Przedawnienie roszczeń wspólnoty mieszkaniowej

Wspólnota mieszkaniowa może dochodzić od właściciela lokalu przede wszystkim zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną, wpłat na fundusz remontowy, rozliczeń mediów oraz innych należności związanych z utrzymaniem nieruchomości. Najczęstszy spór dotyczy miesięcznych opłat, które zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali są płatne z góry do 10. dnia każdego miesiąca.

Przedawnienie nie powoduje automatycznego wygaśnięcia długu. Oznacza natomiast, że po upływie właściwego terminu dłużnik może uchylić się od zapłaty, jeżeli skutecznie powoła się na przedawnienie. Dlatego do oceny sprawy potrzebne są nie tylko zestawienia księgowe wspólnoty, lecz także uchwały ustalające wysokość opłat, daty wymagalności, korespondencja, informacje o wcześniejszych postępowaniach oraz dokumenty mogące świadczyć o uznaniu długu.

Kiedy roszczenie może się przedawnić

Roszczenie wspólnoty może być przedawnione, gdy stało się wymagalne, upłynął przewidziany prawem termin, a w tym czasie nie nastąpiło zdarzenie przerywające albo zawieszające jego bieg. W przypadku miesięcznych zaliczek każda opłata jest odrębnym świadczeniem. Nie liczy się więc jednego terminu od powstania całego zadłużenia ani od sporządzenia zbiorczego salda.

Typowe zaliczki na koszty zarządu mają charakter świadczeń okresowych, dlatego zasadniczy termin przedawnienia wynosi 3 lata. Dotyczy to zwykle także regularnych wpłat na fundusz remontowy, jeżeli zostały określone jako powtarzające się miesięczne należności. Wspólnota nie może samą uchwałą wydłużyć ustawowego terminu przedawnienia.

Nie każde roszczenie wspólnoty ma jednak taki sam termin. Jednorazowe roszczenie odszkodowawcze wobec właściciela, zwrot konkretnego wydatku albo inne roszczenie o nieokresowym charakterze może podlegać terminowi 6-letniemu, 3-letniemu jako roszczenie związane z działalnością gospodarczą albo terminowi szczególnemu. O kwalifikacji decyduje rzeczywista podstawa prawna i charakter należności, a nie nazwa wpisana w zestawieniu księgowym.

Jak liczyć termin przedawnienia w tej sprawie

Pierwszym krokiem jest ustalenie daty wymagalności każdej należności. Dla ustawowych zaliczek na koszty zarządu jest to co do zasady 10. dzień danego miesiąca. Jeżeli właściciel nie zapłacił zaliczki należnej 10 marca 2023 r., od tej należności liczy się osobny termin. Kolejna zaliczka, wymagalna 10 kwietnia 2023 r., ma własny bieg przedawnienia.

Zgodnie z art. 118 Kodeksu cywilnego 3-letni termin kończy się ostatniego dnia roku kalendarzowego. W rezultacie należności wymagalne w różnych miesiącach tego samego roku często przedawniają się tego samego dnia. Przykładowo zaliczki wymagalne od stycznia do grudnia 2023 r. co do zasady przedawnią się 31 grudnia 2026 r., o ile wcześniej nie doszło do przerwania albo zawieszenia biegu terminu.

Trzeba odróżnić datę powstania obowiązku, datę podjęcia uchwały, datę zaksięgowania należności i datę jej wymagalności. Dla początku biegu przedawnienia najważniejsza jest wymagalność, czyli chwila, od której wspólnota mogła skutecznie żądać zapłaty.

Przy bardzo starym zadłużeniu należy dodatkowo sprawdzić przepisy przejściowe związane ze zmianą terminów przedawnienia w 2018 r. Nie wolno automatycznie stosować obecnych zasad do całego okresu bez ustalenia, kiedy roszczenie powstało i czy w dniu wejścia w życie nowych przepisów było już przedawnione.

Co przerywa albo zawiesza bieg przedawnienia

Przerwanie przedawnienia powoduje, że po zakończeniu danego zdarzenia termin biegnie od początku. Najczęściej dochodzi do tego przez:

• wniesienie pozwu o zapłatę, jeżeli pismo wywołało skutki procesowe,
• złożenie wniosku o wszczęcie egzekucji na podstawie tytułu wykonawczego,
• podjęcie przed sądem albo właściwym organem innej czynności bezpośrednio zmierzającej do dochodzenia, ustalenia, zabezpieczenia lub zaspokojenia roszczenia,
• uznanie roszczenia przez właściciela lokalu.

Uznanie długu może być wyraźne, na przykład w podpisanej ugodzie, oświadczeniu o uznaniu salda lub porozumieniu ratalnym. Może też wynikać z zachowania dłużnika, takiego jak częściowa zapłata, prośba o rozłożenie konkretnego zadłużenia na raty albo jednoznaczne potwierdzenie obowiązku zapłaty. Skutek zależy jednak od treści dokumentu i okoliczności. Zapłata jednej bieżącej raty nie zawsze oznacza uznanie całego wieloletniego salda.

Zawieszenie działa inaczej: czasu trwania przeszkody nie wlicza się do biegu przedawnienia, lecz po jej ustaniu termin nie zaczyna się automatycznie od początku. Obecnie zawieszenie może nastąpić między innymi na czas mediacji objętej umową o mediację oraz na czas postępowania pojednawczego wszczętego wnioskiem o zawezwanie do próby ugodowej.

Samo wezwanie do zapłaty nie przerywa ani nie zawiesza przedawnienia. Takiego skutku nie wywołuje również jednostronne zestawienie zadłużenia, nota odsetkowa, wiadomość e-mail od zarządcy, telefon windykacyjny, ponowne głosowanie nad wysokością opłat ani zmiana administratora. Dokumenty te mogą mieć znaczenie dowodowe, ale nie rozpoczynają ustawowego terminu od nowa.

Jak podnieść zarzut przedawnienia

Zarzut powinien być jednoznaczny. Nie wystarczy napisać, że dług jest stary, że wspólnota przez lata milczała albo że rozliczenie jest niesprawiedliwe. Należy wskazać, że pozwany podnosi zarzut przedawnienia konkretnych roszczeń oraz żąda oddalenia powództwa w odpowiedniej części.

W piśmie warto podać:

• miesiące i kwoty, których dotyczy zarzut,
• datę wymagalności każdej spornej należności,
• wyliczoną datę upływu terminu,
• informację, że przed upływem terminu nie doszło do skutecznego przerwania lub zawieszenia biegu przedawnienia,
• stanowisko wobec dokumentów, które wspólnota przedstawia jako uznanie długu albo wcześniejszą czynność sądową.

Najbezpieczniej podnieść zarzut już w pierwszym piśmie procesowym: w sprzeciwie lub zarzutach od nakazu zapłaty albo w odpowiedzi na pozew. Późniejsze zgłoszenie może być utrudnione przez reguły koncentracji materiału procesowego, a zwłoka zwiększa ryzyko kosztów i pominięcia spóźnionych twierdzeń lub dowodów.

Praktyczna formuła może brzmieć: „Podnoszę zarzut przedawnienia roszczeń obejmujących zaliczki wymagalne od stycznia do grudnia 2021 r. i wnoszę o oddalenie powództwa w tej części”. Następnie należy uzasadnić obliczenie terminu i odnieść się do twierdzeń wspólnoty o jego przerwaniu.

Przedawnienie a wezwanie, pozew, nakaz zapłaty i egzekucja

Wezwanie do zapłaty informuje o stanowisku wspólnoty i może wyznaczać dodatkowy termin do dobrowolnej zapłaty, ale samo nie przerywa przedawnienia. Dłużnik powinien uważać na treść odpowiedzi. Bezwarunkowe potwierdzenie salda, prośba o raty lub częściowa wpłata opisana jako spłata zadłużenia mogą zostać ocenione jako uznanie roszczenia.

Pozew co do zasady przerywa bieg przedawnienia objętych nim roszczeń. Skutek dotyczy jednak żądania dochodzonego w sprawie, a nie automatycznie całego salda widniejącego w księgach wspólnoty. Należy sprawdzić datę wniesienia pozwu, zakres żądania oraz to, czy pismo nie zostało zwrócone albo skutecznie cofnięte w sposób eliminujący skutki jego wniesienia.

Nakaz zapłaty wymaga szybkiej reakcji. Termin na wniesienie sprzeciwu albo zarzutów wynika z doręczonego pouczenia; w typowej sprawie krajowej jest to najczęściej 2 tygodnie. W piśmie trzeba zakwestionować roszczenie w odpowiednim zakresie, podnieść przedawnienie i przedstawić własne wyliczenie. Brak reakcji może doprowadzić do uprawomocnienia nakazu, nawet gdy część należności była przedawniona przed wniesieniem pozwu.

Po prawomocnym zakończeniu sprawy roszczenie stwierdzone wyrokiem, nakazem zapłaty albo ugodą sądową co do zasady przedawnia się po 6 latach. Świadczenia okresowe należne dopiero w przyszłości nadal mają termin 3-letni. Wszczęcie egzekucji przerywa bieg przedawnienia, a nowy termin nie biegnie do czasu zakończenia postępowania egzekucyjnego.

W egzekucji komornik nie rozpoznaje od początku zasadności długu objętego prawomocnym tytułem. Jeżeli jednak z samego tytułu wynika, że termin przedawnienia roszczenia upłynął, a wierzyciel nie przedstawi dokumentu wykazującego przerwanie biegu, organ egzekucyjny może odmówić wszczęcia egzekucji. Gdy spór dotyczy zdarzeń powstałych po wydaniu tytułu, w szczególności późniejszego przedawnienia, zapłaty albo wygaśnięcia zobowiązania, konieczne może być powództwo o pozbawienie tytułu wykonawczego wykonalności.

Jeżeli właściciel dowiedział się o nakazie dopiero od komornika, powinien natychmiast ustalić, na jaki adres kierowano korespondencję, kiedy i w jaki sposób uznano ją za doręczoną oraz czy nadal przysługuje środek pozwalający zakwestionować nakaz. Zarzut, że należności były przedawnione jeszcze przed powstaniem prawomocnego tytułu, co do zasady powinien zostać podniesiony w postępowaniu rozpoznawczym, a nie dopiero przed komornikiem.

Przykłady

Poniższe przykłady pokazują, jak liczyć termin przy typowych miesięcznych opłatach i jak wpływają na niego czynności właściciela lub wspólnoty.

FAQ

Czy wspólnota może wysłać wezwanie po upływie 3 lat?

Tak. Przedawnienie nie usuwa długu z ewidencji i nie zakazuje wysłania wezwania. W razie pozwu dłużnik powinien jednak powołać się na upływ terminu i wskazać, których należności dotyczy zarzut.

Czy samo wezwanie do zapłaty przerywa przedawnienie?

Nie. Jednostronne wezwanie, ponaglenie lub nota odsetkowa nie przerywają biegu terminu. Inaczej może być, gdy dłużnik w odpowiedzi uzna dług.

Czy każda opłata przedawnia się osobno?

Tak. Miesięczne zaliczki są odrębnymi świadczeniami. Dla każdej trzeba ustalić datę wymagalności, choć ze względu na regułę końca roku opłaty wymagalne w tym samym roku często przedawniają się jednego dnia.

Czy częściowa zapłata oznacza uznanie całego zadłużenia?

Nie zawsze. Znaczenie ma tytuł przelewu, korespondencja i okoliczności zapłaty. Częściowa wpłata może potwierdzać uznanie określonego długu, ale nie należy automatycznie przyjmować, że obejmuje wszystkie wcześniejsze należności.

Czy sprzedaż lokalu powoduje wygaśnięcie starego długu?

Nie. Zbycie lokalu nie usuwa osobistej odpowiedzialności dotychczasowego właściciela za należności powstałe w okresie, gdy był właścicielem. Trzeba jednak prawidłowo rozdzielić opłaty między okresy własności zbywcy i nabywcy.

Czy sąd zawsze uwzględni przedawnienie z urzędu?

Nie należy na tym polegać. W sporze ze wspólnotą najbezpieczniej jest podnieść zarzut wyraźnie i możliwie wcześnie, nawet gdy strona uważa, że przysługuje jej ochrona właściwa konsumentowi.

Czy można podnieść przedawnienie dopiero u komornika?

Komornik ma ograniczone kompetencje i nie rozpoznaje ponownie zarzutów, które powinny były zostać przedstawione przed sądem. Jeżeli przedawnienie nastąpiło po powstaniu tytułu albo tytuł jest bardzo stary, potrzebna jest analiza dokumentów i właściwego środka obrony, niekiedy powództwa przeciwegzekucyjnego.

Czy odsetki przedawniają się razem z opłatą główną?

Odsetki są świadczeniem okresowym i co do zasady mają 3-letni termin. Ich los zależy również od tego, czy należność główna została zasądzona oraz za jaki okres odsetki są dochodzone.

Podsumowanie

Przy ocenie przedawnienia roszczeń wspólnoty nie wystarczy spojrzeć na łączną kwotę zadłużenia. Trzeba rozbić ją na poszczególne należności, ustalić ich wymagalność i sprawdzić całą historię pozwów, egzekucji, mediacji, ugód oraz ewentualnego uznania długu. W przypadku miesięcznych zaliczek punktem wyjścia jest termin 3-letni z końcem przypadającym na ostatni dzień roku kalendarzowego. Po otrzymaniu nakazu zapłaty albo zawiadomienia od komornika należy działać niezwłocznie, ponieważ sam upływ przedawnienia nie zastępuje właściwego pisma procesowego.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 117–125.
• Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, w szczególności art. 12–16.
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 804 i art. 840.
• Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 18 października 2013 r., III CZP 42/13.
• Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 września 2018 r., I CSK 575/17.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.