Czy możliwe jest zasiedzenie po sprawie spadkowej?

Czy sprawa spadkowa zamyka drogę do zasiedzenia?

Nie. Przeprowadzenie postępowania spadkowego po dziadku nie oznacza automatycznie, że zasiedzenie stało się niemożliwe. Postępowanie spadkowe ustala, kto jest spadkobiercą i w jakich udziałach dziedziczy spadek. Zasiedzenie dotyczy natomiast skutków długotrwałego, samoistnego posiadania rzeczy.

Jeżeli rodzice przez ponad 30 lat mieszkali w domu, utrzymywali nieruchomość, ponosili ciężary, decydowali o niej samodzielnie i zachowywali się wobec otoczenia jak właściciele, mogą rozważyć wniosek o stwierdzenie zasiedzenia. Trzeba jednak pamiętać, że w sprawach między spadkobiercami sąd bada takie okoliczności szczególnie dokładnie.

Znaczenie może mieć także to, co działo się w toku sprawy spadkowej: czy rodzice uznawali prawa siostry ojca, czy strony rozmawiały o spłacie, podziale albo wydaniu części gruntu, a także czy doszło wyłącznie do stwierdzenia nabycia spadku, czy również do działu spadku. Nie każda taka czynność przekreśla zasiedzenie, ale może osłabić twierdzenie, że posiadanie miało charakter wyłączny i samoistny.

Zobacz również: zasiedzenie działek z pominięciem pozostałych spadkobierców

Posiadanie samoistne jako warunek zasiedzenia

Podstawą jest art. 172 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem posiadacz nieruchomości, który nie jest jej właścicielem, nabywa własność przez zasiedzenie, jeżeli posiada ją nieprzerwanie jako posiadacz samoistny przez 20 lat w dobrej wierze albo przez 30 lat w złej wierze.

Posiadaczem samoistnym jest osoba, która włada rzeczą jak właściciel: mieszka, remontuje, grodzi, uprawia, płaci podatki, zawiera umowy dotyczące mediów, decyduje o sposobie korzystania i nie pyta innych osób o zgodę. Nie wystarczy samo zamieszkiwanie, jeżeli z okoliczności wynika, że dana osoba korzystała z nieruchomości za pozwoleniem właściciela albo tylko jako domownik.

W opisanej sytuacji trudno byłoby zwykle bronić dobrej wiary, skoro rodzina wiedziała, że po dziadku mogą dziedziczyć także inni spadkobiercy. Nie przekreśla to jednak sprawy, ponieważ po upływie 30 lat zasiedzenie jest możliwe także przy złej wierze. W orzeczeniu Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 24 stycznia 2017 r., sygn. akt V ACa 313/16, wskazano, że zła wiara wiąże się z informacjami, które powinny skłonić posiadacza do refleksji, że jego posiadanie nie odpowiada stanowi prawnemu.

Zasiedzenie udziału współspadkobiercy

Jeżeli po dziadku dziedziczyli ojciec i jego siostra, nieruchomość mogła stać się przedmiotem współwłasności spadkowej. W takiej sytuacji wniosek może dotyczyć nie całej nieruchomości od początku, lecz udziału należącego do innego współspadkobiercy.

Zasiedzenie udziału jest dopuszczalne, ale trudniejsze dowodowo niż zwykłe zasiedzenie przeciwko osobie całkowicie niekorzystającej z nieruchomości. Współwłaściciel ma bowiem prawo współposiadać całą rzecz. Dlatego osoba powołująca się na zasiedzenie udziału musi wykazać coś więcej niż samo korzystanie z domu lub działki. Musi udowodnić, że jej władanie było wyłączne, widoczne dla otoczenia i sprzeczne z uprawnieniami pozostałego współwłaściciela.

W orzeczeniu Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 2017 r., sygn. akt III CSK 144/16, podkreślono, że przy zasiedzeniu udziału trzeba wykazać władanie nieruchomością jak wyłączny właściciel. W praktyce znaczenie mają takie zachowania jak samodzielne podejmowanie decyzji o całej nieruchomości, ponoszenie wszystkich kosztów, dokonywanie istotnych nakładów, wyłączenie innych osób od korzystania oraz traktowanie nieruchomości jako własnej przez długi czas.

Jeżeli siostra ojca faktycznie korzystała z części nieruchomości, gospodarowała na gruncie, pobierała pożytki, współdecydowała o remontach albo regularnie wykonywała swoje prawa właścicielskie, zasiedzenie jej udziału może być znacznie trudniejsze. Jeżeli natomiast przez dziesięciolecia nie interesowała się nieruchomością, nie ponosiła kosztów i akceptowała wyłączne władanie rodziców, argumenty za zasiedzeniem są silniejsze.

Jakie znaczenie ma obietnica zrzeczenia się udziału?

Ustne zapewnienie, że współspadkobierca nie będzie robił problemów albo zrzeknie się udziału po sprawie spadkowej, nie przenosi własności nieruchomości. Przeniesienie udziału w nieruchomości wymaga co do zasady formy aktu notarialnego, a dział spadku obejmujący nieruchomość również musi spełniać wymagania formalne.

Taka obietnica może mieć jednak znaczenie w ocenie zachowania stron. Jeżeli siostra ojca przez lata nie kwestionowała posiadania rodziców, a dopiero po sprawie spadkowej zażądała części ziemi, sąd będzie badał, czy wcześniej rzeczywiście wykonywała jakiekolwiek uprawnienia właścicielskie. Z drugiej strony samo prowadzenie rozmów o zrzeczeniu się udziału może zostać wykorzystane jako argument, że rodzice wiedzieli o prawach siostry ojca.

Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia

Zasiedzenie następuje z mocy prawa z chwilą upływu wymaganego terminu, ale w praktyce potrzebne jest postanowienie sądu. Bez niego trudno uporządkować księgę wieczystą, sprzedać nieruchomość albo skutecznie zakończyć spór z innym spadkobiercą.

Wniosek składa się do sądu rejonowego właściwego ze względu na położenie nieruchomości. Jest to postępowanie nieprocesowe. We wniosku należy wskazać nieruchomość, uczestników postępowania, datę, z którą miało dojść do zasiedzenia, oraz opisać fakty potwierdzające samoistne i nieprzerwane posiadanie. Uczestnikami powinni być w szczególności osoby, których prawa mogą zostać dotknięte orzeczeniem, w tym współspadkobiercy.

Opłata sądowa od wniosku o stwierdzenie zasiedzenia własności nieruchomości wynosi 2000 zł. Jeżeli wnioskodawcy nie są w stanie ponieść tej kwoty bez uszczerbku dla utrzymania siebie i rodziny, mogą złożyć wniosek o zwolnienie od kosztów sądowych wraz z oświadczeniem o stanie rodzinnym, majątku, dochodach i źródłach utrzymania.

Jakie dowody przygotować?

W sprawie o zasiedzenie ciężar wykazania przesłanek spoczywa na osobie, która domaga się stwierdzenia zasiedzenia. Warto zgromadzić dowody obejmujące cały okres posiadania, a nie tylko ostatnie lata.

• decyzje podatkowe, potwierdzenia zapłaty podatku od nieruchomości lub rolnego,
• rachunki za media, umowy z dostawcami, dokumenty dotyczące przyłączy,
• faktury i umowy za remonty, modernizacje, ogrodzenie, dach, instalacje lub utwardzenie terenu,
• dokumenty urzędowe wskazujące rodziców jako osoby władające nieruchomością,
• zdjęcia, mapy, wypisy z rejestru gruntów, odpis księgi wieczystej,
• zeznania sąsiadów, członków rodziny i innych osób, które wiedzą, kto faktycznie zarządzał nieruchomością,
• korespondencję pokazującą, że inni spadkobiercy nie korzystali z nieruchomości albo nie sprzeciwiali się wyłącznemu władaniu.

Im większy spór ze strony siostry ojca, tym ważniejsze jest precyzyjne opisanie, od kiedy rodzice władali nieruchomością, czy robili to samodzielnie, czy podejmowali decyzje dotyczące całej działki oraz czy inni spadkobiercy byli realnie odsunięci od współposiadania.

Co może utrudnić zasiedzenie?

Największym problemem może być wykazanie, że rodzice posiadali nieruchomość jako właściciele całej rzeczy, a nie tylko jako spadkobiercy korzystający z rodzinnego domu. Sąd może negatywnie ocenić sytuację, w której rodzice przez lata uznawali prawa siostry ojca, obiecywali jej rozliczenie, prosili o zgodę na decyzje dotyczące nieruchomości albo traktowali ją jako aktywnego współwłaściciela.

Znaczenie może mieć także przerwanie biegu zasiedzenia przez czynności właściciela podjęte bezpośrednio w celu dochodzenia lub ustalenia prawa. Każdą wcześniejszą sprawę sądową, wezwanie, żądanie wydania nieruchomości, sprawę działową lub inną czynność dotyczącą własności trzeba przeanalizować indywidualnie.

Nie należy też zakładać, że sam upływ 30 lat wystarczy. Termin jest konieczny, ale bez posiadania samoistnego nie prowadzi do zasiedzenia. Jeżeli rodzice mieszkali w domu dlatego, że rodzina im na to pozwalała, a nie dlatego, że występowali wobec wszystkich jako właściciele, sąd może oddalić wniosek.

FAQ

Czy po stwierdzeniu nabycia spadku można złożyć wniosek o zasiedzenie?

Tak, jest to możliwe. Samo stwierdzenie nabycia spadku nie wyłącza zasiedzenia. Trzeba jednak wykazać, że mimo formalnych praw innych spadkobierców wnioskodawca posiadał nieruchomość samoistnie przez wymagany czas.

Czy można zasiedzieć tylko udział siostry albo brata?

Tak, można domagać się stwierdzenia zasiedzenia udziału innego współwłaściciela. W sprawach rodzinnych jest to jednak trudne dowodowo, bo współwłaściciel ma prawo korzystać z całej nieruchomości. Trzeba pokazać wyraźne, wyłączne władanie ponad zwykłe współposiadanie.

Czy 30 lat mieszkania w domu zawsze wystarczy?

Nie. Oprócz upływu czasu konieczne jest posiadanie samoistne. Jeżeli ktoś mieszkał w domu za zgodą rodziny, jako domownik albo osoba tolerowana przez właścicieli, sam fakt zamieszkiwania może nie wystarczyć do zasiedzenia.

Czy płacenie podatku od nieruchomości przesądza o zasiedzeniu?

Nie przesądza, ale jest ważnym dowodem. Sąd ocenia całokształt okoliczności: podatki, remonty, decyzje dotyczące nieruchomości, stosunek do innych spadkobierców, zeznania świadków i dokumenty z całego okresu posiadania.

Co zrobić, gdy współspadkobierca żąda wydzielenia części ziemi?

W pierwszej kolejności warto ustalić stan prawny nieruchomości, treść postanowienia spadkowego, księgę wieczystą i historię korzystania z działki. Następnie trzeba ocenić, czy są podstawy do zasiedzenia, działu spadku, zniesienia współwłasności albo rozliczeń między spadkobiercami.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji wniosek o zasiedzenie nadal może być możliwy, mimo wcześniejszej sprawy spadkowej. Najważniejsze jest ustalenie, czy rodzice przez wymagany okres posiadali całą nieruchomość jak wyłączni właściciele, a nie tylko korzystali z niej jako jedni ze spadkobierców. Przy świadomości praw siostry ojca trzeba zazwyczaj liczyć termin 30-letni właściwy dla złej wiary.

Spór z siostrą ojca nie przekreśla zasiedzenia, ale wymaga dobrego przygotowania dowodów. Jeżeli przez lata nie korzystała z nieruchomości, nie ponosiła kosztów i nie wykonywała praw właścicielskich, rodzice mogą mieć argumenty za zasiedzeniem jej udziału. Jeżeli jednak aktywnie współdecydowała o nieruchomości, sprawa będzie znacznie bardziej ryzykowna.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, t.j. Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych
3. Orzeczenie Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 24 stycznia 2017 r., sygn. akt V ACa 313/16
4. Orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 2017 r., sygn. akt III CSK 144/16

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.