Korzystanie z części wspólnej budynku – kiedy potrzebna jest zgoda wspólnoty lub sąsiadów?

Stan prawny nieruchomości i dokumenty do sprawdzenia

Przed oceną, czy potrzebna jest zgoda wspólnoty albo sąsiadów, trzeba ustalić, czym prawnie jest sporna przestrzeń. Korytarz, klatka schodowa, dach, elewacja, podwórze, strych czy pomieszczenie w piwnicy nie zawsze mają taki sam status. Część może należeć do nieruchomości wspólnej, być częścią wyodrębnionego lokalu, pomieszczeniem przynależnym albo pozostawać we współwłasności uregulowanej bezpośrednio przepisami Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z ustawą o własności lokali nieruchomość wspólną tworzą grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Sam fakt, że z określonego miejsca od wielu lat korzysta tylko jedna osoba, nie przesądza więc jeszcze o jej własności.

W pierwszej kolejności należy sprawdzić księgę wieczystą, akt notarialny nabycia lokalu, dokumenty dotyczące ustanowienia odrębnej własności, rzuty lub inwentaryzację budynku oraz dokumentację wspólnoty. Przy pomieszczeniach podziemnych szczególnie łatwo pomylić część wspólną z pomieszczeniem przynależnym do konkretnego lokalu. Osobny problem praktyczny stanowi też korzystanie z piwnicy w budynku.

Własność, współwłasność, księga wieczysta i granice

Właściciel wyodrębnionego lokalu ma udział w nieruchomości wspólnej i – zgodnie z art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali – prawo do współkorzystania z niej zgodnie z jej przeznaczeniem. Jednocześnie art. 13 ust. 1 tej ustawy nakazuje korzystać z nieruchomości wspólnej w sposób nieutrudniający korzystania przez pozostałych współwłaścicieli.

Oznacza to, że zwykłe przejście korytarzem, używanie wspólnej klatki schodowej czy korzystanie z przeznaczonego dla wszystkich podwórza nie wymaga każdorazowego uzyskiwania zgody pozostałych właścicieli. Inaczej trzeba ocenić trwałe zajęcie fragmentu korytarza, zamknięcie wspólnego pomieszczenia na klucz, ogrodzenie części działki, wykonanie trwałej zabudowy albo zmianę funkcji wspólnego miejsca.

W budynku, w którym liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych jest większa niż trzy, czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie. Czynność przekraczająca zwykły zarząd wymaga natomiast uchwały właścicieli lokali oraz udzielenia zarządowi pełnomocnictwa, gdy jest ono potrzebne do wykonania uchwały. Ustawa wprost zalicza do takich czynności zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej. Więcej o podobnym problemie można przeczytać w materiale dotyczącym zmiany przeznaczenia części wspólnej.

Uchwały właścicieli lokali zapadają zasadniczo większością głosów liczoną według wielkości udziałów, chyba że zachodzą ustawowe lub umowne podstawy do innego sposobu głosowania. Nie oznacza to jednak, że uchwałą można dowolnie pozbawić konkretnego właściciela przysługującego mu prawa rzeczowego. Treść uchwały i jej skutki trzeba zawsze oceniać w granicach kompetencji wspólnoty.

Jeżeli liczba lokali nie przekracza trzech, art. 19 ustawy o własności lokali odsyła do przepisów Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. W takim układzie do czynności przekraczającej zwykły zarząd potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego. Przy braku jednomyślności współwłaściciele dysponujący co najmniej połową udziałów mogą zwrócić się do sądu o rozstrzygnięcie. Czynności zwykłego zarządu wymagają natomiast większości udziałów.

Innym zagadnieniem niż sposób używania części wspólnej jest zbycie wspólnej nieruchomości. W takim przypadku chodzi już o rozporządzenie prawem, a nie tylko o ustalenie, kto i w jaki sposób korzysta z rzeczy.

Księga wieczysta jest podstawowym dokumentem przy ustalaniu praw do nieruchomości, ale nie zawsze pozwala samodzielnie ustalić przebieg wszystkich wewnętrznych granic pomieszczeń. W sporze o korytarz, strych lub piwnicę ważne mogą być również akty ustanawiające odrębną własność, rzuty budynku i dokumentacja techniczna. Przy sporze o fragment gruntu znaczenia nabierają dodatkowo dane ewidencyjne, mapy oraz dokumentacja geodezyjna.

Roszczenia właściciela, współwłaściciela albo sąsiada

Gdy jeden z właścicieli zajmuje część wspólną na wyłączność

Art. 206 Kodeksu cywilnego stanowi, że każdy współwłaściciel jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej i korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli. Prawo do korzystania nie jest więc prawem do samowolnego wyłączenia innych.

Jeżeli jeden z właścicieli zakłada zamek, stawia ogrodzenie, zajmuje całe wspólne pomieszczenie albo w inny sposób uniemożliwia pozostałym korzystanie zgodne z ich prawem, możliwe jest żądanie dopuszczenia do współposiadania i usunięcia przeszkód. Szczegółowo podobny problem opisuje poradnik dotyczący bezprawnego korzystania z części wspólnej.

W określonych okolicznościach może powstać również roszczenie pieniężne. Sąd Najwyższy w uchwale składu siedmiu sędziów z 19 marca 2013 r., III CZP 88/12, przyjął możliwość żądania wynagrodzenia od współwłaściciela, który korzysta z rzeczy wspólnej z naruszeniem art. 206 Kodeksu cywilnego, w sposób wyłączający współposiadanie innego współwłaściciela. Samo stwierdzenie, że ktoś faktycznie używa powierzchni większej niż odpowiadająca matematycznie jego udziałowi, nie wystarcza automatycznie do naliczenia wynagrodzenia. Znaczenie ma sposób korzystania oraz rzeczywiste naruszenie praw pozostałych.

Porozumienie o sposobie korzystania nie przenosi własności

Współwłaściciele mogą uregulować sposób korzystania z rzeczy wspólnej, w tym ustalić, że określony fragment będzie używany wyłącznie przez konkretną osobę. Takie ustalenie, określane często jako podział do korzystania – quoad usum – nie powoduje jednak samo przez się przeniesienia własności tej części.

Przy trwałym umownym ograniczeniu prawa współposiadania innych współwłaścicieli trzeba szczególnie dokładnie ustalić, kto uczestniczył w porozumieniu i czy obejmowało ono wszystkich zainteresowanych. Orzecznictwo Sądu Najwyższego dopuszcza regulowanie sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej w drodze uzgodnień, a przy ocenie konkretnej sprawy może mieć znaczenie także utrwalony sposób wykonywania tych ustaleń. Nie można jednak z samego wieloletniego milczenia pozostałych właścicieli automatycznie wyprowadzić wniosku o powstaniu trwałego i nieodwołalnego prawa do wyłącznego korzystania.

Czy sąsiad ma prawo sprzeciwu?

Samo określenie kogoś jako sąsiada nie przesądza o jego uprawnieniach. Jeżeli sąsiad jest współwłaścicielem nieruchomości wspólnej, jego głos lub zgoda mają znaczenie na zasadach właściwych dla wspólnoty albo współwłasności. Jeżeli jest tylko najemcą lub innym użytkownikiem lokalu, jego zgoda nie zastępuje zgody właściciela ani uchwały wspólnoty.

Inaczej wygląda sytuacja, gdy korzystanie z części wspólnej bezpośrednio ingeruje w prawo do odrębnego lokalu innej osoby, na przykład przez fizyczne zajęcie jego powierzchni, zablokowanie jedynego dostępu albo wykonanie elementów konstrukcyjnych w granicach cudzej własności. Wtedy właściciel lokalu może dysponować własnymi roszczeniami ochronnymi niezależnie od tego, jak głosowała wspólnota.

Jeżeli wspólną nieruchomość narusza osoba, która nie ma skutecznego prawa do korzystania, właścicielowi mogą przysługiwać roszczenia ochronne wynikające z art. 222 Kodeksu cywilnego, w szczególności żądanie wydania rzeczy albo przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania dalszych naruszeń. Przy współwłasności znaczenie ma również art. 209 Kodeksu cywilnego, pozwalający każdemu współwłaścicielowi wykonywać czynności i dochodzić roszczeń zmierzających do zachowania wspólnego prawa. To, kto powinien wystąpić w konkretnej sprawie, zależy jednak od rodzaju roszczenia i charakteru naruszenia.

Wezwanie, mediacja i postępowanie sądowe

Spór o część wspólną najlepiej rozpocząć od ustalenia podstawy prawnej korzystania. Przed wysłaniem wezwania trzeba wiedzieć, czy domagamy się dopuszczenia do współkorzystania, usunięcia zamka lub ogrodzenia, zaprzestania konkretnej ingerencji, wykonania uchwały czy zapłaty wynagrodzenia. Dopiero wtedy można dobrać właściwą procedurę.

Pisemne wezwanie powinno dokładnie wskazywać sporną część nieruchomości, opisywać zachowanie uznawane za naruszenie, określać żądanie i wyznaczać rozsądny termin na dobrowolne wykonanie. Jeżeli druga strona twierdzi, że ma wyłączne prawo do korzystania, można zażądać wskazania jego podstawy – na przykład uchwały, umowy, aktu notarialnego lub orzeczenia sądu.

Nie istnieje jeden ustawowy termin, który należałoby wyznaczyć w każdym takim wezwaniu. Długość terminu powinna odpowiadać czynności, której się oczekuje. Inaczej wygląda usunięcie kłódki, a inaczej demontaż trwałej zabudowy wymagający organizacji prac.

Mediacja może być użyteczna zwłaszcza wtedy, gdy właściciele nadal będą mieszkać w jednym budynku. Zgodnie z Kodeksem postępowania cywilnego jest dobrowolna i może być prowadzona zarówno przed wszczęciem sprawy sądowej, jak i w jej toku. W pozwie trzeba ponadto wskazać, czy strony podjęły próbę mediacji lub innego pozasądowego rozwiązania sporu, a jeżeli nie – wyjaśnić przyczynę.

Dalsza droga zależy od rodzaju sprawy:

• Zaskarżenie uchwały wspólnoty: właściciel lokalu może wytoczyć powództwo przeciwko wspólnocie, jeżeli uchwała jest niezgodna z prawem lub umową właścicieli albo narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub jego interesy. Termin wynosi sześć tygodni od podjęcia uchwały na zebraniu albo od zawiadomienia o uchwale podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Opłata stała od pozwu o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej wynosi 200 zł.
• Brak zgody przy współwłasności: w sprawach, w których zastosowanie mają art. 199 lub 201 Kodeksu cywilnego, możliwe jest zwrócenie się do sądu o rozstrzygnięcie dotyczące czynności odnoszącej się do rzeczy wspólnej. Sprawy te są rozpoznawane w postępowaniu nieprocesowym. Ustawa o kosztach sądowych przewiduje co do zasady opłatę 100 zł między innymi od wniosku o ustalenie sposobu korzystania z rzeczy wspólnej albo rozstrzygnięcie co do dokonania czynności dotyczącej rzeczy wspólnej.
• Brak wymaganej większości we wspólnocie: w sytuacji przewidzianej w art. 24 ustawy o własności lokali zarząd lub zarządca może żądać rozstrzygnięcia przez sąd w postępowaniu nieprocesowym.
• Żądanie usunięcia naruszenia lub dopuszczenia do korzystania: trzeba dobrać podstawę roszczenia do tego, kto narusza prawo i jaki jest status stron. W wielu sprawach dotyczących praw rzeczowych lub posiadania nieruchomości właściwy miejscowo będzie sąd miejsca położenia nieruchomości.
• Roszczenie o zapłatę: jego podstawę, wymagalność oraz termin przedawnienia należy analizować oddzielnie. Brak przedawnienia roszczeń właścicielskich z art. 222 dotyczących nieruchomości nie oznacza, że wszystkie związane ze sporem roszczenia pieniężne również są bezterminowe.

Przy terminie sześciu tygodni na zaskarżenie uchwały nie należy czekać na zakończenie długich rozmów sąsiedzkich. Mediacja lub negocjacje nie mogą prowadzić do przeoczenia terminu sądowego, jeżeli właściciel chce skorzystać z art. 25 ustawy o własności lokali.

Dowody: mapy, zdjęcia, opinia geodety i dokumenty z urzędu

W sporze o część wspólną sama relacja jednej ze stron zwykle nie wystarczy. Trzeba udowodnić zarówno status prawny spornej przestrzeni, jak i sposób jej faktycznego wykorzystywania. Innych dowodów wymaga konflikt o granicę działki, a innych spór o zamknięty korytarz lub zajęty strych.

Najczęściej przydatne są:

• odpisy ksiąg wieczystych oraz akty notarialne,
• rzuty kondygnacji, dokumentacja inwentaryzacyjna i dokumenty wskazujące pomieszczenia przynależne,
• uchwały wspólnoty, protokoły zebrań i wyniki głosowań,
• umowy i porozumienia określające sposób korzystania z nieruchomości,
• korespondencja z zarządem, zarządcą i pozostałymi właścicielami,
• zdjęcia pokazujące zamki, ogrodzenia, zabudowę, składowane rzeczy lub inne przeszkody,
• mapy, wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów, jeżeli spór dotyczy gruntu albo przebiegu granicy,
• zeznania osób znających dotychczasowy sposób korzystania z części wspólnej.

Zdjęcie jest najbardziej użyteczne, gdy można ustalić, co dokładnie przedstawia i kiedy zostało wykonane. Warto dokumentować nie tylko samą przeszkodę, ale również jej położenie względem drzwi, przejść, granic pomieszczeń czy innych charakterystycznych elementów budynku.

Opinia geodety może mieć duże znaczenie przy konflikcie dotyczącym przebiegu granicy działki, położenia ogrodzenia albo ustalenia, czy określony obiekt znajduje się na wspólnym gruncie. Nie rozstrzygnie natomiast sama przez się, kto ma prawo wyłącznie korzystać z korytarza lub pomieszczenia w budynku. W takich sprawach zwykle ważniejsze są tytuły prawne, dokumentacja lokali i zasady współwłasności.

Prywatna opinia geodezyjna lub techniczna może pomóc w przygotowaniu stanowiska i sformułowaniu wniosków dowodowych, lecz nie jest tym samym co opinia biegłego powołanego przez sąd. Jeżeli rozstrzygnięcie wymaga wiadomości specjalnych, sąd może dopuścić dowód z opinii biegłego.

Kiedy spór o część wspólną dotyczy zasiedzenia albo służebności

Wieloletnie korzystanie z określonego miejsca nie oznacza automatycznie, że użytkownik stał się jego właścicielem. Trzeba odróżnić tolerowane korzystanie, umowne ustalenie sposobu używania części wspólnej i faktyczne posiadanie od nabycia prawa rzeczowego. Jeżeli ktoś twierdzi, że po wielu latach nabył własność określonej nieruchomości, problem wymaga odrębnej analizy przesłanek zasiedzenia, charakteru posiadania i biegu ustawowego terminu.

Podobnie jest ze służebnością. Jeżeli rzeczywistym problemem jest trwałe prawo przechodu, przejazdu albo korzystania z cudzej nieruchomości w ściśle określonym zakresie, nie wystarczy zastosować zasad dotyczących zwykłego współkorzystania z części wspólnej. Służebność jest odrębnym prawem rzeczowym i ma własne przesłanki powstania oraz wykonywania.

Nie należy również utożsamiać ogólnego problemu korzystania z części wspólnych ze zgodą na konkretną instalację lub roboty. Przykładowo zgoda wspólnoty na klimatyzator wymaga uwzględnienia charakteru balkonu, elewacji i sposobu montażu. To węższe zagadnienie niż samo prawo do korzystania z nieruchomości wspólnej.

Trzeba też pamiętać, że zgoda wynikająca z prawa cywilnego nie zastępuje ewentualnych wymagań administracyjnych lub techniczno-budowlanych. Jeżeli planowana czynność obejmuje roboty budowlane albo ingerencję w elementy konstrukcyjne, należy oddzielnie sprawdzić, czy konieczne są dodatkowe formalności publicznoprawne.

Najczęstsze pytania o zgodę na korzystanie z części wspólnej

Czy zgoda jednego sąsiada wystarczy do zajęcia części wspólnej?

Zwykle nie. Trzeba najpierw ustalić, kto jest współwłaścicielem oraz jaki reżim zarządu obowiązuje. W większej wspólnocie o czynności przekraczającej zwykły zarząd zasadniczo decyduje uchwała właścicieli. Przy współwłasności objętej bezpośrednio art. 199 Kodeksu cywilnego potrzebna może być zgoda wszystkich współwłaścicieli. Zgoda osoby, która jedynie mieszka obok, nie zastępuje wymaganej decyzji właścicieli.

Czy wieloletni brak sprzeciwu oznacza trwałe prawo do wyłącznego korzystania?

Nie automatycznie. Dotychczasowa praktyka może być dowodem przy ustalaniu, czy właściciele uzgodnili określony sposób korzystania, ale nie należy utożsamiać jej z nabyciem własności. Trzeba zbadać, czy istniało rzeczywiste porozumienie, jaka była jego treść i czy nadal wiąże zainteresowanych.

Czy wspólnota może uchwałą całkowicie pozbawić właściciela dostępu do części wspólnej?

Uchwała może regulować sposób korzystania z nieruchomości wspólnej, ale musi mieścić się w granicach prawa i kompetencji wspólnoty. Jeżeli narusza ustawę, umowę właścicieli, zasady prawidłowego zarządzania albo interes właściciela, może być zaskarżona na zasadach art. 25 ustawy o własności lokali. Nie można zakładać, że każda uchwała większości pozwala dowolnie odebrać indywidualne uprawnienie majątkowe.

Czy zgoda wspólnoty zastępuje pozwolenie lub zgłoszenie wymagane przy robotach?

Nie. Zgoda właścicielska lub uchwała wspólnoty dotyczy relacji cywilnoprawnych i zarządu nieruchomością. Jeżeli przepisy budowlane lub inne regulacje publicznoprawne wymagają dodatkowej procedury, trzeba ją przeprowadzić niezależnie.

Czy współwłaściciel zawsze może żądać zapłaty, gdy ktoś korzysta z większej części nieruchomości?

Nie. Roszczenie o wynagrodzenie nie powstaje automatycznie na podstawie prostego porównania powierzchni z wielkością udziałów. Znaczenie ma to, czy sposób korzystania narusza uprawnienie innego współwłaściciela do współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej. Właśnie takie naruszenie było podstawą stanowiska Sądu Najwyższego w uchwale III CZP 88/12.

Źródła

• Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 232 – w szczególności art. 3, 12, 13 oraz 18–25.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 795 – w szczególności art. 199–209 oraz art. 222–225.
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 468 – w szczególności art. 38, art. 183¹ i nast. oraz art. 187.
• Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, tekst jednolity: Dz.U. z 2025 r. poz. 1228 – w szczególności art. 27 i 39.
• Uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 19 marca 2013 r., III CZP 88/12.
• Uchwała Sądu Najwyższego z 19 czerwca 2007 r., III CZP 59/07, dotycząca regulowania sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej.