Eksmisja teściów z domu właściciela

Kto może żądać wyprowadzki z domu?

W opisanej sytuacji kluczowe znaczenie ma to, kto jest właścicielem domu. Jeżeli w księdze wieczystej jako właściciel wpisana jest mama, to ona jest osobą uprawnioną do podejmowania działań wobec osób zajmujących nieruchomość. Pan może działać samodzielnie tylko wtedy, gdy jest współwłaścicielem, najemcą uprawnionym do decydowania o lokalu albo ma od mamy pełnomocnictwo.

To, że teściowie kiedyś przekazali pieniądze, pomagali przy spłacie kredytu albo uważają dom za swój, nie oznacza automatycznie, że nabyli własność. Własność nieruchomości przenosi się w formie aktu notarialnego, a prawa rzeczowe takie jak służebność mieszkania lub dożywocie również wymagają odpowiedniego ustanowienia. Jeżeli takich dokumentów nie było, pozostaje ocena, na jakiej podstawie teściowie faktycznie mieszkają w domu.

Znaczenia rozstrzygającego nie ma także meldunek. Meldunek jest czynnością ewidencyjną i potwierdza fakt pobytu pod danym adresem, ale nie daje prawa do mieszkania w cudzym domu ani nie blokuje właścicielowi drogi do wypowiedzenia umowy lub żądania eksmisji.

Użyczenie, najem czy bezumowne korzystanie?

Przed wysłaniem pisma do teściów trzeba ustalić, jaki stosunek prawny faktycznie ich łączył z właścicielem domu. Brak pisemnej umowy nie przesądza jeszcze sprawy, ponieważ zarówno najem, jak i użyczenie mogą powstać także na podstawie ustnych ustaleń albo zachowania stron.

Jeżeli właściciel pozwolił teściom mieszkać nieodpłatnie, a ich wpłaty nie były traktowane jako czynsz, najczęściej można mówić o użyczeniu. W takim przypadku właściciel powinien wypowiedzieć użyczenie albo wezwać do zwrotu rzeczy, wyznaczając rozsądny termin na opuszczenie domu. Przy lokalach mieszkalnych w praktyce często przyjmuje się termin pozwalający realnie zorganizować przeprowadzkę, np. kilka tygodni lub kilka miesięcy, zależnie od sytuacji stron.

Jeżeli natomiast teściowie regularnie płacili określoną kwotę w zamian za możliwość mieszkania, może powstać spór, czy nie doszło do zawarcia najmu. Wtedy właściciel musi zachować dalej idące wymogi ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów wypowiedzenie odpłatnego stosunku używania lokalu wymaga formy pisemnej, wskazania przyczyny i oparcia się na ustawowych przesłankach.

Jeżeli zaś zgoda właściciela ustała, a teściowie nadal zajmują dom, można mówić o bezumownym korzystaniu z nieruchomości. Właściciel może wtedy żądać opuszczenia domu, wydania nieruchomości oraz ewentualnie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie. Zakres roszczeń zależy jednak od tego, jakie były wcześniejsze ustalenia i kto rzeczywiście odniósł korzyść z wpłat na kredyt.

Jak wypowiedzieć teściom prawo do mieszkania?

Najbezpieczniej zrobić to na piśmie. Pismo powinno wskazywać właściciela nieruchomości, osoby zobowiązane do wyprowadzki, adres domu, podstawę żądania oraz termin opuszczenia nieruchomości. Warto wysłać je listem poleconym za potwierdzeniem odbioru albo doręczyć osobiście za pisemnym pokwitowaniem.

Jeżeli sytuacja jest oceniana jako użyczenie, pismo może zawierać oświadczenie o wypowiedzeniu umowy użyczenia i wezwanie do wydania nieruchomości. Jeżeli właściciel uznaje, że był to najem, wypowiedzenie powinno spełniać warunki ustawy o ochronie praw lokatorów. Błędne przyjęcie podstawy prawnej może przedłużyć sprawę, bo sąd będzie badał, czy wypowiedzenie było skuteczne.

Nie należy usuwać teściów siłą, wymieniać zamków, odcinać mediów ani wynosić ich rzeczy bez podstawy prawnej. Takie działania mogą narazić właściciela na odpowiedzialność cywilną, a w niektórych sytuacjach także karną. Jeżeli po upływie terminu teściowie nie wyprowadzą się dobrowolnie, właściwą drogą jest pozew o eksmisję.

Pozew o eksmisję i lokal socjalny

Jeżeli teściowie nie opuszczą domu po skutecznym wypowiedzeniu umowy albo po wezwaniu do wydania nieruchomości, właściciel może wnieść do sądu pozew o nakazanie opróżnienia, opuszczenia i wydania domu. Powodem powinien być właściciel, czyli w opisanym stanie faktycznym mama, ewentualnie pełnomocnik działający w jej imieniu.

W sprawie o eksmisję sąd bada, czy pozwani mają jakikolwiek skuteczny tytuł prawny do lokalu. Może też rozstrzygać o uprawnieniu do najmu socjalnego lokalu, jeżeli przepisy nakazują taką ocenę. Przyznanie takiego uprawnienia nie oznacza, że teściowie stają się właścicielami domu, ale może utrudnić szybkie wykonanie wyroku, bo eksmisja bywa wstrzymywana do czasu zaoferowania lokalu przez gminę.

Jeżeli sąd nie przyzna uprawnienia do lokalu socjalnego, wykonanie wyroku nadal odbywa się przez komornika, a nie przez samodzielne działania właściciela. W praktyce trzeba liczyć się z tym, że postępowanie eksmisyjne może potrwać, zwłaszcza gdy pozwani podnoszą zarzuty dotyczące nakładów, wpłat na kredyt albo wcześniejszych ustaleń rodzinnych.

Czy teściowie mogą żądać zwrotu pieniędzy?

Tak, jest to możliwe, ale roszczenia pieniężne trzeba oddzielić od prawa do mieszkania. Jeżeli teściowie przekazywali środki na spłatę kredytu, remonty lub utrzymanie domu, mogą próbować dochodzić zwrotu tych kwot jako nakładów, pożyczki, nienależnego świadczenia albo rozliczenia bezpodstawnego wzbogacenia. Podstawa roszczenia zależy od celu wpłat i dowodów.

Nie każda wpłata będzie jednak podlegała zwrotowi. Jeżeli pieniądze były przekazywane jako ekwiwalent za wieloletnie mieszkanie, sąd może uznać, że strony rozliczały w ten sposób korzystanie z domu. Jeżeli natomiast środki zwiększyły majątek właściciela bez podstawy prawnej, możliwe jest żądanie rozliczenia. To wymaga osobnej analizy dokumentów, przelewów, zeznań świadków i korespondencji.

Same nakłady nie dają prawa do zatrzymania domu na stałe. Mogą jednak stać się argumentem w sporze, a czasem podstawą do odrębnego pozwu o zapłatę. Dlatego w piśmie do teściów warto wyraźnie oddzielić żądanie opuszczenia nieruchomości od ewentualnych rozliczeń finansowych.

Czy możliwe jest zasiedzenie domu?

W opisanej sytuacji zasiedzenie zwykle będzie bardzo trudne do wykazania. Do zasiedzenia nieruchomości potrzebne jest samoistne posiadanie, czyli faktyczne władanie rzeczą jak właściciel, oraz upływ ustawowego terminu. Kodeks cywilny przewiduje 20 lat przy dobrej wierze i 30 lat przy złej wierze.

Jeżeli teściowie wiedzieli, że w księdze wieczystej jako właściciel figuruje inna osoba, korzystali z domu za zgodą właściciela albo uzgadniali z nim zasady zamieszkiwania, trudno mówić o posiadaniu samoistnym. W takich sprawach istotne są jednak konkretne fakty: kto płacił podatki, kto zarządzał domem, kto decydował o remontach i jak strony traktowały swoją sytuację przez lata.

FAQ

Czy teściowa zameldowana w domu może odmówić wyprowadzki?

Może odmówić faktycznie, ale meldunek nie daje jej prawa do lokalu. Jeżeli nie ma skutecznego tytułu prawnego, właściciel może wypowiedzieć podstawę zamieszkiwania, wezwać do opuszczenia domu i w razie potrzeby wystąpić o eksmisję.

Czy właściciel może wymienić zamki, gdy teściowie nie chcą się wynieść?

Nie powinien tego robić bez prawomocnej podstawy i udziału właściwych organów. Samowolne usuwanie osób z domu, wynoszenie rzeczy albo odcinanie mediów może narazić właściciela na odpowiedzialność. Bezpieczną drogą jest wypowiedzenie i postępowanie sądowe.

Kto powinien podpisać wypowiedzenie i pozew o eksmisję?

Co do zasady właściciel nieruchomości. Jeżeli właścicielem jest mama, to ona powinna podpisać wypowiedzenie i ewentualny pozew albo udzielić pełnomocnictwa osobie, która będzie działała w jej imieniu.

Czy wpłaty teściów na kredyt dają im prawo własności?

Nie same w sobie. Mogą być podstawą do rozliczeń finansowych, jeżeli teściowie wykażą, że doszło do pożyczki, nakładów lub bezpodstawnego wzbogacenia. Nie zastępują jednak aktu notarialnego przenoszącego własność ani ustanowienia służebności.

Ile czasu trzeba dać na wyprowadzkę?

To zależy od podstawy prawnej. Przy najmie obowiązują rygory ustawy o ochronie praw lokatorów. Przy użyczeniu należy wyznaczyć termin rozsądny w danych okolicznościach, a w praktyce przy lokalach mieszkalnych często przyjmuje się termin pozwalający realnie znaleźć inne miejsce zamieszkania.

Podsumowanie

Jeżeli teściowie nie są właścicielami domu i nie mają ustanowionej służebności, dożywocia ani innego trwałego prawa do zamieszkiwania, właściciel może dążyć do ich wyprowadzki. Najpierw trzeba jednak prawidłowo ustalić, czy mieszkają na podstawie użyczenia, najmu czy bezumownie. Od tego zależy treść wypowiedzenia i dalsze kroki.

Wpłaty na kredyt, remonty lub utrzymanie domu mogą wymagać rozliczenia, ale zwykle nie blokują żądania opuszczenia nieruchomości. Gdy dobrowolna wyprowadzka nie nastąpi, właściciel powinien skierować sprawę do sądu o eksmisję, pamiętając, że samodzielne usuwanie domowników może być ryzykowne prawnie.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733
3. Wyrok Sądu Rejonowego dla Wrocławia-Śródmieścia we Wrocławiu z dnia 27.02.2013 r., sygn. akt I C 592/12

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.