Jak usunąć wpis z księgi wieczystej przed sprzedażą?

Od czego zacząć, gdy księga wieczysta blokuje sprzedaż mieszkania?

W opisanej sytuacji kluczowe jest nie samo określenie „blokada komornicza”, lecz dokładna treść wpisów w księdze wieczystej. W praktyce mogą to być przede wszystkim: ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości albo udziału w nieruchomości, hipoteka przymusowa zabezpieczająca zaległe alimenty, a czasem także wzmianka o złożonym wniosku do księgi wieczystej.

Trzeba pobrać aktualną treść księgi wieczystej i sprawdzić dział III oraz dział IV. Dział III zwykle obejmuje prawa, roszczenia i ograniczenia, w tym ostrzeżenia o egzekucji. Dział IV dotyczy hipotek, w tym hipoteki przymusowej. Od rodzaju wpisu zależy, kto powinien wydać dokument do wykreślenia i jaki wniosek trzeba złożyć do sądu wieczystoksięgowego.

Jeżeli dłużnikiem alimentacyjnym jest wyłącznie były partner, egzekucja co do zasady powinna dotyczyć jego udziału w nieruchomości, a nie Pani osobistego majątku. Nie zmienia to jednak faktu, że obciążony udział lub ostrzeżenie w księdze wieczystej istotnie utrudniają sprzedaż całego mieszkania. Kupujący oraz bank finansujący zakup zwykle wymagają wyjaśnienia i usunięcia takich wpisów albo zabezpieczenia ich wykreślenia przy akcie notarialnym.

Zobacz również: sprzedaż mieszkania w trakcie wpisu do księgi wieczystej

Czy można spłacić dług alimentacyjny za współwłaściciela?

Tak, co do zasady osoba trzecia może spełnić świadczenie pieniężne za dłużnika. Wynika to z art. 356 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym wierzyciel nie może odmówić przyjęcia wymagalnego świadczenia pieniężnego, nawet jeżeli spełnia je osoba działająca bez wiedzy dłużnika, chyba że szczególne okoliczności wskazują inaczej.

Przy egzekucji komorniczej nie należy jednak ograniczać się do prywatnego przelewu na rzecz matki dziecka. Jeżeli sprawa jest już u komornika, trzeba ustalić aktualne saldo w kancelarii komorniczej, ponieważ suma do zapłaty może obejmować zaległe alimenty, odsetki, koszty egzekucyjne i opłaty. Zapłata wyłącznie wierzycielce może nie doprowadzić do automatycznego zamknięcia sprawy egzekucyjnej ani do wykreślenia wpisu z księgi wieczystej.

Najbezpieczniejsza kolejność działań to: uzyskać od komornika sygnaturę i informację o aktualnym zadłużeniu, ustalić z wierzycielką warunki zgody na wykreślenie zabezpieczeń, zapłacić w sposób uzgodniony z komornikiem, a następnie odebrać dokumenty potrzebne do sądu wieczystoksięgowego. Jeżeli zależy Pani na regresie wobec byłego partnera, warto zadbać o pisemne potwierdzenie, że spłaca Pani cudzy dług, oraz o dowody przelewów.

Jakie dokumenty są potrzebne do wykreślenia wpisu?

Dokumenty zależą od rodzaju wpisu. Przy ostrzeżeniu o egzekucji potrzebny będzie dokument potwierdzający zakończenie albo umorzenie egzekucji w zakresie nieruchomości lub udziału. W praktyce może to być dokument od komornika, który następnie stanowi podstawę do wykreślenia ostrzeżenia z księgi wieczystej.

Przy hipotece przymusowej potrzebna jest podstawa wykreślenia hipoteki. Najczęściej jest to zgoda wierzyciela na wykreślenie hipoteki, przy czym w przypadku prywatnego wierzyciela podpis pod takim oświadczeniem powinien być notarialnie poświadczony. Jeżeli dokument pochodzi od sądu, komornika albo innego uprawnionego organu, forma dokumentu może wynikać z charakteru tego organu i treści rozstrzygnięcia.

Wniosek o wykreślenie wpisu składa się do sądu wieczystoksięgowego prowadzącego księgę wieczystą, zwykle na formularzu KW-WPIS. Do wniosku dołącza się oryginały dokumentów albo dokumenty w formie akceptowanej przez sąd. Trzeba też uiścić właściwą opłatę sądową. Jeżeli wpisów jest kilka, należy osobno ustalić podstawę wykreślenia każdego z nich.

Przeczytaj także: wykreślenie współwłaściciela z księgi wieczystej

Hipoteka przymusowa a alimenty

Hipoteka daje wierzycielowi możliwość dochodzenia zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją własnością nieruchomość stanie się później. Wynika to z art. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Z tego powodu kupujący zwykle nie chce nabywać mieszkania z hipoteką przymusową, chyba że akt notarialny precyzyjnie przewiduje spłatę długu i uzyskanie dokumentów do wykreślenia.

Co do zasady, wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką prowadzi do wygaśnięcia hipoteki. Ustawa o księgach wieczystych i hipotece przewiduje jednak szczególne rozwiązania dla sytuacji, w których z danego stosunku prawnego mogą powstać dalsze wierzytelności. Alimenty mają charakter okresowy, dlatego sama spłata zaległości nie zawsze oznacza, że wierzyciel automatycznie zgodzi się na wykreślenie zabezpieczenia, jeżeli nadal istnieje obowiązek alimentacyjny i hipoteka zabezpiecza także przyszłe należności.

Właśnie dlatego w sprawach alimentacyjnych trzeba odróżnić zaległe raty alimentów od przyszłych rat. Jeżeli hipoteka zabezpiecza wyłącznie konkretną zaległość, po jej spłacie łatwiej uzyskać dokument do wykreślenia. Jeżeli natomiast wpis zabezpiecza szerszy obowiązek alimentacyjny, potrzebne może być porozumienie z wierzycielką albo rozstrzygnięcie sądu.

Czy matka dziecka może „wycofać” wpisy?

Wierzycielka alimentacyjna może pomóc w wykreśleniu wpisu, ale zwykle nie robi tego przez proste „wycofanie” ustne albo zwykłe oświadczenie e-mailowe. Potrzebne są formalne czynności: zgoda na wykreślenie hipoteki, wniosek albo oświadczenie w odpowiedniej formie, a przy trwającej egzekucji także działania po stronie komornika.

Jeżeli egzekucja jest prowadzona przez komornika, wierzycielka może złożyć wniosek o ograniczenie, zawieszenie albo umorzenie egzekucji w odpowiednim zakresie, jeżeli dług został spłacony albo strony uzgodniły inny sposób zabezpieczenia. Komornik powinien jednak rozliczyć sprawę zgodnie z przepisami i kosztami egzekucji. Dopiero potem można doprowadzić do usunięcia ostrzeżenia albo innych wpisów związanych z egzekucją.

Warto zawrzeć z wierzycielką krótkie pisemne porozumienie, w którym zostaną wskazane: wysokość zadłużenia, sposób zapłaty, termin wydania zgody na wykreślenie hipoteki, sposób rozliczenia kosztów i zobowiązanie do współpracy przy sądzie wieczystoksięgowym. Takie porozumienie nie zastępuje wymaganych dokumentów do księgi wieczystej, ale ogranicza ryzyko sporu po zapłacie.

Sprzedaż mieszkania przed wykreśleniem wpisu

Sprzedaż mieszkania obciążonego wpisem w księdze wieczystej jest prawnie możliwa, ale w praktyce trudniejsza. Kupujący może żądać obniżenia ceny, dodatkowych zabezpieczeń albo rozliczenia długu bezpośrednio przy akcie notarialnym. Jeżeli zakup jest finansowany kredytem, bank kupującego może odmówić uruchomienia środków do czasu wykreślenia obciążeń albo przedstawienia dokumentów gwarantujących ich usunięcie.

Często stosuje się rozwiązanie, w którym część ceny sprzedaży trafia bezpośrednio do komornika, wierzyciela albo banku, a pozostała część do sprzedających. Notariusz może odpowiednio opisać ten mechanizm w akcie. Trzeba jednak wcześniej uzyskać jednoznaczne zaświadczenia o kwotach do spłaty i dokumentach, jakie zostaną wydane po zapłacie.

Jeżeli działa Pani na podstawie pełnomocnictwa współwłaściciela, proszę upewnić się, że pełnomocnictwo obejmuje sprzedaż nieruchomości i ma formę wymaganą dla tej czynności. Przy sprzedaży mieszkania pełnomocnictwo powinno być udzielone w formie aktu notarialnego. Samo ogólne upoważnienie może okazać się niewystarczające dla notariusza.

FAQ

Czy mogę sama zapłacić dług alimentacyjny byłego partnera?

Tak, dług pieniężny może co do zasady zapłacić osoba trzecia. Przy sprawie komorniczej trzeba jednak ustalić aktualną kwotę u komornika i zadbać o dokumenty, które pozwolą wykreślić wpis z księgi wieczystej.

Czy wystarczy, że matka dziecka napisze zgodę na wykreślenie?

Nie zawsze. Przy hipotece potrzebna jest zgoda w odpowiedniej formie, najczęściej z podpisem notarialnie poświadczonym. Przy ostrzeżeniu o egzekucji znaczenie ma także dokument od komornika albo zakończenie egzekucji w odpowiednim zakresie.

Czy spłata zaległych alimentów automatycznie usuwa hipotekę?

Nie. Spłata zadłużenia jest podstawą do żądania czynności umożliwiających wykreślenie zabezpieczenia, ale sam wpis nie znika automatycznie z księgi wieczystej. Trzeba złożyć wniosek do sądu i dołączyć właściwy dokument.

Czy można sprzedać mieszkanie z wpisem komorniczym?

Można, ale zwykle wymaga to zgody kupującego, jasnego rozliczenia długu i zabezpieczenia wykreślenia wpisu. W praktyce wielu kupujących oraz banków oczekuje, że obciążenie zostanie usunięte przed transakcją albo równocześnie z nią.

Co zrobić, gdy wierzycielka nie chce wydać zgody po spłacie?

Należy zebrać dowody zapłaty, rozliczenie komornika i korespondencję z wierzycielką. W zależności od treści wpisu możliwe może być dochodzenie przed sądem dokumentu lub rozstrzygnięcia zastępującego zgodę, ale wymaga to analizy konkretnej księgi wieczystej i dokumentów sprawy.

Podsumowanie

Aby oczyścić księgę wieczystą przed sprzedażą mieszkania, trzeba najpierw ustalić rodzaj wpisu i podstawę jego dokonania. Inaczej usuwa się ostrzeżenie o egzekucji, inaczej hipotekę przymusową. W sprawach alimentacyjnych dodatkową trudnością jest to, że obowiązek alimentacyjny może trwać nadal, a spłata zaległości nie zawsze oznacza pełne zakończenie zabezpieczenia.

Najbezpieczniej zacząć od kontaktu z komornikiem, ustalenia aktualnego zadłużenia i uzgodnienia z wierzycielką dokumentów, które zostaną wydane po zapłacie. Dopiero mając właściwe dokumenty, można skutecznie złożyć wniosek o wykreślenie wpisów w sądzie wieczystoksięgowym albo bezpiecznie zaplanować sprzedaż mieszkania z rozliczeniem długu przy akcie notarialnym.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147
3. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego, Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.