Zasiedzenie nieruchomości przez małżonków – kto nabywa własność?

Czy małżonkowie mogą wspólnie zasiedzieć nieruchomość?

Tak. Małżonkowie mogą nabyć własność nieruchomości przez zasiedzenie, jeżeli zostaną spełnione przesłanki określone w art. 172 Kodeksu cywilnego. Nie jest konieczne, aby oboje w jednakowym stopniu zajmowali się gruntem, wykonywali prace gospodarcze albo ponosili wydatki związane z jego utrzymaniem.

Trzeba jednak rozróżnić dwie kwestie: kto był posiadaczem samoistnym nieruchomości oraz do jakiego majątku weszła własność nabyta przez zasiedzenie. Nie są to pytania tożsame.

Zgodnie z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego przedmioty majątkowe nabyte podczas trwania wspólności ustawowej przez oboje małżonków lub jednego z nich zasadniczo należą do majątku wspólnego. Zasada ta obejmuje również własność nieruchomości nabytą przez zasiedzenie.

Potwierdził to Sąd Najwyższy między innymi w uchwale z 28 lutego 1978 r., III CZP 7/78, oraz w postanowieniu z 14 lutego 2019 r., IV CSK 553/17. Jeżeli okres zasiedzenia zakończył się podczas wspólności ustawowej, nieruchomość może wejść do majątku wspólnego także wtedy, gdy samoistne posiadanie wykonywał wyłącznie jeden małżonek.

Nie oznacza to automatycznie, że oboje małżonkowie stali się posiadaczami samoistnymi. Sąd musi ustalić, kto rzeczywiście władał nieruchomością jak właściciel. W postanowieniu może zostać wskazany tylko ten małżonek, który spełnił przesłanki zasiedzenia, co nie wyklucza objęcia nabytego prawa wspólnością ustawową.

Jakie warunki muszą spełnić małżonkowie, aby zasiedzieć grunt?

Posiadanie samoistne – zachowywanie się jak właściciel

Podstawowym warunkiem zasiedzenia jest posiadanie samoistne. Zgodnie z art. 336 Kodeksu cywilnego chodzi o faktyczne władanie rzeczą jak właściciel, a nie jedynie korzystanie z niej za zgodą innej osoby.

O posiadaniu samoistnym mogą świadczyć między innymi:

• samodzielne gospodarowanie nieruchomością i decydowanie o jej przeznaczeniu;
• ogrodzenie gruntu oraz utrzymywanie jego granic;
• budowa lub utrzymywanie budynków i innych urządzeń;
• prowadzenie upraw i wykonywanie prac właścicielskich;
• ponoszenie ciężarów nieruchomości oraz występowanie wobec innych osób jako jej właściciel.

Żadna z tych okoliczności rozpatrywana oddzielnie nie przesądza o zasiedzeniu. Przykładowo opłacanie podatku od nieruchomości jest dowodem pomocniczym, ale nie zastępuje wykazania faktycznego władania jak właściciel.

Nie prowadzi natomiast samoistnie do zasiedzenia korzystanie z nieruchomości jako najemca, dzierżawca czy biorący w użyczenie, jeżeli osoba ta uznaje cudze prawo własności. Zmiana posiadania zależnego w samoistne wymaga wyraźnego uzewnętrznienia zmiany sposobu władania gruntem.

Szczególnej oceny wymagają nieformalne porozumienia dotyczące przekazania działki. Należy odróżnić przeniesienie posiadania od skutecznego przeniesienia własności. Problem ten wyjaśnia artykuł dotyczący skutków braku aktu notarialnego przy zamianie gruntów.

Termin zasiedzenia – 20 czy 30 lat?

Art. 172 Kodeksu cywilnego przewiduje dwa podstawowe terminy zasiedzenia:

• 20 lat – jeżeli posiadacz uzyskał posiadanie samoistne w dobrej wierze;
• 30 lat – jeżeli posiadacz uzyskał posiadanie samoistne w złej wierze.

Dobrą lub złą wiarę ocenia się zasadniczo w chwili uzyskania posiadania. Osoba, która wiedziała, że nieruchomość należy do kogoś innego, zwykle jest posiadaczem w złej wierze. Także objęcie nieruchomości na podstawie nieformalnej umowy przeniesienia własności co do zasady nie uzasadnia przyjęcia dobrej wiary.

W sprawach dotyczących posiadania rozpoczętego wiele dziesięcioleci temu trzeba również sprawdzić przepisy przejściowe. Przed 1 października 1990 r. podstawowe terminy zasiedzenia były krótsze i wynosiły odpowiednio 10 oraz 20 lat. Dlatego nie można bez analizy historycznego stanu prawnego przyjmować, że we wszystkich sprawach należy stosować wyłącznie obecne terminy.

Znaczenie mogą mieć ponadto zdarzenia powodujące przerwanie albo zawieszenie biegu zasiedzenia. Stosuje się w tym zakresie odpowiednio przepisy dotyczące przedawnienia roszczeń, z uwzględnieniem szczególnych regulacji o zasiedzeniu.

Czy nieruchomość zasiedziana przez jednego małżonka jest majątkiem wspólnym?

Jeżeli wymagany okres posiadania samoistnego upłynął podczas trwania wspólności ustawowej, nabyta nieruchomość co do zasady stanowi majątek wspólny. Nie ma przy tym rozstrzygającego znaczenia, czy tylko jeden małżonek rozpoczął posiadanie i samodzielnie wykonywał czynności właścicielskie.

Decydująca jest przede wszystkim chwila nabycia własności przez zasiedzenie, a nie sama data rozpoczęcia posiadania.

Wspólność ustawowa ma charakter bezudziałowy. Dopóki trwa, nie można automatycznie przypisać każdemu małżonkowi po połowie prawa własności konkretnej nieruchomości, tak jak przy zwykłej współwłasności ułamkowej.

Zasiedzenie rozpoczęte przed ślubem – czy wcześniejsze lata się liczą?

Zawarcie małżeństwa nie powoduje rozpoczęcia biegu zasiedzenia od nowa. Jeżeli jeden z małżonków był posiadaczem samoistnym przed ślubem i kontynuował posiadanie po jego zawarciu, wcześniejszy okres uwzględnia się przy obliczaniu terminu zasiedzenia.

Nie jest to doliczenie posiadania poprzednika w rozumieniu art. 176 Kodeksu cywilnego. Chodzi bowiem o ciągłość posiadania wykonywanego przez tę samą osobę.

Inaczej wygląda sytuacja, gdy nieruchomość wcześniej posiadała osoba trzecia, a następnie przekazała posiadanie jednemu z małżonków. Wówczas można rozważyć doliczenie okresu posiadania poprzednika na podstawie art. 176 Kodeksu cywilnego. Jeżeli poprzednik uzyskał posiadanie w złej wierze, łączny okres musi wynosić co najmniej 30 lat.

Nie można jednak dowolnie sumować okresów korzystania z nieruchomości przez różne osoby. Konieczne jest wykazanie odpowiedniego następstwa w posiadaniu oraz jego samoistnego charakteru.

Zasiedzenie nieruchomości a rozwód i rozdzielność majątkowa

Gdy termin zasiedzenia upłynął przed rozwodem

Jeżeli zasiedzenie nastąpiło w czasie trwania wspólności ustawowej, nieruchomość co do zasady weszła do majątku wspólnego. Późniejszy rozwód nie cofa tego skutku.

Grunt może więc podlegać rozliczeniu podczas podziału majątku wspólnego, nawet jeśli w księdze wieczystej nadal widnieje poprzedni właściciel. W takim przypadku konieczne może być wcześniejsze uzyskanie sądowego stwierdzenia zasiedzenia.

Gdy zasiedzenie nastąpiło po rozwodzie

Jeżeli termin zasiedzenia upłynął dopiero po ustaniu wspólności majątkowej, trzeba ustalić, kto wykonywał posiadanie samoistne w poszczególnych okresach. Znaczenie może mieć sposób korzystania z nieruchomości przed rozwodem, zachowanie byłych małżonków po rozwodzie oraz ewentualne przekazanie posiadania.

Nie można automatycznie przyjmować, że nieruchomość nabędzie wyłącznie ten były małżonek, który po rozwodzie nadal na niej mieszkał. Sam fakt zamieszkiwania nie przesądza bowiem o charakterze posiadania.

Również zawarcie umowy majątkowej ustanawiającej rozdzielność nie powoduje automatycznego przerwania biegu zasiedzenia. Może natomiast zmienić kwalifikację majątkową własności nabytej po ustanowieniu rozdzielności.

Czy można zasiedzieć nieruchomość należącą do drugiego małżonka?

Jeżeli jeden z małżonków jest właścicielem nieruchomości należącej do jego majątku osobistego, drugi nie nabywa prawa własności wyłącznie dlatego, że mieszka w domu, remontuje go albo pokrywa koszty utrzymania.

Korzystanie z nieruchomości w ramach wspólnego życia rodzinnego nie oznacza automatycznie posiadania samoistnego przeciwko właścicielowi. Dla ewentualnego zasiedzenia konieczne byłoby wykazanie szczególnych okoliczności wskazujących na rzeczywiste wykonywanie władztwa właścicielskiego we własnym imieniu.

Trzeba również odróżnić zasiedzenie od rozliczenia nakładów na nieruchomość należącą do majątku osobistego małżonka. Takie nakłady mogą podlegać rozliczeniu na podstawie przepisów prawa rodzinnego, w szczególności art. 45 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Nie stanowią jednak same w sobie podstawy nabycia własności przez zasiedzenie.

Zasiedzenie nieruchomości po śmierci jednego z małżonków

Śmierć jednego z małżonków wymaga ustalenia, czy zasiedzenie nastąpiło przed jego śmiercią, czy też wymagany termin miał upłynąć później.

Jeżeli nieruchomość została nabyta przez zasiedzenie w czasie trwania wspólności ustawowej, weszła do majątku wspólnego, nawet jeśli nie wydano jeszcze postanowienia sądowego. Po śmierci jednego z małżonków prawa związane z jego udziałem w majątku, który wcześniej był wspólny, podlegają zasadom dziedziczenia.

Jeżeli natomiast zasiedzenie nie nastąpiło przed śmiercią posiadacza, należy rozważyć możliwość doliczenia okresu jego posiadania przez spadkobierców. Podstawę stanowi art. 176 § 2 Kodeksu cywilnego.

Należy odróżniać odziedziczenie własności od następstwa w posiadaniu prowadzącym do zasiedzenia. Szczegółowe znaczenie tego rozróżnienia przedstawia artykuł dotyczący dziedziczenia posiadania samoistnego.

Odrębny problem powstaje w przypadku gruntu należącego do kilku spadkobierców. Wyłączne użytkowanie takiej nieruchomości przez jedną osobę nie oznacza jeszcze, że może ona zasiedzieć udziały pozostałych. Więcej na ten temat wyjaśnia poradnik dotyczący zasiedzenia majątku po dziedziczeniu.

Jak złożyć wniosek o stwierdzenie zasiedzenia przez małżonków?

Własność nieruchomości zostaje nabyta przez zasiedzenie z mocy prawa, gdy spełnione są wszystkie przesłanki ustawowe. Postanowienie sądu ma charakter deklaratoryjny, czyli potwierdza nabycie, które już nastąpiło.

Jest jednak szczególnie przydatne do ujawnienia prawa własności w księdze wieczystej, przeprowadzenia podziału majątku albo uporządkowania sytuacji prawnej nieruchomości przed sprzedażą.

Właściwy sąd i uczestnicy postępowania

Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia składa się do sądu rejonowego właściwego ze względu na położenie nieruchomości. Sprawa jest rozpoznawana w postępowaniu nieprocesowym na podstawie art. 609 i 610 Kodeksu postępowania cywilnego.

Wniosek może złożyć każdy zainteresowany, w tym jeden z małżonków. W postępowaniu powinni uczestniczyć również inni zainteresowani, zwłaszcza dotychczasowy właściciel lub jego następcy prawni oraz osoby, których prawa mogą zostać dotknięte rozstrzygnięciem.

Jeżeli chodzi o nieruchomość nabytą podczas trwania małżeństwa, należy prawidłowo przedstawić ustrój majątkowy obowiązujący w dacie zasiedzenia. Samo wskazanie obojga małżonków jako wnioskodawców nie przesądza, że każdy z nich osobiście spełnił warunki nabycia własności.

Dokumenty i dowody potrzebne w sprawie

Jeżeli przedmiotem zasiedzenia ma być tylko fragment większej działki, konieczne jest precyzyjne określenie jego granic. Sąd może potrzebować opinii biegłego geodety i odpowiedniej dokumentacji geodezyjnej.

Opłata sądowa i przebieg sprawy

Opłata stała od wniosku o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie wynosi 2000 zł, zgodnie z art. 40 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Oprócz niej mogą wystąpić wydatki na biegłych, dokumentację geodezyjną, ogłoszenia lub inne czynności dowodowe. Osoba spełniająca ustawowe przesłanki może ubiegać się o zwolnienie od kosztów sądowych.

Sąd bada wymogi formalne wniosku, ustala zainteresowanych i przeprowadza dowody. Jeżeli nie wskazano innych zainteresowanych, art. 609 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego przewiduje wezwanie ich przez ogłoszenie. Ogłoszenie może być również zarządzone w innych uzasadnionych sytuacjach.

W przypadku braków formalnych sąd może wezwać do ich usunięcia. Bezskuteczny upływ terminu może spowodować zwrot wniosku. Zagadnienie to wyjaśnia artykuł dotyczący zwrotu pozwu o zasiedzenie.

Od postanowienia rozstrzygającego sprawę co do istoty przysługuje apelacja na zasadach określonych w Kodeksie postępowania cywilnego. Terminy procesowe zależą między innymi od doręczenia postanowienia i jego uzasadnienia.

Co zrobić po uzyskaniu postanowienia o zasiedzeniu?

Po uprawomocnieniu się postanowienia można wystąpić o ujawnienie prawa własności w księdze wieczystej. Podstawą wpisu jest prawomocne orzeczenie sądu.

Jeżeli postanowienie wskazuje tylko jednego małżonka jako osobę, która nabyła własność przez zasiedzenie, a nabycie nastąpiło podczas wspólności ustawowej, trzeba uwzględnić również skutki małżeńskiego ustroju majątkowego. Samo wymienienie jednej osoby nie oznacza automatycznie, że nieruchomość należy do jej majątku osobistego.

Uregulowanie stanu prawnego jest szczególnie ważne przed sprzedażą nieruchomości. Jeżeli formalnie wpisany właściciel zamierza ją sprzedać, mimo że wcześniej doszło do zasiedzenia przez inne osoby, mogą pojawić się dodatkowe problemy związane z księgą wieczystą i ochroną nabywcy. Wyjaśnia je artykuł dotyczący zasiedzenia a sprzedaży nieruchomości.

Najczęstsze pytania o zasiedzenie nieruchomości przez małżonków

Czy można stwierdzić zasiedzenie tylko na męża, jeżeli żona nie zajmowała się działką?

Tak, jeżeli tylko mąż był posiadaczem samoistnym i spełnił przesłanki zasiedzenia. Nie oznacza to jednak automatycznie, że własność będzie należała wyłącznie do jego majątku osobistego. Jeżeli zasiedzenie nastąpiło podczas wspólności ustawowej, nieruchomość co do zasady wchodzi do majątku wspólnego.

Czy zameldowanie żony na nieruchomości pomaga w zasiedzeniu?

Zameldowanie nie przesądza o własności ani o posiadaniu samoistnym. Może stanowić jeden z dowodów faktycznego zamieszkiwania, lecz samo w sobie nie wystarcza do wykazania zasiedzenia.

Czy jeden małżonek może po rozwodzie zasiedzieć udział drugiego?

W określonych przypadkach możliwe jest zasiedzenie udziału we współwłasności, ale samo wyłączne korzystanie z nieruchomości nie wystarcza. Konieczne jest wykazanie wyraźnego rozszerzenia władztwa ponad zakres wynikający ze współwłasności, uzewnętrznionego wobec pozostałych współwłaścicieli, oraz upływu wymaganego terminu.

Czy oboje małżonkowie muszą podpisać wniosek o zasiedzenie?

Nie. Wniosek może złożyć jeden z zainteresowanych. Drugi małżonek powinien jednak uczestniczyć w postępowaniu, jeżeli rozstrzygnięcie dotyczy jego praw. Właściwy krąg uczestników zależy od konkretnego stanu faktycznego.

Czy zasiedzenie podczas separacji oznacza nabycie do majątku wspólnego?

Trzeba odróżnić separację faktyczną od separacji sądowej. Sama faktyczna rozłąka nie znosi wspólności ustawowej. Separacja orzeczona przez sąd co do zasady powoduje powstanie rozdzielności majątkowej. Decydujące znaczenie ma więc data zasiedzenia i ustrój majątkowy obowiązujący w tej chwili.

Czy małżonek może zasiedzieć grunt bez wiedzy drugiego małżonka?

Tak. Brak wiedzy drugiego małżonka nie wyklucza zasiedzenia. Sąd bada charakter posiadania i upływ terminu. Jeżeli własność została nabyta podczas wspólności ustawowej, jej skutki majątkowe mogą obejmować oboje małżonków niezależnie od zakresu ich wiedzy o stanie prawnym nieruchomości.