Remont nieruchomości we współwłasności – kiedy potrzebna jest zgoda pozostałych?

Czy współwłaściciel może sam rozpocząć remont?

Sam fakt posiadania udziału w nieruchomości nie oznacza, że współwłaściciel może dowolnie decydować o remoncie całej rzeczy wspólnej. W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych Kodeks cywilny uzależnia sposób podejmowania decyzji od tego, czy dana czynność mieści się w zakresie zwykłego zarządu, czy ten zakres przekracza.

Przepisy nie zawierają zamkniętego katalogu prac należących do każdej z tych kategorii. Ten sam rodzaj robót może zostać oceniony różnie zależnie od stanu budynku, kosztu inwestycji, zakresu ingerencji, celu remontu oraz stosunków między współwłaścicielami.

Kiedy remont jest czynnością zwykłego zarządu?

Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną, zgodnie z art. 201 Kodeksu cywilnego, potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. Większość ustala się według wielkości udziałów. Oznacza to, że trzech współwłaścicieli posiadających łącznie 40% udziałów nie tworzy większości tylko dlatego, że liczebnie jest ich więcej niż jeden współwłaściciel posiadający 60%.

Za zwykły zarząd mogą zostać uznane w szczególności prace służące bieżącemu utrzymaniu nieruchomości w należytym stanie, usuwaniu typowych usterek oraz zapobieganiu jej degradacji, jeżeli ich rozmiar i koszt pozostają odpowiednie do charakteru nieruchomości. Nie można jednak przyjąć, że każda naprawa automatycznie należy do zwykłego zarządu.

Problemy z kwalifikacją takich robót często pojawiają się właśnie przy budynkach wymagających kosztownych napraw. Osobno omawiamy sytuację, w której pojawia się spór o zgodę współwłaścicieli na remont dachu.

Kiedy remont wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli?

Art. 199 Kodeksu cywilnego wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli na czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Przy remoncie mogą to być zwłaszcza działania, które prowadzą do istotnej zmiany substancji nieruchomości, jej przeznaczenia lub sposobu korzystania, wymagają wyjątkowo dużych nakładów albo mają charakter poważnej inwestycji, a nie bieżącego utrzymania.

Do tej kategorii może należeć przykładowo rozległa przebudowa połączona ze zmianą układu budynku, wykonanie nowych części obiektu lub kosztowna modernizacja wykraczająca poza odtworzenie dotychczasowego stanu. Nie przesądza o tym jednak sama nazwa robót w kosztorysie. Sąd, oceniając konkretną czynność, bierze pod uwagę jej rzeczywisty charakter i sytuację nieruchomości.

Co zrobić, gdy współwłaściciel nie wyraża zgody na remont?

Dalsza droga zależy od kwalifikacji planowanej czynności. Jeżeli remont mieści się w zwykłym zarządzie, ale nie można uzyskać wymaganej większości, art. 201 Kodeksu cywilnego pozwala każdemu ze współwłaścicieli żądać sądowego upoważnienia do dokonania czynności.

Inaczej wygląda sytuacja przy czynności przekraczającej zwykły zarząd. Gdy nie ma jednomyślności, współwłaściciele posiadający łącznie co najmniej połowę udziałów mogą na podstawie art. 199 Kodeksu cywilnego zwrócić się do sądu o rozstrzygnięcie. Sąd uwzględnia cel planowanej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Trzeba odróżnić próg „co najmniej połowy” z art. 199 od większości wymaganej przy zwykłym zarządzie. Przy zwykłym zarządzie dokładnie 50% udziałów nie stanowi większości. Natomiast przy czynności przekraczającej zwykły zarząd współwłaściciele mający łącznie dokładnie połowę udziałów spełniają ustawowy warunek umożliwiający wystąpienie o rozstrzygnięcie na podstawie art. 199.

Sprawa dotycząca zarządu związanego ze współwłasnością jest rozpoznawana w postępowaniu nieprocesowym. W przypadku nieruchomości właściwy miejscowo jest sąd jej położenia. Co do zasady sprawę kieruje się do sądu rejonowego.

Do wniosku warto przygotować materiały pozwalające wykazać zarówno potrzebę remontu, jak i jego rozsądny zakres. Przydatne mogą być:

• dokumenty potwierdzające własność i wielkość udziałów,
• opis oraz kosztorys planowanych prac,
• zdjęcia uszkodzeń i stanu nieruchomości,
• opinie specjalisty, ekspertyzy lub protokoły przeglądów, jeżeli zostały sporządzone,
• oferty wykonawców,
• korespondencja pokazująca stanowiska poszczególnych współwłaścicieli.

Jeżeli natomiast większość chce podjąć czynność zwykłego zarządu rażąco sprzeczną z zasadami prawidłowego zarządu, art. 202 Kodeksu cywilnego daje pozostałym współwłaścicielom możliwość żądania rozstrzygnięcia przez sąd.

Czy w nagłej sytuacji można wykonać naprawę bez czekania na zgodę?

Kodeks cywilny przewiduje również czynności zachowawcze. Zgodnie z art. 209 każdy współwłaściciel może wykonywać czynności i dochodzić roszczeń zmierzających do zachowania wspólnego prawa. W określonych okolicznościach mogą mieć taki charakter także niezbędne działania faktyczne podejmowane po to, aby zapobiec zniszczeniu lub poważnemu pogorszeniu rzeczy wspólnej.

Nie oznacza to jednak, że powołując się na art. 209 można samodzielnie przeprowadzić dowolną modernizację. Im większy zakres robót, koszt i ingerencja w nieruchomość, tym większe ryzyko sporu o to, czy rzeczywiście była to czynność zachowawcza.

W pilnej sytuacji dobrze zachować zdjęcia, protokoły, rachunki oraz informacje od wykonawcy potwierdzające przyczynę awarii i konieczność natychmiastowego działania. Takie dowody mogą mieć znaczenie przy późniejszym rozliczeniu kosztów.

Kto ponosi koszty remontu wspólnej nieruchomości?

Zgodnie z art. 207 Kodeksu cywilnego współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną w stosunku do wielkości swoich udziałów. Nie oznacza to jednak, że osoba, która samodzielnie zdecydowała o dowolnych pracach, zawsze może automatycznie żądać od pozostałych zwrotu odpowiedniej części faktury.

Przy rozliczeniu znaczenie może mieć między innymi to, czy remont był konieczny, czy należał do prawidłowego zarządu, czy została uzyskana wymagana zgoda, jaki był rzeczywisty zakres prac oraz czy poniesione koszty były uzasadnione. Spory o zwrot wydatków często wymagają osobnej oceny. Szerzej opisujemy nakłady na nieruchomość we współwłasności.

Dlatego przed rozpoczęciem kosztownych robót bez porozumienia z pozostałymi współwłaścicielami dobrze oddzielić dwa zagadnienia: uprawnienie do podjęcia samej decyzji o remoncie oraz możliwość późniejszego odzyskania części wydatków. Są to kwestie powiązane, ale nie są tożsame.

Zgoda cywilnoprawna a pozwolenia i zgłoszenia budowlane

Zgoda współwłaścicieli na gruncie Kodeksu cywilnego nie zastępuje obowiązków wynikających z prawa budowlanego. W zależności od rodzaju robót może pojawić się obowiązek dokonania zgłoszenia, uzyskania decyzji administracyjnej albo spełnienia innych wymagań technicznych.

Również odwrotna sytuacja jest możliwa: to, że określone roboty nie wymagają pozwolenia na budowę, nie przesądza jeszcze, że jeden współwłaściciel może wykonać je bez wymaganej zgody pozostałych. Ocena zasad zarządu rzeczą wspólną i ocena obowiązków administracyjnobudowlanych odbywają się na podstawie odrębnych przepisów.

Najczęstsze pytania o remont we współwłasności

Czy zgoda większości oznacza większość liczby współwłaścicieli?

Nie. Zgodnie z art. 204 Kodeksu cywilnego większość oblicza się według wielkości udziałów. Współwłaściciel mający 60% udziałów dysponuje więc sam większością wymaganą do czynności zwykłego zarządu, o ile konkretne działanie rzeczywiście należy do tej kategorii.

Czy do zgody na remont potrzebny jest akt notarialny?

Sam fakt, że remont dotyczy wspólnej nieruchomości, nie powoduje automatycznie konieczności wyrażenia zgody w formie aktu notarialnego. Ze względów dowodowych przy kosztowniejszych lub spornych pracach rozsądne jest jednak utrwalenie zakresu zgody na piśmie, wraz z określeniem robót i sposobu finansowania.

Czy mogę wyremontować część domu, z której tylko ja korzystam?

To zależy od ustalonego sposobu korzystania z nieruchomości oraz od zakresu robót. Drobne prace wewnątrz części pozostającej do wyłącznego korzystania jednego współwłaściciela mogą być oceniane inaczej niż ingerencja w konstrukcję budynku, dach, instalacje wspólne lub inne elementy wpływające na prawa pozostałych osób. Sam faktyczny podział korzystania nie powoduje, że część budynku przestaje być przedmiotem współwłasności.

Czy dokładnie 50% udziałów wystarcza do rozpoczęcia zwykłego remontu?

Jeżeli remont jest czynnością zwykłego zarządu, art. 201 wymaga większości, więc dokładnie połowa udziałów jej nie daje. Jeżeli natomiast chodzi o czynność przekraczającą zwykły zarząd i brakuje jednomyślności, współwłaściciele mający co najmniej połowę udziałów mogą wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie na podstawie art. 199 Kodeksu cywilnego.

Czy brak zgody jednego współwłaściciela zawsze blokuje remont?

Nie. Przy zwykłym zarządzie nie jest wymagana jednomyślność, lecz większość udziałów. Przy czynności przekraczającej zwykły zarząd brak zgody może natomiast prowadzić do konieczności uzyskania rozstrzygnięcia sądu, o ile wnioskodawcy spełniają warunki z art. 199 Kodeksu cywilnego. W nagłych sytuacjach trzeba ponadto rozważyć, czy działanie ma charakter czynności zachowawczej.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 199–209; tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 795.
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności przepisy dotyczące spraw z zakresu prawa rzeczowego i zarządu związanego ze współwłasnością; tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 468.