Zadatek przy zakupie nieruchomości — kiedy przepada, a kiedy trzeba go oddać

Zadatek a zaliczka przy umowie przedwstępnej nieruchomości

Zadatek i zaliczka mogą wyglądać podobnie — w obu przypadkach kupujący przekazuje sprzedającemu część pieniędzy przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży. Ich skutki prawne są jednak inne.

Zadatek został uregulowany w art. 394 Kodeksu cywilnego. Jeżeli strony nie postanowiły inaczej, pełni on funkcję zabezpieczającą wykonanie umowy. W razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga może, bez wyznaczania dodatkowego terminu, odstąpić od umowy i zachować otrzymany zadatek, a jeżeli sama go dała — żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Zaliczka nie wywołuje automatycznie takich skutków. Jeżeli umowa nie zostaje wykonana i nie ma podstawy do zatrzymania pieniędzy, zaliczka zasadniczo podlega rozliczeniu lub zwrotowi według zasad właściwych dla konkretnej sytuacji. Mechanizm ten można zobaczyć również na przykładzie sprawy dotyczącej zwrotu zaliczki za samochód.

Dlatego w umowie przedwstępnej nieruchomości powinno być jasno napisane, czy przekazywana kwota jest zadatkiem, czy zaliczką. Samo potoczne określenie wpłaty jako rezerwacji albo pierwszej raty może później prowadzić do sporu o jej charakter.

Kiedy sprzedający może zatrzymać zadatek?

Najczęstszy przypadek dotyczy sytuacji, w której kupujący wpłacił zadatek, lecz następnie nie wykonuje umowy z przyczyn, za które ponosi odpowiedzialność. Może to być przykładowo rezygnacja z zakupu bez podstawy przewidzianej w umowie, odmowa stawienia się u notariusza mimo gotowości sprzedającego do zawarcia umowy albo brak zapłaty ceny, gdy zapewnienie finansowania należało do kupującego.

Samo stwierdzenie, że kupujący nie pojawił się u notariusza, nie zawsze wystarczy jednak do definitywnego rozstrzygnięcia sprawy. Należy sprawdzić:

• co dokładnie przewidywała umowa przedwstępna,
• czy termin zawarcia umowy przyrzeczonej rzeczywiście upłynął,
• czy sprzedający był gotowy prawidłowo wykonać swoje obowiązki,
• czy nie istniały przeszkody po stronie nieruchomości lub sprzedającego,
• czy strony nie uzależniły transakcji od spełnienia dodatkowych warunków,
• czy umowa nie modyfikuje ustawowych zasad dotyczących zadatku.

Art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego pozwala stronie uprawnionej odstąpić od umowy bez wyznaczania dodatkowego terminu, jeżeli zachodzą przesłanki przewidziane dla zadatku. Istotne jest zatem nie tylko niewykonanie umowy, lecz również prawidłowe skorzystanie z uprawnienia do odstąpienia, chyba że treść konkretnej umowy przewiduje inny mechanizm.

Kiedy kupujący może żądać podwójnego zadatku?

Mechanizm działa również w drugą stronę. Jeżeli kupujący dał zadatek, a do niewykonania umowy dochodzi z przyczyn, za które odpowiada sprzedający, kupujący może co do zasady odstąpić od umowy i żądać sumy dwukrotnie wyższej od wpłaconego zadatku.

Przy zadatku w wysokości 30 000 zł żądanie sumy dwukrotnie wyższej oznacza łącznie 60 000 zł. Nie jest to zwrot 30 000 zł i dodatkowo 60 000 zł.

Odpowiedzialność sprzedającego może w konkretnych okolicznościach wynikać przykładowo z tego, że bez uzasadnionej podstawy odmawia zawarcia umowy przyrzeczonej, decyduje się sprzedać nieruchomość komuś innemu albo nie usuwa przeszkody, do której usunięcia zobowiązał się w umowie.

Nie każda przeszkoda dotycząca nieruchomości oznacza jednak automatycznie odpowiedzialność sprzedającego. Jeżeli problem był znany obu stronom, a umowa uzależniała jej wykonanie od zdarzenia niezależnego od nich, ocena może być inna.

Kiedy zadatek trzeba zwrócić w zwykłej wysokości?

Art. 394 § 3 Kodeksu cywilnego przewiduje sytuacje, w których nie dochodzi ani do zatrzymania zadatku, ani do zapłaty jego podwójnej wysokości. Zadatek powinien zostać zwrócony przede wszystkim wtedy, gdy umowa zostaje rozwiązana przez strony.

Tak samo jest, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, albo gdy odpowiedzialność ponoszą obie strony.

Możliwe warianty można przedstawić następująco:

Trzeba przy tym pamiętać, że art. 394 Kodeksu cywilnego ma zastosowanie w braku odmiennego postanowienia umowy albo zwyczaju. Strony mogą więc uregulować los zadatku inaczej, na przykład dokładnie wskazać, w których przypadkach jest zwracany.

Odmowa kredytu hipotecznego a zwrot zadatku

Jednym z najczęstszych źródeł sporów jest sytuacja, w której kupujący planował sfinansować transakcję kredytem hipotecznym, ale bank odmówił udzielenia finansowania.

Nie istnieje ogólna zasada, zgodnie z którą każda odmowa kredytu powoduje automatyczny zwrot zadatku. O wyniku sporu może przesądzić przede wszystkim treść umowy przedwstępnej.

Jeżeli umowa nie zawiera postanowień dotyczących kredytu, a kupujący bez odpowiedniego finansowania nie może zapłacić ceny, sprzedający może twierdzić, że ryzyko uzyskania środków obciążało kupującego. Ocena zależy jednak od wszystkich okoliczności, w tym od treści umowy, zachowania kupującego i przyczyn odmowy finansowania.

Znacznie bezpieczniejsze dla kupującego jest wprowadzenie do umowy precyzyjnej klauzuli kredytowej. Można w niej określić między innymi:

• że zakup będzie finansowany kredytem hipotecznym,
• do jakiej daty kupujący ma złożyć wniosek lub uzyskać decyzję,
• czy wystarczy jedna odmowa banku, czy wymagane są odmowy kilku banków,
• jakie parametry kredytu będą uznawane za akceptowalne,
• co dzieje się z zadatkiem w razie nieuzyskania finansowania mimo dochowania przez kupującego uzgodnionych obowiązków.

Więcej o tym problemie wyjaśniamy w analizie dotyczącej zadatku przy odmowie kredytu.

Stan prawny nieruchomości i dokumenty mogą zdecydować o losie zadatku

Spór o zadatek nie zawsze zaczyna się od problemu finansowego kupującego. Czasem w toku przygotowań do aktu notarialnego okazuje się, że nieruchomość ma inny stan prawny, niż wynikało z zapewnień sprzedającego, brakuje zgody współwłaściciela, występuje nieujawnione obciążenie albo sprzedający nie jest w stanie przedstawić dokumentu, którego dostarczenie przewidziano w umowie przedwstępnej.

Dlatego przed wpłatą znacznego zadatku trzeba sprawdzić co najmniej:

• kto jest właścicielem nieruchomości i czy występuje współwłasność,
• treść księgi wieczystej, w szczególności wpisy dotyczące własności, obciążeń i roszczeń,
• czy osoba podpisująca umowę jest uprawniona do działania za sprzedającego,
• czy do sprzedaży potrzebna jest zgoda innej osoby lub organu,
• czy stan prawny i faktyczny odpowiada temu, co opisano w umowie,
• jakie dokumenty sprzedający ma dostarczyć przed zawarciem aktu notarialnego.

Jeżeli sprzedawcą jest osoba prawna, dodatkowego znaczenia nabiera prawidłowa reprezentacja i sytuacja podmiotu. W takim przypadku pomocny może być poradnik dotyczący sprawdzenia sprzedającej spółki.

Nie oznacza to, że każda nieprawidłowość w księdze wieczystej daje kupującemu prawo do podwójnego zadatku. Trzeba ustalić, co sprzedający zagwarantował w umowie, czy wada lub przeszkoda uniemożliwiała zawarcie umowy przyrzeczonej, czy mogła zostać usunięta i kto odpowiada za to, że nie została usunięta na czas.

Co powinno znaleźć się w umowie przedwstępnej?

Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia przyszłej umowy sprzedaży. Przy nieruchomości szczególnie ważne są dokładne oznaczenie przedmiotu sprzedaży i cena. W interesie obu stron leży jednak uregulowanie także wielu kwestii praktycznych.

Strony mogą modyfikować ustawowe skutki zadatku. Z tego powodu przed podpisaniem dokumentu nie wystarczy przeczytać wyłącznie zdania określającego kwotę jako zadatek. Trzeba przeanalizować całą umowę, zwłaszcza postanowienia o odstąpieniu, rozwiązaniu, finansowaniu, terminach oraz odpowiedzialności za niespełnienie określonych warunków.

Czy umowa przedwstępna musi być zawarta u notariusza?

Umowa sprzedaży przenosząca własność nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego. Sama umowa przedwstępna może zostać zawarta także w zwykłej formie pisemnej, ale wybór formy ma istotne konsekwencje.

Z art. 390 Kodeksu cywilnego wynika, że jeżeli umowa przedwstępna spełnia wymagania konieczne dla ważności umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganie odpowiedniej formy, strona uprawniona może dochodzić przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej. Przy sprzedaży nieruchomości oznacza to w praktyce znaczenie formy aktu notarialnego.

Zwykła pisemna umowa przedwstępna nadal może skutecznie regulować zadatek, ale nie daje takiego samego roszczenia o doprowadzenie do zawarcia umowy sprzedaży jak umowa przedwstępna spełniająca wymagania dotyczące formy umowy przyrzeczonej.

Jak odzyskać zadatek albo jego podwójną wysokość?

Jeżeli transakcja nie doszła do skutku, pierwszym krokiem powinno być ustalenie podstawy prawnej żądania. Nie należy zaczynać od samego wezwania do zapłaty bez sprawdzenia, czy zgodnie z umową i art. 394 Kodeksu cywilnego trzeba wcześniej złożyć oświadczenie o odstąpieniu albo czy doszło już do rozwiązania umowy na innej podstawie.

Do analizy warto zgromadzić:

• umowę przedwstępną i wszystkie aneksy,
• potwierdzenie przekazania zadatku,
• korespondencję e-mail, SMS i wiadomości między stronami,
• wezwania do stawienia się u notariusza lub projekty aktu,
• dokumenty dotyczące finansowania, jeżeli problemem był kredyt,
• dokumenty dotyczące stanu prawnego nieruchomości, jeżeli przeszkoda wystąpiła po stronie sprzedającego.

Jeżeli druga strona nie płaci dobrowolnie, kolejnym etapem może być pisemne wezwanie do zapłaty, a następnie pozew. W sporze trzeba wykazać fakty, z których wywodzi się swoje żądanie — w szczególności treść umowy, zapłatę zadatku, niewykonanie zobowiązania oraz okoliczności uzasadniające odpowiedzialność drugiej strony.

Nie należy również zwlekać z dochodzeniem roszczenia. Art. 390 § 3 Kodeksu cywilnego przewiduje, że roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała zostać zawarta. Jeżeli spór dotyczy zadatku wynikającego z niewykonania umowy przedwstępnej, termin ten powinien zostać sprawdzony przed podjęciem dalszych działań.

Najczęstsze pytania o zadatek przy zakupie nieruchomości

Czy zadatek zawsze przepada, gdy kupujący rezygnuje z zakupu?

Nie zawsze. Jeżeli kupujący po prostu zmienia decyzję i niewykonanie umowy można przypisać jemu, sprzedający może mieć podstawę do zatrzymania zadatku. Inaczej może być wtedy, gdy umowa wyraźnie pozwala kupującemu wycofać się w określonej sytuacji albo przyczyna niedojścia transakcji do skutku nie obciąża kupującego.

Czy brak kredytu oznacza utratę zadatku?

Nie można tego przesądzić bez przeczytania umowy. Jeżeli umowa nie uzależnia zakupu od finansowania, problem z uzyskaniem kredytu może obciążać kupującego. Jeżeli jednak strony zawarły precyzyjną klauzulę kredytową przewidującą zwrot zadatku po spełnieniu określonych warunków, wynik może być odwrotny.

Czy sprzedający musi oddać dwa razy tyle, ile dostał?

Może powstać taki obowiązek, jeżeli niewykonanie umowy nastąpiło z przyczyn, za które odpowiada sprzedający, a kupujący skutecznie korzysta z mechanizmu przewidzianego w art. 394 Kodeksu cywilnego. Przy zadatku 20 000 zł suma dwukrotnie wyższa wynosi 40 000 zł.

Czy samo niedojście do aktu notarialnego pozwala zatrzymać zadatek?

Nie. Trzeba ustalić, dlaczego nie doszło do podpisania umowy i która strona ponosi za to odpowiedzialność. Znaczenie może mieć także to, czy przed datą aktu zostały spełnione warunki określone w umowie przedwstępnej.

Czy można zamiast zadatku wpisać w umowie zaliczkę?

Tak. Strony mogą ustalić, że wpłacana kwota jest zaliczką. Nie będzie ona jednak automatycznie wywoływała skutków właściwych zadatkowi z art. 394 Kodeksu cywilnego. Dlatego wybór między zaliczką i zadatkiem powinien być świadomy i odzwierciedlony w treści umowy.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 158, art. 389–390 oraz art. 394–395; tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 795.