Problem z dostępem do piwnicy we wspólnym budynku
• Data: 2025-08-22 • Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Nasz budynek mieszkalny ma dwóch właścicieli, których udział domu rozkłada się na 48% (sąsiedzi) i 52% (my, czyli ja i mój mąż). Dom oraz działa są podzielone mniej więcej na pół. Kwestia sporna to piwnica. Chodzi o to, że próbujemy zaadoptować naszą część na mieszkanie. Piwnica/suterena jest niekorzystnie podzielona, bo jest dla wszystkich wspólny korytarz. W tej chwili mieszka tam rodzina sąsiadów z dużym psem. Mamy utrudnione dojście do piwnicy ze względu m.in. na psa. Współwłaściciele nie chcą zgodzić się na inny podział piwnicy, by były całkowicie oddzielne dwa mieszkania. Jak wygląda tutaj kwestia naszych większych udziałów? Jeśli natomiast nie ma to większego znaczenia, co trzeba zrobić, by sprawę rozstrzygnąć sądownie? Ile to może trwać oraz ile może kosztować? Czy możemy domagać się jakiegoś odszkodowania za brak swobodnego dostępu do piwnicy?
Korzystanie ze wspólnej nieruchomości, w tym z piwnicy
Można wyodrębnić trzy sposoby korzystania z nieruchomości (i rzeczy ruchomych): ustawowe, umowne i na podstawie orzeczenia sądowego, a samo korzystanie z rzeczy obejmuje uprawnienie do pobierania pożytków oraz uprawnienie do jej używania.
Ustawowy sposób korzystania ze wspólnej nieruchomości określa art. 206 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.). Według tego przepisu każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.
Zobacz też: Brak piwnicy w księdze wieczystej
Ustalenie dostępu do piwnicy przez sąd
Jeżeli współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia, sposób korzystania z rzeczy wspólnej może określić sąd na podstawie przepisów procesowych dotyczących zarządu rzeczą wspólną (art. 611–616 Kodeksu postępowania cywilnego). Orzeczenie sądu może zawierać taką treść, jaką mogłaby zawierać umowa pomiędzy współwłaścicielami określająca sposób korzystania z rzeczy (J. Ignatowicz, Prawo rzeczowe, Warszawa 1994, s. 139). Z punktu widzenia praktyki notarialnej decydujące znaczenie ma umowny sposób korzystania z rzeczy, a przede wszystkim korzystania z nieruchomości. Jest to inny sposób korzystania z rzeczy wspólnej, aniżeli wynika to z art. 206 K.c. Najczęściej występujący jest tzw. podział nieruchomości do korzystania (użytkowania) zwany również podziałem quoad usum, który jest zaprzeczeniem posiadania przewidzianego w art. 206 K.c. Taką odmienność mogą jednak wprowadzić wszyscy współwłaściciele na podstawie art. 199 K.c.
Podział polega na tym, że każdy ze współwłaścicieli otrzymuje do wyłącznego użytku fizycznie wydzieloną część nieruchomości. Podział wspólnej nieruchomości do korzystania ukształtowany umową może być zmieniony na podstawie nowej umowy wszystkich współwłaścicieli lub na podstawie orzeczenia sądu (postanowienie SN z dnia 12 września 1973 r., sygn. akt III CRN 188/73, OSNCP 1974/11, poz. 183).
Umowa o podział nieruchomości do użytkowania
Umowa o podział nieruchomości do użytkowania nie wyłącza uprawnień współwłaścicieli do żądania zniesienia współwłasności. Dopóki to jednak nie nastąpi, umowa jest dla współwłaścicieli wiążąca. Jest ona również wiążąca dla następców prawnych współwłaścicieli (art. 221 K.c.; por. S. Rudnicki, Komentarz do ustawy o księgach wieczystych i hipotece, Warszawa 2001, s. 82 i nast.). Roszczenia wynikające z takiej umowy, stosownie do art. 16 ust. 2 pkt 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, mogą być ujawnione w księdze wieczystej i wówczas uzyskują skuteczność względem praw nabytych po ujawnieniu (art. 17 tej ustawy).
Z reguły podział do korzystania nie może prowadzić do zasiedzenia przez poszczególnych współwłaścicieli fizycznie wydzielonych im części nieruchomości.
W umowie określającej sposób korzystania z nieruchomości współwłaściciele mogą zawrzeć także inne postanowienia, np. co do możliwości dobudowy nowego budynku.
Jeżeli w umowie określającej sposób korzystania z nieruchomości gruntowej współwłaściciele postanowią, że jeden z nich (lub kilku) może wznieść określony obiekt budowlany, tego rodzaju postanowienie jest tytułem do dysponowania nieruchomością, uprawniającym do uzyskania pozwolenia na budowę na podstawie przepisów prawa budowlanego. To samo dotyczy postanowienia umowy o dobudowie.
Współwłaściciel, który nie jest w posiadaniu rzeczy stanowiącej przedmiot współwłasności, może realizować swe uprawnienia do jej posiadania:
- w drodze powództwa, ale tylko w sytuacji, gdy każdy ze współwłaścicieli może korzystać z całej rzeczy wspólnej, niezależnie od takiego korzystania przez pozostałych współwłaścicieli (np. korzystanie ze wspólnej studni, drogi, pastwiska);
- w drodze postępowania nieprocesowego z wnioskiem o wydzielenie, wszystkim lub niektórym współwłaścicielom (współspadkobiercom), rzeczy do wyłącznego użytku.
Właściwy miejscowo jest sąd miejsca położenia rzeczy.
Zgodnie z art. 39 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, wniosku takiego pobierana jest opłata stała w kwocie 100 zł.
Udziały we współwłasności nie mają większego znaczenia. Aczkolwiek nie pozostają bez wpływu na ocenę sytuacji. Jednak tu – w obliczu braku umowy a co gorsza zgody – konieczny będzie wniosek do sądu. Wpis sądowy nie jest wysoki.
Jeśli piwnica da się podzielić do wyłącznego korzystania przez obie strony bezkonfliktowo – jest to dodatkowym argumentem.
Przykłady
Rodzina Kowalskich kupiła połowę domu z myślą o adaptacji sutereny na mieszkanie dla dorosłego syna. Problem w tym, że do piwnicy prowadził wspólny korytarz, w którym sąsiedzi trzymali rowery i dużego psa. Dostęp do pomieszczeń był praktycznie zablokowany, a każda próba uporządkowania sytuacji kończyła się sprzeczką. W końcu Kowalscy złożyli wniosek do sądu o ustalenie sposobu korzystania z piwnicy i dopiero po orzeczeniu udało się wyznaczyć oddzielne wejście do ich części.
W innej kamienicy małżeństwo Nowaków miało większościowe udziały i sądziło, że to daje im prawo do decydowania o wszystkim. Chcieli zagospodarować większą część piwnicy na własne potrzeby, bo uważali, że im się to „proporcjonalnie należy”. Sąd jednak wskazał, że każdy współwłaściciel ma równe prawo do dostępu i nawet mniejszościowy udział nie może być pomijany. Ostatecznie konieczny był kompromis – podział pomieszczeń tak, by obie strony miały wyłączny dostęp do swoich części.
Zdarza się też, że piwnice są wykorzystywane wbrew ustaleniom. Pani Anna miała zapisane w umowie, że przysługuje jej część piwnicy na przechowywanie przetworów i sprzętu sportowego. Sąsiedzi jednak samowolnie wstawili tam pralkę i suszarkę, przez co miejsce było stale zajęte. Po bezskutecznych próbach dogadania się wystąpiła do sądu o przywrócenie jej prawa do korzystania. Sąd przychylił się do jej wniosku, a sąsiedzi musieli usunąć sprzęt i zwrócić koszty procesu.
Podsumowanie
Spory o korzystanie z piwnicy czy sutereny we wspólnym budynku pokazują, że większy udział w nieruchomości nie zawsze daje decydujący głos. Każdy współwłaściciel ma prawo do swobodnego dostępu do części wspólnych, a brak porozumienia co do podziału może rozstrzygnąć dopiero sąd. Choć droga sądowa bywa czasochłonna i kosztowna, często jest jedynym sposobem na uporządkowanie sytuacji i zapewnienie wszystkim współwłaścicielom równych warunków korzystania z nieruchomości.
Oferta porad prawnych
Jeśli zmagasz się z podobnym problemem dotyczącym podziału piwnicy, wspólnych części budynku czy praw współwłaścicieli, możesz skorzystać z naszej pomocy. Oferujemy szybkie i profesjonalne porady prawne online – bez wychodzenia z domu, z możliwością otrzymania pisemnej opinii lub wzoru pisma do sądu. Wystarczy opisać swoją sprawę, a my przygotujemy dla Ciebie konkretne rozwiązanie i wskażemy najlepszą drogę działania.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
3. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych - Dz.U. 2005 nr 167 poz. 1398
4. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 12 września 1973 r., sygn. akt III CRN 188/73
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
NAJNOWSZE
Zadaj pytanie »
» Jakie są możliwości prawne w przypadku braku opieki nad seniorem
» Klient zrezygnował z zamówienia na zasłony, co zrobić z tkaninami
» Wymiana towaru z grzeczności a prawo odstąpienia od umowy, kiedy termin biegnie na nowo?
» Pomyłka PZU w wypłacie odszkodowania
» Groźby, zniewagi i nękanie w świetle prawa karnego i cywilnego
