Umowa najmu
Wynajmujący oddaje rzecz do używania, najemca płaci czynsz. Może być na czas oznaczony lub nieoznaczony. Forma pisemna dla nieruchomości. art. 659 K.c.
Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać rzecz (nieruchomość, lokal, ruchomość) najemcy do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca — do płacenia umówionego czynszu. Najem nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinien być zawarty na piśmie; w razie niezachowania tej formy uważa się go za zawarty na czas nieoznaczony. Najem zawarty na czas dłuższy niż 10 lat po upływie tego okresu poczytuje się za zawarty na czas nieoznaczony (między przedsiębiorcami granica ta wynosi 30 lat). Wypowiedzenie najmu na czas nieoznaczony następuje z zachowaniem ustawowych terminów (np. przy czynszu miesięcznym — na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca). Najem lokali mieszkalnych podlega szczególnej ochronie na mocy ustawy o ochronie praw lokatorów: wypowiedzenie umowy przez właściciela wymaga uzasadnienia, a podwyżka czynszu może być zakwestionowana przed sądem. Wynajmujący odpowiada za wady rzeczy uniemożliwiające umówione używanie, a najemca zobowiązany jest do dokonywania drobnych napraw.
PrzykładPani Kowalska wynajmuje mieszkanie w Krakowie za 2 500 zł miesięcznie na podstawie umowy zawartej na czas nieoznaczony w formie pisemnej. W lutym 2026 r. właściciel doręcza jej na piśmie wypowiedzenie dotychczasowego czynszu i informuje, że od 1 maja 2026 r. czynsz wzrośnie do 3 500 zł miesięcznie — jest to podwyżka o 40%. Pani Kowalska, powołując się na ustawę o ochronie praw lokatorów, żąda w ciągu 2 miesięcy od doręczenia pisma, by właściciel dostarczył pisemne uzasadnienie przyczyny podwyżki i jej szczegółową kalkulację. Właściciel wyjaśnia jedynie, że „wzrosły koszty utrzymania”, nie podając żadnych danych. Najemczyni uznaje uzasadnienie za niewystarczające i w ciągu kolejnych 2 miesięcy składa pozew do sądu rejonowego o ustalenie zasadności podwyżki. Do czasu wydania prawomocnego wyroku obowiązuje dotychczasowy czynsz w wysokości 2 500 zł — właściciel nie może egzekwować wyższej kwoty ani wypowiedzieć umowy z powodu odmowy zapłaty różnicy. Sąd zleca biegłemu analizę rynku najmu w okolicy i ustala, że uzasadniona podwyżka nie może przekroczyć 15%, zasądzając czynsz na poziomie 2 875 zł miesięcznie od 1 maja 2026 r.
Zobacz też: najem · najem okazjonalny
