Zaległości za najem garażu – co zrobić?

Ustna umowa najmu garażu – czy jest ważna?

Umowa najmu garażu może zostać zawarta ustnie. Taka umowa wiąże strony, jeżeli da się ustalić jej podstawowe elementy: co zostało oddane do używania, komu, za jaki czynsz i na jaki okres. Problem pojawia się jednak wtedy, gdy jedna ze stron zaprzecza ustaleniom albo twierdzi, że umowa miała inne warunki.

W przypadku ustnej umowy szczególne znaczenie mają dowody: potwierdzenia przelewów, SMS-y, e-maile, wiadomości z komunikatorów, świadkowie, zdjęcia przekazania kluczy oraz wcześniejsza praktyka rozliczeń. Jeżeli najemca w SMS-ach obiecuje przelew, takie wiadomości mogą potwierdzać zarówno istnienie umowy, jak i wysokość zaległości.

Jeżeli najem został uzgodniony tylko na kolejne 3 miesiące, co do zasady jest to umowa na czas oznaczony. Dla wynajmującego ważne jest, czy te 3 miesiące zostały już skutecznie uzgodnione, czy najemca dopiero prosi o przedłużenie. Jeżeli prosi jedynie o nowy okres najmu, można odmówić przedłużenia do czasu zapłaty zaległego czynszu.

Najem na czas oznaczony i nieoznaczony

Zgodnie z art. 673 Kodeksu cywilnego, jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, każda ze stron może wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a gdy ich nie ustalono – z zachowaniem terminów ustawowych. Przy czynszu płatnym miesięcznie ustawowy termin wypowiedzenia wynosi miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Inaczej wygląda najem na czas oznaczony. Taki najem można wypowiedzieć tylko w wypadkach określonych w umowie albo wtedy, gdy podstawę do wcześniejszego zakończenia daje ustawa. Jeżeli strony nie przewidziały w ustnej umowie prawa wypowiedzenia, zwykłe wypowiedzenie może być nieskuteczne.

Takie podejście potwierdza orzecznictwo, w tym wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 17 maja 2017 r., sygn. akt I ACa 336/16, w którym wskazano znaczenie określenia w umowie przesłanek wypowiedzenia najmu zawartego na czas oznaczony.

Co daje zaległość w czynszu?

Opóźnienie w zapłacie czynszu nie zawsze pozwala od razu zakończyć najem. Przy najmie rzeczy lub pomieszczenia, do którego stosuje się ogólne przepisy o najmie, art. 672 Kodeksu cywilnego pozwala wynajmującemu wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeżeli najemca pozostaje w zwłoce z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności.

Jeżeli jednak garaż jest traktowany jako lokal, znaczenie może mieć art. 687 Kodeksu cywilnego. W takim przypadku, gdy najemca lokalu zalega z czynszem co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący przed wypowiedzeniem bez zachowania terminów wypowiedzenia powinien uprzedzić najemcę na piśmie i udzielić mu dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu.

Dlatego przy zaległości tylko za jeden miesiąc bezpieczniej jest najpierw wysłać wezwanie do zapłaty, odmówić dalszego przedłużenia najmu i jasno wskazać, że brak zapłaty spowoduje dalsze kroki prawne. Natychmiastowe wypowiedzenie po jednym nieopłaconym miesiącu może być kwestionowane, jeżeli nie było wyraźnej umownej podstawy.

Jak wezwać najemcę do zapłaty?

Wezwanie do zapłaty powinno być pisemne i możliwie konkretne. Najlepiej wysłać je listem poleconym za potwierdzeniem nadania, a dodatkowo przekazać SMS-em lub e-mailem, jeżeli z tych kanałów strony korzystały wcześniej. W piśmie warto wskazać:

• dane wynajmującego i najemcy,
• adres lub oznaczenie garażu,
• kwotę zaległego czynszu i okres, którego dotyczy,
• numer rachunku bankowego albo inny sposób zapłaty,
• termin zapłaty,
• informację o możliwym wypowiedzeniu najmu albo odmowie przedłużenia umowy,
• żądanie kontaktu w sprawie wydania garażu po zakończeniu najmu.

W treści wezwania nie warto używać gróźb ani sformułowań sugerujących, że wynajmujący samodzielnie usunie najemcę lub jego rzeczy. Pismo ma budować dowody na wypadek sporu, dlatego powinno być rzeczowe i zgodne z przepisami.

Czy można odmówić najmu na kolejne 3 miesiące?

Tak, jeżeli dotychczasowa umowa dobiega końca, a najemca dopiero prosi o przedłużenie, wynajmujący nie musi zawierać nowej umowy. Może uzależnić dalszy najem od zapłaty zaległego czynszu, podpisania krótkiej umowy pisemnej, wpłaty kaucji albo wydania garażu po zakończeniu obecnego okresu.

Jeżeli jednak wynajmujący już zgodził się na przedłużenie najmu na kolejne 3 miesiące, nawet ustnie, najemca może twierdzić, że nowa umowa została zawarta. Wtedy warto potwierdzić warunki na piśmie i jednocześnie wezwać do zapłaty zaległości. Brak dowodów działa zwykle na niekorzyść strony, która z danego ustalenia wywodzi skutki prawne.

Jak odzyskać garaż po zakończeniu najmu?

Po skutecznym zakończeniu najmu wynajmujący powinien wezwać najemcę do wydania garażu, zwrotu kluczy i zabrania rzeczy w wyznaczonym terminie. Jeżeli najemca nadal korzysta z garażu bez podstawy prawnej, można żądać zapłaty za bezumowne korzystanie oraz dochodzić wydania rzeczy na drodze sądowej.

Największym błędem jest samodzielne siłowe przejęcie garażu, wyrzucenie rzeczy najemcy albo zablokowanie mu dostępu bez analizy sytuacji. Nawet gdy najemca nie płaci, może powoływać się na ochronę posiadania. Zmiana zamków, usunięcie mienia lub sprzedaż pozostawionych rzeczy mogą prowadzić do dodatkowego sporu cywilnego, a w skrajnych sytuacjach także do zarzutów dotyczących naruszenia cudzego mienia.

Jeżeli w garażu znajdują się rzeczy najemcy, należy udokumentować ich stan, wezwać do odbioru i ustalić bezpieczny sposób wydania. W razie braku reakcji najlepiej skonsultować dalsze kroki, zamiast działać pod wpływem frustracji.

FAQ

Czy ustna umowa najmu garażu jest skuteczna?

Tak, umowa ustna może być skuteczna. Problemem nie jest jej ważność, lecz udowodnienie ustaleń. Dlatego warto zachować wiadomości, potwierdzenia przelewów, zdjęcia, dane świadków i wszelką korespondencję z najemcą.

Czy brak zapłaty za jeden miesiąc pozwala od razu wypowiedzieć najem?

Nie zawsze. Jeżeli nie ma wyraźnej klauzuli umownej, przepisy zwykle wymagają większej zaległości, na przykład zwłoki za dwa pełne okresy płatności. Przy najmie lokalu może być potrzebne dodatkowe pisemne uprzedzenie i miesięczny termin na zapłatę.

Czy mogę nie zgodzić się na przedłużenie najmu?

Tak, jeżeli obecna umowa dobiega końca, a najemca dopiero prosi o dalszy najem. Wynajmujący może odmówić przedłużenia, zwłaszcza gdy istnieją zaległości. Najlepiej potwierdzić odmowę na piśmie lub w wiadomości, którą da się później wykazać.

Czy mogę zmienić zamki w garażu?

To ryzykowne, zwłaszcza gdy najem formalnie jeszcze trwa albo w garażu są rzeczy najemcy. Zmiana zamków bez prawidłowego zakończenia najmu i bez zapewnienia odbioru rzeczy może wywołać spór o naruszenie posiadania lub odpowiedzialność za mienie.

Co powinno zawierać wezwanie do zapłaty?

Wezwanie powinno wskazywać zaległą kwotę, okres zaległości, termin zapłaty, numer rachunku, skutki braku płatności oraz żądanie kontaktu w sprawie wydania garażu. Dla celów dowodowych najlepiej wysłać je listem poleconym i dodatkowo w formie elektronicznej.

Podsumowanie

Przy zaległym czynszu za garaż najważniejsze jest ustalenie, czy umowa nadal trwa, na jaki okres została zawarta i czy można ją wypowiedzieć. Umowa ustna jest ważna, ale wymaga zabezpieczenia dowodów. Jeżeli najemca zalega tylko za jeden miesiąc, najbezpieczniejszym pierwszym krokiem jest pisemne wezwanie do zapłaty i odmowa przedłużenia najmu do czasu rozliczenia zaległości.

Natychmiastowe wypowiedzenie wymaga podstawy w umowie albo w przepisach. W przypadku garażu będącego lokalem procedura może wymagać pisemnego uprzedzenia i dodatkowego terminu zapłaty. Działania siłowe, usuwanie rzeczy i samodzielne przejmowanie garażu powinny być traktowane jako ostateczność po ocenie prawnej, a nie jako pierwszy sposób rozwiązania sporu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 z późn. zm.
2. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 17 maja 2017 r., sygn. akt I ACa 336/16

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.