Zasiedzenie w złej wierze a spadkobiercy

Na czym polega zasiedzenie w złej wierze?

W opisanej sytuacji trzeba najpierw odróżnić dwie kwestie: samo wykonywanie czynności przy działce oraz posiadanie samoistne. Zasiedzenie nie zależy wyłącznie od tego, kto płacił podatek gruntowy albo kto zlecał wywóz śmieci. Te okoliczności mogą pomagać w dowodzeniu sprawy, ale sąd będzie badał przede wszystkim, czy dana osoba władała działką jak właściciel: decydowała o jej przeznaczeniu, korzystała z niej, wyłączała innych od korzystania i zachowywała się wobec otoczenia jak właściciel.

Zgodnie z art. 172 k.c. posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od 20 lat jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Po upływie 30 lat posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Dobra wiara występuje wyjątkowo. Chodzi o usprawiedliwione okolicznościami przekonanie, że posiadaczowi przysługuje prawo własności. W praktyce jeżeli ktoś wie, że nieruchomość należała do innej osoby, że sprawa spadkowa nie została uregulowana albo że brakuje aktu własności, sąd najczęściej ocenia posiadanie jako posiadanie w złej wierze. Wtedy potrzebny jest 30-letni termin.

Jeżeli babcia i mama pana Łukasza władały działkami przez około 25 lat, to przy założeniu złej wiary sam ten okres nie wystarcza jeszcze do zasiedzenia. Trzeba jednak sprawdzić, od kiedy dokładnie rozpoczęło się posiadanie samoistne, czy było nieprzerwane oraz czy można doliczyć wcześniejsze posiadanie poprzedników.

Czy podatek od działki wystarczy do zasiedzenia?

Nie. Dowody zapłaty podatku, rachunki za porządkowanie terenu, potwierdzenia wywozu odpadów, korespondencja z gminą albo zeznania świadków są ważne, ale nie zastępują wykazania posiadania samoistnego. Sąd będzie oceniał całokształt zachowania posiadacza.

W sprawie o zasiedzenie szczególnie istotne mogą być dowody na to, że babcia i mama pana Łukasza faktycznie traktowały działki jak swoje: ogrodziły teren, uprawiały go, wynajmowały, oddawały do używania, usuwały osoby trzecie, podejmowały decyzje inwestycyjne albo występowały wobec urzędów jako osoby władające gruntem. Jeżeli działki były tylko okazjonalnie sprzątane i opłacane, sprawa może być trudniejsza.

Trzeba też ustalić, czy pradziadek był ujawnionym właścicielem nieruchomości, czy jedynie ją posiadał. Jeżeli był właścicielem, możliwe, że podstawowym sposobem uporządkowania stanu prawnego będzie postępowanie spadkowe po kolejnych zmarłych osobach, a nie zasiedzenie. Zasiedzenie może mieć znaczenie wtedy, gdy stan własności jest inny niż faktyczne wieloletnie władanie działkami albo gdy jeden ze spadkobierców chce wykazać nabycie ponad swój udział.

Doliczenie posiadania babci i mamy

Art. 176 Kodeksu cywilnego pozwala obecnemu posiadaczowi doliczyć do swojego czasu posiadania czas posiadania poprzednika. Ma to duże znaczenie w sprawach rodzinnych, bo jedna osoba często kontynuuje korzystanie z nieruchomości po rodzicu albo dziadku.

Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie w złej wierze, doliczenie jest skuteczne tylko wtedy, gdy łączny okres posiadania obecnego posiadacza i poprzednika wynosi co najmniej 30 lat. Oznacza to, że pan Łukasz może powoływać się na posiadanie babci i mamy, ale musi wykazać ciągłość posiadania oraz to, że po śmierci mamy sam rzeczywiście przejął faktyczne władanie działkami.

Nie wystarczy samo stwierdzenie, że nikt inny nie ponosił kosztów. Jeżeli inni spadkobiercy również odziedziczyli posiadanie albo nie zostali jednoznacznie wyłączeni z korzystania z nieruchomości, sąd może uznać, że pan Łukasz działa tylko jako współposiadacz, a nie jako wyłączny posiadacz całej nieruchomości.

Zasiedzenie a inni spadkobiercy

Największy problem w opisanej sprawie dotyczy tego, czy pan Łukasz może zasiedzieć działki z pominięciem pozostałych spadkobierców. Co do zasady posiadanie spadkodawcy przechodzi na spadkobierców. Jeżeli jest ich kilku, każdy z nich może korzystać z doliczenia posiadania poprzednika, ale tylko w zakresie wynikającym z jego udziału.

W postanowieniu z dnia 26 kwietnia 2013 r., sygn. akt II CSK 445/12, Sąd Najwyższy wskazał, że zaliczenie posiadania rzeczy przez poprzednika prawnego na podstawie art. 176 § 1 w zw. z § 2 Kodeksu cywilnego powinno nastąpić na rzecz każdego ze spadkobierców, ale tylko w granicach nabytego udziału w spadku.

Jeżeli więc pan Łukasz jest spadkobiercą mamy tylko w części, nie powinien zakładać, że automatycznie może zasiedzieć całość działek wyłącznie dla siebie. Do zasiedzenia udziałów pozostałych spadkobierców potrzebne byłoby wykazanie czegoś więcej niż zwykłe korzystanie z rodzinnej nieruchomości. Musiałby udowodnić, że od określonego momentu władał całością jawnie, wyłącznie i przeciwko prawom pozostałych spadkobierców.

Orzecznictwo Sądu Najwyższego podkreśla, że gdy współspadkobierca posiada wyłącznie we własnym imieniu nieruchomość, która była w posiadaniu spadkodawcy, bieg zasiedzenia na jego korzyść przeciwko innym współspadkobiercom może rozpocząć się dopiero od chwili otwarcia spadku albo od momentu jednoznacznego zamanifestowania wyłącznego posiadania. W postanowieniu z dnia 7 maja 1986 r., sygn. akt III CRN 60/86, wskazano, że w takiej sytuacji istotne jest, czy współspadkobierca posiada nieruchomość wyłącznie we własnym imieniu, czy jedynie jako współposiadacz razem z innymi.

Czy można założyć księgę wieczystą po zasiedzeniu?

Założenie księgi wieczystej albo wpis prawa własności wymaga dokumentu potwierdzającego tytuł prawny. W przypadku zasiedzenia takim dokumentem jest prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu zasiedzenia. Dopiero po uzyskaniu takiego postanowienia można skutecznie wykazywać własność nabytą przez zasiedzenie w postępowaniu wieczystoksięgowym.

Jeżeli natomiast okaże się, że pradziadek był właścicielem działek, a problem wynika tylko z braku przeprowadzonych spraw spadkowych, konieczne może być najpierw stwierdzenie nabycia spadku po kolejnych osobach, ewentualnie dział spadku. Wtedy księga wieczysta może być zakładana lub aktualizowana na podstawie dokumentów spadkowych, a niekoniecznie na podstawie zasiedzenia.

W praktyce przed złożeniem wniosku o zasiedzenie warto sprawdzić dokumenty z ewidencji gruntów, archiwalne akty własności, postanowienia spadkowe, akty poświadczenia dziedziczenia, stare księgi wieczyste albo zbiory dokumentów. Pozwala to uniknąć sytuacji, w której sąd oddali wniosek, bo właściwą drogą było uporządkowanie spadku.

Jak przygotować wniosek o zasiedzenie?

Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia składa się do sądu rejonowego właściwego według położenia nieruchomości. We wniosku trzeba oznaczyć nieruchomość, wskazać żądanie, podać datę, z którą miało dojść do zasiedzenia, opisać sposób posiadania oraz wskazać wszystkich zainteresowanych, w szczególności właścicieli, spadkobierców i osoby, których prawa mogą zostać dotknięte orzeczeniem.

Do wniosku warto dołączyć dokumenty potwierdzające posiadanie: decyzje podatkowe, dowody wpłat, wypisy z ewidencji gruntów, mapy, korespondencję urzędową, umowy dotyczące korzystania z działki, zdjęcia, dokumenty potwierdzające nakłady oraz listę świadków. W sprawach rodzinnych ważne są również akty stanu cywilnego i dokumenty spadkowe.

W sprawie pana Łukasza kluczowe będzie ustalenie, czy od śmierci mamy włada on działkami samodzielnie, czy razem z innymi spadkobiercami, oraz czy przed śmiercią mamy doszło do takiego posiadania, które można doliczyć. Jeżeli łączny okres wynosi tylko około 25 lat i nie ma podstaw do przyjęcia dobrej wiary, wniosek o zasiedzenie całości nieruchomości może być przedwczesny.

FAQ

Czy 25 lat wystarczy do zasiedzenia działki?

Tak tylko wtedy, gdy posiadacz był w dobrej wierze i spełnił pozostałe warunki zasiedzenia. Jeżeli wiedział, że nie jest właścicielem albo miał świadomość nieuregulowanego stanu prawnego, zwykle potrzebny jest 30-letni termin.

Czy płacenie podatku od nieruchomości oznacza posiadanie samoistne?

Nie zawsze. Podatek jest dowodem pomocniczym, ale sąd bada faktyczne władanie nieruchomością. Ważne jest, czy dana osoba zachowywała się jak właściciel, a nie tylko opłacała należności.

Czy można zasiedzieć działkę z pominięciem rodzeństwa lub innych spadkobierców?

Jest to możliwe, ale trudne dowodowo. Współspadkobierca musi wykazać, że posiadał nieruchomość wyłącznie dla siebie i w sposób widoczny dla pozostałych, a nie tylko wykonywał zwykłe czynności zarządu lub utrzymania rodzinnej działki.

Od kiedy liczy się termin zasiedzenia przeciwko współspadkobiercom?

Najczęściej od chwili otwarcia spadku albo od momentu, w którym jeden ze spadkobierców jednoznacznie zamanifestował, że włada całością nieruchomości wyłącznie dla siebie. Zależy to od konkretnych okoliczności i dowodów.

Czy po zasiedzeniu automatycznie powstaje księga wieczysta?

Nie. Najpierw trzeba uzyskać prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu zasiedzenia. Dopiero ono może być podstawą do założenia księgi wieczystej albo wpisania prawa własności.

Podsumowanie

W sprawie podobnej do opisanej przez pana Łukasza 25 lat posiadania działek zwykle będzie zbyt krótkim okresem do zasiedzenia w złej wierze. Dodatkowo nie można pomijać pozostałych spadkobierców tylko dlatego, że nie dokładali się do podatków lub kosztów utrzymania gruntu. Jeżeli odziedziczyli udział w spadku albo współposiadanie, ich prawa muszą zostać uwzględnione w postępowaniu.

Najbezpieczniej jest najpierw ustalić stan prawny działek i krąg spadkobierców, a następnie ocenić, czy w ogóle potrzebne jest zasiedzenie, czy raczej postępowanie spadkowe. Jeżeli zasiedzenie wchodzi w grę, trzeba precyzyjnie ustalić datę rozpoczęcia posiadania, charakter dobrej lub złej wiary, możliwość doliczenia poprzedników oraz zakres udziału, który może zostać nabyty.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 26 kwietnia 2013 r., sygn. akt II CSK 445/12
3. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 1986 r., sygn. akt III CRN 60/86

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.