Naprawy w wynajmowanym mieszkaniu – kto płaci za usterki?

Spór o przeciekający kran, zepsuty piec, niedziałające ogrzewanie albo uszkodzone okno często zaczyna się od stwierdzenia: „to właściciel powinien naprawić” albo „to najemca zepsuł, więc niech płaci”. Prawo nie rozstrzyga jednak wszystkich usterek według jednej prostej zasady.

Trzeba ustalić cztery rzeczy: co zapisano w umowie, jaki element uległ awarii, z jakiej przyczyny powstała usterka oraz czy chodzi o zwykłą konserwację, drobną naprawę czy poważniejszą awarię wymagającą przywrócenia lokalu do stanu przydatnego do korzystania.

Kto płaci za naprawy w wynajmowanym mieszkaniu?

Punktem wyjścia jest art. 662 Kodeksu cywilnego. Wynajmujący powinien wydać rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez cały okres najmu. Jednocześnie drobne nakłady związane ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę.

W przypadku lokalu art. 681 Kodeksu cywilnego wskazuje przykładowo, że do drobnych nakładów należą drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian i podłóg oraz drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych zapewniających możliwość korzystania ze światła, ogrzewania oraz dopływu i odpływu wody.

Przy lokalach mieszkalnych znaczenie ma również ustawa o ochronie praw lokatorów. Jej art. 6a i 6b bardziej szczegółowo rozdzielają obowiązki wynajmującego i najemcy. Trzeba jednak pamiętać o bardzo ważnym wyjątku: zgodnie z art. 6f tej ustawy w umowie najmu lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego strony mogą odmiennie określić prawa i obowiązki wymienione w art. 6a–6e.

Dlatego przy typowym prywatnym wynajmie mieszkania nie należy odpowiadać na pytanie o koszt naprawy bez przeczytania umowy.

Jakie naprawy obciążają wynajmującego?

Jeżeli umowa nie wprowadza odmiennego podziału obowiązków, ustawa o ochronie praw lokatorów nakłada na wynajmującego obowiązek zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem, które umożliwiają korzystanie między innymi z wody, gazu, ciepła i energii elektrycznej.

Do obowiązków wynajmującego zaliczono w szczególności naprawy i wymianę elementów technicznych w zakresie nieobciążającym najemcy. Obejmuje to między innymi:

• naprawę i wymianę wewnętrznych instalacji wodociągowych, gazowych i ciepłej wody – z wyłączeniem armatury i wyposażenia obciążającego najemcę,
• naprawę i wymianę wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej,
• naprawę centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami,
• naprawę instalacji elektrycznej z wyjątkiem osprzętu obciążającego najemcę,
• w zakresie przewidzianym ustawą – wymianę pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej, podłóg, posadzek, wykładzin oraz tynków.

Nie oznacza to jednak, że właściciel zawsze zapłaci za wymieniony element. Jeżeli uszkodzenie powstało wskutek zawinionego działania najemcy, może on zostać obciążony powstałą szkodą. Znaczenie ma również treść umowy, szczególnie przy prywatnym najmie.

Jakie naprawy i konserwacja obciążają najemcę?

Art. 6b ustawy o ochronie praw lokatorów przewiduje szeroki katalog prac obciążających najemcę. Obejmuje on między innymi naprawę i konserwację podłóg, okien i drzwi, określonych elementów wyposażenia, urządzeń sanitarnych i osprzętu instalacji elektrycznej.

Najemcę mogą obciążać między innymi:

• drobne naprawy podłóg, drzwi i okien,
• bieżąca konserwacja elementów wyposażenia,
• naprawa baterii, zaworów, syfonów i określonych urządzeń sanitarnych,
• usuwanie niedrożności przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych do pionów zbiorczych,
• naprawa osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, lecz nie wymiana samych przewodów,
• malowanie lub tapetowanie oraz naprawa uszkodzeń tynków ścian i sufitów w zakresie przewidzianym ustawą.

Kodeks cywilny dodatkowo wskazuje, że drobne nakłady związane ze zwykłym używaniem lokalu ponosi najemca.

Istotne jest również rozróżnienie pomiędzy normalnym zużyciem a uszkodzeniem. Art. 675 Kodeksu cywilnego stanowi, że po zakończeniu najmu rzecz powinna zostać zwrócona w stanie niepogorszonym, jednak najemca nie odpowiada za zużycie będące następstwem prawidłowego używania. Wytarcie elementu po wielu latach normalnego użytkowania nie jest więc tym samym co jego mechaniczne zniszczenie wskutek nieprawidłowego działania najemcy.

Co zmienia umowa najmu?

W prywatnym najmie mieszkania umowa ma szczególnie duże znaczenie. Art. 6f ustawy o ochronie praw lokatorów pozwala stronom lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego odmiennie określić prawa i obowiązki wynikające z art. 6a–6e.

Umowa może zatem przewidywać bardziej szczegółowy podział odpowiedzialności, na przykład określać, kto ponosi koszty serwisowania konkretnych urządzeń, wymiany wyposażenia albo drobnych napraw.

Przy analizie umowy sprawdź zwłaszcza:

• rozdział dotyczący napraw, awarii i konserwacji,
• wykaz wyposażenia przekazanego wraz z mieszkaniem,
• protokół zdawczo-odbiorczy i opis stanu urządzeń,
• zasady zgłaszania awarii,
• postanowienia dotyczące zgody na zamawianie fachowców,
• zasady rozliczania kosztów wykonanych napraw.

Nie należy zakładać, że każde postanowienie przerzucające koszt na najemcę będzie można zastosować bez analizy pozostałych przepisów. Znaczenie może mieć rodzaj najmu, status stron oraz dokładne brzmienie postanowienia umownego.

Co zrobić, gdy w mieszkaniu pojawi się usterka?

Najbezpieczniej działać według kolejności, która pozwoli później wykazać zarówno istnienie awarii, jak i prawidłowe zachowanie najemcy.

1. Zabezpiecz mieszkanie przed dalszą szkodą

Jeżeli pękł wężyk, cieknie woda, czuć gaz albo instalacja elektryczna stwarza zagrożenie, pierwszeństwo ma bezpieczeństwo i ograniczenie szkody. Należy w miarę możliwości odciąć wodę, gaz lub zasilanie i skontaktować się z odpowiednią administracją albo służbą techniczną.

W razie awarii powodującej szkodę lub bezpośrednio grożącej jej powstaniem art. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów nakłada na lokatora obowiązek niezwłocznego udostępnienia lokalu w celu usunięcia awarii.

2. Udokumentuj usterkę

Zrób zdjęcia lub nagranie, zapisz datę zauważenia problemu, zanotuj okoliczności jego powstania i zachowaj ewentualną informację od hydraulika, elektryka, administracji albo serwisanta. Przy sporze o kilka tysięcy złotych dokumentacja może zdecydować o możliwości wykazania, kto powinien zapłacić.

3. Niezwłocznie poinformuj wynajmującego

Art. 666 § 2 Kodeksu cywilnego przewiduje, że jeżeli w czasie najmu pojawi się potrzeba napraw obciążających wynajmującego, najemca powinien go o tym niezwłocznie zawiadomić.

Dla celów dowodowych najlepiej dokonać zgłoszenia w sposób pozostawiający ślad – na przykład e-mailem, wiadomością albo pismem. Jeżeli umowa określa konkretny sposób zgłaszania awarii, należy go zastosować.

4. Wyznacz odpowiedni termin na naprawę

Jeżeli naprawa obciąża wynajmującego i bez jej wykonania lokal nie jest przydatny do umówionego użytku, art. 663 Kodeksu cywilnego pozwala najemcy wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin na wykonanie naprawy.

Przepisy nie określają jednego ustawowego terminu wynoszącego na przykład 3, 7 albo 14 dni. Termin musi być odpowiedni do rodzaju awarii. Przy intensywnym przecieku lub braku ogrzewania w okresie zimowym reakcja powinna być znacznie szybsza niż przy usterce, która nie utrudnia bieżącego korzystania z mieszkania.

5. Po bezskutecznym terminie rozważ naprawę na koszt wynajmującego

Art. 663 Kodeksu cywilnego daje najemcy możliwość wykonania koniecznych napraw na koszt wynajmującego, jeżeli spełnione są przesłanki tego przepisu i wyznaczony termin upłynął bezskutecznie.

Nie jest to jednak ogólne uprawnienie do samodzielnego zamawiania dowolnych remontów. Powinno być jasne, że dana naprawa rzeczywiście obciąża wynajmującego, jest konieczna i mieści się w zakresie potrzebnym do przywrócenia możliwości umówionego korzystania z lokalu.

Czy najemca może obniżyć czynsz z powodu usterki?

Takie uprawnienie może wynikać z art. 664 § 1 Kodeksu cywilnego. Jeżeli wynajęta rzecz ma wady ograniczające jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad.

Skala obniżenia powinna odpowiadać rzeczywistemu ograniczeniu możliwości korzystania z mieszkania. Niedziałające ogrzewanie całego lokalu jest innym przypadkiem niż niedomykająca się szafka. Jeżeli strony nie zgadzają się co do wysokości obniżenia, spór może wymagać rozstrzygnięcia przez sąd.

Najemca nie powinien utożsamiać prawa do żądania obniżenia czynszu z dowolnym zaprzestaniem jego płacenia. Nieuzasadniona zaległość czynszowa może spowodować powstanie odsetek i innych konsekwencji przewidzianych dla zaległości w najmie.

Kiedy usterka pozwala wypowiedzieć najem?

Jeżeli wada uniemożliwia przewidziane w umowie korzystanie z mieszkania, a wynajmujący mimo zawiadomienia nie usunie jej w odpowiednim czasie albo wada jest niemożliwa do usunięcia, art. 664 § 2 Kodeksu cywilnego może pozwalać najemcy na wypowiedzenie najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Szczególną ochronę przewiduje art. 682 Kodeksu cywilnego. Jeżeli wady lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy, jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia nawet wtedy, gdy wiedział o wadach już przy zawieraniu umowy.

Przy poważnych przypadkach – na przykład trwałym zawilgoceniu, skażeniu, niebezpiecznej instalacji albo innych warunkach mogących zagrażać zdrowiu – warto zabezpieczyć dowody potwierdzające zarówno istnienie problemu, jak i jego charakter. Samo subiektywne przekonanie najemcy może nie wystarczyć w późniejszym sporze.

Czy można odliczyć koszt naprawy od czynszu?

Nie należy automatycznie przyjmować, że skoro najemca zapłacił fachowcowi, może po prostu pomniejszyć następny czynsz o wysokość faktury.

Art. 663 Kodeksu cywilnego może stanowić podstawę wykonania koniecznej naprawy na koszt wynajmującego po spełnieniu określonych warunków. Sposób późniejszego rozliczenia trzeba jednak ocenić odrębnie. Znaczenie ma między innymi wymagalność roszczenia najemcy, możliwość dokonania potrącenia oraz to, czy wynajmujący nie kwestionuje zasadności lub wysokości wydatku.

Bezpieczniejsza praktyka to:

1. zgłosić usterkę,
2. udokumentować jej zakres,
3. wyznaczyć odpowiedni termin, jeśli wymaga tego sytuacja,
4. uprzedzić wynajmującego o zamiarze wykonania koniecznej naprawy na jego koszt,
5. uzyskać rachunek lub fakturę,
6. wezwać wynajmującego do zwrotu konkretnej kwoty,
7. dopiero następnie ocenić, czy istnieją przesłanki do potrącenia należności.

Checklista – co przygotować przed sporem o koszt naprawy?

FAQ

Czy właściciel zawsze płaci za zepsuty sprzęt w wynajmowanym mieszkaniu?

Nie. Trzeba sprawdzić umowę, rodzaj sprzętu, przyczynę awarii i zakres ustawowych obowiązków stron. Znaczenie ma również to, czy urządzenie zużyło się w sposób naturalny, czy zostało uszkodzone wskutek niewłaściwego użytkowania.

Czy najemca musi płacić za naprawę przeciekającego kranu?

To zależy od przyczyny i zakresu naprawy. Bieżąca naprawa armatury lub drobna konserwacja może obciążać najemcę, natomiast awaria instalacji znajdującej się poza zakresem jego obowiązków może należeć do wynajmującego. Należy również sprawdzić umowę.

Czy najemca może sam wezwać hydraulika i przesłać rachunek właścicielowi?

Nie zawsze. Jeżeli chodzi o naprawę obciążającą wynajmującego, do zastosowania art. 663 Kodeksu cywilnego co do zasady potrzebne jest wyznaczenie odpowiedniego terminu i jego bezskuteczny upływ. W przypadku nagłej awarii wymagającej natychmiastowego zabezpieczenia lokalu sytuacja może wymagać szybszego działania, ale należy dokładnie dokumentować przyczynę oraz zakres poniesionych kosztów.

Czy można przestać płacić czynsz, dopóki właściciel nie naprawi usterki?

Nie należy automatycznie wstrzymywać całego czynszu. Art. 664 Kodeksu cywilnego pozwala przy spełnieniu jego przesłanek żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad, lecz wysokość obniżenia może być przedmiotem sporu. Całkowite niepłacenie czynszu bez odpowiedniej podstawy może prowadzić do zadłużenia.

Kto odpowiada za pleśń i wilgoć w wynajmowanym mieszkaniu?

Nie da się odpowiedzieć wyłącznie na podstawie samego występowania pleśni. Jeżeli przyczyną są wady konstrukcyjne, nieszczelność budynku lub niesprawna instalacja, odpowiedzialność może obciążać wynajmującego. Jeżeli problem powstał wskutek sposobu korzystania z lokalu, znaczenie może mieć zachowanie najemcy. W razie sporu potrzebne bywa ustalenie technicznej przyczyny zawilgocenia.

Czy właściciel może obciążyć najemcę normalnym zużyciem mieszkania?

Nie każde pogorszenie stanu lokalu jest szkodą. Zgodnie z art. 675 § 1 Kodeksu cywilnego najemca nie odpowiada za zużycie będące następstwem prawidłowego używania rzeczy. Przy sporze bardzo ważne są protokół przekazania mieszkania, zdjęcia oraz wiek wyposażenia.

Co zrobić, gdy wada mieszkania zagraża zdrowiu?

Należy przede wszystkim zadbać o bezpieczeństwo, zgłosić problem i zabezpieczyć dowody. Art. 682 Kodeksu cywilnego przewiduje możliwość wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów, jeżeli wady lokalu zagrażają zdrowiu najemcy, jego domowników albo osób u niego zatrudnionych. W poważnym sporze istotne może być potwierdzenie zagrożenia dokumentacją techniczną lub medyczną.

Podsumowanie

Przy usterce w wynajmowanym mieszkaniu najpierw przeczytaj umowę i ustal przyczynę problemu. Następnie porównaj rodzaj naprawy z obowiązkami wynajmującego i najemcy. Usterkę należy szybko zgłosić, udokumentować i zachować całą korespondencję.

Jeżeli naprawa należy do wynajmującego, a ten jej nie wykonuje, w zależności od sytuacji możliwe jest wyznaczenie odpowiedniego terminu, wykonanie koniecznej naprawy na jego koszt, żądanie obniżenia czynszu albo – przy najpoważniejszych wadach – rozwiązanie najmu. Przed potrąceniem kosztów z czynszu lub zleceniem kosztownego remontu warto dokładnie ustalić podstawę prawną, ponieważ błędne rozliczenie może samo stać się źródłem sporu.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 662–664, art. 666, art. 675 oraz art. 680–682.
• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 6a–6f oraz art. 10.