Kategoria: Nieruchomości

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z nieruchomościami?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Odmowa jednego współwłaściciela drugiemu korzystania z lokalu użytkowego

Autor: Janusz Polanowski • Opublikowane: 2017-01-25

Jestem współwłaścicielem nieruchomości (1/2 bez podziału, co jest czyje) pod działalność handlowo-usługową z funkcją mieszkalną, w której na parterze znajduje się gastronomia prowadzona przez najemcę płacącego nam czynsz. W związku z tym, że straciłem pracę, a umowa dzierżawy wygasa, chciałbym sam założyć działalność gospodarczą i prowadzić ją w tym lokalu. Czy drugi współwłaściciel może się nie zgodzić, abym to ja prowadził teraz działalność w naszym wspólnym lokalu? Oczywiście na takich samych warunkach, czyli zapłaciłbym mu dzierżawę za lokal. Dodam, że relacje z drugim współwłaścicielem nie są najlepsze. Jakich argumentów prawnych użyć, aby go przekonać?

Janusz Polanowski

»Wybrane opinie klientów

Uczciwe podejście do klienta, dziękuję. Z wyrazami szacunku.
Krzysztof, 69 lat, inż., emeryt.
Dobra i fachowa i zrozumiała odpowiedź.
Wiesław, 62 lata, fotograf
Bardzo szybka i treściwa odpowiedź
Sandra
Dziękuję za wyczerpującą odpowiedź. Muszę teraz czytać to \"ze zrozumieniem\".
Lena, sekretarka, 41 lat
Bardzo dziękuję
Barbara
Szybko i profesjonalnie. Dziękuję
Michał, socjolog, 45 lat
Po otrzymaniu wyceny pomyślałam - hmmm drogo. Jednakże szybko zmieniłam zdanie gdy tylko otrzymałam odpowiedz na moje pytanie. Odpowiedz szybka szczegółowa, czytelna i zrozumiała. Wątpliwości wyjaśniane błyskawicznie. Pani Kasiu dziękuje, pozdrawiam
Justyna
Jestem bardzo zadowolona, zaskoczona szybkością, ciesze się, że mogłam zadać pytania dodatkowe.
Małgorzata, 34 lata, biolog
Bardzo dziękuję za szybką konkretną odpowiedź. Jestem zadowolona z Państwa pomocy.
Małgorzata, nauczyciel, 57 lat
Szybka reakcja panelu eporady24 w sytuacji , gdzie odpowiedź na miliony pytań rodzących się w głowie a czas w danym momencie jest cenniejszy od sztabki złota :-) 
 
Barbara
Odpowiedź pojawiła się szybko i była wyczerpującą i spersonalizowana. Cena zaskakująco niska. Świetnie działający serwis, wygodne sposoby płatności, wszystko fantastycznie zorganizowane. Z góry wiadomo ile się zapłaci, więc nie ma obaw, że konsultacja będzie kosztowna. Każdemu polecam, zwłaszcza jak ktoś ceni sobie możliwość załatwiania spraw mejlowo i sprawnie.
Emilia, 25 lat, farmaceuta
Bardzo dziękuję za wyczerpująca odpowiedź:) pozdrawiam
Joanna, mgr ekonomii, 46 lat
Bardzo solidny i szybki serwis 7 dni w tygodniu, zwłaszcza dla kogoś kto przebywa za granica.
Artur
Wszystko super. Serdecznie polecam. Dziękuję za wyczerpującą poradę.
Marian, 61 lat
Wyczerpująca ocena. Bardzo szybka. Dobra cena.
Maria
Dziękuję za szybką i wyczerpującą odpowiedź. Jest ona dla mnie zrozumiała i czytelna. 
Barbara
Dziękuję za wyczerpującą informacje i krótki czas oczekiwania na odpowiedź co często ma istotne znaczenie. 
Wiesław, lekarz, 58 lat
Opinia jest bardzo wyczerpująca, dokładna, obszerna, a prawnik wykazał się doskonałą znajomością psychiki i wczuł się w sytuację klienta. W analizie otrzymałam odpowiedzi nawet na niezadane jeszcze pytania. Odpowiedź na zapytanie otrzymałam bardzo szybko. Bardzo dziękuję i polecam tę formę porad prawnych.
Magdalena, 58 lat, nauczyciel
Profesjonalnie i szybko i niedrogo. 
Teresa, 60 lat
Polecam bardzo pomocna strona.
Adam, fizjoterapeuta, 28 lat
Bardzo dziękuję za bardzo szybką i klarowną odpowiedź. Szkoda, że przepisy prawa, w opisanej sytuacji, nie ujmują problemu na tyle jednoznacznie, że mógłbym mieć pewność jak sprawy się potoczą. 
Wojciech, elektronik, 72 lata
Odpowiedzi są wyczerpujące. Polecam
Małgorzata, 56 lat
Wszechstronna analiza problemu, wysoki poziom wiedzy eksperckiej, dostępność usługi także w dni ustawowo wolne od pracy
Jacek, przesiębiorca
Szybko. Sprawnie. Wyczerpująco.
Krzysztof
W moim przekonaniu podawanie art i paragrafów w danej sprawie bardzo dobrze objaśnia sprawę bo można się na nie powołać. Po za tym otrzymałam wskazowki o moich prawach i jak mogę wpływać na przebieg swojej sprawy.
Genowefa
Bardzo dziękuję po raz kolejny za profesjonalną pomoc i cierpliwość.
Przemysław
Dziękuję za wyczerpujacą odpowiedz, która bardzo pomogła.
Anna
Dziękuję za szybką, wyczerpującą odpowiedź na nurtujące mnie wątpliwości. Korzystałam już z usług Państwa Firmy jestem bardzo usatysfakcjonowana. Polecam Państwa usługi .
Halina, ekonomista
Jak dla mnie usługa została wykonana z prawdziwym profesjonalizmem i bardzo po ludzku. Nie czułam się jak petent tylko jak człowiek któremu poświęcono czasu tyle ile potrzebowałam. Informacje zostały przekazane w sposób przystępny, jasny i cierpliwy. 
Dorota, ekonomista, 62 lata
Jestem pod dużym wrażeniem. Wiedza, duży wkład pracy, cena - bardzo uczciwe. 
Jacek

Ustawodawca przepisy prawa materialnego (czyli merytorycznego) o współwłasności skoncentrował w artykułach od 195 do 221 Kodeksu cywilnego (K.c.). Niekiedy (zwłaszcza w sytuacjach spornych) zastosowanie mają przepisy proceduralne, szczególnie zawarte w Kodeksie postępowania cywilnego (K.p.c.); może chodzić o różne przepisy (zależnie od tego, czego dany spór dotyczy).

W sporach prawnych bardzo ważne jest wywiązanie się z prawnego obowiązku udowodnienia faktów (okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne (art. 6 K.c. oraz art. 232 K.p.c.). Ponadto przydaje się odpowiednia aktywność, ponieważ bierność (np. milczenie wobec żądań lub zeznań kogoś innego) może zostać przez sąd potraktowana jako przejaw zgody z inną osobą (art. 230 K.p.c.), co może przyczynić się do przegrania (przynajmniej częściowo). Niekiedy aktywność przejawia się (lub powinna przejawiać się) w zgłaszaniu zarzutów.

Z uwagi na relacje ze współwłaścicielem warto zwrócić uwagę na możliwość stawiania (zgłaszania zarzutów) dotyczących zasad współżycia społecznego lub społecznogospodarczego przeznaczania prawa.

Zazwyczaj tego rodzaju zarzuty w wielu rodzajach sporów cywilnych zgłasza się na podstawie artykułu 5 K.c., który traktowany jest jako przepis obronny (mający służyć wykazaniu, że druga strona sporu dopuszcza się nadużycia prawa podmiotowego). Własność (ustawowo określona w artykule 140 K.c.) zalicza się do praw podmiotowych, więc również może dochodzić do sytuacji, gdy ktoś zgłasza zarzut nadużycia własności z powołaniem się na art. 5 K.c.. Warto jednak pamiętać o tym, że wyżej wskazane kryteria prawne (w tym zasady współżycia społecznego) występują w artykule 140 K.c. (czyli w kodeksowym określeniu własności) – jako granice (wykonywania) własności, a właściwie uprawnień właścicielskich. To umożliwia powoływanie się na te kryteria bardziej aktywnie (nie tylko jako środkiem obronnym) – np. w relacjach między współwłaścicielami.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Współwłasność (art. 195 i następne K.c.) jest instytucją prawną (czyli prawnie regulowanym rozwiązaniem) z zakresu własności, a więc mogą mieć do niej zastosowanie kryteria wskazane w artykule 140 K.c. Oczywiście, chodzi o prawo prywatne, w którym bardzo duże znaczenie ma porozumienie stron (np. współwłaścicieli) – którego niemalże symbolicznym wyrazem jest zasada swobody umów (art. 3531 K.c.) – jednak nie można wykluczyć ingerencji władczej, zwłaszcza w przypadku skierowania sprawy na drogę sądową. Należy dążyć do zawarcia porozumienia – również jako ugody (art. 917 i art. 918 K.c., art. 1831 i następne K.p.c.), ale warto przygotować się (nawet na wszelki wypadek) na trudności, więc proponuję zebrać argumenty na rzecz Pańskiego stanowiska oraz przeciwko odmiennemu stanowisku współwłaściciela, w tym związane z potrzebą wykazania, że odmowa zgody na korzystanie przez Pana z odnośnego lokalu użytkowego jest sprzeczna z zasadami współżycia społecznego (czyli wykazania, że wykonywanie uprawnień przez współwłaściciela stanowi nadużycie przysługujących mu praw podmiotowych).

Równe udziały (art. 204 K.c.) we współwłasności oznaczają, że nawet w sprawach zwykłego zarządu rzeczą wspólną – w tym przypadku nieruchomością (art. 46 K.c.) lub budynkiem – wymagane jest porozumienie między współwłaścicielami; zazwyczaj w takich sytuacjach można decydować większością udziałów (art. 201 K.c.). To sprawia, że w przedstawionej przez Pana sytuacji mamy faktycznie do czynienia z czymś bardzo podobnym do decydowania w sprawach spoza zarządu zwykłego rzeczą wspólną – w takich sprawach (art. 199 K.c.) wymaga się zgody wszystkich współwłaścicieli. Praktyka, także orzecznicza, pokazuje (i to dość często), że zdarzają się trudności rozdzielenia spraw z zakresu zwykłego zarządu rzeczą wspólną oraz wykraczających poza ten zakres; duże znaczenie mogą mieć szczegółowe okoliczności, właściwe poszczególnym przypadkom.

Wynajęcie części budynku (pomieszczenia częściej się wynajmuje, zaś grunty zazwyczaj wydzierżawia) – zwłaszcza w niezbyt dużym obiekcie – wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli; niekiedy mogą pojawiać się wątpliwości (np. w przypadku śmierci któregoś ze współwłaścicieli lub w przypadku braku kontaktu z nim), ale lepiej unikać nadmiernej śmiałości w samodzielnym decydowaniu (nawet na wszelki wypadek). Zazwyczaj inaczej rzecz przedstawia się w przypadku dokonania podziału rzeczy wspólnej do korzystania (art. 206); podział taki (podział po łacinie nazywany quoad usum) może nastąpić umownie albo na drodze sądowej. Z wielu względów – zwłaszcza dowodowych (art. 74 K.c. oraz art. 244 i następne K.p.c.) często przydaje się umowa na piśmie, ale do zwarcia umowy może dojść również (między innymi) w sposób konkludentny (łacińskie: per facta concludentia), np. wskutek akceptowania (chociażby przez brak sprzeciwu) używania części rzeczy wspólnej (np. budynku) przez niektórych współwłaścicieli – zwłaszcza w przypadku trwającej wiele lat stabilnej sytuacji w tym zakresie (zdarza się np. tak, że w jakichś kamienicach czynszowych od jednych lokatorów czynsz pobiera jeden współwłaściciel, a od innych kolejny).

Sam podział (umowny lub sądowy) rzeczy wspólnej do korzystania to jedno, ale trzeba również brać pod uwagę nakłady na rzecz wspólną oraz pożytki z niej. Regułą jest „uczestniczenie” w pożytkach oraz w nakładach przez współwłaścicieli stosownie do udziałów (art. 207 K.c. w związku z art. 204 K.c.). Oczywiście, przydaje się odpowiednio precyzyjna umowa – zwłaszcza w przypadku prowadzenia działalności, z którą mogą się wiązać określone nakłady (np. na malowanie lub sprzątanie). Podobnie jak w innych sytuacjach, w grę może wchodzić rozstrzygnięcie sporu przez sąd.

Pan jest jednym ze współwłaścicieli, więc trudno byłoby znaleźć uzasadnienie dla płacenia przez Pana czynszu, ponieważ czynsz to rodzaj opłaty za korzystanie z rzeczy cudzej, np. na podstawie umowy najmu (art. 659 i następne K.c.) albo umowy dzierżawy (art. 693 i następne K.c.) – zaś to jest rzecz Pańska (choć nie wyłącznie), a nie cudza. W aspekcie ekonomicznym mogłoby chodzić o coś podobnego do czynszu, ale nie płaci się czynszu samemu sobie. Wobec powyższego, widać już, że chodziłoby o uzgodnienie (albo o ustalenie przez sąd) wysokości nakładów na rzecz wspólną – z uwzględnieniem korzystania z niej (jakiś wpływ miałoby zapewne korzystanie z innego wspólnego lokalu w tym samym budynku wspólnym).

Proszę brać pod uwagę również ewentualność zniesienia współwłasności (art. 210 i następne K.c.). Ustawodawca na pierwszym miejscu wymienia podział fizyczny rzeczy (jeśli jest on możliwy). Jednym ze sposobów podziału fizycznego (choć nie dosłownie) jest wyodrębnienie nieruchomości lokalowych (nie tylko mieszkalnych) – swoistą instrukcję w tym zakresie zawarto w początkowych artykułach ustawy o własności lokali (w starostwach często można uzyskać praktycznie przydatne informacje, np. dane kontaktowe do aktywnych na rynku lokalnym specjalistów, których opinie są potrzebne). Gdyby doszło do takiego zniesienia współwłasności, że Pan stałby się właścicielem (wyłącznym) jednego z lokali (np. użytkowego) w danym budynku, to byłby Pan uprawniony z wyłączeniem innych osób (art. 140 K.c.) do decydowania o nim (np. o samodzielnym używaniu go albo o wydzierżawieniu go). Wyodrębnienie nieruchomości lokalowych skutkowałoby powstaniem (z mocy prawa) wspólnoty mieszkaniowej.

Prawdopodobnie potencjalne pożytki z lokalu użytkowego są wyższe od potencjalnych pożytków z mieszkalnego, więc – w przypadku zniesienia współwłasności – należy brać pod uwagę ewentualność dopłat (co również przewidziano w przepisach o zniesieniu współwłasności).

Reasumując: współwłasność sprawia, że każdy ze współwłaścicieli ma równe prawa co do decydowania o korzystaniu z danej nieruchomości. Ani Pan, ani współwłaściciel nie macie prawa decydować samodzielnie.

Wobec sprzeciwu współwłaściciela, Pan, jako również współwłaściciel, jest uprawniony wystąpić na drogę sądową. Wnioski główne (czyli podstawowe żądania) mogą być różne, przykładowo: o podział budynku do używania (art. 206 K.c.), ustanowienie zarządcy nieruchomości wspólnej (art. 203 K.c.), zniesienie współwłasności (art. 210 i następne K.c.).

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z nieruchomościami?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Wybudowanie wspólnego domu na działce partnerki

Z partnerką planujemy wybudować wspólnymi siłami dom. Ma on stanąć na działce należącej wyłącznie do mojej partnerki. Nie zamierzamy „dopisywać” mnie do własności, ani nie planujemy zmiany stanu cywilnego. Czy zatem istnieje jakiś sposób, abym został współwłaścicielem domu, a działka nadal należeć będzie wyłącznie do partnerki?

Kara za zwłokę w zaktualizowaniu wpisów w KW

Chciałabym dodać współwłaścicieli w księdze wieczystej. W postanowieniu sądu (sprawa spadkowa) widnieje moje panieńskie nazwisko. Czy mogę złożyć wniosek z panieńskim nazwiskiem? Czy sąd może nałożyć karę za zwłokę z zaktualizowaniem wpisów w KW?

Zgoda współwłaścicieli na dzierżawę

Jestem właścicielem 4/6 działki z domkiem. Czy mogę wydzierżawić te 4/6 na 25 lat bez konieczności uzyskania zgody właścicieli 2/6?

Prawa do zarządu i czerpania korzyści z nieruchomości wspólnej

Jestem współwłaścicielem nieruchomości, mój udział wynosi 4/27. Nieruchomość obejmuje lokale mieszkalne (25) i 2 lokale użytkowe. Przez wiele lat nie udało mi się porozumieć z pozostałymi właścicielami w żadnej istotnej kwestii dotyczącej zarządu nieruchomością. Aktualnie mieszkam blisko tej nieruchomości, ale dialog i porozumienie z właścicielami nie jest możliwe. Chcę sądownie upomnieć się o swoje prawa co do zarządu i ewentualnych korzyści np. finansowych. Proszę o garść informacji odnośnie takich postępowań sądowych.

Dopisanie partnera do własności nieruchomości

Wybudowaliśmy w latach 1999-2002 dom. Jednak w akcie notarialnym domu figuruje moja konkubina, która pozostaje ze mną w związku partnerskim od 40 lat. Obecnie chcielibyśmy zmienić stan własności nieruchomości tak, aby w akcie notarialnym figurowała moja partnerka i ja również. Jak to zrobić szybko i sprawnie?

Dom wybudowany z własnych środków na wspólnej działce

Wybudowałem dom ze środków własnych na działce, której współwłaścicielem prócz mnie jest mój ojciec (1/2) i siostra (1/4). Chciałbym wpisać moją osobę do KW jako właściciela domu. Czy mam do tego prawo z uwagi na współwłasność działki, na której stoi?

Problem z dostępem do piwnicy we wspólnym budynku

Nasz budynek mieszkalny ma dwóch właścicieli, których udział domu rozkłada się na 48% (sąsiedzi) i 52% (my, czyli ja i mój mąż). Dom oraz działa są podzielone mniej więcej na pół. Kwestia sporna to piwnica. Chodzi o to, że próbujemy zaadoptować naszą część na mieszkanie. Piwnica/suterena jest niekorzystnie podzielona, bo jest dla wszystkich wspólny korytarz. W tej chwili mieszka tam rodzina sąsiadów z dużym psem. Mamy utrudnione dojście do piwnicy ze względu m.in. na psa. Współwłaściciele nie chcą zgodzić się na inny podział piwnicy, by były całkowicie oddzielne dwa mieszkania. Jak wygląda tutaj kwestia naszych większych udziałów? Jeśli natomiast nie ma to większego znaczenia, co trzeba zrobić, by sprawę rozstrzygnąć sądownie? Ile to może trwać oraz ile może kosztować? Czy możemy domagać się jakiegoś odszkodowania za brak swobodnego dostępu do piwnicy?

Sprzedaż połowy nieruchomości

Chciałabym złożyć do sadu wniosek o zniesienie współwłasności i jednocześnie podział działki na dwie polowy. Pierwsza połowa to spadek po mojej matce, wszyscy spadkobiercy przeprowadzili postępowanie spadkowe i są zgodni, że chcą sprzedać tę połowę. Druga połowa to spadek po siostrze mojej matki, która też zmarła, ale jej synowie nie przeprowadzili postępowania spadkowego. Jeden z nich to alkoholik i jest trudny z nim kontakt. Potrzebuję pomocy w złożeniu wniosku do sądu.



Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika » wizytówka Zadaj pytanie »