Najem
Umowa, przez którą wynajmujący zobowiązuje się oddać rzecz najemcy do używania na czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić czynsz. art. 659 K.c.
Umowa najmu uregulowana jest w art. 659—692 K.c. oraz, w zakresie lokali mieszkalnych, w ustawie o ochronie praw lokatorów z 2001 r. Wynajmujący obowiązany jest wydać rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez cały czas trwania najmu (art. 662 K.c.); drobne nakłady związane ze zwykłym używaniem obciążają najemcę. Czynsz może być pieniężny lub w innym świadczeniu; brak oznaczenia czasu trwania powoduje, że najem jest zawarty na czas nieoznaczony — wówczas każda ze stron może go wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych (przy lokalu mieszkalnym, gdy czynsz płatny miesięcznie, najpóźniej na 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca). Ustawa o ochronie praw lokatorów znacznie ogranicza wypowiedzenie najmu lokalu mieszkalnego przez wynajmującego — katalog przyczyn jest zamknięty (m.in. zaległość w czynszu za co najmniej 3 pełne okresy płatności, podnajem bez zgody). Eksmisja lokatora bez tytułu wykonawczego jest niedopuszczalna; uprawnionym do najmu socjalnego lokalu sąd przyznaje go z zasobu gminy. Najem nieruchomości na ponad rok wymaga dla celów dowodowych formy pisemnej.
PrzykładJan Wiśniewski wynajął Adamowi Kowalskiemu trzypokojowe mieszkanie w Warszawie na czas nieoznaczony za 2 500 zł miesięcznie, czynsz płatny z góry do 10. dnia każdego miesiąca. Umowę sporządzono na piśmie. Po pół roku pękła rura główna instalacji wodnej — nie z winy Kowalskiego, lecz wskutek zużycia instalacji. Kowalski niezwłocznie powiadomił wynajmującego. Jan zlecił hydraulikowi naprawę w ciągu 5 dni i pokrył jej koszt 3 200 zł z własnej kieszeni, bo zgodnie z art. 662 K.c. obowiązek utrzymania lokalu w stanie przydatnym do umówionego użytku spoczywał na wynajmującym przez cały czas trwania najmu. Przez 3 dni naprawy Kowalski mieszkał w hotelu — zażądał od wynajmującego zwrotu 600 zł kosztów noclegu jako szkody wynikłej z nienależytego utrzymania lokalu; Jan zapłacił po wezwaniu. Dwa lata później Jan postanowił odzyskać mieszkanie na własne potrzeby. Ponieważ był to lokal mieszkalny objęty ustawą o ochronie praw lokatorów, nie wystarczył 3-miesięczny termin z Kodeksu cywilnego — wypowiedzenie z powodu własnych potrzeb właściciela wymaga zachowania szczególnych terminów (co do zasady 6 miesięcy naprzód, a gdy właściciel nie dostarcza lokatorowi lokalu zamiennego — nawet 3 lata) oraz spełnienia ustawowych przesłanek; pismo musi też wskazywać osobę, która ma w lokalu zamieszkać. Lokator jest przy tym chroniony przed wypowiedzeniem z przyczyn innych niż enumeratywnie wymienione w ustawie.
