Zadatek a trzy odmowy kredytu przy sprzedaży

Czy umowa przedwstępna wygasa po upływie terminu?

Sam upływ terminu wskazanego w umowie przedwstępnej jako dzień zawarcia umowy przyrzeczonej zwykle nie oznacza, że umowa automatycznie przestaje istnieć. Oznacza przede wszystkim, że jedna ze stron nie wykonała zobowiązania w umówionym czasie. Skutki zależą jednak od treści umowy: inaczej ocenia się zwykły termin zawarcia aktu notarialnego, a inaczej postanowienie, które wprost przewiduje wygaśnięcie, rozwiązanie umowy albo warunek zwrotu zadatku.

Jeżeli sprzedający chce powołać się na zadatek i zakończyć stosunek umowny, w praktyce najczęściej powinien złożyć kupującemu pisemne oświadczenie o odstąpieniu od umowy. Samo stwierdzenie, że termin minął, może nie wystarczyć do bezpiecznego rozliczenia zadatku, zwłaszcza gdy druga strona twierdzi, że nadal stara się o finansowanie.

W przypadku umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości znaczenie ma również forma umowy. Jeżeli została zawarta w formie aktu notarialnego, strona uprawniona może mieć silniejsze roszczenia dotyczące zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli była zawarta tylko w zwykłej formie pisemnej, zwykle w grę wchodzą głównie roszczenia odszkodowawcze i rozliczenie zadatku.

Zadatek w Kodeksie cywilnym

Podstawowe zasady dotyczące zadatku wynikają z art. 394 Kodeksu cywilnego. Jeżeli strony nie postanowiły inaczej, zadatek dany przy zawarciu umowy ma ten skutek, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może odstąpić od umowy bez wyznaczania dodatkowego terminu i otrzymany zadatek zachować. Jeżeli sama dała zadatek, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Jeżeli umowa zostanie wykonana, zadatek zalicza się na poczet ceny. Jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek podlega zwrotowi. Jeżeli natomiast strony rozwiążą umowę albo do niewykonania dojdzie z przyczyn, za które żadna ze stron nie odpowiada, zadatek powinien zostać zwrócony w pojedynczej wysokości.

To oznacza, że zadatek nie jest zwykłą zaliczką. Zaliczka co do zasady podlega zwrotowi, gdy umowa nie dochodzi do skutku. Zadatek może zostać zatrzymany, ale tylko wtedy, gdy spełnione są warunki z ustawy albo z umowy stron. Szerzej omawiamy to w artykule: zadatek a zaliczka.

Trzy odmowy kredytowe a zwrot zadatku

Klauzula, zgodnie z którą kupujący ma prawo do zwrotu zadatku po przedstawieniu trzech odmów bankowych, jest postanowieniem umownym modyfikującym praktyczne rozliczenie stron. Dlatego najważniejsze jest dokładne odczytanie jej treści. Trzeba sprawdzić, czy umowa wskazuje termin na dostarczenie odmów, formę dokumentów, rodzaj banków, obowiązek składania wniosków kredytowych oraz wyraźny skutek niedostarczenia dokumentów.

Jeżeli umowa stanowi wprost, że zwrot zadatku następuje tylko po przedłożeniu trzech odmów w określonym terminie, brak trzeciej odmowy może wzmacniać stanowisko sprzedających. Nie przesądza to jednak automatycznie o wyniku sporu. Sąd może badać, czy kupujący rzeczywiście działał starannie, czy złożył wnioski kredytowe na czas, czy opóźnienie wynikało z jego zaniedbania, czy z procedur bankowych, oraz czy sprzedający nie przyczynił się do niedojścia transakcji do skutku.

Jeżeli kupujący dopiero po upływie terminu wystąpił o trzecią odmowę, sprzedający ma argument, że kupujący nie dochował warunku umownego w czasie. Ryzyko sporu nadal istnieje, zwłaszcza gdy sama umowa nie przewiduje jednoznacznie, że brak trzech odmów w terminie oznacza utratę zadatku.

Czy sprzedający może zatrzymać zadatek?

Sprzedający może bronić stanowiska o zatrzymaniu zadatku wtedy, gdy wykaże, że kupujący nie wykonał umowy z przyczyn, za które ponosi odpowiedzialność. Przykładowo może chodzić o sytuację, w której kupujący nie złożył wniosków kredytowych w terminie, zwlekał z dokumentami, zrezygnował z transakcji bez podstawy albo nie spełnił warunku umownego dotyczącego odmów bankowych.

Jeżeli jednak przyczyną niedojścia transakcji do skutku był realny brak zdolności kredytowej, a kupujący terminowo i rzetelnie ubiegał się o kredyt, zatrzymanie zadatku może być ryzykowne. W takiej sytuacji kupujący może twierdzić, że niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie odpowiada, a więc zadatek powinien zostać zwrócony.

Nie można więc udzielić bezpiecznej odpowiedzi wyłącznie na podstawie informacji, że kupujący przedstawił dwie odmowy, a o trzecią dopiero wystąpił. Kluczowe są: treść umowy, terminy, dowody z korespondencji, daty złożenia wniosków kredytowych oraz to, czy sprzedający wezwali kupującego do wykonania warunku.

Jak postąpić w praktyce?

Najbezpieczniejsze działania sprzedających można ułożyć w kilku krokach. Po pierwsze, należy sprawdzić, czy umowa zawiera wyraźne postanowienie o skutkach braku trzech odmów bankowych. Po drugie, warto zgromadzić dowody: wezwania do kupującego, odpowiedzi, odmowy bankowe, potwierdzenia dat złożenia wniosków i korespondencję dotyczącą aktu notarialnego.

Po trzecie, jeżeli termin zawarcia umowy przyrzeczonej minął, a kupujący nie spełnił warunku, można skierować do niego pismo wskazujące naruszenia i wzywające do jednoznacznego stanowiska. Jeżeli sprzedający chcą zatrzymać zadatek, powinni rozważyć złożenie formalnego oświadczenia o odstąpieniu od umowy i wskazanie podstawy zatrzymania zadatku.

Po czwarte, jeżeli ryzyko procesowe jest wysokie, praktycznym rozwiązaniem bywa porozumienie. Strony mogą uzgodnić zwrot całego zadatku, zatrzymanie jego części albo inny sposób rozliczenia. Takie porozumienie powinno mieć formę pisemną i jasno wskazywać, że strony nie będą dochodzić dalszych roszczeń z umowy przedwstępnej.

Co powinno zawierać pismo do kupującego?

Pismo do kupującego powinno być konkretne. Warto wskazać datę zawarcia umowy przedwstępnej, termin przewidziany na zawarcie umowy przyrzeczonej, wysokość zadatku, treść klauzuli dotyczącej odmów bankowych oraz informację, jakie dokumenty kupujący dotychczas przedstawił.

Jeżeli sprzedający odstępują od umowy, pismo powinno zawierać wyraźne oświadczenie o odstąpieniu oraz informację o rozliczeniu zadatku. Jeżeli celem jest jeszcze polubowne zakończenie sprawy, pismo może proponować podpisanie porozumienia i wyznaczać krótki termin na odpowiedź.

W sprawach dotyczących nieruchomości warto unikać ogólnych wiadomości SMS lub nieprecyzyjnych e-maili. Rozliczenie zadatku może dotyczyć dużej kwoty, dlatego stanowisko stron powinno być udokumentowane w sposób umożliwiający późniejsze wykazanie go w sądzie.

FAQ

Czy brak kredytu zawsze oznacza zwrot zadatku?

Nie zawsze. Jeżeli kupujący rzetelnie starał się o kredyt i mimo tego go nie uzyskał, zwrot zadatku może być uzasadniony. Jeżeli jednak nie dopełnił warunków z umowy, spóźnił się z wnioskami albo zrezygnował bez podstawy, sprzedający może mieć argumenty za zatrzymaniem zadatku.

Czy dwie odmowy bankowe wystarczą, gdy umowa wymaga trzech?

Co do zasady nie, jeżeli umowa jednoznacznie wymaga trzech odmów. Trzeba jednak zbadać, czy brak trzeciej odmowy był zawiniony przez kupującego i czy umowa przewiduje wyraźny skutek w postaci utraty prawa do zwrotu zadatku.

Czy trzeba rozwiązać umowę przedwstępną?

Jeżeli strony chcą zakończyć sprawę polubownie, mogą podpisać porozumienie o rozwiązaniu umowy i rozliczeniu zadatku. Jeżeli jedna strona zarzuca drugiej niewykonanie umowy, właściwsze może być odstąpienie od umowy, o ile istnieją ku temu podstawy.

Czy sprzedający może zatrzymać tylko część zadatku?

Tak, ale najlepiej zrobić to na podstawie pisemnego porozumienia z kupującym. Jednostronne zatrzymanie części zadatku bez jasnej podstawy może również prowadzić do sporu.

Czy warto czekać na trzecią odmowę po terminie?

To zależy od interesu sprzedających i treści umowy. Czekanie może ułatwić polubowne zakończenie sprawy, ale może też przedłużać niepewność. Jeżeli termin już minął, warto wyznaczyć kupującemu krótki termin na ostateczne stanowisko albo przejść do formalnego rozliczenia umowy.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji nie należy zakładać automatycznie, że umowa przedwstępna wygasła ani że zadatek można bez ryzyka zatrzymać. Brak trzech odmów bankowych w terminie jest ważnym argumentem dla sprzedających, ale ostateczna ocena zależy od brzmienia umowy i zachowania kupującego. Najbezpieczniej jest przeanalizować dokumenty, zgromadzić dowody i zakończyć sprawę formalnym pismem albo pisemnym porozumieniem.

Źródła:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.