Kiedy przedawnia się roszczenie o zwrot nakładów na cudzą nieruchomość?

Najczęstszy błąd polega na liczeniu przedawnienia od daty faktury za materiały albo od zakończenia remontu bez sprawdzenia, z jakiego stosunku prawnego wynika żądanie. Te same wydatki na dach, instalację, ocieplenie czy wykończenie mogą być rozliczane inaczej, gdy poniósł je najemca, inaczej gdy osoba mieszkająca bezpłatnie na podstawie użyczenia, a jeszcze inaczej gdy partner finansował dom należący wyłącznie do drugiego partnera.

Dlatego w praktyce trzeba rozdzielić dwa pytania: z jakiej podstawy można żądać zwrotu oraz od jakiego zdarzenia dla tej podstawy biegnie termin przedawnienia. Dopiero potem można bezpiecznie obliczyć datę graniczną na podjęcie czynności przed sądem.

Dlaczego termin zależy od podstawy prawnej roszczenia o nakłady

Pojęcie „nakładów” opisuje ekonomicznie wydatek poniesiony na cudzą rzecz, ale samo w sobie nie wskazuje podstawy prawnej pozwu. Podstawę może tworzyć umowa stron, przepisy regulujące konkretny stosunek – np. najem albo użyczenie – przepisy o rozliczeniach między właścicielem i posiadaczem albo, gdy brak właściwszego reżimu, przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu.

Nie należy zaczynać od art. 405 k.c. tylko dlatego, że nie ma pisemnej umowy. Najpierw trzeba ustalić, czy między stronami istniał stosunek prawny, który sam reguluje rozliczenie nakładów. Przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu nie powinny zastępować szczególnej regulacji właściwej dla najmu, użyczenia czy posiadania, jeżeli to właśnie ona odpowiada rzeczywistemu stanowi faktycznemu.

Właściwa kwalifikacja wpływa nie tylko na długość terminu. Może też zmienić moment, od którego termin zaczyna biec, sposób obliczania wysokości roszczenia oraz to, przeciwko komu należy skierować żądanie. Dlatego przed wysłaniem wezwania warto odtworzyć historię korzystania z nieruchomości: kto był właścicielem, na jakiej podstawie druga osoba mieszkała lub prowadziła tam działalność, kto uzgadniał remont i co miało nastąpić po jego zakończeniu.

Nakłady posiadacza samoistnego i zależnego oraz zwrot rzeczy

Jeżeli ktoś faktycznie włada nieruchomością jak właściciel, choć właścicielem nie jest, może być posiadaczem samoistnym. Art. 226 k.c. określa zakres roszczeń posiadacza o zwrot nakładów w zależności m.in. od dobrej lub złej wiary oraz rodzaju nakładów. Dla przedawnienia szczególnie ważny jest art. 229 § 1 k.c., zgodnie z którym roszczenia samoistnego posiadacza przeciwko właścicielowi o zwrot nakładów przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.

Art. 230 k.c. nakazuje odpowiednio stosować te zasady także między właścicielem a posiadaczem zależnym, ale tylko wtedy, gdy z przepisów regulujących dany stosunek nie wynika co innego. To zastrzeżenie jest kluczowe: jeżeli posiadacz zależny był najemcą, pierwszeństwo może mieć art. 677 k.c.; jeżeli korzystał z nieruchomości na podstawie użyczenia – art. 719 k.c.

Co oznacza „zwrot rzeczy”

Przy rocznym terminie nie chodzi automatycznie o dzień wygaśnięcia umowy, datę wypowiedzenia ani dzień wyprowadzki zapisany w wiadomości. W orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmuje się, że znaczenie ma rzeczywisty zwrot: właściciel ma odzyskać faktyczną możliwość władania nieruchomością i zbadania jej stanu. W praktyce dowodem może być protokół zdawczo-odbiorczy, przekazanie kluczy, wydanie lokalu, przejęcie posesji albo inne jednoznaczne zdarzenie pokazujące zmianę faktycznego władztwa.

Ta data powinna być ustalona możliwie precyzyjnie. Przy terminie rocznym różnica kilku tygodni może przesądzić o skuteczności zarzutu przedawnienia.

Wymagalność nakładów koniecznych nie zawsze była oceniana jednolicie

W orzecznictwie pojawiały się różne stanowiska co do chwili wymagalności roszczenia posiadacza w dobrej wierze o zwrot nakładów koniecznych. Część orzeczeń wiązała ją z dokonaniem nakładu, inne – ze zwrotem rzeczy. W wyroku o sygn. I CSK 786/18 Sąd Najwyższy opowiedział się za powiązaniem wymagalności roszczenia posiadacza w dobrej wierze ze zwrotem rzeczy, wskazując m.in., że dopiero wtedy można definitywnie ocenić rozliczenie korzyści oraz wartość nakładów.

Praktyczny wniosek jest taki, że przy wieloletnich nakładach nie należy opierać strategii wyłącznie na założeniu, że termin na pewno zaczął biec dopiero przy ostatnim remoncie albo dopiero przy pierwszym wezwaniu do zapłaty. Trzeba ustalić rodzaj nakładów, dobrą lub złą wiarę, charakter posiadania oraz datę zwrotu nieruchomości.

Najem, użyczenie, umowa rodzinna i umowne rozliczenie inwestycji

Najem: roczny termin od rzeczywistego zwrotu

W najmie art. 677 k.c. przewiduje, że roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. Jest to termin szczególny i krótszy od terminów ogólnych. W orzecznictwie podkreśla się, że obejmuje on roszczenia o nakłady na rzecz najętą niezależnie od tego, czy chodzi o nakłady konieczne, czy ulepszenia.

Art. 676 k.c. pozwala stronom odmiennie uregulować sposób rozliczenia ulepszeń. Umowa może więc przesądzać, które inwestycje wymagają zgody, czy właściciel zatrzymuje ulepszenia, jak ustala się ich wartość albo czy najemca ma obowiązek przywrócić stan poprzedni. Nie oznacza to jednak, że strony mogą dowolnie wydłużyć lub skrócić ustawowy termin przedawnienia – art. 119 k.c. na to nie pozwala. Jeżeli umowa tworzy odrębne świadczenie, które w istocie nie jest roszczeniem o zwrot nakładów na rzecz, jego kwalifikacja może być inna i wymaga analizy treści porozumienia.

Użyczenie: bezpłatne mieszkanie także może prowadzić do rocznego terminu

Jeżeli właściciel pozwala innej osobie bezpłatnie korzystać z domu lub mieszkania, relacja może odpowiadać umowie użyczenia. Zgodnie z art. 713 k.c. biorący ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy, a do innych wydatków i nakładów stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia. Jednocześnie art. 719 k.c. ustanawia szczególny roczny termin przedawnienia roszczeń biorącego przeciwko użyczającemu o zwrot nakładów, liczony od dnia zwrotu rzeczy.

Ma to duże znaczenie w sporach rodzinnych. Sam fakt, że nie płacono czynszu i nie podpisano dokumentu zatytułowanego „umowa użyczenia”, nie przesądza jeszcze wyniku, ale może prowadzić do badania, czy strony faktycznie zawarły taką umowę ustnie lub przez swoje zachowanie.

Umowa rodzinna albo osobne zobowiązanie do zwrotu inwestycji

Inaczej może wyglądać sytuacja, gdy właściciel i finansujący wyraźnie uzgodnili, że określone kwoty zostaną zwrócone, np. po sprzedaży domu, po zakończeniu budowy albo w określonym terminie. Taka umowa nie musi mieć nazwy przewidzianej w kodeksie, jeżeli jej treść mieści się w granicach swobody umów z art. 353¹ k.c.

Wtedy punktem wyjścia jest treść zobowiązania: kiedy miało dojść do zapłaty, co było warunkiem rozliczenia, czy kwota była określona, czy miała odpowiadać rzeczywiście poniesionym kosztom lub wzrostowi wartości nieruchomości. Jeżeli termin spełnienia świadczenia nie został oznaczony i nie wynika z właściwości zobowiązania, zastosowanie może mieć art. 455 k.c. – świadczenie powinno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika.

Nie oznacza to jednak, że wierzyciel może bez końca odkładać początek przedawnienia przez niewysyłanie wezwania. Art. 120 § 1 k.c. nakazuje w takim przypadku badać dzień, w którym roszczenie stałoby się wymagalne, gdyby uprawniony podjął potrzebną czynność w najwcześniej możliwym terminie.

Bezpodstawne wzbogacenie, konkubinat i brak pisemnej umowy

Gdy jedna osoba finansuje cudzą nieruchomość, a nie ma umowy określającej zasady rozliczenia i nie znajduje zastosowania bardziej szczególny reżim, podstawą roszczenia może być art. 405 k.c. Zgodnie z nim osoba, która bez podstawy prawnej uzyskała korzyść majątkową kosztem innej osoby, powinna wydać korzyść w naturze, a gdy to niemożliwe – zwrócić jej wartość.

W sprawach byłych partnerów Sąd Najwyższy wielokrotnie dopuszczał stosowanie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu do rozliczenia nakładów jednego partnera na majątek drugiego. Nie jest to jednak automatyczna reguła dla każdego związku. Trzeba zbadać, czy środki były darowizną, wykonaniem umowy, zwykłym udziałem w bieżących kosztach wspólnego życia, czy świadczeniem spełnianym dla uzgodnionego celu.

Kiedy rozstanie może mieć znaczenie dla początku terminu

Art. 410 § 2 k.c. obejmuje m.in. sytuację, w której zamierzony cel świadczenia nie został osiągnięty. Jeżeli partner finansował budowę lub remont dlatego, że obie strony zakładały trwałe wspólne korzystanie z domu, przyszłe przeniesienie udziału albo inne uzgodnione świadczenie, roszczenie o zwrot może powstać dopiero wtedy, gdy stanie się jasne, że ten wspólnie przyjęty cel nie zostanie zrealizowany.

Nie wystarczy jednak jednostronna nadzieja osoby finansującej. Z orzecznictwa wynika, że prawnie istotny cel świadczenia powinien być objęty porozumieniem stron – odbiorca świadczenia musi znać i akceptować cel, dla którego otrzymuje przysporzenie. Dlatego w sporze o nakłady po rozstaniu znaczenie mogą mieć wiadomości o planowanym wspólnym domu, uzgodnienia dotyczące udziału we własności, wspólny kredyt, sposób finansowania inwestycji oraz to, jak strony opisywały swoje rozliczenia.

Termin przy bezpodstawnym wzbogaceniu

Jeżeli nie ma przepisu szczególnego, stosuje się art. 118 k.c.: zasadniczo 6 lat, a dla roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – 3 lata. Roszczenie o zwrot bezpodstawnego wzbogacenia ma charakter bezterminowy, więc trzeba zestawić art. 455 i art. 120 § 1 k.c. Bieg przedawnienia nie jest uzależniony wyłącznie od daty faktycznie wysłanego wezwania, lecz od tego, kiedy wierzyciel najwcześniej mógł skutecznie zażądać zwrotu.

Przy świadczeniu nienależnym z powodu nieosiągnięcia zamierzonego celu ważna jest więc chwila, w której można obiektywnie stwierdzić, że cel nie zostanie już osiągnięty. W konkubinacie może to zbiegać się z definitywnym zakończeniem związku, ale nie musi. Jeżeli strony po rozstaniu nadal prowadziły rozmowy o przeniesieniu udziału albo rozliczeniu inwestycji, trzeba ustalić, czy prawnie istotny cel rzeczywiście już wcześniej odpadł, czy też nadal mógł zostać zrealizowany.

Terminy szczególne, termin ogólny i roszczenia przedsiębiorcy

Najbezpieczniej traktować termin szczególny jako pierwszą rzecz do sprawdzenia. Jeżeli konkretny przepis przewiduje rok od zwrotu rzeczy, nie zastępuje się go automatycznie terminem 6-letnim albo 3-letnim tylko dlatego, że inwestycja była kosztowna lub trwała wiele lat.

Kiedy trzy lata dotyczą przedsiębiorcy

Trzyletni termin nie działa tylko dlatego, że jedna ze stron ma firmę. Roszczenie musi być związane z prowadzeniem działalności gospodarczej po stronie osoby, której przysługuje roszczenie. Jeżeli przedsiębiorca prywatnie finansował remont domu partnera, sam status przedsiębiorcy nie wystarcza do przyjęcia terminu trzyletniego. Z kolei inwestycje najemcy wykonywane w lokalu używanym do prowadzenia biznesu mogą pozostawać w związku z działalnością gospodarczą, ale jeżeli zastosowanie ma szczególny roczny termin z art. 677 k.c., to właśnie on będzie kluczowy.

Starsze roszczenia sprzed 9 lipca 2018 r.

W 2018 r. ogólny termin przedawnienia został skrócony z 10 do 6 lat. Dla roszczeń powstałych wcześniej i wówczas jeszcze nieprzedawnionych ustawa nowelizująca wprowadziła przepisy przejściowe. Dlatego przy nakładach sprzed wielu lat nie należy po prostu odejmować sześciu lat od dzisiejszej daty. Trzeba ustalić, kiedy roszczenie powstało, jaki termin obowiązywał wcześniej oraz czy zastosowanie ma art. 5 ustawy nowelizującej z 13 kwietnia 2018 r.

Przerwanie biegu, wezwanie do zapłaty, pozew i przykłady obliczeń

Wezwanie do zapłaty nie przerywa przedawnienia

Pisemne wezwanie jest ważne dowodowo i może prowadzić do wymagalności świadczenia bez oznaczonego terminu, ale samo jego wysłanie nie jest czynnością, która według art. 123 k.c. przerywa bieg przedawnienia. Nie należy więc zakładać, że list polecony daje nowy pełny termin.

Przerwanie biegu może nastąpić m.in. przez czynność przed sądem lub innym właściwym organem podjętą bezpośrednio w celu dochodzenia, ustalenia, zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia, a także przez uznanie roszczenia przez dłużnika. Po przerwaniu termin co do zasady biegnie na nowo, z uwzględnieniem zasad z art. 124 k.c.

Od 30 czerwca 2022 r. mediacja i zawezwanie do próby ugodowej nie są w art. 123 k.c. podstawami przerwania biegu. Art. 121 pkt 5 i 6 k.c. przewiduje natomiast zawieszenie biegu odpowiednio przez czas mediacji oraz postępowania pojednawczego. To rozróżnienie ma praktyczne znaczenie przy obliczaniu daty końcowej.

Jak liczyć termin w typowych sytuacjach

• Roczny termin szczególny: jeżeli najemca rzeczywiście zwrócił lokal 10 maja 2026 r., roszczenie o zwrot nakładów objęte art. 677 k.c. co do zasady przedawni się z upływem 10 maja 2027 r. Roczny termin jest krótszy niż dwa lata, więc nie stosuje się do niego zasady przesuwającej koniec na ostatni dzień roku.
• Termin ogólny 6-letni: jeżeli roszczenie stało się wymagalne 15 marca 2023 r. i nie ma przepisu szczególnego, sześć lat upływa w 2029 r., a na podstawie art. 118 k.c. koniec terminu co do zasady przypada 31 grudnia 2029 r.
• Roszczenie gospodarcze: jeżeli związane z działalnością gospodarczą roszczenie stało się wymagalne 20 sierpnia 2024 r. i nie ma krótszego terminu szczególnego, trzyletni termin co do zasady kończy się 31 grudnia 2027 r.

Przykłady zakładają, że w międzyczasie nie doszło do zawieszenia ani przerwania biegu i że nie występują przepisy przejściowe. W realnej sprawie te elementy trzeba sprawdzić przed przyjęciem daty granicznej.

Checklista przed wezwaniem i pozwem

FAQ

Czy roszczenie o zwrot nakładów zawsze przedawnia się po roku?

Nie. Roczny termin występuje m.in. przy roszczeniach objętych art. 229, 677 i 719 k.c. Jeżeli podstawą jest odrębna umowa albo bezpodstawne wzbogacenie i nie działa przepis szczególny, termin może wynosić 6 lat albo 3 lata dla roszczenia związanego z działalnością gospodarczą.

Czy termin liczy się od daty faktury za remont?

Nie zawsze. W najmie i użyczeniu szczególne przepisy wiążą roczny termin ze zwrotem rzeczy. Przy umowie znaczenie ma wymagalność świadczenia, a przy bezpodstawnym wzbogaceniu – moment, w którym najwcześniej można było skutecznie żądać zwrotu. Data faktury jest dowodem poniesienia wydatku, ale nie musi być początkiem przedawnienia.

Czy wezwanie do zapłaty przerywa przedawnienie?

Nie. Zwykłe wezwanie do zapłaty nie jest czynnością wymienioną w art. 123 k.c. Może mieć znaczenie dla wymagalności świadczenia bez oznaczonego terminu i dla odsetek, ale nie daje automatycznie nowego pełnego terminu przedawnienia.

Czy rozstanie partnerów zawsze uruchamia 6-letni termin?

Nie. Najpierw trzeba ustalić podstawę roszczenia. Jeżeli chodzi o nienależne świadczenie spełnione dla wspólnie uzgodnionego celu, rozstanie może być zdarzeniem pokazującym, że cel nie zostanie osiągnięty. Jeżeli jednak stosunek był użyczeniem, najmem albo istniała odrębna umowa, zasady mogą być inne.

Czy brak pisemnej umowy przekreśla możliwość żądania zwrotu?

Nie. Ustne lub dorozumiane porozumienie może mieć znaczenie, o ile dla danej czynności nie jest wymagana szczególna forma. Problemem bywa przede wszystkim dowód jego treści. Pomocne są wiadomości, przelewy z opisem, e-maile, dokumenty od wykonawców, świadkowie i zachowanie stron po dokonaniu inwestycji.

Czy można w umowie ustalić, że roszczenie przedawni się dopiero po 10 latach?

Nie można umową skracać ani przedłużać ustawowych terminów przedawnienia, ponieważ zabrania tego art. 119 k.c. Strony mogą natomiast prawidłowo określić treść i termin wykonania swojego zobowiązania, co może wpływać na wymagalność roszczenia, o ile nie prowadzi to do obejścia przepisów o przedawnieniu.

Co zrobić, jeśli od zwrotu nieruchomości minęło prawie 12 miesięcy?

Najpierw trzeba natychmiast ustalić, czy rzeczywiście ma zastosowanie roczny termin i jaka była dokładna data zwrotu. Jeżeli termin jeszcze nie upłynął, samo wezwanie do zapłaty może nie wystarczyć do jego zabezpieczenia. Trzeba rozważyć czynność procesową odpowiednią dla konkretnego roszczenia.

Podsumowanie

Przedawnienie roszczenia o zwrot nakładów na cudzą nieruchomość zależy przede wszystkim od źródła roszczenia. Najem, użyczenie i rozliczenia posiadacza często prowadzą do krótkiego, rocznego terminu związanego z rzeczywistym zwrotem rzeczy. Odrębna umowa albo bezpodstawne wzbogacenie mogą prowadzić do terminów ogólnych, ale wtedy kluczowe stają się wymagalność, najwcześniejszy możliwy moment wezwania oraz – w niektórych sprawach partnerskich – chwila definitywnego nieosiągnięcia uzgodnionego celu świadczenia.

Przed podjęciem działań przygotuj dokumenty dotyczące tytułu do korzystania z nieruchomości, daty jej zwrotu, treści uzgodnień i finansowania remontu. Jeżeli choć jedna możliwa kwalifikacja prowadzi do terminu rocznego, nie warto odkładać analizy do czasu zakończenia negocjacji.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 795, w szczególności art. 117–125, 226, 229–230, 353¹, 405–410, 455, 676–677, 713 i 719.
• Ustawa z dnia 13 kwietnia 2018 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw, Dz.U. z 2018 r. poz. 1104, art. 5 – przepisy przejściowe dotyczące przedawnienia.
• Sąd Najwyższy: I CSK 786/18 – wymagalność roszczeń posiadacza o nakłady i znaczenie zwrotu rzeczy; IV CSK 333/18 – rzeczywisty zwrot rzeczy przy art. 677 k.c.
• Sąd Najwyższy: II CSKP 274/22 – bezpodstawne wzbogacenie w rozliczeniach konkubentów; I CSKP 78/21 – początek biegu przedawnienia roszczeń z bezpodstawnego wzbogacenia.