Zakup mieszkania od firmy

Pani Dominika zamierza kupić mieszkanie od spółki z o.o. Zastanawia się, czy w związku z faktem, iż jedna ze stron nie jest osobą fizyczną, transakcja ta jest bardziej ryzykowna. Pani Dominika zadała nam dwa pytania: „Co w przypadku, gdyby firma, od której kupię mieszkanie, była zadłużona? Na jakie rzeczy muszę zwrócić uwagę, by zmniejszyć ryzyko tej transakcji?”.

Kupno mieszkania na mocy aktu notarialnego

Obrót nieruchomościami, do których tytuł własności przysługuje osobom prawnym, podlega analogicznemu reżimowi prawnemu jak zbywanie przez osoby fizyczne.

W obu przypadkach, dla ważności i skuteczności czynności prawnej, niezbędne jest zachowanie formy aktu notarialnego. Wymóg ten zastrzeżony jest jednak dla umowy definitywnej (przenoszącej własność), natomiast zawierając umowę przedwstępną, strony mogą zachować formę zwykłą pisemną.

Zobacz też: Sprzedaż mieszkania od dewelopera bez księgi wieczystej

Sprawdzenie treści księgi wieczystej mieszkania

Kupno mieszkania – na co zwrócić uwagę? Niezależnie od formy prawnej zbywcy kupujący powinien zapoznać się ze stanem prawnym nieruchomości poprzez dokonanie kwerendy w urządzonej dla niej księdze wieczystej.

Istotną kwestią jest zbadanie zgodności treści wpisów z rzeczywistym stanem prawnym – usterki wpisu prowadzić mogą bowiem do uzasadnionych wątpliwości co do tożsamości przedmiotu umowy, a w konsekwencji m.in. do odmowy finansowania inwestycji przez bank. Procedura sprostowania omyłki może być procedurą relatywnie długotrwałą.

Do najczęściej spotykanych usterek wpisu zalicza się błędne oznaczenie powierzchni lokalu, błędy pisowni ulicy lub miejscowości, w której nieruchomość się znajduje. W przypadku osób prawnych częstym zjawiskiem jest brak ujawnienia zmian danych rejestrowych podmiotu, wynikających m.in. ze zmiany formy prawnej lub przekształceń.

W przypadku zidentyfikowania niezgodności właściciel nieruchomości powinien niezwłocznie podjąć działania zmierzające do jej usunięcia, składając wniosek o sprostowanie wpisu.

Zakup mieszkania od spółki

Nabywca nieruchomości należącej do osoby prawnej powinien upewnić się, czy osoby występujące w imieniu spółki są upoważnione do jej reprezentacji i czy legitymują się zgodą właściwego jej organu na dokonanie czynności zbycia.

Dane dotyczące formy reprezentacji podmiotu znajdują się w dziale 2. rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego (jeżeli podmiot podlega obowiązkowi rejestracji w KRS).

Przed kupnem mieszkania od firmy kupujący powinien uzyskać zapewnienie, że spółka nie znajduje się w stanie upadłości ani w likwidacji, jak również nie jest w stosunku do niej prowadzone postępowanie upadłościowe, a w odniesieniu do nieruchomości nie toczy się postępowanie egzekucyjne. Oświadczenie takie obligatoryjnie odebrane zostanie przez notariusza przy zawieraniu umowy sprzedaży nieruchomości.

Danych dotyczących ewentualnego zabezpieczenia wierzytelności spółki lub jej poprzedników prawnych hipoteką albo wpisem ostrzeżenia o zakazie zbywania nieruchomości bądź o toczącej się egzekucji dostarczy treść wpisów w działach III i IV księgi wieczystej.

Ryzyko skargi pauliańskiej

W przypadku podmiotów znajdujących się na skraju stanu wypłacalności, których wyłączny majątek stanowi zbywana nieruchomość, istnieje ryzyko wystąpienia przez wierzycieli spółki z tzw. skargą pauliańską (powództwem o uznanie czynności za bezskuteczną w stosunku do pokrzywdzonego wierzyciela), o ile skutkiem czynności rozporządzającej było wprawienie się przez dłużnika w stan niewypłacalności. Z tych względów roszczenie to dotyczyć będzie przede wszystkim darowizny lub sprzedaży za cenę niższą niż rzeczywista wartość rzeczy, skutkujące wyzbyciem się przez spółkę majątku, który miałby służyć zaspokojeniu wierzycieli.

Na wypadek zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego każda ze stron może żądać zawarcia umowy przyrzeczonej (przenoszącej własność nieruchomości) na warunkach określonych w tej umowie.

Takie roszczenie nie będzie natomiast przysługiwać stronom umowy zawartej w formie zwykłej pisemnej.

Prawo odstąpienia od umowy kupna mieszkania

Strony mogą zastrzec prawo do odstąpienia od umowy, określając warunki skorzystania z tego uprawnienia lub gwarantując taką możliwość bez odrębnych wymogów. Możliwe jest również zakreślenie terminu, do którego strony mogą z tego prawa korzystać.

Strona, która przewiduje możliwość rezygnacji z zawarcia umowy przyrzeczonej, nie powinna również decydować się na uiszczanie na poczet ceny nieruchomości zadatku.

Jeżeli nabywca zrezygnuje z zawarcia umowy przyrzeczonej, w sytuacji, gdy nie zostało mu w umowie przedwstępnej zagwarantowane prawo do odstąpienia, uiszczony przez niego zadatek ulega przepadkowi na rzecz potencjalnego zbywcy.

Jeśli zaś to zbywca nie przystąpi do zawarcia umowy definitywnej, będzie zobowiązany do zwrotu zadatku na rzecz kupującego w podwójnej wysokości.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.