• Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Czy możliwy jest zakup nieruchomości od właściciela, który otrzymał sądowy zakaz zbywania tej nieruchomości w postaci postanowienia zabezpieczającego roszczenie niepieniężne, ale ten zakaz nie jest wpisany do księgi wieczystej? Czy sprzedaż takiej nieruchomości jest możliwa, czy bezwzględnie nieważna, czy dotknięta jest bezskutecznością względną?
Na gruncie przepisów zawartych w art. 730 i nast. Kodeksu postępowania cywilnego (w skrócie K.p.c.) celem udzielenia zabezpieczenia jest zwiększenie skuteczności postępowania cywilnego poprzez zapewnienie, że pomimo upływu czasu koniecznego dla rozstrzygnięcia sprawy możliwym będzie osiągnięcie zamierzonych przez stronę celów tego postępowania. Przepis ten ciągle zawiera regułę, że udzielenie zabezpieczenia nie może prowadzić do zaspokojenia roszczenia, pozostaje to bowiem w sprzeczności z podstawowym celem postępowania zabezpieczającego, którym jest udzielenie tymczasowej ochrony prawnej.
Zakaz zbywania lub obciążania nieruchomości może być wydany w trybie zabezpieczenia tylko wówczas, gdy chodzi o nieruchomości, które nie mają urządzonej księgi wieczystej (por. art. 869 dawnego K.p.c. i art. 747 K.p.c.). Jeżeli chodzi o nieruchomości mające urządzoną księgę wieczystą, podobny skutek można osiągnąć za pomocą odpowiednich wpisów (art. 292 prawa rzeczowego). W obu jednak wypadkach, pomijając zasadnicze różnice, między innymi wynikające z istoty funkcji ksiąg wieczystych i wpisów, w rozważanym zakresie może mieć miejsce bezskuteczność rozporządzenia sprzecznie z zakazem zbycia (czy też odpowiednio z wpisem w księdze wieczystej).
Zakaz zbycia ma na celu zapewnienie ochrony roszczeń wierzyciela, zapewnienia im szczególnej skuteczności w stosunkach między dłużnikiem i wierzycielem. Skutkiem jego naruszenia nie jest jednak nieważność rozporządzenia. Nie chodzi bowiem o czynność sprzeczną z ustawą albo o działanie in fraudem legis (art. 58 § 1 Kodeksu cywilnego).
Zbycie nieruchomości wbrew zakazowi wynikającemu z zarządzenia tymczasowego nie czyni tego zbycia nieważnym. Zakaz zbywania lub obciążania nieruchomości stanowi odpowiednik hipoteki przymusowej. Złożenie postanowienia o udzieleniu zabezpieczenia do zbioru dokumentów na podstawie postanowienia sądu rejonowego ma skutki wpisu w księdze wieczystej, z wyjątkiem skutków przewidzianych przepisami o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 123 ustawy o księgach…). Zakaz zbywania lub obciążania nieruchomości obowiązuje wtedy, gdy nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej. Jako sposób zabezpieczenia na nieruchomości sąd może wtedy wskazać zakaz zbywania nieruchomości albo zakaz jej obciążania bądź też zastosować oba te sposoby łącznie.
Wpisanie ostrzeżenia z art. 747 K.p.c. nie pociąga za sobą jakichkolwiek skutków materialnoprawnych, w szczególności dokonanej wbrew niemu czynności prawnej i ma jedynie taki skutek, że w razie nabywania prawa, przeciwko któremu wymierzone jest ostrzeżenie, każdy nabywca będzie w złej wierze w świetle art. 6 ust. l i 2 ustawy, a więc pozbawiony ochrony w postaci rękojmi.
„Odpowiedni sposób zabezpieczenia to taki, który z jednej strony zapewni należytą ochronę uprawnionego, z drugiej strony nie obciąży obowiązanego ponad potrzebę oraz będzie pozostawał w związku z przyszłą realizacją roszczenia o tyle, o ile ma zapewnić zaspokojenie dochodzonego żądania” (orzeczenie SN z dnia 28 listopada 1961 r., sygn. akt II CZ 167/61, OSNCP 1963, nr 6, poz. 119).
Istotą roszczenia ze skargi pauliańskiej jest uzyskanie przez wierzyciela prawnej możliwości zaspokojenia wierzytelności przysługującej mu względem dłużnika z przedmiotów majątkowych, nabytych od niego przez pozwaną osobę trzecią, w drodze czynności zdziałanej z pokrzywdzeniem wierzyciela. Zbycie nieruchomości, będącej przedmiotem czynności, której uznania za bezskuteczną uprawniony się domaga, uniemożliwi uprawnionemu przeprowadzenie egzekucji z tej nieruchomości w oparciu o wydany w sprawie wyrok, gdyż odpowiedzialność osoby trzeciej, pozwanej ze skargi paulińskiej, ogranicza się wyłącznie do przedmiotu zaskarżonej czynności, a jego zbycie zmusi wierzyciela do poszukiwania dalszej ochrony w procesie, zainicjowanym przeciwko aktualnemu właścicielowi nieruchomości (art. 531 § 2 Kodeksu cywilnego). Zbycie tego przedmiotu majątkowego przez osobę trzecią (pozwanego w procesie pauliańskim) na rzecz kolejnej („czwartej” osoby) doprowadzi do sytuacji, w której wprawdzie wierzyciel, z mocy art. 531 § 2, będzie mógł wystąpić z powództwem przeciwko osobie czwartej, ale będzie zmuszony wykazać dodatkowe przesłanki, a więc, że ta kolejna osoba wiedziała o okolicznościach uzasadniających uznanie czynności za bezskuteczną, czyli była w złej wierze albo nabyła daną rzecz nieodpłatnie. W razie braku przesłanek skutecznego pozwania osoby czwartej wierzyciel praktycznie nie uzyska zaspokojenia. W tej sytuacji nie sposób uznać, że wskazany przez uprawnionego sposób zabezpieczenia, przewidziany w art. 755 § 1 pkt 2 K.p.c. nie pozostaje w adekwatnym związku z roszczeniem ze skargi paulińskiej.
Reasumując – nabycie takiej nieruchomości nie powoduje nieważności czynności. Jeśli jednak zostanie stwierdzone, że nabył Pan nieruchomość w złej wierze, wiedząc o zobowiązaniu – na podstawie uwzględnienia skargi pauliańskiej wierzyciel będzie mógł prowadzić egzekucję z nieruchomości.
Spór sąsiedzki o służebność drogi
Pan Kowalski toczy spór z sąsiadem, Panem Nowakiem, o ustanowienie służebności drogi koniecznej przez działkę Pana Nowaka. Sąd, na wniosek Pana Kowalskiego, wydał postanowienie o zabezpieczeniu roszczenia poprzez zakaz zbywania działki przez Pana Nowaka do czasu rozstrzygnięcia sprawy. Postanowienie to nie zostało jednak wpisane do księgi wieczystej. Pan Nowak, potrzebując pilnie gotówki, sprzedaje działkę Panu Wiśniewskiemu, który nie ma wiedzy o toczącym się sporze i zakazie.
Konsekwencje: Sprzedaż jest ważna, ponieważ Pan Wiśniewski działał w dobrej wierze (nie wiedział o zakazie). Pan Kowalski może jednak kontynuować proces o ustanowienie służebności, a wyrok będzie skuteczny również wobec Pana Wiśniewskiego, jako aktualnego właściciela. Dodatkowo, Pan Kowalski może rozważać roszczenia odszkodowawcze wobec Pana Nowaka za naruszenie zakazu sądowego.
Sprawa rozwodowa i podział majątku
W trakcie sprawy rozwodowej Państwa Malinowskich, sąd, na wniosek Pani Malinowskiej, wydał postanowienie zakazujące Panu Malinowskiemu zbywania wspólnego mieszkania do czasu podziału majątku. Postanowienie to nie zostało wpisane do księgi wieczystej. Pan Malinowski, chcąc uniknąć podziału, sprzedaje mieszkanie swojemu bratu, Panu Januszowi, który wie o toczącym się postępowaniu rozwodowym i zakazie.
Konsekwencje: Sprzedaż jest ważna formalnie, ale Pani Malinowska może wnieść skargę pauliańską, żądając uznania czynności prawnej (sprzedaży mieszkania bratu) za bezskuteczną wobec niej. Sąd, oceniając sprawę, weźmie pod uwagę fakt, że Pan Janusz działał w złej wierze, wiedząc o zakazie. Jeśli skarga zostanie uwzględniona, Pani Malinowska będzie mogła dochodzić swoich praw do mieszkania, tak jakby sprzedaż nie miała miejsca.
Spór o zapłatę za wykonane prace budowlane
Firma budowlana „Budex” wykonała prace remontowe na zlecenie Pana Zięby. Pan Zięba nie uregulował zapłaty. Firma „Budex” wniosła pozew do sądu i uzyskała zabezpieczenie roszczenia poprzez zakaz zbywania nieruchomości Pana Zięby, na której prowadzone były prace. Zakaz ten nie został wpisany do księgi wieczystej. Pan Zięba, chcąc uniknąć egzekucji, sprzedaje nieruchomość Panu Pawłowi, który nie jest świadomy istnienia sporu i zakazu.
Konsekwencje: Sprzedaż jest ważna, a Pan Paweł, jako nabywca w dobrej wierze, jest chroniony. Firma „Budex” może dochodzić swoich roszczeń od Pana Zięby z innego majątku, ale nie będzie mogła skierować egzekucji do sprzedanej nieruchomości. Firma może również rozważać roszczenia odszkodowawcze wobec Pana Zięby za naruszenie zakazu sądowego.
Sprzedaż nieruchomości mimo sądowego zakazu, który nie został wpisany do księgi wieczystej, jest zazwyczaj ważna, zwłaszcza gdy nabywca działa w dobrej wierze. Jednak wierzyciel, na rzecz którego ustanowiono zakaz, ma pewne środki prawne, takie jak skarga pauliańska, aby chronić swoje interesy, szczególnie w sytuacji, gdy nabywca działał w złej wierze. Brak wpisu w księdze wieczystej znacząco osłabia ochronę wierzyciela, dlatego tak ważne jest dbanie o dokonanie wpisu ostrzeżenia o zakazie w odpowiednim rejestrze.
Udzielamy porad prawnych dotyczących skutków prawnych sprzedaży nieruchomości z naruszeniem zakazu sądowego, analizujemy sytuację prawną Klienta i doradzamy w wyborze optymalnej strategii działania. Opisz swój problem w formularzu.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
3. Orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 28 listopada 1961 r., sygn. akt II CZ 167/61
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
Zapytaj prawnika