Pozorna darowizna nieruchomości dziecku

Akt notarialny a ważność darowizny nieruchomości

Przy darowiźnie nieruchomości akt notarialny jest wymaganą formą zawarcia umowy. Nie oznacza to jednak, że sam fakt sporządzenia aktu zawsze przesądza o ważności czynności prawnej. Akt notarialny potwierdza złożenie oświadczeń woli w określonej formie, ale nie wyłącza badania, czy oświadczenia te były rzeczywiste, zgodne z prawem i niewadliwe.

Dlatego w opisanej sytuacji nie chodzi o „unieważnienie aktu notarialnego” jako dokumentu. Prawidłowe pytanie brzmi: czy umowa darowizny nieruchomości objęta aktem notarialnym była ważna. Jeżeli była pozorna, można domagać się sądowego ustalenia jej nieważności, a następnie doprowadzenia wpisów w księdze wieczystej do stanu zgodnego z rzeczywistym stanem prawnym.

W praktyce ma to duże znaczenie. Jeżeli własność została ujawniona w księdze wieczystej na rzecz dziecka, samo przyznanie darczyńcy, że darowizna była „na papierze”, zwykle nie wystarczy do bezpiecznego uporządkowania sytuacji. Potrzebne może być orzeczenie sądu, które potwierdzi nieważność umowy albo pozwoli na dalsze czynności dotyczące księgi wieczystej.

Zobacz również: zamiana darowizny na umowę dożywocia

Kiedy darowizna jest pozorna

Zgodnie z art. 83 § 1 Kodeksu cywilnego nieważne jest oświadczenie woli złożone drugiej stronie za jej zgodą dla pozoru. Pozorność zachodzi wtedy, gdy strony świadomie stwarzają wrażenie dokonania czynności prawnej, choć w rzeczywistości nie chcą, aby wywołała ona skutki wynikające z umowy.

W przypadku darowizny nieruchomości pozorność może polegać na tym, że rodzic i dziecko podpisują akt notarialny, ale od początku uzgadniają, że dziecko nie będzie faktycznym właścicielem, nie będzie decydować o nieruchomości, nie będzie korzystać z niej jak właściciel, a czynność ma jedynie utrudnić egzekucję skarbową albo komorniczą. Kluczowe jest jednak nie samo podejrzenie takiego celu, lecz wykazanie wspólnego zamiaru obu stron w chwili zawierania umowy.

Trzeba odróżnić pozorność od sytuacji, w której darowizna była rzeczywista, ale została dokonana po to, aby pokrzywdzić wierzycieli. Jeżeli rodzic naprawdę chciał przenieść własność na dziecko, a dziecko naprawdę chciało ją nabyć, umowa nie musi być pozorna tylko dlatego, że utrudniła egzekucję. W takim przypadku wierzyciele mogą rozważać inne instrumenty prawne, w szczególności skargę pauliańską, a niekoniecznie pozew o ustalenie pozorności.

Skutek pozorności: nieważność od początku

Czynność prawna pozorna jest nieważna bezwzględnie od początku. Oznacza to, że nie wywołuje skutków prawnych, które miała wywołać, mimo że została sporządzona w formie aktu notarialnego i mogła zostać wpisana do księgi wieczystej.

Nieważność bezwzględna działa z mocy prawa, ale w spornej sytuacji potrzebne jest jej wykazanie przed sądem. Orzeczenie sądu ma wówczas charakter deklaratoryjny, czyli potwierdza stan istniejący od chwili zawarcia umowy. Sąd może brać nieważność pod uwagę z urzędu, ale strona, która się na nią powołuje, powinna przedstawić konkretne fakty i dowody.

Jeżeli pod pozorną czynnością strony ukryły inną czynność prawną, ważność tej ukrytej czynności ocenia się według jej właściwości. Przy nieruchomościach szczególnie istotna jest wymagana forma aktu notarialnego. Nie każda ukryta intencja stron doprowadzi więc automatycznie do ważnego skutku zastępczego.

Czy upływ 5 lat zamyka sprawę

Sam upływ 5 lat od podpisania aktu notarialnego nie powoduje, że nie można powołać się na pozorność umowy. Zarzut nieważności czynności pozornej nie ulega przedawnieniu. Również żądanie ustalenia nieważności na podstawie art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego jest co do zasady powiązane z istnieniem interesu prawnego, a nie z typowym terminem przedawnienia roszczenia o zapłatę.

Nie oznacza to jednak, że czas jest obojętny. Im dłużej strony zachowywały się tak, jakby darowizna była rzeczywista, tym trudniej może być udowodnić pozorność. Znaczenie będą miały między innymi: kto faktycznie władał nieruchomością, kto ponosił koszty, kto pobierał pożytki, kto decydował o remontach, czy obdarowany ujawnił się wobec urzędów jako właściciel oraz czy strony składały wcześniej zgodne oświadczenia potwierdzające darowiznę.

Jak udowodnić pozorną darowiznę

Pozorność czynności prawnej można wykazywać różnymi dowodami. W orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmuje się, że pozorność czynności stwierdzonej dokumentem może być udowodniona także zeznaniami świadków i przesłuchaniem stron, również między uczestnikami tej czynności. Ma to istotne znaczenie przy umowach sporządzonych w formie aktu notarialnego.

Przydatne mogą być w szczególności:

• korespondencja stron wskazująca, że darowizna miała być tylko formalnością,
• dowody dalszego faktycznego korzystania z nieruchomości wyłącznie przez darczyńcę,
• potwierdzenia opłacania podatków, mediów, remontów i innych kosztów przez darczyńcę,
• zeznania osób, które znały rzeczywiste ustalenia rodzinne,
• dokumenty z postępowań egzekucyjnych, podatkowych albo korespondencja z wierzycielami,
• okoliczności wskazujące, że obdarowany nigdy nie wykonywał uprawnień właścicielskich.

Samo twierdzenie darczyńcy po latach, że działał dla pozoru, nie musi wystarczyć. Sąd będzie badał, czy również obdarowane dziecko wiedziało o pozorności i zgadzało się na nią w chwili podpisywania aktu. Bez tej wspólnej świadomości stron trudno mówić o pozorności w rozumieniu art. 83 Kodeksu cywilnego.

Kto może żądać ustalenia nieważności

Z powództwem o ustalenie nieważności umowy może wystąpić osoba, która ma interes prawny w takim ustaleniu. Może to być strona umowy, jej następca prawny, wierzyciel albo inna osoba, której sytuacja prawna zależy od tego, czy darowizna była ważna. Interes prawny nie jest automatyczny. Trzeba wykazać, że wyrok usunie realną niepewność prawną albo będzie potrzebny do dalszego dochodzenia praw.

Jeżeli nieruchomość została wpisana w księdze wieczystej na rzecz obdarowanego, po ustaleniu nieważności może pojawić się potrzeba uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Zasady ksiąg wieczystych, w tym rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, wynikają z ustawy o księgach wieczystych i hipotece, w szczególności z regulacji dotyczących skutków wpisów i ochrony osób działających w zaufaniu do księgi wieczystej (ustawa o księgach wieczystych i hipotece).

Ryzyka dla darczyńcy i obdarowanego

Przyznanie, że darowizna została dokonana po to, aby uniknąć egzekucji skarbowej lub komorniczej, może być procesowo użyteczne przy wykazywaniu motywu, ale jednocześnie niesie ryzyka. Taka okoliczność może zainteresować wierzycieli, organy egzekucyjne albo organy podatkowe. W określonych stanach faktycznych może także pojawić się odpowiedzialność związana z udaremnianiem lub uszczuplaniem zaspokojenia wierzycieli.

Nie każda niekorzystna dla wierzycieli darowizna jest pozorna. Jeżeli przeniesienie własności było rzeczywiste, wierzyciel może próbować wykazywać pokrzywdzenie i korzystać z odrębnych środków ochrony. Dlatego przed wszczęciem sprawy trzeba ustalić właściwą podstawę prawną: pozorność, skargę pauliańską, uzgodnienie księgi wieczystej albo inny tryb.

Co zrobić przed złożeniem pozwu

Przed skierowaniem sprawy do sądu warto zgromadzić pełny materiał dowodowy i ustalić cel postępowania. Inaczej formułuje się żądanie, gdy chodzi tylko o ustalenie nieważności, inaczej gdy konieczna jest zmiana wpisu w księdze wieczystej, a jeszcze inaczej, gdy z roszczeniem występuje wierzyciel.

W praktyce należy sprawdzić w szczególności:

• treść aktu notarialnego i ewentualnych późniejszych umów lub oświadczeń,
• aktualny stan księgi wieczystej,
• czy nieruchomość została dalej zbyta albo obciążona,
• czy toczyły się postępowania egzekucyjne lub podatkowe,
• kto faktycznie korzystał z nieruchomości po darowiźnie,
• czy istnieją świadkowie rzeczywistych ustaleń stron.

FAQ

Czy można unieważnić sam akt notarialny darowizny?

Co do zasady nie mówi się o unieważnieniu samego aktu notarialnego jako dokumentu. Można natomiast żądać ustalenia, że umowa darowizny objęta aktem notarialnym jest nieważna, na przykład z powodu pozorności.

Czy pozorna darowizna jest nieważna mimo wpisu w księdze wieczystej?

Tak, wpis w księdze wieczystej nie uzdrawia pozornej umowy. Jeżeli sąd ustali nieważność darowizny, może powstać potrzeba doprowadzenia treści księgi wieczystej do zgodności z rzeczywistym stanem prawnym.

Czy po 5 latach można powołać się na pozorność?

Tak. Powołanie się na nieważność czynności pozornej nie przedawnia się. Trzeba jednak wykazać interes prawny w żądaniu ustalenia oraz udowodnić, że pozorność istniała już w chwili zawierania umowy.

Czy wystarczy, że darczyńca przyzna, iż chciał uniknąć egzekucji?

Nie zawsze. Dla pozorności konieczne jest, aby druga strona, czyli obdarowany, wiedziała o pozornym charakterze umowy i zgadzała się na to. Sąd oceni całość dowodów, a nie tylko późniejsze oświadczenie darczyńcy.

Czy taka sprawa może mieć konsekwencje karne lub podatkowe?

Może, zależnie od okoliczności. Jeżeli czynność miała służyć ukryciu majątku przed wierzycielami, organami skarbowymi albo egzekucją, trzeba liczyć się z ryzykiem dodatkowych postępowań i odpowiedzialności wynikającej z odrębnych przepisów.

Podsumowanie

Darowizna nieruchomości dokonana dla pozoru może być nieważna od samego początku, nawet jeśli została sporządzona w formie aktu notarialnego i ujawniona w księdze wieczystej. Kluczowe jest wykazanie, że obie strony od początku nie chciały rzeczywiście przenieść własności, lecz jedynie stworzyć pozór takiego przeniesienia.

Upływ 5 lat nie wyłącza możliwości powoływania się na nieważność pozornej czynności. W praktyce sprawa wymaga jednak starannego przygotowania dowodów oraz prawidłowego dobrania żądania pozwu, zwłaszcza gdy w grę wchodzi egzekucja, podatki, wierzyciele albo wpisy w księdze wieczystej.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 83 i art. 58.
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296.
3. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147.
4. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 lipca 1954 r., sygn. akt I CO 22/54.
5. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 marca 1966 r., sygn. akt II CR 123/66.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.