Zakup mieszkania w licytacji komorniczej, lokatorzy, eksmisja, ryzyka prawne

Eksmisja lokatorów po zakupie nieruchomości

Procedura eksmisyjna wymaga posiadania tytułu wykonawczego, czyli prawomocnego orzeczenia sądu nakazującego opróżnienie lokalu. Komornik przed przystąpieniem do eksmisji ma obowiązek umożliwić lokatorom dobrowolne opuszczenie mieszkania. Dopiero gdy to nie nastąpi, możliwe jest przeprowadzenie eksmisji z udziałem komornika.

Kluczowym elementem tego procesu jest wskazanie przez gminę lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego. Bez tego eksmisja co do zasady nie może zostać przeprowadzona.

Rola gminy i pomieszczenie tymczasowe

Obowiązek zapewnienia pomieszczenia tymczasowego przez gminę jest obecnie jednym z najważniejszych etapów procedury eksmisyjnej. Jeżeli gmina nie wskaże takiego pomieszczenia w ciągu 6 miesięcy, komornik ponownie występuje do niej z żądaniem jego wskazania.

Po nowelizacji przepisów komornik może przenieść lokatora wyłącznie do pomieszczenia tymczasowego wskazanego przez gminę. Jednocześnie komornik ma obowiązek przeprowadzenia eksmisji, jeżeli dłużnik, wierzyciel lub osoba trzecia wskaże miejsce spełniające wymogi pomieszczenia tymczasowego.

Kontakt z komornikiem i stan lokalu

Przed przystąpieniem do licytacji warto skontaktować się bezpośrednio z komornikiem prowadzącym sprawę. Jeżeli kontakt pisemny jest utrudniony, można umówić się na dyżur, ponieważ każdy komornik ma obowiązek podania do publicznej wiadomości dni i godzin przyjęć. Pozwala to ustalić faktyczny stan lokalu, sprawdzić, czy przebywają w nim lokatorzy oraz ocenić potencjalne ryzyka.

Koszty eksmisji komorniczej

Koszty eksmisji są określone ustawowo i zależą od rodzaju lokalu. Wynoszą one:

• 1500 zł w przypadku eksmisji z lokalu mieszkalnego,

• 2000 zł w przypadku eksmisji z lokalu użytkowego.

Wniosek o eksmisję składa się bezpośrednio do komornika, dołączając tytuł wykonawczy w oryginale oraz wszystkie niezbędne informacje dotyczące sprawy.

Wymogi pomieszczenia tymczasowego

Przepisy wskazują, że eksmisja następuje do pomieszczenia, a nie do mieszkania. Pomieszczenie to musi nadawać się do zamieszkania i spełniać określone warunki. Powinno mieć dostęp do wody, WC, światła, możliwość ogrzewania oraz przygotowywania posiłków. Na jedną osobę musi przypadać co najmniej 5 m² powierzchni mieszkalnej, a pomieszczenie nie może być zawilgocone.

Zgodnie z ustawą pomieszczenie powinno znajdować się w tej samej miejscowości co opróżniany lokal. Nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego doprecyzowała pojęcie „pobliskiej miejscowości”, wskazując, że jest to miejscowość położona w tym samym powiecie lub w powiecie sąsiednim.

Przebieg licytacji komorniczej

Zgodnie z art. 972 ustawy Kodeks postępowania cywilnego z dnia 17 listopada 1964 roku (Dz. U. Nr 43, poz. 296 z późn. zm.):

„Licytacja odbywa się publicznie w obecności i pod nadzorem sędziego albo referendarza sądowego… Jeżeli nikt nie zgłosił wniosku o przejęcie nieruchomości w myśl artykułu poprzedzającego albo przedmiot egzekucji nie jest nieruchomością rolną, komornik na wniosek wierzyciela wyznacza drugą licytację, na której cena wywołania stanowi dwie trzecie sumy oszacowania. Cena ta jest najniższa, za którą można nabyć nieruchomość.

Pierwsza wynosi trzy czwarte sumy oszacowania.

Jeżeli po drugiej licytacji żaden z wierzycieli nie przejął nieruchomości na własność, postępowanie egzekucyjne umarza się i nowa egzekucja z tej nieruchomości może być wszczęta dopiero po upływie 6 miesięcy od daty drugiej licytacji…”.

Hipoteka a odpowiedzialność nabywcy

Nabycie nieruchomości obciążonej hipoteką oznacza, że każdoczesny właściciel odpowiada za spłatę zabezpieczonego nią długu z samej nieruchomości. Intencje nabywcy co do niespłacania zobowiązań nie mają znaczenia prawnego, ponieważ hipoteka jako zabezpieczenie rzeczowe pozostaje w mocy.

Samo przeniesienie własności nie powoduje wygaśnięcia hipoteki ani nie chroni przed egzekucją. Dopiero spłata zobowiązań i wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej eliminuje ryzyko dalszej egzekucji. Zakup nieruchomości obciążonej hipoteką powyżej jej realnej wartości może w praktyce prowadzić do poważnych strat finansowych.