Najem okazjonalny po rozstaniu partnerów

Kto jest stroną umowy po rozstaniu?

Najważniejsze jest ustalenie, kto podpisał umowę najmu. Jeżeli umowa została zawarta wyłącznie przez Pana, a partnerka i jej syn zostali jedynie wskazani jako osoby, które będą mieszkać w lokalu, to co do zasady stroną umowy wobec właściciela pozostaje Pan. Oznacza to ryzyko odpowiedzialności za czynsz, opłaty, zniszczenia i prawidłowe wydanie lokalu aż do momentu skutecznego zakończenia stosunku najmu.

Sam fakt, że partnerka faktycznie mieszka w lokalu, nie oznacza automatycznie, że przejęła Pana obowiązki wobec właściciela. Do tego potrzebne jest porozumienie z właścicielem, nowa umowa z partnerką albo inna wyraźna czynność prawna zaakceptowana przez wszystkie zainteresowane strony. Najbezpieczniej doprowadzić do pisemnego zakończenia Pana umowy i jednoczesnego uregulowania, od kiedy była partnerka odpowiada za mieszkanie, jeśli właściciel zgodzi się z nią zawrzeć nową umowę.

Jeżeli była partnerka nie podpisze nowej umowy i nie opuści lokalu, problem nie powinien być pozostawiony bez reakcji. Właściciel może oczekiwać rozliczenia od osoby, z którą zawarł umowę, a Pan może później próbować dochodzić od partnerki zwrotu kosztów, jeżeli poniósł je z jej winy lub na jej rzecz. Taka droga jest jednak mniej korzystna niż szybkie uporządkowanie sytuacji na piśmie.

Czy partnerka może zawrzeć najem okazjonalny bez lokalu zastępczego?

Najem okazjonalny jest szczególną formą najmu lokalu mieszkalnego. Zgodnie z art. 19a ustawy o ochronie praw lokatorów umowa najmu okazjonalnego dotyczy lokalu służącego zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, jest zawierana na czas oznaczony i nie może przekraczać 10 lat.

Do takiej umowy załącza się w szczególności:

• oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia oraz wydania lokalu po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy,
• wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w razie egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu,
• oświadczenie właściciela tego innego lokalu albo osoby mającej do niego tytuł prawny, że zgadza się na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących; na żądanie wynajmującego podpis pod takim oświadczeniem powinien być notarialnie poświadczony.

Jeżeli była partnerka nie ma osoby, która wskaże lokal zastępczy, właściciel nie uzyska pełnego pakietu dokumentów wymaganego dla najmu okazjonalnego. W praktyce może wtedy podpisać z nią zwykłą umowę najmu, ale musi zaakceptować słabsze zabezpieczenie na wypadek sporu o opuszczenie lokalu. Nie istnieje prosta umowa prywatna, która zastąpiłaby ustawowy wymóg wskazania lokalu przy najmie okazjonalnym.

Jak można zabezpieczyć właściciela bez osoby trzeciej?

Jeżeli właściciel nie upiera się przy najmie okazjonalnym, można rozważyć zwykłą umowę najmu z dodatkowymi zabezpieczeniami. Najczęściej stosuje się kaucję, precyzyjny protokół zdawczo-odbiorczy, jasne terminy płatności, krótkie okresy rozliczeniowe, obowiązek niezwłocznego informowania o liczbie mieszkańców oraz notarialne oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji co do zapłaty określonych kwot.

Możliwe jest także rozważenie aktu notarialnego obejmującego obowiązek wydania lokalu, sporządzonego na podstawie art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego. Trzeba jednak podkreślić, że takie oświadczenie nie jest tym samym co ustawowy najem okazjonalny z kompletem załączników. Jego skuteczność i zakres zależą od treści aktu, rodzaju obowiązku oraz oceny sądu przy nadawaniu klauzuli wykonalności.

Dlatego praktycznie najlepszym rozwiązaniem jest rozmowa właściciela bezpośrednio z byłą partnerką i wybór jednego z dwóch wariantów: albo najem okazjonalny z kompletem dokumentów, albo zwykły najem z jasno opisanymi zabezpieczeniami. Pan nie powinien natomiast podpisywać dokumentów, które pozostawią Pana jako odpowiedzialnego najemcę, podczas gdy faktycznie lokal będzie zajmowała już inna osoba.

Co zrobić, jeśli była partnerka nie chce się wyprowadzić?

Jeżeli partnerka nie jest stroną umowy, a jedynie osobą dopuszczoną do zamieszkiwania, Pan samodzielnie nie powinien stosować rozwiązań siłowych, wymieniać zamków, usuwać rzeczy ani odcinać mediów. Takie działania mogą wywołać dodatkowy konflikt i ryzyko odpowiedzialności. W sprawach mieszkaniowych należy działać formalnie.

Pierwszym krokiem powinno być pisemne potwierdzenie z właścicielem, że chce Pan zakończyć swoją umowę w określonym terminie. Jeżeli właściciel się zgadza, warto zawrzeć porozumienie rozwiązujące umowę i protokół zdania lokalu. Problem polega na tym, że lokal powinien zostać faktycznie opróżniony i wydany. Jeżeli w mieszkaniu nadal pozostaje była partnerka, właściciel może odmówić uznania lokalu za prawidłowo zwrócony albo domagać się dalszego rozliczenia zgodnie z umową.

Jeżeli partnerka odmawia opuszczenia lokalu, zasadnicze działania wobec niej powinien podejmować właściciel, bo to on jest uprawniony do żądania wydania lokalu od osoby, która zajmuje go bez skutecznego tytułu prawnego. Pan może natomiast zabezpieczać swoje interesy: wysyłać pisemne wezwania, dokumentować rozmowy, rozliczyć się z właścicielem, wskazywać, że nie korzysta już z lokalu, oraz domagać się od partnerki zwrotu kosztów, które powstaną przez jej dalsze zajmowanie mieszkania.

Jak ograniczyć ryzyko ojca, który wskazał lokal zastępczy?

Jeżeli Pana ojciec złożył oświadczenie, że zgadza się na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w swoim lokalu w razie egzekucji, powinien rozważyć pisemne odwołanie albo jednoznaczne ograniczenie tej zgody, jeżeli nie chce, aby była partnerka i jej dziecko powoływali się na ten dokument w przyszłości. Pismo najlepiej skierować do najemcy, właściciela wynajmowanego lokalu oraz, dla celów dowodowych, do byłej partnerki.

W razie utraty możliwości zamieszkania w lokalu wskazanym do najmu okazjonalnego najemca powinien w terminie 21 dni od powzięcia wiadomości o tej utracie wskazać inny lokal i przedstawić wymagane oświadczenie osoby uprawnionej do tego lokalu. Jeżeli tego nie zrobi, właściciel może skorzystać z ustawowych uprawnień, w tym wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.

W praktyce ojciec nie powinien ograniczać się do rozmowy telefonicznej. Bezpieczniej sporządzić krótkie pismo, zachować potwierdzenie nadania albo doręczenia i wskazać, od kiedy nie wyraża zgody na korzystanie z jego lokalu jako miejsca wskazanego w dokumentach najmu okazjonalnego. Jeżeli sprawa jest konfliktowa, warto wcześniej ocenić treść pierwotnego oświadczenia notarialnego.

Jakie pisma warto przygotować?

W opisanej sytuacji warto uporządkować dokumenty, zanim konflikt się pogłębi. Przydatne mogą być:

• pismo do właściciela z propozycją rozwiązania umowy w konkretnym terminie,
• porozumienie rozwiązujące umowę najmu i rozliczające kaucję, czynsz oraz media,
• wezwanie byłej partnerki do określenia, czy zawiera nową umowę z właścicielem, czy opuszcza lokal,
• pismo ojca odwołujące zgodę na wskazanie jego mieszkania jako lokalu zastępczego,
• protokół zdawczo-odbiorczy, jeżeli lokal zostanie opróżniony i właściciel go przejmie.

W pismach należy unikać gróźb i emocjonalnych sformułowań. Liczy się konkret: daty, obowiązki, terminy, rozliczenia i potwierdzenie, kto od danego momentu odpowiada za lokal. Jeżeli partnerka chce zostać, to powinna podpisać własną umowę z właścicielem, a nie pozostawiać Pana w roli formalnego najemcy.

FAQ

Czy mogę sam wyrzucić byłą partnerkę z mieszkania?

Nie należy usuwać jej siłą, wymieniać zamków ani wynosić rzeczy. Jeżeli nie chce opuścić lokalu dobrowolnie, sprawę trzeba prowadzić formalnie. Właściciel jako osoba uprawniona do lokalu może podejmować działania zmierzające do odzyskania mieszkania, a Pan powinien zabezpieczyć dowody, że chce zakończyć najem i nie korzysta już z lokalu.

Czy wpisanie partnerki w umowie jako osoby mieszkającej czyni ją najemcą?

Nie zawsze. Jeżeli nie podpisała umowy jako najemca albo współnajemca, sam wpis jako osoby uprawnionej do zamieszkiwania zwykle nie oznacza przejęcia przez nią pełnej odpowiedzialności wobec właściciela. Decydująca jest treść umowy i podpisy stron.

Czy właściciel może podpisać z nią umowę bez najmu okazjonalnego?

Tak, może zawrzeć zwykłą umowę najmu, jeśli akceptuje taki model. Nie będzie to jednak najem okazjonalny, jeżeli zabraknie ustawowych załączników, w szczególności wskazania lokalu, do którego najemca może się wyprowadzić w razie egzekucji.

Czy akt notarialny z art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego zastępuje lokal zastępczy?

Nie zastępuje wymogu wskazania lokalu przy najmie okazjonalnym. Może być dodatkowym zabezpieczeniem, zwłaszcza w zakresie zapłaty albo określonych obowiązków, ale nie tworzy automatycznie takiej samej ochrony jak prawidłowo zawarty najem okazjonalny.

Co powinien zrobić ojciec, który wskazał swoje mieszkanie?

Powinien pisemnie poinformować zainteresowane osoby, że nie wyraża zgody na dalsze traktowanie jego mieszkania jako lokalu zastępczego, jeżeli taka jest jego decyzja. Dla bezpieczeństwa warto zachować dowód doręczenia i sprawdzić treść pierwotnego oświadczenia.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji kluczowe jest oddzielenie trzech spraw: zakończenia Pana odpowiedzialności wobec właściciela, ewentualnego zawarcia nowej umowy przez byłą partnerkę oraz ograniczenia ryzyka ojca, który wskazał swój lokal. Jeżeli partnerka nie ma osoby mogącej wskazać lokal zastępczy, właściciel może zawrzeć z nią zwykły najem, ale nie uzyska pełnego zabezpieczenia właściwego dla najmu okazjonalnego.

Najbezpieczniejsze działanie to pisemne porozumienie z właścicielem, jasne wezwanie partnerki do określenia stanowiska oraz formalne pismo ojca w sprawie cofnięcia zgody na lokal zastępczy. Im szybciej dokumenty zostaną uporządkowane, tym mniejsze ryzyko, że po rozstaniu problem faktycznego zamieszkiwania partnerki pozostanie po stronie dotychczasowego najemcy.

Źródła:

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733

Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego, w zakresie dobrowolnego poddania się egzekucji na podstawie art. 777

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.