Księga wieczysta
Publiczny rejestr stanu prawnego nieruchomości prowadzony przez sąd rejonowy; ma 4 działy (oznaczenie nieruchomości, własność, prawa i ograniczenia, hipoteki). Obowiązuje domniemanie zgodności treści księgi z rzeczywistym stanem prawnym oraz rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, chroniąca nabywcę działającego w dobrej wierze. ustawa o księgach wieczystych
Księga wieczysta to jawny, elektroniczny rejestr stanu prawnego nieruchomości prowadzony przez wydziały wieczysto-księgowe sądów rejonowych na podstawie ustawy z 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Składa się z czterech działów: I — oznaczenie nieruchomości i prawa związane; II — własność i użytkowanie wieczyste; III — ograniczone prawa rzeczowe (służebności, prawa osobiste i roszczenia), zakazy zbycia i obciążenia; IV — hipoteki. Podstawową zasadą jest rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 u.k.w.h.): nabycie prawa od osoby ujawnionej w księdze chroni nabywcę działającego w dobrej wierze, choćby rzeczywisty stan prawny był inny. Rękojmia nie chroni nieodpłatnego nabywcy ani osoby działającej w złej wierze. Domniemanie zgodności treści księgi z rzeczywistością (art. 3) może być obalone w postępowaniu sądowym. Wpis ma charakter konstytutywny przy hipotece i użytkowaniu wieczystym, a deklaratoryjny przy własności nabywanej na podstawie umowy. Każdy może bezpłatnie przeglądać treść KW online przez system EKW.
PrzykładAdam Wiśniewski znalazł w serwisie ogłoszeniowym atrakcyjną ofertę kawalerki w Krakowie za 380 000 zł. Przed podpisaniem umowy sprawdził przez system EKW, że w dziale II figuruje jako właściciel Jan Kowalski — ta sama osoba, która podpisała umowę przedwstępną. Dział III nie wykazywał żadnych obciążeń, a dział IV był wolny od hipotek. Adam zapłacił cenę i akt notarialny przeniesienia własności został podpisany. Kilka tygodni później zgłosił się Marek Nowak, twierdząc, że Kowalski sprzedał mu tę samą kawalerkę rok wcześniej na podstawie prywatnej umowy, jednak nigdy nie doprowadził do wpisu w księdze wieczystej. Na podstawie art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece sąd oddalił roszczenie Nowaka: rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroniła Adama jako nabywcę działającego w dobrej wierze i płacącego cenę rynkową. Domniemanie zgodności treści KW z rzeczywistością (art. 3 u.k.w.h.) działało na korzyść Adama, a Nowak — który zaniechał wpisu — mógł jedynie dochodzić odszkodowania od Kowalskiego za zawarcie drugiej umowy w złej wierze. Adam pozostał pełnoprawnym właścicielem lokalu.
