Zakup mieszkania z licytacji a lokatorzy

Co oznacza zakup mieszkania w licytacji komorniczej?

Zakup mieszkania w licytacji komorniczej nie jest zwykłą umową sprzedaży zawieraną u notariusza. Nabywca bierze udział w postępowaniu egzekucyjnym, wpłaca rękojmię, składa ofertę podczas licytacji, a po wygraniu musi zapłacić cenę nabycia w terminie wskazanym przez sąd. Dopiero prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność nieruchomości.

W praktyce najważniejsze jest odróżnienie dwóch momentów: wygrania licytacji oraz faktycznego objęcia lokalu. Między nimi może upłynąć czas potrzebny na zapłatę ceny, uprawomocnienie się orzeczenia, wpisy w księdze wieczystej oraz ewentualne czynności komornika, jeżeli mieszkanie jest zajęte.

Zgodnie z art. 972 Kodeksu postępowania cywilnego licytacja odbywa się publicznie pod nadzorem sędziego albo referendarza sądowego. Cena wywołania przy pierwszej licytacji wynosi zasadniczo trzy czwarte sumy oszacowania, a przy drugiej licytacji dwie trzecie sumy oszacowania. Przed dopuszczeniem do licytacji zwykle trzeba wpłacić rękojmię w wysokości jednej dziesiątej sumy oszacowania.

Czy nabywca od razu dostaje klucze do mieszkania?

Nie zawsze. Jeżeli lokal jest pusty, a poprzedni właściciel lub zarządca wyda klucze dobrowolnie, objęcie mieszkania może przebiec stosunkowo szybko. Jeżeli jednak w lokalu nadal przebywa dłużnik, członkowie jego rodziny, najemcy albo inne osoby, nabywca może potrzebować pomocy komornika.

Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności ma szczególne znaczenie, ponieważ w postępowaniu egzekucyjnym może być podstawą do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości oraz opróżnienia pomieszczeń. Nie oznacza to jednak, że komornik może w każdym przypadku natychmiast usunąć osoby zajmujące lokal. Przy lokalach mieszkalnych zastosowanie mają przepisy chroniące osoby eksmitowane, w szczególności dotyczące pomieszczenia tymczasowego albo lokalu socjalnego, jeżeli takie uprawnienie wynika z odrębnego orzeczenia.

Dlatego przed licytacją trzeba ustalić, czy mieszkanie jest faktycznie zamieszkane, na jakiej podstawie przebywają w nim osoby trzecie oraz czy w opisie i oszacowaniu lub w księdze wieczystej ujawniono prawa osobiste, najem, dożywocie, służebność mieszkania albo inne ograniczenia.

Eksmisja lokatorów po zakupie z licytacji

Jeżeli osoby zajmujące lokal nie opuszczą go dobrowolnie, nabywca powinien złożyć do komornika wniosek o wprowadzenie w posiadanie i opróżnienie lokalu. Do wniosku dołącza się prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności, jeżeli komornik nie dysponuje nim w aktach, oraz dane potrzebne do przeprowadzenia czynności.

Komornik wzywa osoby zajmujące lokal do dobrowolnego opuszczenia mieszkania. Dopiero brak dobrowolnego wykonania obowiązku prowadzi do czynności przymusowych. Przy lokalu mieszkalnym komornik musi uwzględnić przepisy o ochronie osób eksmitowanych. Jeżeli osoba usuwana nie ma innego miejsca zamieszkania i nie przysługuje jej lokal socjalny lub zamienny, komornik może wstrzymać czynności do czasu wskazania pomieszczenia tymczasowego przez gminę albo inną uprawnioną osobę, w granicach wynikających z przepisów.

W praktyce eksmisja może trwać od kilku tygodni do wielu miesięcy, a w trudniejszych sprawach dłużej. Czas zależy od tego, czy osoby zajmujące lokal współpracują, czy gmina wskaże pomieszczenie tymczasowe, czy w lokalu są rzeczy wymagające transportu i przechowania oraz czy pojawią się spory co do praw osób trzecich.

Rola gminy i pomieszczenie tymczasowe

Pomieszczenie tymczasowe nie jest pełnowartościowym mieszkaniem, ale musi nadawać się do zamieszkania. Powinno zapewniać co najmniej 5 m² powierzchni mieszkalnej na osobę, dostęp do wody, ustępu, oświetlenia naturalnego i elektrycznego, możliwość ogrzewania, przygotowywania posiłków oraz nie może być zawilgocone. Co do zasady powinno znajdować się w tej samej albo pobliskiej miejscowości.

Jeżeli gmina nie wskaże pomieszczenia w wymaganym czasie, przepisy przewidują dalszy tryb postępowania, w tym możliwość wskazania miejsca przez wierzyciela, dłużnika lub osobę trzecią, a w określonych sytuacjach skierowanie osoby eksmitowanej do placówki zapewniającej miejsce noclegowe. Szczegóły zależą od statusu osoby zajmującej lokal i treści tytułu wykonawczego.

Koszty wprowadzenia w posiadanie i eksmisji

Poza ceną nabycia trzeba liczyć się z kosztami postępowania komorniczego. Ustawowe opłaty za czynności związane z wprowadzeniem w posiadanie i opróżnieniem lokalu są określone w przepisach o kosztach komorniczych. W praktyce przy lokalach mieszkalnych często pojawia się opłata stała na poziomie 1500 zł, a przy lokalach służących prowadzeniu działalności gospodarczej opłata może być wyższa, zgodnie z ustawową kwalifikacją danej czynności.

Na tym koszty zwykle się nie kończą. Nabywca może zostać obciążony zaliczkami na wydatki, takie jak ślusarz, transport, przechowanie rzeczy, asysta policji, zabezpieczenie lokalu albo udział osób technicznych. Konkretna wysokość wydatków zależy od stanu lokalu, ilości rzeczy pozostawionych w mieszkaniu i przebiegu czynności.

Wniosek do komornika powinien być możliwie precyzyjny. Warto wskazać, czy chodzi o wprowadzenie w posiadanie, opróżnienie lokalu z osób, opróżnienie z rzeczy, wymianę zamków oraz zabezpieczenie mieszkania po czynnościach.

Co sprawdzić przed przystąpieniem do licytacji?

Najważniejsze dokumenty to obwieszczenie o licytacji, protokół opisu i oszacowania, operat szacunkowy oraz księga wieczysta. Z dokumentów powinno wynikać, jaka jest suma oszacowania, cena wywołania, termin licytacji, wysokość rękojmi, powierzchnia lokalu, stan prawny nieruchomości oraz ujawnione obciążenia.

Warto skontaktować się z komornikiem prowadzącym sprawę i zapytać o możliwość obejrzenia lokalu. Komornik nie zawsze zna wszystkie szczegóły dotyczące relacji rodzinnych lub faktycznych osób mieszkających w lokalu, ale może udzielić informacji wynikających z akt egzekucyjnych i opisu nieruchomości. Jeżeli kontakt pisemny jest utrudniony, można skorzystać z wyznaczonych godzin przyjęć kancelarii.

Szczególną ostrożność należy zachować, gdy w księdze wieczystej widnieją wpisy w działach III i IV, w tym służebności, roszczenia, ostrzeżenia, hipoteki lub prawa osobiste. Nie każdy wpis oznacza, że nieruchomości nie warto kupować, ale każdy powinien zostać zrozumiany przed złożeniem oferty.

Hipoteka i inne obciążenia po przysądzeniu własności

W zwykłej sprzedaży nieruchomości hipoteka obciąża nieruchomość także po zmianie właściciela, dopóki nie zostanie wykreślona. W sprzedaży egzekucyjnej zasada jest inna: z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności hipoteki i wiele innych praw obciążających nieruchomość co do zasady wygasają, a wierzyciele zaspokajani są z ceny uzyskanej w egzekucji.

Nie oznacza to jednak, że nabywca może zignorować księgę wieczystą. Niektóre prawa mogą pozostać w mocy albo wymagać odrębnej oceny, zwłaszcza gdy dotyczą korzystania z nieruchomości, służebności, dożywocia, najmu lub praw ujawnionych w szczególny sposób. Dlatego dział III i IV księgi wieczystej trzeba przeanalizować przed licytacją, a nie dopiero po przysądzeniu własności.

Po uprawomocnieniu się przysądzenia własności nabywca powinien dopilnować ujawnienia swojego prawa w księdze wieczystej oraz wykreślenia obciążeń, które wygasły wskutek sprzedaży egzekucyjnej. W praktyce wymaga to złożenia odpowiednich wniosków i dołączenia dokumentów z sądu.

Kiedy zakup z licytacji jest szczególnie ryzykowny?

Ryzyko rośnie, gdy lokal jest zamieszkany, nie można go obejrzeć, opis i oszacowanie jest niepełny, księga wieczysta zawiera nietypowe wpisy, a cena wydaje się atrakcyjna głównie dlatego, że nabywca przejmie problem z opróżnieniem lokalu. Ryzykowne są także sytuacje, w których w mieszkaniu mogą przebywać osoby starsze, małoletni, osoby z niepełnosprawnością albo osoby powołujące się na umowy zawarte z dłużnikiem.

Nie należy zakładać, że po zapłacie ceny i uzyskaniu przysądzenia własności problem rozwiąże się automatycznie. W wielu sprawach najtrudniejszym etapem nie jest sama licytacja, lecz doprowadzenie do faktycznego opróżnienia lokalu i zabezpieczenia go przed dalszymi szkodami.

FAQ

Czy po wygraniu licytacji od razu staję się właścicielem mieszkania?

Nie. Samo wygranie licytacji nie przenosi jeszcze własności. Własność przechodzi na nabywcę dopiero po zapłacie ceny i uprawomocnieniu się postanowienia o przysądzeniu własności.

Czy komornik ma obowiązek wydać mi klucze?

Komornik może przeprowadzić czynności wprowadzenia nabywcy w posiadanie, ale nie zawsze oznacza to proste wydanie kluczy. Jeżeli lokal jest zajęty, potrzebne mogą być czynności związane z opróżnieniem mieszkania, zabezpieczeniem rzeczy i wymianą zamków.

Czy lokatorzy mogą zablokować objęcie mieszkania?

Mogą istotnie opóźnić objęcie lokalu, zwłaszcza gdy powołują się na prawa do mieszkania, umowę najmu albo gdy zastosowanie mają przepisy o ochronie osób eksmitowanych. Nie oznacza to, że nabywca traci prawo do lokalu, ale może potrzebować czasu i czynności komorniczych.

Czy hipoteka przechodzi na nabywcę mieszkania z licytacji?

W sprzedaży egzekucyjnej hipoteki co do zasady wygasają z chwilą uprawomocnienia się przysądzenia własności, a wierzyciele są zaspokajani z ceny nabycia. Trzeba jednak sprawdzić wszystkie wpisy w księdze wieczystej, ponieważ inne prawa mogą wymagać odrębnej oceny.

Czy warto licytować mieszkanie, którego nie można obejrzeć?

To zwiększa ryzyko. Brak oględzin utrudnia ocenę stanu technicznego, tego, czy lokal jest zamieszkany, oraz możliwych kosztów po zakupie. W takiej sytuacji szczególnie ważna jest analiza dokumentów z akt egzekucyjnych i księgi wieczystej.

Podsumowanie

Zakup mieszkania z licytacji komorniczej może być korzystny cenowo, ale wymaga dokładnego sprawdzenia lokatorów, stanu prawnego i obciążeń. Samo przysądzenie własności nie oznacza, że lokal od razu będzie pusty i możliwy do swobodnego objęcia.

Przed licytacją trzeba przeanalizować księgę wieczystą, opis i oszacowanie, informacje o osobach zajmujących lokal oraz potencjalne koszty eksmisji. Największe ryzyko dotyczy sytuacji, w których kupujący nie zna realnego stanu mieszkania i zakłada, że wszystkie problemy znikną z chwilą wygrania licytacji.

Śródła:

1. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
3. Ustawa z dnia 28 lutego 2018 r. o kosztach komorniczych

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.