Nieruchomość
Część powierzchni ziemskiej stanowiąca odrębny przedmiot własności, oraz budynki i części budynków stanowiące odrębną własność (lokale). art. 46 K.c.
Kodeks cywilny wyróżnia trzy rodzaje nieruchomości: gruntowe (oznaczone działki ewidencyjne z odrębnymi numerami ksiąg wieczystych), budynkowe (budynki trwale związane z gruntem, stanowiące odrębny od gruntu przedmiot własności — możliwe wyłącznie w przypadkach przewidzianych w odrębnych przepisach, np. przy użytkowaniu wieczystym) oraz lokalowe (wyodrębnione prawnie lokale z udziałem w nieruchomości wspólnej). Zasada superficies solo cedit oznacza, że co do zasady budynek dzieli los prawny gruntu — jest jego częścią składową, a nie samodzielnym przedmiotem obrotu. Nabycie i zbycie nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności (art. 158 K.c.); umowa zobowiązująca do przeniesienia własności przenosi ją z mocy prawa, a wpis do księgi wieczystej prowadzonej przez sąd rejonowy ma zwykle charakter deklaratoryjny. Nieruchomości mają zdolność hipoteczną — można na nich ustanowić hipotekę jako zabezpieczenie wierzytelności.
PrzykładJan Kowalski w dniu 10 stycznia 2025 r. podpisuje u notariusza akt notarialny nabycia od dewelopera Primus S.A. lokalu mieszkalnego nr 14 o powierzchni 52 m² w budynku wielorodzinnym przy ul. Lipowej 7 w Krakowie, za cenę 680 000 zł. Akt przenosi na Kowalskiego własność lokalu jako nieruchomości lokalowej wraz z udziałem wynoszącym 52/3200 części w nieruchomości wspólnej, obejmującej grunt, klatkę schodową, windę, dach i instalacje. Notariusz składa wniosek o założenie odrębnej księgi wieczystej dla lokalu — zostaje ona otwarta z numerem KW KR1P/00123456/8 — oraz o wykreślenie z księgi dewelopera Kowalskiego jako nowego współwłaściciela. Kowalski ustanawia hipotekę umowną na lokalu do kwoty 550 000 zł na rzecz banku udzielającego kredytu. Sąsiad twierdzi, że balkon przynależy do lokalu nr 15, nie do nr 14 — spór rozstrzyga notarialny opis lokalu i rzuty będące załącznikami do aktu. Ponieważ lokal jest nieruchomością lokalową, obowiązuje zasada superficies solo cedit w odwróconej postaci: budynek nie stanowi odrębnego od gruntu przedmiotu własności, lecz lokal wyodrębniany jest ze struktury budynku jako samodzielna nieruchomość z udziałem w gruncie — co umożliwia wpis do odrębnej KW i obciążenie hipoteką wyłącznie tego lokalu.
Zobacz też: własność · księga wieczysta
