Zakup mieszkania od spółki – co sprawdzić?

Pani Dominika zamierza kupić mieszkanie od spółki z o.o. Obawia się, czy długi firmy mogą zagrozić transakcji i co powinna sprawdzić przed podpisaniem aktu notarialnego. W praktyce kluczowe znaczenie ma nie sama forma prawna sprzedawcy, ale stan prawny lokalu, sytuacja spółki oraz treść dokumentów przygotowanych do umowy.

Czy kupno mieszkania od spółki jest bardziej ryzykowne?

Zakup mieszkania od osoby prawnej, w tym od spółki z o.o., podlega zasadniczo tym samym regułom co zakup od osoby fizycznej. Sprzedaż nieruchomości wymaga aktu notarialnego. Notariusz weryfikuje podstawowe dokumenty, tożsamość stron, sposób reprezentacji spółki i treść księgi wieczystej, ale nie zastępuje pełnej analizy ryzyka po stronie kupującego.

Ryzyko może być większe wtedy, gdy spółka jest zadłużona, znajduje się w likwidacji, w upadłości, ma zajęcia egzekucyjne albo sprzedaje jedyny istotny składnik majątku. Nie oznacza to automatycznie, że transakcja jest wadliwa, ale wymaga szczególnej ostrożności i dodatkowych dokumentów. Szczególnej weryfikacji wymaga wtedy ryzyko niezgodnego stanu prawnego lokalu lub obciążeń, których samo sprawdzenie reprezentacji spółki nie wyeliminuje.

Jeżeli sprzedawcą jest deweloper, mogą mieć zastosowanie przepisy dotyczące umowy deweloperskiej i ochrony wpłat nabywcy. Jeżeli spółka sprzedaje lokal z rynku wtórnego, najczęściej stosuje się standardową umowę sprzedaży nieruchomości.

Akt notarialny i umowa przedwstępna

Umowa przenosząca własność mieszkania musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Bez tej formy sprzedaż nieruchomości jest nieważna. Dotyczy to zarówno lokalu należącego do osoby prywatnej, jak i lokalu należącego do spółki.

Inaczej jest z umową przedwstępną. Może być zawarta w zwykłej formie pisemnej, ale wtedy jej skutki są słabsze. Jeżeli jedna ze stron uchyli się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona co do zasady może dochodzić naprawienia szkody w granicach określonych przepisami i umową. Gdy umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania ma formę aktu notarialnego i zawiera istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, możliwe jest żądanie zawarcia umowy przenoszącej własność przed sądem.

Przed podpisaniem umowy przedwstępnej warto dopilnować, aby znalazły się w niej co najmniej: dokładne oznaczenie lokalu, numer księgi wieczystej, cena, termin umowy przyrzeczonej, sposób zapłaty, zasady wydania lokalu, rozliczenie zadatku albo zaliczki oraz warunki odstąpienia.

Sprawdzenie księgi wieczystej mieszkania

Najważniejszym dokumentem przy zakupie mieszkania jest księga wieczysta. Kupujący powinien sprawdzić wszystkie jej działy, a nie tylko informację o właścicielu. Dział I obejmuje oznaczenie nieruchomości i prawa związane z własnością, dział II wskazuje właściciela, dział III zawiera prawa, roszczenia i ograniczenia, a dział IV hipoteki.

Szczególną uwagę trzeba zwrócić na hipoteki, wzmianki o wnioskach, ostrzeżenia, roszczenia osób trzecich, służebności, ograniczenia w rozporządzaniu lokalem oraz ewentualne wpisy dotyczące egzekucji. Jeżeli w księdze wieczystej widnieje wzmianka, oznacza to, że do sądu wieczystoksięgowego wpłynął wniosek, który nie został jeszcze rozpoznany. W takiej sytuacji należy ustalić, czego dotyczy wniosek.

Błędy w księdze wieczystej, na przykład nieprawidłowa powierzchnia lokalu, literówka w adresie albo nieaktualne dane właściciela, nie zawsze blokują sprzedaż, ale mogą utrudnić finansowanie kredytem, ocenę ryzyka i późniejszy wpis prawa własności kupującego. Jeżeli niezgodność jest istotna, sprzedawca powinien wyjaśnić ją przed zawarciem umowy.

Co sprawdzić w KRS sprzedającej spółki?

Przy zakupie od spółki z o.o. należy ustalić, kto może skutecznie podpisać umowę w jej imieniu. Dane o reprezentacji znajdują się w Krajowym Rejestrze Sądowym. Trzeba sprawdzić, czy umowę podpisuje właściwa liczba członków zarządu, członek zarządu z prokurentem albo inna osoba uprawniona zgodnie z wpisem w rejestrze.

Warto zweryfikować także, czy spółka nie jest w likwidacji, upadłości albo restrukturyzacji oraz czy w rejestrze nie ma informacji istotnych dla bezpieczeństwa transakcji. Sam wpis o zadłużeniu zwykle nie pojawia się w KRS wprost, dlatego dodatkowo należy żądać oświadczeń spółki i dokumentów dotyczących lokalu.

W spółce z o.o. zbycie nieruchomości może wymagać uchwały wspólników, chyba że umowa spółki stanowi inaczej. W praktyce notariusz powinien zbadać, czy taka uchwała jest potrzebna, ale kupujący również powinien poprosić o jej okazanie albo o wyjaśnienie podstawy braku takiego wymogu.

Czy długi spółki przechodzą na kupującego mieszkanie?

Co do zasady kupujący mieszkanie nie odpowiada za zwykłe długi spółki tylko dlatego, że nabył od niej lokal. Nie przechodzą na niego zobowiązania z umów handlowych, pożyczek czy zaległych faktur sprzedawcy. Inaczej należy jednak ocenić obciążenia związane bezpośrednio z nieruchomością.

Hipoteka wpisana w księdze wieczystej obciąża nieruchomość, a nie wyłącznie osobę właściciela. Jeżeli kupujący nabędzie lokal z hipoteką, wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia z tej nieruchomości. Dlatego przed zakupem trzeba ustalić, czy hipoteka zostanie wykreślona, z jakich środków i na podstawie jakich dokumentów.

Podobnie istotne są wpisy w dziale III księgi wieczystej, w tym ostrzeżenia o egzekucji, roszczenia o przeniesienie własności, prawa dożywocia, służebności lub inne ograniczenia. Niektóre prawa mogą utrzymywać się mimo sprzedaży, dlatego nie należy ograniczać się do zapewnienia sprzedawcy, że lokal jest wolny od obciążeń.

Ryzyko skargi pauliańskiej przy zadłużonej spółce

Jeżeli spółka sprzedaje mieszkanie w sytuacji zagrożenia niewypłacalnością, a transakcja prowadzi do pokrzywdzenia wierzycieli, w skrajnych przypadkach może pojawić się ryzyko skargi pauliańskiej. Chodzi o żądanie uznania czynności za bezskuteczną wobec wierzyciela, jeżeli spełnione są przesłanki przewidziane w Kodeksie cywilnym.

Największe ryzyko występuje wtedy, gdy cena jest rażąco zaniżona, spółka wyzbywa się kluczowego majątku, kupujący wie o problemach finansowych sprzedawcy albo okoliczności transakcji odbiegają od warunków rynkowych. Zakup za cenę rynkową, zapłata przelewem na rachunek wskazany w akcie, brak powiązań ze spółką i prawidłowa dokumentacja zmniejszają ryzyko, choć nie zastępują indywidualnej analizy.

Zadatek, zaliczka i odstąpienie od umowy

Przy umowie przedwstępnej strony często ustalają wpłatę części ceny. Trzeba wyraźnie wskazać, czy jest to zadatek, czy zaliczka. Zaliczka co do zasady podlega zwrotowi, jeżeli umowa przyrzeczona nie dojdzie do skutku. Zadatek ma surowsze konsekwencje.

Jeżeli kupujący dał zadatek i bez podstawy przewidzianej w umowie nie przystąpi do aktu notarialnego, sprzedawca może zadatek zatrzymać. Jeżeli to sprzedawca nie wykona umowy, kupujący może żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Strony mogą jednak inaczej uregulować skutki zadatku, dlatego decydujące znaczenie ma treść umowy.

Prawo odstąpienia od umowy powinno być opisane precyzyjnie. Warto wskazać termin, sposób złożenia oświadczenia oraz przypadki, w których odstąpienie nie powoduje utraty zadatku, na przykład odmowę kredytu, brak wykreślenia hipoteki, ujawnienie nowego obciążenia albo brak wymaganej zgody organu spółki.

Podatek PCC, VAT i koszty notarialne

Przy zakupie mieszkania od spółki trzeba ustalić, czy sprzedaż jest opodatkowana VAT, czy korzysta ze zwolnienia z VAT. Jeżeli sprzedaż nieruchomości jest opodatkowana VAT, standardowy PCC co do zasady nie występuje. Jeżeli sprzedaż jest zwolniona z VAT, może podlegać PCC według stawki 2% wartości rynkowej nieruchomości.

Nie każda sprzedaż zwolniona z VAT oznacza jednak obowiązek zapłaty 2% PCC. Zgodnie z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych zwolniona z PCC jest sprzedaż prawa własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, budynku mieszkalnego jednorodzinnego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeśli spełnione są warunki przewidziane dla kupujących pierwsze mieszkanie.

Zwolnienie z PCC przysługuje, gdy kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z wymienionych praw ani udział w nich. Wyjątkiem jest udział nieprzekraczający 50% nabyty w drodze dziedziczenia. Przy kilku kupujących trzeba ocenić warunki w odniesieniu do każdej z tych osób.

Oznacza to, że PCC przy pierwszym mieszkaniu może wynosić 0 zł również wtedy, gdy sprzedawcą jest spółka z o.o., a sprzedaż korzysta ze zwolnienia z VAT. Przed aktem notarialnym należy przedstawić notariuszowi informacje o wcześniejszych prawach do mieszkań lub domów, w tym o odziedziczonych udziałach. Samo określenie „pierwsze mieszkanie” nie zastępuje sprawdzenia ustawowych przesłanek. Właśnie dlatego zakup mieszkania od spółki a VAT i prawo do zwolnienia z PCC wymagają odrębnej oceny.

Wyjątkowo art. 7a ustawy o PCC przewiduje stawkę 6% przy nabyciu szóstego i kolejnego lokalu mieszkalnego lub udziału w lokalu w warunkach określonych w tym przepisie, także w określonych przypadkach sprzedaży opodatkowanej VAT. Nie dotyczy to typowego zakupu pojedynczego mieszkania.

Notariusz pobiera należne podatki i opłaty zgodnie z charakterem transakcji, ale kupujący powinien wcześniej znać łączny koszt zakupu: cenę, taksę notarialną, opłaty sądowe za wpis w księdze wieczystej, należny podatek oraz ewentualne koszty wykreślenia hipoteki lub ustanowienia hipoteki banku finansującego zakup.

Dokumenty, o które warto poprosić przed podpisaniem aktu

Lista dokumentów zależy od rodzaju lokalu i sytuacji spółki, ale najczęściej kupujący powinien uzyskać: numer księgi wieczystej, podstawę nabycia lokalu przez spółkę, aktualne dane KRS, dokumenty potwierdzające reprezentację, wymaganą uchwałę wspólników albo informację o jej braku, zaświadczenia dotyczące braku zaległości w opłatach do wspólnoty lub spółdzielni oraz dokumenty potrzebne do wykreślenia hipoteki.

Warto także żądać oświadczeń, że lokal nie jest przedmiotem najmu, dzierżawy ani użyczenia, nikt nie jest w nim zameldowany, nie toczy się spór o własność, a spółka nie zawarła wcześniej innej umowy dotyczącej sprzedaży tego samego mieszkania. Oświadczenia nie zastępują dokumentów, ale ułatwiają dochodzenie roszczeń, gdyby okazały się nieprawdziwe.

FAQ

Czy można kupić mieszkanie od spółki z o.o.?

Tak. Spółka z o.o. może sprzedać należące do niej mieszkanie, jeżeli działa przez osoby uprawnione do reprezentacji i spełnia wymagania wynikające z przepisów oraz swojej umowy spółki.

Czy akt notarialny wystarczy, aby transakcja była bezpieczna?

Akt notarialny jest konieczny, ale nie gwarantuje braku ryzyk. Przed podpisaniem aktu trzeba sprawdzić księgę wieczystą, KRS, obciążenia lokalu, dokumenty spółki, sposób zapłaty i warunki wykreślenia ewentualnej hipoteki.

Czy długi spółki mogą obciążyć kupującego?

Zwykłe długi spółki nie przechodzą na kupującego mieszkanie. Problemem mogą być jednak hipoteki, egzekucje, roszczenia wpisane w księdze wieczystej albo transakcja zawarta z pokrzywdzeniem wierzycieli.

Czy przy zakupie od spółki trzeba płacić PCC?

To zależy od VAT i prawa do zwolnienia z PCC. Przy sprzedaży opodatkowanej VAT standardowy PCC co do zasady nie występuje. Sprzedaż zwolniona z VAT może podlegać 2% PCC, ale art. 9 pkt 17 ustawy o PCC zwalnia z tego podatku uprawnionych nabywców pierwszego mieszkania, także kupowanego od spółki. Trzeba sprawdzić wcześniejsze prawa wszystkich kupujących do mieszkań, domów i wskazanych praw spółdzielczych, uwzględniając wyjątek dla udziału do 50% nabytego w drodze dziedziczenia. Niezależnie od podatku warto ustalić skutki zadatku i odstąpienia od umowy przedwstępnej.

Co jest bezpieczniejsze: zadatek czy zaliczka?

To zależy od interesu strony. Zadatek silniej zabezpiecza wykonanie umowy, ale może zostać utracony przez kupującego, jeżeli bez podstawy wycofa się z transakcji. Zaliczka jest mniej dotkliwa, bo zasadniczo podlega zwrotowi.

Podsumowanie

Zakup mieszkania od spółki może być bezpieczny, jeżeli kupujący nie ograniczy się do podpisania aktu notarialnego i zapewnień sprzedawcy. Najważniejsze jest ustalenie, czy spółka może skutecznie sprzedać lokal, czy osoby podpisujące umowę są prawidłowo umocowane, czy lokal nie jest obciążony oraz czy cena i sposób zapłaty odpowiadają realiom transakcji.

Wątpliwości powinny zostać wyjaśnione przed podpisaniem umowy przedwstępnej lub aktu sprzedaży. Po zawarciu umowy naprawienie błędów jest zwykle trudniejsze, kosztowniejsze i zależy od treści podpisanych dokumentów.