• Data: 2024-01-23 • Autor: Filip Syrkiewicz
Kupno mieszkania to proces, który wymaga nie tylko funduszy, ale także wiedzy prawnej. Artykuł ten wyjaśnia kluczowe aspekty zakupu nieruchomości na mocy aktu notarialnego. Zwraca uwagę na konieczność weryfikacji stanu prawnego mieszkania, a także objaśnia kwestie związane z kupnem nieruchomości od osoby prawnej. Tłumaczy, jakie prawa i obowiązki wynikają z zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Powyższe zagadnienia omawia na przykładzie sprawy pani Dominiki.
Pani Dominika zamierza kupić mieszkanie od spółki z o.o. Zastanawia się, czy w związku z faktem, iż jedna ze stron nie jest osobą fizyczną, transakcja ta jest bardziej ryzykowna. Pani Dominika zadała nam dwa pytania: „Co w przypadku, gdyby firma, od której kupię mieszkanie, była zadłużona? Na jakie rzeczy muszę zwrócić uwagę, by zmniejszyć ryzyko tej transakcji?”.
Obrót nieruchomościami, do których tytuł własności przysługuje osobom prawnym, podlega analogicznemu reżimowi prawnemu jak zbywanie przez osoby fizyczne.
W obu przypadkach, dla ważności i skuteczności czynności prawnej, niezbędne jest zachowanie formy aktu notarialnego. Wymóg ten zastrzeżony jest jednak dla umowy definitywnej (przenoszącej własność), natomiast zawierając umowę przedwstępną, strony mogą zachować formę zwykłą pisemną.
Zobacz też: Sprzedaż mieszkania od dewelopera bez księgi wieczystej
Kupno mieszkania – na co zwrócić uwagę? Niezależnie od formy prawnej zbywcy kupujący powinien zapoznać się ze stanem prawnym nieruchomości poprzez dokonanie kwerendy w urządzonej dla niej księdze wieczystej.
Istotną kwestią jest zbadanie zgodności treści wpisów z rzeczywistym stanem prawnym – usterki wpisu prowadzić mogą bowiem do uzasadnionych wątpliwości co do tożsamości przedmiotu umowy, a w konsekwencji m.in. do odmowy finansowania inwestycji przez bank. Procedura sprostowania omyłki może być procedurą relatywnie długotrwałą.
Do najczęściej spotykanych usterek wpisu zalicza się błędne oznaczenie powierzchni lokalu, błędy pisowni ulicy lub miejscowości, w której nieruchomość się znajduje. W przypadku osób prawnych częstym zjawiskiem jest brak ujawnienia zmian danych rejestrowych podmiotu, wynikających m.in. ze zmiany formy prawnej lub przekształceń.
W przypadku zidentyfikowania niezgodności właściciel nieruchomości powinien niezwłocznie podjąć działania zmierzające do jej usunięcia, składając wniosek o sprostowanie wpisu.
Nabywca nieruchomości należącej do osoby prawnej powinien upewnić się, czy osoby występujące w imieniu spółki są upoważnione do jej reprezentacji i czy legitymują się zgodą właściwego jej organu na dokonanie czynności zbycia.
Dane dotyczące formy reprezentacji podmiotu znajdują się w dziale 2. rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego (jeżeli podmiot podlega obowiązkowi rejestracji w KRS).
Przed kupnem mieszkania od firmy kupujący powinien uzyskać zapewnienie, że spółka nie znajduje się w stanie upadłości ani w likwidacji, jak również nie jest w stosunku do niej prowadzone postępowanie upadłościowe, a w odniesieniu do nieruchomości nie toczy się postępowanie egzekucyjne. Oświadczenie takie obligatoryjnie odebrane zostanie przez notariusza przy zawieraniu umowy sprzedaży nieruchomości.
Danych dotyczących ewentualnego zabezpieczenia wierzytelności spółki lub jej poprzedników prawnych hipoteką albo wpisem ostrzeżenia o zakazie zbywania nieruchomości bądź o toczącej się egzekucji dostarczy treść wpisów w działach III i IV księgi wieczystej.
W przypadku podmiotów znajdujących się na skraju stanu wypłacalności, których wyłączny majątek stanowi zbywana nieruchomość, istnieje ryzyko wystąpienia przez wierzycieli spółki z tzw. skargą pauliańską (powództwem o uznanie czynności za bezskuteczną w stosunku do pokrzywdzonego wierzyciela), o ile skutkiem czynności rozporządzającej było wprawienie się przez dłużnika w stan niewypłacalności. Z tych względów roszczenie to dotyczyć będzie przede wszystkim darowizny lub sprzedaży za cenę niższą niż rzeczywista wartość rzeczy, skutkujące wyzbyciem się przez spółkę majątku, który miałby służyć zaspokojeniu wierzycieli.
Na wypadek zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego każda ze stron może żądać zawarcia umowy przyrzeczonej (przenoszącej własność nieruchomości) na warunkach określonych w tej umowie.
Takie roszczenie nie będzie natomiast przysługiwać stronom umowy zawartej w formie zwykłej pisemnej.
Strony mogą zastrzec prawo do odstąpienia od umowy, określając warunki skorzystania z tego uprawnienia lub gwarantując taką możliwość bez odrębnych wymogów. Możliwe jest również zakreślenie terminu, do którego strony mogą z tego prawa korzystać.
Strona, która przewiduje możliwość rezygnacji z zawarcia umowy przyrzeczonej, nie powinna również decydować się na uiszczanie na poczet ceny nieruchomości zadatku.
Jeżeli nabywca zrezygnuje z zawarcia umowy przyrzeczonej, w sytuacji, gdy nie zostało mu w umowie przedwstępnej zagwarantowane prawo do odstąpienia, uiszczony przez niego zadatek ulega przepadkowi na rzecz potencjalnego zbywcy.
Jeśli zaś to zbywca nie przystąpi do zawarcia umowy definitywnej, będzie zobowiązany do zwrotu zadatku na rzecz kupującego w podwójnej wysokości.
Przypadek Anny i sprawdzenie księgi wieczystej
Anna, planując zakup mieszkania, dokonała kwerendy w księdze wieczystej nieruchomości. Odkryła błędy w zapisach, w tym niezgodność powierzchni lokalu. Dzięki szybkiemu zgłoszeniu problemu do właściciela i notariusza usterki te zostały skorygowane przed finalizacją transakcji, co zapobiegło potencjalnym komplikacjom przy uzyskaniu finansowania bankowego oraz w przyszłych procedurach prawnych.
Doświadczenie Marcina z zakupem od spółki
Marcin zdecydował się na zakup mieszkania należącego do spółki. Przed finalizacją umowy upewnił się, że osoby reprezentujące spółkę są do tego upoważnione i mają zgodę organu zarządzającego. Dodatkowo sprawdził w Krajowym Rejestrze Sądowym, czy spółka nie jest w trakcie likwidacji lub upadłości. Te działania zapewniły mu bezpieczeństwo transakcji i umożliwiły uniknięcie potencjalnych problemów prawnych.
Sytuacja Kamila i odstąpienie od umowy
Kamil po podpisaniu umowy przedwstępnej na zakup mieszkania napotkał nieoczekiwane trudności finansowe. Jego umowa zawierała klauzulę umożliwiającą odstąpienie od umowy bez dodatkowych kosztów, co pozwoliło mu bezpiecznie wycofać się z transakcji. Dzięki temu zastrzeżeniu nie stracił wpłaconego zadatku, co byłoby nieuniknione, gdyby takiej możliwości nie przewidywała umowa.
Podsumowując, zakup mieszkania na mocy aktu notarialnego jest procesem wymagającym dokładnej weryfikacji wielu aspektów prawnych. Przykłady z życia wzięte podkreślają, jak istotne jest dokładne przygotowanie i zrozumienie warunków transakcji, aby zapewnić sobie bezpieczeństwo i uniknąć nieprzewidzianych komplikacji w procesie zakupu nieruchomości.
Potrzebujesz wsparcia prawnego przy zakupie nieruchomości? Zastanawiasz się, czy zakup mieszkania przez internet jest możliwy? Skorzystaj z naszych profesjonalnych porad prawnych online i pomocy w sporządzaniu pism. Nasi prawnicy pomogą Ci bezpiecznie przejść przez cały proces zakupu mieszkania. Nie wahaj się, już dziś opisz nam swoją sprawę w formularzu umieszczonym pod tekstem.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Filip Syrkiewicz
Filip Syrkiewicz – radca prawny, członek Okręgowej Izby Radców Prawnych w Warszawie, posiada wieloletnie doświadczenie w orzecznictwie administracyjnym, współpracownik kilku renomowanych kancelarii prawnych, specjalizuje się w materialnym i procesowym prawie cywilnym i administracyjnym ze szczególnym uwzględnieniem problematyk prawa nieruchomości (publiczna gospodarka nieruchomościami, przekształcenia własnościowe, planowanie i zagospodarowanie przestrzenne, wywłaszczenia), autor szeregu publikacji z zakresu prawa nieruchomości.
Zapytaj prawnika