Sprzedaż nieruchomości mimo zakazu sądowego

Zabezpieczenie nieruchomości

Na gruncie przepisów zawartych w art. 730 i nast. Kodeksu postępowania cywilnego (w skrócie K.p.c.) celem udzielenia zabezpieczenia jest zwiększenie skuteczności postępowania cywilnego poprzez zapewnienie, że pomimo upływu czasu koniecznego dla rozstrzygnięcia sprawy możliwym będzie osiągnięcie zamierzonych przez stronę celów tego postępowania. Przepis ten ciągle zawiera regułę, że udzielenie zabezpieczenia nie może prowadzić do zaspokojenia roszczenia, pozostaje to bowiem w sprzeczności z podstawowym celem postępowania zabezpieczającego, którym jest udzielenie tymczasowej ochrony prawnej.

Zakaz sprzedaży nieruchomości

Zakaz zbywania lub obciążania nieruchomości może być wydany w trybie zabezpieczenia tylko wówczas, gdy chodzi o nieruchomości, które nie mają urządzonej księgi wieczystej (por. art. 869 dawnego K.p.c. i art. 747 K.p.c.). Jeżeli chodzi o nieruchomości mające urządzoną księgę wieczystą, podobny skutek można osiągnąć za pomocą odpowiednich wpisów (art. 292 prawa rzeczowego). W obu jednak wypadkach, pomijając zasadnicze różnice, między innymi wynikające z istoty funkcji ksiąg wieczystych i wpisów, w rozważanym zakresie może mieć miejsce bezskuteczność rozporządzenia sprzecznie z zakazem zbycia (czy też odpowiednio z wpisem w księdze wieczystej).

Zakaz zbycia ma na celu zapewnienie ochrony roszczeń wierzyciela, zapewnienia im szczególnej skuteczności w stosunkach między dłużnikiem i wierzycielem. Skutkiem jego naruszenia nie jest jednak nieważność rozporządzenia. Nie chodzi bowiem o czynność sprzeczną z ustawą albo o działanie in fraudem legis (art. 58 § 1 Kodeksu cywilnego).

Sprzedaż nieruchomości mimo zakazu

Zbycie nieruchomości wbrew zakazowi wynikającemu z zarządzenia tymczasowego nie czyni tego zbycia nieważnym. Zakaz zbywania lub obciążania nieruchomości stanowi odpowiednik hipoteki przymusowej. Złożenie postanowienia o udzieleniu zabezpieczenia do zbioru dokumentów na podstawie postanowienia sądu rejonowego ma skutki wpisu w księdze wieczystej, z wyjątkiem skutków przewidzianych przepisami o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 123 ustawy o księgach…). Zakaz zbywania lub obciążania nieruchomości obowiązuje wtedy, gdy nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej. Jako sposób zabezpieczenia na nieruchomości sąd może wtedy wskazać zakaz zbywania nieruchomości albo zakaz jej obciążania bądź też zastosować oba te sposoby łącznie.

Wpisanie ostrzeżenia z art. 747 K.p.c. nie pociąga za sobą jakichkolwiek skutków materialnoprawnych, w szczególności dokonanej wbrew niemu czynności prawnej i ma jedynie taki skutek, że w razie nabywania prawa, przeciwko któremu wymierzone jest ostrzeżenie, każdy nabywca będzie w złej wierze w świetle art. 6 ust. l i 2 ustawy, a więc pozbawiony ochrony w postaci rękojmi.

„Odpowiedni sposób zabezpieczenia to taki, który z jednej strony zapewni należytą ochronę uprawnionego, z drugiej strony nie obciąży obowiązanego ponad potrzebę oraz będzie pozostawał w związku z przyszłą realizacją roszczenia o tyle, o ile ma zapewnić zaspokojenie dochodzonego żądania” (orzeczenie SN z dnia 28 listopada 1961 r., sygn. akt II CZ 167/61, OSNCP 1963, nr 6, poz. 119).

Skarga pauliańska po sprzedaży nieruchomości

Istotą roszczenia ze skargi pauliańskiej jest uzyskanie przez wierzyciela prawnej możliwości zaspokojenia wierzytelności przysługującej mu względem dłużnika z przedmiotów majątkowych, nabytych od niego przez pozwaną osobę trzecią, w drodze czynności zdziałanej z pokrzywdzeniem wierzyciela. Zbycie nieruchomości, będącej przedmiotem czynności, której uznania za bezskuteczną uprawniony się domaga, uniemożliwi uprawnionemu przeprowadzenie egzekucji z tej nieruchomości w oparciu o wydany w sprawie wyrok, gdyż odpowiedzialność osoby trzeciej, pozwanej ze skargi paulińskiej, ogranicza się wyłącznie do przedmiotu zaskarżonej czynności, a jego zbycie zmusi wierzyciela do poszukiwania dalszej ochrony w procesie, zainicjowanym przeciwko aktualnemu właścicielowi nieruchomości (art. 531 § 2 Kodeksu cywilnego). Zbycie tego przedmiotu majątkowego przez osobę trzecią (pozwanego w procesie pauliańskim) na rzecz kolejnej („czwartej” osoby) doprowadzi do sytuacji, w której wprawdzie wierzyciel, z mocy art. 531 § 2, będzie mógł wystąpić z powództwem przeciwko osobie czwartej, ale będzie zmuszony wykazać dodatkowe przesłanki, a więc, że ta kolejna osoba wiedziała o okolicznościach uzasadniających uznanie czynności za bezskuteczną, czyli była w złej wierze albo nabyła daną rzecz nieodpłatnie. W razie braku przesłanek skutecznego pozwania osoby czwartej wierzyciel praktycznie nie uzyska zaspokojenia. W tej sytuacji nie sposób uznać, że wskazany przez uprawnionego sposób zabezpieczenia, przewidziany w art. 755 § 1 pkt 2 K.p.c. nie pozostaje w adekwatnym związku z roszczeniem ze skargi paulińskiej.

Reasumując – nabycie takiej nieruchomości nie powoduje nieważności czynności. Jeśli jednak zostanie stwierdzone, że nabył Pan nieruchomość w złej wierze, wiedząc o zobowiązaniu – na podstawie uwzględnienia skargi pauliańskiej wierzyciel będzie mógł prowadzić egzekucję z nieruchomości.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼