Zasiedzenie przez współwłaściciela – kiedy posiadanie jest samoistne?

Czy współwłaściciel może zasiedzieć udziały pozostałych właścicieli?

Tak. Polskie prawo dopuszcza zasiedzenie udziału we współwłasności nieruchomości przez osobę, która sama jest już jej współwłaścicielem. Wynika to z art. 172 Kodeksu cywilnego oraz utrwalonego orzecznictwa Sądu Najwyższego.

Nie oznacza to jednak, że osoba korzystająca z całej nieruchomości automatycznie nabywa udziały nieobecnych współwłaścicieli. W takich sprawach obowiązują szczególnie rygorystyczne wymagania dowodowe.

Powód jest prosty: zgodnie z art. 206 Kodeksu cywilnego każdy współwłaściciel ma prawo współposiadać całą rzecz i korzystać z niej w zakresie dającym się pogodzić z analogicznymi uprawnieniami pozostałych współwłaścicieli.

Osoba posiadająca 1/4 udziału w domu może więc faktycznie korzystać z całego budynku, jeżeli pozostali właściciele z niego nie korzystają albo godzą się na taki stan. Sam ten fakt nie świadczy jeszcze o przejęciu ich udziałów.

W postanowieniu z 29 czerwca 2010 r., III CSK 300/09, oraz w postanowieniu z 2 marca 2012 r., II CSK 249/11, Sąd Najwyższy akcentował konieczność wykazania zmiany zakresu posiadania i jej wyraźnego uzewnętrznienia.

Przedmiotem zasiedzenia może być określony udział we współwłasności, na przykład 1/2 albo 1/4 prawa własności nieruchomości. Nie należy mylić tego z przejęciem fizycznie wydzielonej części działki: udział jest ułamkiem prawa własności całej nieruchomości, a nie własnością konkretnego pokoju, ogrodu czy fragmentu gruntu.

Kiedy posiadanie współwłaściciela staje się samoistne wobec cudzych udziałów?

Posiadaczem samoistnym jest ten, kto faktycznie włada rzeczą jak właściciel (art. 336 Kodeksu cywilnego). Przy współwłasności trzeba jednak rozróżnić dwa zakresy takiego władania:

• posiadanie wykonywane w ramach własnego udziału i uprawnień współwłaściciela;
• posiadanie rozszerzone na udziały innych osób, wykonywane z zamiarem wyłącznego władania również tymi udziałami.

Współwłaściciel jest już uprawniony do korzystania z całej rzeczy. Dlatego nie wystarczy ustalić, że faktycznie zarządzał nieruchomością. Musi dodatkowo wykazać, że zmienił charakter swojego władania w odniesieniu do udziałów należących do innych osób.

Wyraźne zamanifestowanie wyłącznego władania

Zmiana musi być widoczna na zewnątrz, przede wszystkim dla pozostałych współwłaścicieli. Może wynikać z zachowań jednoznacznie pokazujących, że dotychczasowy współwłaściciel przestał respektować ich prawo do współposiadania i zaczął traktować całość jako swoją wyłączną własność.

Znaczenie mogą mieć między innymi:

• jednoznaczne zakomunikowanie innym współwłaścicielom, że osoba władająca nieruchomością nie uznaje ich praw właścicielskich, połączone z rzeczywistym wykonywaniem wyłącznego władztwa;
• konsekwentne uniemożliwianie współwłaścicielom wykonywania ich uprawnień, jeżeli okoliczności wskazują na trwałe wyłączenie ich z posiadania;
• podejmowanie wobec osób trzecich działań właścicielskich odnoszących się do całej nieruchomości, w połączeniu z innymi dowodami świadczącymi o zawłaszczeniu cudzych udziałów;
• utrzymywanie przez wymagany okres jawnego, nieprzerwanego stanu wyłącznego władania, któremu towarzyszy jednoznaczny zamiar posiadania cudzych udziałów dla siebie.

Żadne pojedyncze zachowanie nie gwarantuje stwierdzenia zasiedzenia. Sąd bada całokształt okoliczności, w tym pierwotną podstawę korzystania z nieruchomości, relacje między współwłaścicielami i sposób wykonywania władztwa w kolejnych latach.

Dlaczego samo posiadanie całej nieruchomości nie wystarczy?

W zwykłej sprawie o zasiedzenie znaczenie ma domniemanie posiadania samoistnego z art. 339 Kodeksu cywilnego. Przy zasiedzeniu udziału przez współwłaściciela nie można jednak na podstawie tego domniemania automatycznie przyjmować, że jego posiadanie obejmowało także cudze udziały w zakresie prowadzącym do zasiedzenia.

W postanowieniu z 26 czerwca 2013 r., II CSK 581/12, Sąd Najwyższy wskazał na szczególne wymagania dotyczące wykazania rozszerzenia zakresu posiadania przez współwłaściciela. Podobne stanowisko wynika z postanowienia z 2 marca 2012 r., II CSK 249/11.

Ciężar udowodnienia zmiany zakresu posiadania spoczywa więc na osobie domagającej się zasiedzenia cudzego udziału.

Co nie wystarcza do zasiedzenia: podatki, remonty i nieobecność współwłaścicieli

W sprawach rodzinnych często powtarza się argument: „Przez 30 lat tylko ja zajmowałem się nieruchomością, więc należy już do mnie”. Taki wniosek jest zbyt daleko idący.

Poszczególne działania mogą stanowić dowody wykonywania władztwa nad nieruchomością, ale same nie rozstrzygają o jego charakterze.

Nie ma również zasady, zgodnie z którą brak żądania dopuszczenia do współposiadania przez wiele lat oznacza zgodę na utratę własności. Bierny współwłaściciel pozostaje właścicielem swojego udziału, dopóki nie dojdzie do skutecznego przeniesienia własności albo nabycia jej w inny sposób przewidziany prawem.

Z drugiej strony sam fakt, że pozostali współwłaściciele wiedzieli o wyłącznym władaniu nieruchomością i nie podejmowali działań przez wymagany okres, może mieć znaczenie dla oceny sprawy, jeżeli istniało również jednoznaczne uzewnętrznienie zawłaszczenia ich udziałów.

Od kiedy liczyć 20 lub 30 lat zasiedzenia udziału?

Art. 172 Kodeksu cywilnego przewiduje dwa podstawowe terminy zasiedzenia nieruchomości:

• 20 lat nieprzerwanego posiadania samoistnego, jeżeli posiadacz uzyskał je w dobrej wierze;
• 30 lat nieprzerwanego posiadania samoistnego, jeżeli uzyskał je w złej wierze.

Dobra albo zła wiara jest co do zasady oceniana na chwilę uzyskania posiadania, które ma prowadzić do zasiedzenia. W sprawach dotyczących cudzych udziałów współwłaściciel zwykle ma świadomość, że nie jest ich właścicielem. W konsekwencji najczęściej rozważany jest termin trzydziestoletni.

Nie oznacza to jednak, że każda sprawa musi być rozpatrywana według identycznych zasad. Przy ocenie dobrej wiary liczy się konkretny sposób i okoliczności uzyskania posiadania, a nie wyłącznie późniejsze przekonanie zainteresowanego.

Początek terminu to nie zawsze data nabycia udziału

Jeżeli ktoś odziedziczył 1/2 domu w 1990 r., lecz dopiero w 2005 r. zaczął w sposób jawny i jednoznaczny wykonywać wyłączne władztwo również nad udziałem drugiego współwłaściciela, nie może automatycznie liczyć zasiedzenia cudzego udziału od 1990 r.

Decydujący jest moment, od którego zostały spełnione przesłanki samoistnego posiadania tego udziału. Data ta musi wynikać z udowodnionych zdarzeń, a nie tylko z oświadczenia wnioskodawcy.

Czy termin zasiedzenia może zostać przerwany lub zawieszony?

Tak. Na podstawie art. 175 Kodeksu cywilnego do biegu zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy o przedawnieniu roszczeń. Znaczenie mogą mieć między innymi określone czynności sądowe podjęte przez właściciela w celu ochrony jego prawa.

Nie każda kłótnia, pismo prywatne albo wezwanie do wydania kluczy przerywa bieg zasiedzenia. Trzeba ocenić rodzaj czynności, jej przedmiot i skutki prawne.

Odrębnego zbadania wymagają również okresy, w których zachodzi ustawowa podstawa zawieszenia biegu, oraz sytuacja małoletniego właściciela. Zgodnie z art. 173 Kodeksu cywilnego, jeżeli właściciel nieruchomości jest małoletni, zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania przez niego pełnoletności.

Przy bardzo dawnych stanach posiadania mogą dodatkowo mieć zastosowanie przepisy przejściowe związane ze zmianą terminów zasiedzenia w 1990 r. Nie zawsze można wtedy poprzestać na prostym dodaniu 20 albo 30 lat do wskazanej daty.

Zasiedzenie udziałów odziedziczonej nieruchomości

Szczególnie częste są sprawy, w których kilka osób dziedziczy dom lub gospodarstwo po rodzicach, lecz tylko jeden spadkobierca pozostaje na miejscu.

Od chwili otwarcia spadku spadkobiercy mogą stać się współwłaścicielami nieruchomości, nawet jeżeli przez długi czas nie przeprowadzili postępowania spadkowego ani nie ujawnili swojego prawa w księdze wieczystej.

Postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia co do zasady potwierdzają prawa nabyte z chwilą śmierci spadkodawcy. Sam brak takich dokumentów nie oznacza, że nieruchomość jest pozbawiona właścicieli.

Osoba, która została na nieruchomości, może wykonywać uprawnienia współwłaściciela, zarządzać gospodarstwem lub korzystać z domu na podstawie rodzinnych uzgodnień. Dopiero wykazanie odpowiedniej zmiany zakresu posiadania pozwala rozważać zasiedzenie udziałów innych spadkobierców.

Jeżeli problem dotyczy ustalenia praw po zakończeniu sprawy o spadek, pomocny będzie również materiał wyjaśniający sytuację, w której współwłaściciel po sprawie spadkowej chce powołać się na zasiedzenie.

Czy można doliczyć lata posiadania rodziców?

Art. 176 Kodeksu cywilnego przewiduje możliwość doliczenia posiadania poprzednika prawnego, w tym na określonych zasadach posiadania spadkodawcy.

Nie oznacza to jednak, że spadkobierca może zawsze doliczyć cały okres, w którym rodzice byli właścicielami nieruchomości. Posiadanie rzeczy przez jej właściciela z tytułu własnego prawa nie jest automatycznie okresem zasiedzenia cudzych udziałów.

Trzeba ustalić, jakie prawo przysługiwało poprzednikowi, jaki charakter miało jego posiadanie, czy doszło do następstwa posiadania oraz w jakim zakresie prawo pozwala doliczyć wcześniejszy okres. Przy dziedziczeniu przez kilku spadkobierców szczególnego znaczenia nabiera to, czy jeden z nich później rozszerzył zakres posiadania ponad własny udział.

Odrębnej oceny wymaga sytuacja, gdy wcześniejsi posiadacze rzeczywiście władali nieruchomością bez odpowiedniego tytułu prawnego. Sam rodzinny charakter korzystania z gruntu nie przesądza o wyniku.

Jakie dowody są potrzebne do wykazania zasiedzenia przez współwłaściciela?

W tej kategorii spraw najważniejsze są dowody dotyczące nie tylko długości posiadania, lecz przede wszystkim momentu i sposobu rozszerzenia go na udziały innych współwłaścicieli.

Pomocne mogą być:

• odpis księgi wieczystej i dokumenty pozwalające ustalić aktualne oraz wcześniejsze udziały we własności;
• postanowienia spadkowe, akty poświadczenia dziedziczenia, umowy i dokumenty dotyczące działu spadku lub zniesienia współwłasności;
• korespondencja ze współwłaścicielami, w której ujawniano stanowisko dotyczące wyłącznego prawa do nieruchomości;
• zeznania świadków znających relacje właścicielskie, sposób korzystania z nieruchomości i okoliczności wyłączenia innych osób;
• dokumenty potwierdzające odmowę dopuszczenia współwłaściciela do posiadania oraz reakcje stron;
• umowy z osobami trzecimi, dokumenty dotyczące inwestycji, rozliczenia i decyzje administracyjne, o ile pozwalają odtworzyć rzeczywisty zakres wykonywanego władztwa;
• zdjęcia, dokumenty geodezyjne i inne materiały potwierdzające stan faktyczny w kolejnych latach.

Szczególnie przydatne bywają dokumenty opatrzone datą. Pozwalają powiązać konkretne zachowanie z początkiem okresu, który ma prowadzić do zasiedzenia.

Sąd ocenia dowody łącznie. Nawet duża liczba faktur za materiały budowlane nie zastąpi wykazania, że posiadacz jednoznacznie zamanifestował objęcie cudzego udziału w posiadanie samoistne.

Jak złożyć wniosek o zasiedzenie udziału i ile to kosztuje?

Nabycie własności przez zasiedzenie następuje z mocy prawa po spełnieniu ustawowych przesłanek. Postanowienie sądu ma charakter deklaratoryjny: stwierdza nabycie, które nastąpiło w określonej dacie.

Aby formalnie potwierdzić zasiedzenie udziału, należy złożyć wniosek o stwierdzenie zasiedzenia do sądu rejonowego właściwego ze względu na położenie nieruchomości. Sprawa jest rozpoznawana w postępowaniu nieprocesowym na podstawie art. 606 oraz art. 609–610 Kodeksu postępowania cywilnego.

We wniosku należy przede wszystkim:

1. Oznaczyć sąd, wnioskodawcę oraz pozostałych zainteresowanych, w szczególności współwłaścicieli, których udziałów dotyczy sprawa.
2. Dokładnie zidentyfikować nieruchomość, podając dane księgi wieczystej i oznaczenie ewidencyjne.
3. Wskazać, czyje udziały i w jakiej wysokości miały zostać nabyte przez zasiedzenie.
4. Określić osobę, na której rzecz ma zostać stwierdzone zasiedzenie, oraz postulowaną datę nabycia własności.
5. Opisać sposób wykonywania posiadania, moment jego rozszerzenia na cudze udziały i fakty uzasadniające upływ wymaganego terminu.
6. Przedstawić wnioski dowodowe i dołączyć posiadane dokumenty.

Zgodnie z art. 40 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych opłata stała od wniosku o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie wynosi 2000 zł. Do tego mogą dojść koszty dokumentów, opinii biegłego, ogłoszeń oraz ewentualnego pełnomocnika.

Jeżeli udział ma charakter sporny, sąd przeprowadzi postępowanie dowodowe, w którym uczestnicy mogą przedstawiać własne dokumenty i świadków oraz kwestionować twierdzenia wnioskodawcy.

Osoba niezgadzająca się z rozstrzygnięciem może zaskarżyć postanowienie na zasadach przewidzianych w Kodeksie postępowania cywilnego. Co do zasady apelację wnosi się w terminie dwóch tygodni od doręczenia postanowienia z uzasadnieniem, przy uwzględnieniu przepisów dotyczących doręczenia i sporządzania uzasadnienia.

Po prawomocnym stwierdzeniu zasiedzenia można wystąpić o ujawnienie nabytego prawa w księdze wieczystej. Trzeba też odrębnie ocenić skutki podatkowe nabycia przez zasiedzenie. W przypadku nieruchomości rodzinnych przydatne może być omówienie zagadnienia zasiedzenie rodzinnej działki a podatek.

Jak bronić się przed zasiedzeniem swojego udziału?

Współwłaściciel, którego udział ma zostać zasiedziany, nie musi udowadniać, że przez cały okres osobiście korzystał z nieruchomości. Powinien natomiast ustalić, czy wnioskodawca rzeczywiście wykonywał posiadanie wykraczające poza zwykłe uprawnienia współwłaściciela.

Znaczenie mogą mieć dowody wskazujące, że:

• korzystanie przez jedną osobę było uzgodnione lub tolerowane jako sposób wykonywania współwłasności;
• pozostali właściciele nadal byli uznawani za uprawnionych do nieruchomości;
• wnioskodawca zwracał się do nich o zgodę na określone działania albo proponował wykup ich udziałów;
• nie doszło do jednoznacznego i dostrzegalnego rozszerzenia zakresu samoistnego posiadania;
• termin zasiedzenia nie rozpoczął biegu we wskazanej dacie, nie upłynął albo jego bieg został skutecznie przerwany.

Sama okoliczność, że jeden ze współwłaścicieli nie ponosił kosztów utrzymania nieruchomości, nie pozbawia go własności. Spory o rozliczenie wydatków, pożytków lub wynagrodzenia za określony sposób korzystania ze wspólnej rzeczy są odrębnymi zagadnieniami.

W zależności od sytuacji właściciel może dochodzić ochrony swoich uprawnień, żądać dopuszczenia do współposiadania albo wystąpić o zniesienie współwłasności. Należy jednak odróżnić czynności służące bieżącej ochronie prawa od tych, które rzeczywiście wpływają na bieg zasiedzenia.

Jeżeli spór dotyczy nieruchomości po zmarłych krewnych i działań jednego ze spadkobierców, dodatkowe znaczenie może mieć analiza opisująca skutki zasiedzenia w złej wierze.

Zasiedzenie czy zniesienie współwłasności – co wybrać?

Jeżeli celem jest uzyskanie wyłącznej własności nieruchomości, zasiedzenie nie zawsze będzie właściwą drogą. Nie można go traktować jako sposobu zastępującego rozliczenia między współwłaścicielami, gdy brak dowodów samoistnego posiadania cudzych udziałów.

Zniesienie współwłasności może nastąpić między innymi przez podział rzeczy, przyznanie jej jednemu współwłaścicielowi z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedaż i podział uzyskanej kwoty, zależnie od rodzaju nieruchomości i warunków prawnych.

W odróżnieniu od zasiedzenia nie wymaga ono udowodnienia 20 lub 30 lat kwalifikowanego posiadania. Może jednak wiązać się z obowiązkiem spłat oraz rozliczeniem nakładów.

Gdy współwłaściciele są zgodni, możliwe jest notarialne zniesienie współwłasności nieruchomości. W razie sporu potrzebne może być postępowanie sądowe.

Inaczej należy oceniać sytuację, w której strony wiele lat temu nieformalnie uzgodniły zamianę części działek lub sposób korzystania z gruntów. Wtedy trzeba najpierw zbadać ważność nieformalnej zamiany gruntów i jej ewentualne znaczenie dla posiadania.

Najczęstsze pytania o zasiedzenie udziału współwłaściciela

Czy mogę zasiedzieć dom, jeśli brat od 30 lat mieszka za granicą?

Sam pobyt brata za granicą i brak zainteresowania nieruchomością nie wystarczają. Trzeba wykazać, że przez wymagany okres władałeś także jego udziałem jak wyłączny właściciel oraz że odpowiednio uzewnętrzniłeś tę zmianę. Jeżeli jedynie korzystałeś z domu za jego zgodą, zasiedzenie udziału może nie nastąpić.

Czy deklarowanie, że dom jest wyłącznie mój, rozpoczyna zasiedzenie?

Nie zawsze. Jednoznaczne oświadczenie skierowane do pozostałych współwłaścicieli może stanowić dowód zamiaru wyłącznego władania, ale powinno odpowiadać rzeczywistemu sposobowi wykonywania posiadania. Sama deklaracja, bez odpowiedniego władztwa nad cudzym udziałem, nie wystarcza.

Czy kupno udziału od jednego współwłaściciela pozwala zasiedzieć pozostałe?

Zakup udziału nie powoduje automatycznego rozpoczęcia zasiedzenia innych udziałów. Nabywca staje się współwłaścicielem i może korzystać z rzeczy na zasadach wynikających z art. 206 Kodeksu cywilnego. Aby zasiedzieć pozostałe udziały, musi spełnić dodatkowe warunki dotyczące ich samoistnego posiadania.

Czy można zasiedzieć udział, jeżeli drugi współwłaściciel zmarł?

Śmierć współwłaściciela nie oznacza, że jego udział stał się niczyj. Co do zasady przechodzi on na spadkobierców. Dla zasiedzenia trzeba ustalić następców prawnych, zakres posiadania oraz wpływ wcześniejszych i późniejszych zdarzeń na bieg terminu.

Czy prawomocne stwierdzenie zasiedzenia oznacza konieczność zapłaty za cudzy udział?

Zasiedzenie jest sposobem nabycia własności z mocy prawa, a nie odpłatną sprzedażą udziału. Nie powstaje z tego tytułu automatyczny obowiązek zapłaty ceny dotychczasowemu właścicielowi. Mogą jednak wystąpić odrębne roszczenia lub obowiązki podatkowe, które trzeba ocenić według właściwych przepisów.