Zadatek przy sprzedaży nieruchomości a trzy odmowy kredytu, czy sprzedający może go zatrzymać?

Zadatek w świetle Kodeksu cywilnego – co mówi prawo?

Zgodnie z art. 394 Kodeksu cywilnego (K.c.):

§ 1. W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
§ 2. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.
§ 3. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Jak prawnicy interpretują znaczenie zadatku?

A teraz, jaki pogląd na kwestię zadatku znajdujemy w piśmiennictwie prawnym. B. Gliniecki wskazuje:

Zadatek o skutkach wynikających z art. 394 należy przede wszystkim odróżnić od zaliczki, a więc części świadczenia spełnianej na poczet świadczenia zasadniczego. Różnią się one możliwością ich zwrotu stronie, która je dała, w razie niewykonania przez nią umowy. Zadatek – pomimo podobieństw co do funkcji realizowanych wobec stron umowy – odróżnić należy także od kary umownej, wadium, zastawu czy kaucji.
W razie wykonania umowy (również jej nienależytego wykonania w stopniu nieistotnym dla zaspokojenia interesu wierzyciela) zadatek ulega co do zasady zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała – ewentualnie podlega zwrotowi (§ 2). Nie pozbawia to wierzyciela możliwości dochodzenia roszczeń z tytułu nienależytego wykonania umowy.
W razie niewykonania umowy oraz jej nienależytego wykonania w tak istotnym stopniu, że zatraceniu ulegałby cel zawarcia umowy dla wierzyciela, wierzyciel może bez wyznaczania terminu dodatkowego od umowy odstąpić i zachować otrzymany zadatek albo zażądać go w podwójnej wysokości. Warunkiem jest jednak, aby niewykonanie (istotne nienależyte wykonanie) umowy było skutkiem okoliczności, za które odpowiedzialność ponosi wyłącznie druga strona umowy wedle ogólnych reguł odpowiedzialności kontraktowej (art. 471 i n.).
Odstąpienie od umowy w myśl art. 394 § 1 powoduje przyjęcie fikcji jej niezawarcia. Nie dotyczy to jednak postanowień odnoszących się do zadatku w tym sensie, że wygaśnięcie zobowiązania umownego nie niweczy skutku przewidzianego przez art. 394 § 1, czyli prawa zatrzymania zadatku lub obowiązku jego zwrócenia w podwójnej wysokości.
Jeśli żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności za niewykonanie (istotne nienależyte wykonanie umowy) albo obie strony ponoszą tę odpowiedzialność – niekoniecznie w równym stopniu – dany przedmiot zadatku podlega zwrotowi w pojedynczej wysokości. To samo ma miejsce, gdy umowa zostanie rozwiązana przez strony. W przypadku nieważności umowy nieważne jest także postanowienie dotyczące zadatku, co oznacza, że powinien on zostać zwrócony jako świadczenie nienależne.
W przypadku niewykonania umowy wierzyciel może dokonać wyboru pomiędzy roszczeniem o zwrot zadatku lub jego podwójnej wysokości albo roszczeniem o odszkodowanie na zasadach ogólnych (art. 471 k.c.). W tej drugiej sytuacji wysokość żądanego odszkodowania nie jest ograniczona do wysokości zadatku lub jego dwukrotności. Artykuł 394 nie zawiera ponadto wyłączenia możliwości dochodzenia odszkodowania, choćby podobnie jak jest to ustalone w treści art. 484 § 1 zdanie drugie.
(B. Gliniecki [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. M. Balwicka-Szczyrba, A. Sylwestrzak, LEX/el. 2023, art. 394)

Brak kredytu a odpowiedzialność stron umowy

W przedstawionej sprawie brak uzyskania kredytu przez kupujących stanowi okoliczność, za którą żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności. Co prawda, w umowie ustalono obowiązek przedłożenia trzech odmów bankowych, jednak nie wskazano w niej wprost skutków niezachowania tego warunku.

Przepisy prawa nie dają sprzedawcy uprawnienia do zatrzymania zadatku wyłącznie z tego powodu, że kupujący nie przedłożył określonej liczby odmów bankowych.

Czy sprzedający może zatrzymać zadatek?

Zatrzymanie zadatku w tej sytuacji mogłoby więc wiązać się z ryzykiem przegrania ewentualnego sporu sądowego. Z tego względu zaleca się rozważenie zwrotu zadatku jako rozwiązania najbezpieczniejszego prawnie.

Co warto zrobić w praktyce – rekomendacje dla sprzedających

Alternatywnie mogą Państwo spróbować wynegocjować z kupującym porozumienie w sprawie rozliczenia zadatku – np. w formie częściowego jego zatrzymania. W takiej sytuacji rekomenduję zawarcie pisemnego porozumienia w tej sprawie, którego projekt możemy przygotować.

Na koniec – dla zachowania formalności – warto skierować do nabywców pismo o odstąpieniu od umowy.

Źródła:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.