Teściowie mieszkają w moim domu, jak doprowadzić do ich wyprowadzki?

Wypowiedzenie umowy użyczenia

W podanym wypadku, niezależnie od tego, z jakiego źródła brał Pan środki na spłatę kredytu, właścicielem nieruchomości pozostaje Pana mama. Teściowie natomiast nie mają żadnego tytułu prawnego do nieruchomości, choć jak podejrzewam, zawarli z Panem umowę, że będą spłacali Pana kredyt i będą mogli mieszkać dalej w nieruchomości. To jednak Pan (albo Pana mama – nie wiem, na kogo kredyt był wzięty) odpowiada za spłatę tego kredytu. W takim wypadku można by także argumentować, że skoro teściowie mieszkają za spłatę kredytu, zawarli z Pana mamą umowę najmu.

Jeśli przyjąć, że teściowie mieszkają za darmo, a tylko czynią nakłady na Pana kredyt, trzeba by uznać, że teściowie mieszkają w nieruchomości na podstawie umowy użyczenia (mama pozwala im mieszkać, są tak z nią umówieni). W takim wypadku można by taką umowę wypowiedzieć i wezwać teściów do opuszczenia domu. W drugim wypadku – jeśli przyjąć, że zawarta jest umowa najmu – również, dając jednak odpowiedni okres wynikający z ustawy o ochronie praw lokatorów na wyprowadzkę. Po tym okresie mama mogłaby wnosić o eksmisję teściów. Podsumowując, teściowie niesłusznie uważają się za właścicieli i niesłusznie twierdzą, że nie może Pan nic im zrobić.

Zgodnie z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminny i o zmianie kodeksu cywilnego:

„Art. 11. 1. Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 niniejszej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

2. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub

3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub

4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.

3. Właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu:

1) z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;

2) z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

4. Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.

5. Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa w ust. 4.

6. 1 Jeżeli właściciel, który wypowiedział stosunek prawny na podstawie przepisu ust. 5, nie zamieszkał w swoim lokalu lub zaprzestał w nim zamieszkiwać przed upływem pół roku od ustania wypowiedzianego stosunku prawnego, lokator jest uprawniony, według swojego wyboru, bądź do powrotu do lokalu na dotychczasowych warunkach bądź do żądania od właściciela zapłaty różnicy w czynszu i w opłatach, które płaci obecnie, w stosunku do tych, które płacił w ramach wypowiedzianego stosunku prawnego za okres jednego roku. Koszty przeprowadzki lokatora do lokalu ponosi właściciel. Właściciel jest nadto obowiązany do zapłaty lokatorowi kary ustawowej w wysokości 15% wartości odtworzeniowej lokalu.

7. Przepisy ust. 4-6 stosuje się, jeżeli w lokalu właściciela ma zamieszkać jego pełnoletni zstępny, wstępny lub osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny. Wypowiedzenie stosunku prawnego, pod rygorem nieważności, powinno wskazywać osobę mającą zamieszkać w lokalu właściciela.

8. W wypadku stosunków prawnych, które nie ustają przez wypowiedzenie, a w szczególności w wypadku spółdzielczego prawa do lokalu, nie jest dopuszczalne ustanie stosunku prawnego w sposób i z przyczyn mniej korzystnych dla lokatora niż to wynika z przepisów tego artykułu.

9. W wypadku określonym w ust. 2 pkt 4 lokatorowi przysługuje prawo do lokalu zamiennego. Obowiązek zapewnienia lokalu zamiennego oraz pokrycia kosztów przeprowadzki spoczywa na właścicielu budynku, z zastrzeżeniem art. 32.

10. Z ważnych przyczyn, innych niż określone w ust. 2, właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku.

11. Wypowiedzenie najmu w zasobach towarzystwa budownictwa społecznego może nastąpić także na podstawie art. 30 ust. 5 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 2071 oraz z 2016 r. poz. 195, 615 i 1250).

12. Jeżeli lokatorem, któremu właściciel wypowiada stosunek prawny na podstawie ust. 5, jest osoba, której wiek w dniu otrzymania wypowiedzenia przekroczył 75 lat, a która po upływie terminu, o którym mowa w ust. 5, nie będzie posiadała tytułu prawnego do innego lokalu, w którym może zamieszkać, ani nie ma osób, które zobowiązane są wobec niej do świadczeń alimentacyjnych, wypowiedzenie staje się skuteczne dopiero w chwili śmierci lokatora; przepisów art. 691 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego nie stosuje się.”

Bezumowne korzystanie z cudzej nieruchomości

Jeśli nie umawiali się Państwo, że teściowie mogą mieszkać w zamian za spłatę kredytu (tj. nie można przyjąć, że teściowie płacili za możliwość mieszkania, a tym samym nie było umowy najmu), powyższe ograniczenia (termin wypowiedzenia) nie obowiązują. W takim wypadku teściowie mogliby dochodzić zwrotu uiszczonych na kredyt środków (art. 226 i n. K.c.). Jeśli też nie umawiali się Państwo na odpłatność za mieszkanie, tj. teściowie mieszkają na podstawie umowy użyczenia, także trzeba wypowiedzieć im umowę. Okres wypowiedzenia jest tu ocenny, można przyjąć, iż wynosi 3 miesiące, por. uzasadnienie wyroku SR dla Wrocławia – Śródmieścia we Wrocławiu z z 27.02.2013 r., I C 592/12:

„W każdym innym przypadku niż określone w art. 715 k.c. dla rozwiązania umowy użyczenia konieczne jest zatem jej wypowiedzenie, a to na podstawie art. 365 (1) kc. Przy czym termin wypowiedzenia, jeżeli nie wynika z umowy ani z ustawy, a więc tak jak w sporze między stronami, powinien uwzględniać interesy i sytuację obu stron. Gdy przedmiotem użyczenia jest lokal mieszkalny, wskazówką do oceny okresu wypowiedzenia może być zastosowany przez analogię traktujący o stosunku najmu art. 688 k.c. (Por. J. Gudowski (w:) Komentarz do kodeksu cywilnego, Księga trzecia, Zobowiązania, tom 2, Warszawa 2007, s. 375). Zgodnie zaś z art. 688 k.c., jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Trzymiesięczny termin wypowiedzenia, o którym mowa w art. 688 k.c., należy uznać za odpowiedni również w przypadku umowy użyczenia, która łączyła strony niniejszego procesu. Tym bardziej, że nie można uznać, aby wypowiedzenie umowy przez powódkę było pozbawione uzasadnienia. Bezsporne jest bowiem, że obecnie strony pozostają rozwiedzionymi małżonkami, a na powódce nie ciąży obowiązek dalszego alimentowania pozwanego czy też zaspakajania jego potrzeb mieszkaniowych i umożliwianie mu nieodpłatnego zamieszkiwania w posiadanym przez siebie lokalu.

Uwzględniając powyższe, Sąd uznał, że przedłożone w niniejszej sprawie oświadczenie o wypowiedzeniu umowy użyczenia z dnia 21 listopada 2011 r., doręczone pozwanemu w dniu 23 listopada 2011 r., stanowiło skuteczne wypowiedzenie przez powódkę umowy użyczenia przedmiotowego mieszkania E. G. Zważając na wskazaną datę doręczenia oświadczenia, w oparciu – per analogiam – o art. 688 k.c., uznać należało, że powódka wypowiedziała stosunek użyczenia ze skutkiem na dzień 23 lutego 2012 r.”

Aby jednak ostatecznie ocenić tę sytuację w zakresie możliwości zwrotu i terminu wypowiedzenia musiałabym dokładnie znać Państwa wzajemne ustalenia, najlepiej także numer księgi wieczystej. W każdym jednak wypadku istnieje możliwość eksmisji teściów. Nadmienię, że teściowie nie zasiedzieli nieruchomości choćby z uwagi na brak 30-letniego terminu zasiadywania w złej wierze (por. art. 172 K.c.).

Inną kwestią pozostaje możliwość wykonania wyroku eksmisyjnego – częstokroć okazuje się, że mimo wyroku trudno jest spowodować, by dłużnik ostatecznie nie mieszkał w nieruchomości. Tu będzie istotne, czy teściom zostałoby przyznane prawo do lokalu socjalnego, czy ew. byłby Pan gotowy wskazać tymczasowe pomieszczenie, do którego należało by ich eksmitować.

Podsumowując, w opisanym stanie faktycznym teściowie nie mają podstaw, by uważać się za właścicieli i by uważać, że właściciel nie może spowodować opuszczenia przez nich lokalu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733
3. Wyrok Sądu Rejonowego dla Wrocławia – Śródmieścia we Wrocławiu z z 27.02.2013 r., I C 592/12

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.