Problem z ekipą remontową - jak rozwiązać umowę?

Jaki charakter ma umowa z ekipą remontową?

Umowa z wykonawcą remontu mieszkania nie zawsze będzie oceniana jednakowo. Przy typowych pracach wykończeniowych, takich jak malowanie, układanie płytek, montaż armatury czy zabudowy, najczęściej chodzi o umowę o dzieło, czyli umowę rezultatu. Istotne jest wtedy wykonanie określonego efektu w uzgodnionym terminie i jakości.

Przy większych inwestycjach, powiązanych z projektem, szerszą organizacją procesu budowlanego i obowiązkami inwestora, umowa może mieć cechy umowy o roboty budowlane. W wielu sporach remontowych i tak pomocniczo stosuje się przepisy dotyczące umowy o dzieło, zwłaszcza w zakresie odstąpienia, opóźnienia, wad i rozliczeń.

Dlatego przed wysłaniem oświadczenia do wykonawcy warto sprawdzić: treść umowy, zakres robót, termin zakończenia, harmonogram, sposób płatności, postanowienia o odstąpieniu oraz to, czy materiały były kupowane przez Państwa, czy przez wykonawcę.

Rozwiązanie umowy za porozumieniem stron

Najmniej ryzykownym rozwiązaniem jest pisemne porozumienie z wykonawcą. W takim dokumencie należy określić datę zakończenia współpracy, stan wykonania prac, listę materiałów pozostających w mieszkaniu, ewentualne materiały zabrane przez wykonawcę, rozliczenie płatności oraz termin opróżnienia lokalu z narzędzi.

Jeżeli wykonawca zgodzi się na porozumienie, warto sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy ze zdjęciami. Protokół powinien wskazywać, co zostało wykonane, co pozostaje niedokończone, jakie są widoczne usterki oraz jakie rzeczy należą do Państwa, a jakie do wykonawcy.

Porozumienie powinno też rozstrzygać, czy strony zrzekają się dalszych roszczeń. Takiego zapisu nie należy podpisywać automatycznie, jeżeli nie są jeszcze znane koszty naprawy wad, wartość zabranych materiałów albo koszt zatrudnienia nowej ekipy.

Odstąpienie bez wykazywania winy wykonawcy

Kodeks cywilny przewiduje, że dopóki dzieło nie zostało ukończone, zamawiający może odstąpić od umowy. To rozwiązanie może być przydatne, gdy utracili Państwo zaufanie do wykonawcy, ale nie da się jeszcze wykazać, że termin końcowy jest realnie zagrożony albo że prace są prowadzone wadliwie.

Trzeba jednak pamiętać o kosztach. Przy takim odstąpieniu zamawiający powinien zapłacić umówione wynagrodzenie, ale może odliczyć to, co wykonawca zaoszczędził z powodu niewykonania reszty prac. Oszczędnością mogą być na przykład niewypłacone wynagrodzenia pomocników, niekupione materiały, niewynajęty sprzęt lub inne koszty, których wykonawca już nie poniesie.

W sporze z wykonawcą problemem bywa nie sama możliwość odstąpienia, ale wysokość rozliczenia. Jeżeli wynagrodzenie było ryczałtowe, a umowa nie zawiera szczegółowego kosztorysu, ustalenie oszczędności wykonawcy może wymagać opinii rzeczoznawcy albo biegłego.

Odstąpienie z powodu opóźnienia prac

Jeżeli wykonawca opóźnia rozpoczęcie lub wykończenie prac tak dalece, że nie jest prawdopodobne ukończenie remontu w umówionym terminie, zamawiający może odstąpić od umowy jeszcze przed upływem terminu wykonania. Wynika to z art. 635 Kodeksu cywilnego.

Nie wystarczy jednak samo subiektywne niezadowolenie z tempa prac. Warto wykazać konkretne okoliczności: brak ekipy w lokalu przez dłuższy czas, niewykonanie etapów z harmonogramu, brak reakcji na wiadomości, nieobecność na umówionych spotkaniach, brak zamówienia niezbędnych materiałów albo tak mały zakres wykonanych robót, że termin końcowy staje się nierealny.

Jeżeli termin końcowy nie jest jeszcze zagrożony, ale zachowanie wykonawcy budzi poważne obawy, praktycznym krokiem jest pisemne wezwanie do potwierdzenia harmonogramu, wznowienia prac i wskazania osób odpowiedzialnych za kontakt. Takie wezwanie porządkuje sytuację dowodową na wypadek późniejszego sporu.

Wadliwe albo sprzeczne z umową wykonywanie remontu

Inną podstawą działania jest sytuacja, w której wykonawca wykonuje prace wadliwie albo w sposób sprzeczny z umową. Zgodnie z art. 636 Kodeksu cywilnego zamawiający może wezwać wykonawcę do zmiany sposobu wykonywania prac i wyznaczyć mu odpowiedni termin. Po bezskutecznym upływie tego terminu można odstąpić od umowy albo powierzyć poprawienie lub dalsze wykonanie prac innej osobie na koszt i niebezpieczeństwo wykonawcy.

W praktyce wezwanie powinno być konkretne. Należy opisać, co jest wykonywane wadliwie, na czym polega niezgodność z umową, jaki termin wyznaczają Państwo na reakcję oraz jakie skutki nastąpią w razie braku poprawy. Dobrze dołączyć zdjęcia, korespondencję, kosztorys, projekt lub inne dokumenty potwierdzające ustalenia.

Zabranie materiałów budowlanych bez zgody

Materiały kupione przez Państwa pozostają Państwa własnością, chyba że z umowy wynika coś innego. Wykonawca nie powinien zabierać ich z mieszkania i wykorzystywać przy innym zleceniu bez wyraźnej zgody właściciela.

W takiej sytuacji należy jak najszybciej sporządzić listę zabranych materiałów, oszacować ich wartość, zabezpieczyć faktury lub potwierdzenia płatności i wysłać do wykonawcy pisemne wezwanie do zwrotu tych samych materiałów, dostarczenia równoważnych nowych materiałów albo zapłaty ich wartości. W wezwaniu warto wskazać krótki termin i numer rachunku do zapłaty.

Jeżeli wykonawca odmawia zwrotu, nie rozlicza się albo zaprzecza, że zabrał materiały, sprawa może mieć nie tylko cywilny, lecz także karny wymiar. Wtedy należy rozważyć zawiadomienie organów ścigania o podejrzeniu popełnienia czynu zabronionego. Ocena zależy jednak od dowodów, treści uzgodnień i zachowania wykonawcy po wezwaniu do zwrotu.

Czy można zamknąć mieszkanie i nie wpuszczać ekipy?

Zamknięcie mieszkania na drugi zamek może być zrozumiałe, gdy obawiają się Państwo wyniesienia kolejnych materiałów albo rzeczy. Trzeba jednak uważać, aby wykonawca nie zarzucił Państwu bezpodstawnego uniemożliwienia wykonania umowy.

Najbezpieczniej połączyć takie działanie z pisemną informacją do wykonawcy. Można wskazać, że do czasu wyjaśnienia sprawy zabranych materiałów, sporządzenia protokołu i ustalenia dalszych zasad dostępu, wejście do mieszkania będzie możliwe wyłącznie po wcześniejszym uzgodnieniu terminu i w obecności właściciela.

Jeżeli decydują się Państwo na odstąpienie od umowy, w piśmie należy jasno wskazać podstawę odstąpienia, datę zakończenia współpracy oraz zasady odbioru narzędzi wykonawcy i rozliczenia wykonanych prac.

Jak przygotować pismo do wykonawcy?

Pismo do wykonawcy powinno być krótkie, konkretne i wysłane w sposób pozwalający udowodnić doręczenie. Można je przekazać listem poleconym, kurierem, e-mailem, komunikatorem używanym wcześniej przez strony albo osobiście za potwierdzeniem odbioru.

W piśmie warto zawrzeć:

• dane stron i oznaczenie umowy,
• opis najważniejszych naruszeń, na przykład brak kontaktu, nieobecność na spotkaniach, zabranie materiałów, opóźnienia lub wady,
• żądanie zwrotu materiałów albo zapłaty ich wartości,
• wezwanie do sporządzenia protokołu stanu prac,
• oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo propozycję rozwiązania umowy za porozumieniem stron,
• propozycję rozliczenia i termin na odpowiedź.

Nie należy ograniczać się do ustnych rozmów. W sporze sądowym albo przy negocjacjach z wykonawcą najważniejsze będzie to, co da się później wykazać dokumentami.

Rozliczenie po zakończeniu współpracy

Rozliczenie zależy od podstawy zakończenia umowy. Jeżeli odstąpienie następuje bez wykazywania winy wykonawcy, zastosowanie może mieć zasada zapłaty wynagrodzenia z odliczeniem oszczędności wykonawcy. Jeżeli podstawą są opóźnienia, wadliwe wykonywanie prac albo inne naruszenia, rozliczenie powinno uwzględniać rzeczywistą wartość prawidłowo wykonanych robót, szkody, koszt poprawek i wartość zabranych materiałów.

Warto sporządzić własne zestawienie: ile zapłacono, jakie prace wykonano, jakie prace pozostały, jakie wady stwierdzono, ile kosztują brakujące lub zabrane materiały oraz ile może kosztować dokończenie remontu przez inną ekipę. Przy większej wartości sporu pomocna może być opinia rzeczoznawcy budowlanego.

Jeżeli wykonawca żąda zapłaty, z którą się Państwo nie zgadzają, nie trzeba automatycznie płacić całej kwoty. Należy jednak odpowiedzieć pisemnie, wskazać własne rozliczenie i zachować dowody. Milczenie może utrudnić późniejszą obronę.

FAQ

Czy mogę odstąpić od umowy, jeśli termin zakończenia remontu jeszcze nie minął?

Tak, ale nie w każdej sytuacji na tych samych zasadach. Jeżeli z okoliczności wynika, że wykonawca prawdopodobnie nie ukończy prac w terminie, można powoływać się na opóźnienie. Jeżeli termin nie jest zagrożony, możliwe jest odstąpienie przed ukończeniem dzieła, ale zwykle wymaga rozliczenia wynagrodzenia z odliczeniem oszczędności wykonawcy.

Czy utrata zaufania do ekipy wystarczy do zakończenia umowy?

Sama utrata zaufania nie zawsze zwalnia z kosztów. Może jednak uzasadniać decyzję o zakończeniu współpracy, zwłaszcza gdy wynika z konkretnych zdarzeń, takich jak zabranie materiałów bez zgody, brak kontaktu albo niestawianie się na umówione spotkania.

Co zrobić, gdy wykonawca zabrał moje materiały budowlane?

Należy zabezpieczyć dowody zakupu i zdjęcia, sporządzić listę brakujących materiałów oraz wezwać wykonawcę do ich zwrotu, odkupienia albo zapłaty równowartości. Jeżeli wykonawca odmawia rozliczenia, można rozważyć dalsze działania cywilne, a w poważniejszych przypadkach także zawiadomienie organów ścigania.

Czy muszę zapłacić wykonawcy za prace, jeśli odstępuję od umowy?

To zależy od podstawy odstąpienia. Przy rezygnacji bez winy wykonawcy trzeba liczyć się z rozliczeniem wynagrodzenia pomniejszonego o jego oszczędności. Przy odstąpieniu z powodu opóźnień, wad albo naruszeń wykonawcy rozliczenie może obejmować tylko prace wykonane prawidłowo oraz potrącenie szkód i kosztów napraw.

Czy pismo o odstąpieniu musi mieć szczególną formę?

Dla bezpieczeństwa powinno być sporządzone na piśmie albo w formie dokumentowej, na przykład e-mailem lub wiadomością, której doręczenie da się wykazać. W piśmie trzeba jasno wskazać umowę, przyczynę odstąpienia, żądania rozliczeniowe i termin zwrotu materiałów lub narzędzi.

Podsumowanie

Jeżeli wykonawca nie chce rozwiązać umowy za porozumieniem stron, nadal można zakończyć współpracę, ale trzeba dobrać właściwą podstawę prawną. Inaczej wygląda rezygnacja bez wykazywania winy, inaczej odstąpienie z powodu opóźnienia, a jeszcze inaczej reakcja na wadliwe wykonywanie prac albo zabranie materiałów.

W opisanej sytuacji kluczowe jest udokumentowanie zabranych materiałów, pisemne wezwanie wykonawcy do rozliczenia i ostrożne sformułowanie oświadczenia o odstąpieniu. Dobrze przygotowane pismo zmniejsza ryzyko, że wykonawca zażąda nieuzasadnionej zapłaty albo zarzuci Państwu bezpodstawne przerwanie remontu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, t.j. Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.