Problem z dostępem do piwnicy we wspólnym budynku

Korzystanie ze wspólnej nieruchomości, w tym z piwnicy

Można wyodrębnić trzy sposoby korzystania z nieruchomości (i rzeczy ruchomych): ustawowe, umowne i na podstawie orzeczenia sądowego, a samo korzystanie z rzeczy obejmuje uprawnienie do pobierania pożytków oraz uprawnienie do jej używania.

Ustawowy sposób korzystania ze wspólnej nieruchomości określa art. 206 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.). Według tego przepisu każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Zobacz też: Brak piwnicy w księdze wieczystej

Ustalenie dostępu do piwnicy przez sąd

Jeżeli współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia, sposób korzystania z rzeczy wspólnej może określić sąd na podstawie przepisów procesowych dotyczących zarządu rzeczą wspólną (art. 611–616 Kodeksu postępowania cywilnego). Orzeczenie sądu może zawierać taką treść, jaką mogłaby zawierać umowa pomiędzy współwłaścicielami określająca sposób korzystania z rzeczy (J. Ignatowicz, Prawo rzeczowe, Warszawa 1994, s. 139). Z punktu widzenia praktyki notarialnej decydujące znaczenie ma umowny sposób korzystania z rzeczy, a przede wszystkim korzystania z nieruchomości. Jest to inny sposób korzystania z rzeczy wspólnej, aniżeli wynika to z art. 206 K.c. Najczęściej występujący jest tzw. podział nieruchomości do korzystania (użytkowania) zwany również podziałem quoad usum, który jest zaprzeczeniem posiadania przewidzianego w art. 206 K.c. Taką odmienność mogą jednak wprowadzić wszyscy współwłaściciele na podstawie art. 199 K.c.

Podział polega na tym, że każdy ze współwłaścicieli otrzymuje do wyłącznego użytku fizycznie wydzieloną część nieruchomości. Podział wspólnej nieruchomości do korzystania ukształtowany umową może być zmieniony na podstawie nowej umowy wszystkich współwłaścicieli lub na podstawie orzeczenia sądu (postanowienie SN z dnia 12 września 1973 r., sygn. akt III CRN 188/73, OSNCP 1974/11, poz. 183).

Umowa o podział nieruchomości do użytkowania

Umowa o podział nieruchomości do użytkowania nie wyłącza uprawnień współwłaścicieli do żądania zniesienia współwłasności. Dopóki to jednak nie nastąpi, umowa jest dla współwłaścicieli wiążąca. Jest ona również wiążąca dla następców prawnych współwłaścicieli (art. 221 K.c.; por. S. Rudnicki, Komentarz do ustawy o księgach wieczystych i hipotece, Warszawa 2001, s. 82 i nast.). Roszczenia wynikające z takiej umowy, stosownie do art. 16 ust. 2 pkt 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, mogą być ujawnione w księdze wieczystej i wówczas uzyskują skuteczność względem praw nabytych po ujawnieniu (art. 17 tej ustawy).

Z reguły podział do korzystania nie może prowadzić do zasiedzenia przez poszczególnych współwłaścicieli fizycznie wydzielonych im części nieruchomości.

W umowie określającej sposób korzystania z nieruchomości współwłaściciele mogą zawrzeć także inne postanowienia, np. co do możliwości dobudowy nowego budynku.

Jeżeli w umowie określającej sposób korzystania z nieruchomości gruntowej współwłaściciele postanowią, że jeden z nich (lub kilku) może wznieść określony obiekt budowlany, tego rodzaju postanowienie jest tytułem do dysponowania nieruchomością, uprawniającym do uzyskania pozwolenia na budowę na podstawie przepisów prawa budowlanego. To samo dotyczy postanowienia umowy o dobudowie.

Współwłaściciel, który nie jest w posiadaniu rzeczy stanowiącej przedmiot współwłasności, może realizować swe uprawnienia do jej posiadania:

• w drodze powództwa, ale tylko w sytuacji, gdy każdy ze współwłaścicieli może korzystać z całej rzeczy wspólnej, niezależnie od takiego korzystania przez pozostałych współwłaścicieli (np. korzystanie ze wspólnej studni, drogi, pastwiska);
• w drodze postępowania nieprocesowego z wnioskiem o wydzielenie, wszystkim lub niektórym współwłaścicielom (współspadkobiercom), rzeczy do wyłącznego użytku.

Właściwy miejscowo jest sąd miejsca położenia rzeczy.

Zgodnie z art. 39 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, wniosku takiego pobierana jest opłata stała w kwocie 100 zł.

Udziały we współwłasności nie mają większego znaczenia. Aczkolwiek nie pozostają bez wpływu na ocenę sytuacji. Jednak tu – w obliczu braku umowy a co gorsza zgody – konieczny będzie wniosek do sądu. Wpis sądowy nie jest wysoki.

Jeśli piwnica da się podzielić do wyłącznego korzystania przez obie strony bezkonfliktowo – jest to dodatkowym argumentem.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼