Eksmisja

Sądowy nakaz opuszczenia lokalu mieszkalnego lub użytkowego. Wymaga uprzedniego wyroku oraz tytułu egzekucyjnego. art. 1046 K.p.c.

Eksmisja to przymusowe opróżnienie lokalu na skutek wykonania tytułu wykonawczego przez komornika. Poprzedza ją prawomocny wyrok nakazujący opuszczenie nieruchomości. Sąd w wyroku orzeka obowiązkowo, czy pozwanemu przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu — jeśli tak, gmina musi go dostarczyć, zanim komornik przystąpi do wykonania. Wobec osób objętych ochroną (kobiety w ciąży, małoletni, niepełnosprawni, obłożnie chorzy, ubezwłasnowolnieni) sąd co do zasady nie może orzec o braku uprawnienia do najmu socjalnego lokalu, chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu. Komornik nie może wykonać eksmisji bez wskazania pomieszczenia tymczasowego albo lokalu objętego umową najmu socjalnego — zakaz eksmisji „na bruk" wynika wprost z art. 1046 § 4 k.p.c. Eksmisji nie wykonuje się także w sezonie zimowym (1 listopada — 31 marca) wobec osób nieposiadających prawa do innego lokum.

PrzykładSpółka handlowa wynajmowała lokal użytkowy o powierzchni 180 m² na cele sklepu AGD; najemca zaprzestał płacenia czynszu od ośmiu miesięcy (zaległość 72 000 zł) i nie reagował na wezwania. Wynajmujący wypowiedział umowę i wytoczył powództwo o opróżnienie lokalu. Sąd po dwóch rozprawach — w marcu i maju 2026 r. — wydał wyrok nakazujący opróżnienie lokalu użytkowego. Lokal użytkowy nie jest objęty ustawą o ochronie praw lokatorów ani przepisami o sezonie ochronnym, więc żadne ograniczenia zimowe nie mają tu zastosowania. Wyrok uprawomocnia się po czerwcu 2026 r.; właściciel uzyskuje klauzulę wykonalności i w lipcu składa wniosek do komornika. Komornik wyznacza najemcy siedmiodniowy termin dobrowolnego opuszczenia lokalu — ten jednak go ignoruje. W wyznaczonym dniu komornik zjawia się z asystentem, otwiera lokal przy udziale ślusarza, sporządza spis ruchomości (regały, kasy fiskalne, towary) i wydaje je na przechowanie magazynowi na koszt dłużnika; klucze przekazuje właścicielowi. Od tego momentu właściciel może swobodnie dysponować lokalem, a koszty magazynowania narastają jako kolejna wierzytelność wobec byłego najemcy.

Zobacz też: najem