Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z nieruchomościami?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Problem z dostępem do piwnicy we wspólnym budynku

Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2017-02-24

Nasz budynek mieszkalny ma dwóch właścicieli, których udział domu rozkłada się na 48% (sąsiedzi) i 52% (my, czyli ja i mój mąż). Dom oraz działa są podzielone mniej więcej na pół. Kwestia sporna to piwnica. Chodzi o to, że próbujemy zaadoptować naszą część na mieszkanie. Piwnica/suterena jest niekorzystnie podzielona, bo jest dla wszystkich wspólny korytarz. W tej chwili mieszka tam rodzina sąsiadów z dużym psem. Mamy utrudnione dojście do piwnicy ze względu m.in. na psa. Współwłaściciele nie chcą zgodzić się na inny podział piwnicy, by były całkowicie oddzielne dwa mieszkania. Jak wygląda tutaj kwestia naszych większych udziałów? Jeśli natomiast nie ma to większego znaczenia, co trzeba zrobić, by sprawę rozstrzygnąć sądownie? Ile to może trwać oraz ile może kosztować? Czy możemy domagać się jakiegoś odszkodowania za brak swobodnego dostępu do piwnicy?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Można wyodrębnić trzy sposoby korzystania z nieruchomości (i rzeczy ruchomych): ustawowe, umowne i na podstawie orzeczenia sądowego, a samo korzystanie z rzeczy obejmuje uprawnienie do pobierania pożytków oraz uprawnienie do jej używania.

Ustawowy sposób korzystania ze wspólnej nieruchomości określa art. 206 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.). Według tego przepisu każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Jeżeli współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia, sposób korzystania z rzeczy wspólnej może określić sąd na podstawie przepisów procesowych dotyczących zarządu rzeczą wspólną (art. 611–616 Kodeksu postępowania cywilnego). Orzeczenie sądu może zawierać taką treść, jaką mogłaby zawierać umowa pomiędzy współwłaścicielami określająca sposób korzystania z rzeczy (J. Ignatowicz, Prawo rzeczowe, Warszawa 1994, s. 139). Z punktu widzenia praktyki notarialnej decydujące znaczenie ma umowny sposób korzystania z rzeczy, a przede wszystkim korzystania z nieruchomości. Jest to inny sposób korzystania z rzeczy wspólnej, aniżeli wynika to z art. 206 K.c. Najczęściej występujący jest tzw. podział nieruchomości do korzystania (użytkowania) zwany również podziałem quoad usum, który jest zaprzeczeniem posiadania przewidzianego w art. 206 K.c. Taką odmienność mogą jednak wprowadzić wszyscy współwłaściciele na podstawie art. 199 K.c.

Podział polega na tym, że każdy ze współwłaścicieli otrzymuje do wyłącznego użytku fizycznie wydzieloną część nieruchomości. Podział wspólnej nieruchomości do korzystania ukształtowany umową może być zmieniony na podstawie nowej umowy wszystkich współwłaścicieli lub na podstawie orzeczenia sądu (postanowienie SN z dnia 12 września 1973 r., sygn. akt III CRN 188/73, OSNCP 1974/11, poz. 183).

Umowa o podział nieruchomości do użytkowania nie wyłącza uprawnień współwłaścicieli do żądania zniesienia współwłasności. Dopóki to jednak nie nastąpi, umowa jest dla współwłaścicieli wiążąca. Jest ona również wiążąca dla następców prawnych współwłaścicieli (art. 221 K.c.; por. S. Rudnicki, Komentarz do ustawy o księgach wieczystych i hipotece, Warszawa 2001, s. 82 i nast.). Roszczenia wynikające z takiej umowy, stosownie do art. 16 ust. 2 pkt 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, mogą być ujawnione w księdze wieczystej i wówczas uzyskują skuteczność względem praw nabytych po ujawnieniu (art. 17 tej ustawy).

Z reguły podział do korzystania nie może prowadzić do zasiedzenia przez poszczególnych współwłaścicieli fizycznie wydzielonych im części nieruchomości.

W umowie określającej sposób korzystania z nieruchomości współwłaściciele mogą zawrzeć także inne postanowienia, np. co do możliwości dobudowy nowego budynku.

Jeżeli w umowie określającej sposób korzystania z nieruchomości gruntowej współwłaściciele postanowią, że jeden z nich (lub kilku) może wznieść określony obiekt budowlany, tego rodzaju postanowienie jest tytułem do dysponowania nieruchomością, uprawniającym do uzyskania pozwolenia na budowę na podstawie przepisów prawa budowlanego. To samo dotyczy postanowienia umowy o dobudowie.

Współwłaściciel, który nie jest w posiadaniu rzeczy stanowiącej przedmiot współwłasności, może realizować swe uprawnienia do jej posiadania:

  • w drodze powództwa, ale tylko w sytuacji, gdy każdy ze współwłaścicieli może korzystać z całej rzeczy wspólnej, niezależnie od takiego korzystania przez pozostałych współwłaścicieli (np. korzystanie ze wspólnej studni, drogi, pastwiska);
  • w drodze postępowania nieprocesowego z wnioskiem o wydzielenie, wszystkim lub niektórym współwłaścicielom (współspadkobiercom), rzeczy do wyłącznego użytku.

Właściwy miejscowo jest sąd miejsca położenia rzeczy.

Zgodnie z art. 39 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, wniosku takiego pobierana jest opłata stała w kwocie 100 zł.

Udziały we współwłasności nie mają większego znaczenia. Aczkolwiek nie pozostają bez wpływu na ocenę sytuacji. Jednak tu – w obliczu braku umowy a co gorsza zgody – konieczny będzie wniosek do sądu. Wpis sądowy nie jest wysoki.

Jeśli piwnica da się podzielić do wyłącznego korzystania przez obie strony bezkonfliktowo – jest to dodatkowym argumentem.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »

Podobne materiały

Zgoda współwłaścicieli na dzierżawę

Zgoda współwłaścicieli na dzierżawę

Jestem właścicielem 4/6 działki z domkiem. Czy mogę wydzierżawić te 4/6 na 25 lat bez konieczności uzyskania zgody właścicieli 2/6?

Odmowa jednego współwłaściciela drugiemu korzystania z lokalu użytkowego

Jestem współwłaścicielem nieruchomości (1/2 bez podziału, co jest czyje) pod działalność handlowo-usługową z funkcją mieszkalną, w której na...

 

Dopisanie partnera do własności nieruchomości

Dopisanie partnera do własności nieruchomości

Wybudowaliśmy w latach 1999-2002 dom. Jednak w akcie notarialnym domu figuruje moja konkubina, która pozostaje ze mną w związku partnerskim od 40...

Dom wybudowany z własnych środków na wspólnej działce

Wybudowałem dom ze środków własnych na działce, której współwłaścicielem prócz mnie jest mój ojciec (1/2) i siostra (1/4). Chciałbym wpisać moją...

 

Wykreślenie byłego męża z księgi wieczystej

Wykreślenie byłego męża z księgi wieczystej

Jestem po rozwodzie z orzeczonym i uprawomocnionym podziałem majątku. W jego wyniku dom stał się wyłącznie moją własnością. Co należy...

Sprawa o wydanie nieruchomości zamiast rozgraniczenia

Miesiąc temu kupiliśmy działkę o powierzchni 1500 m 2 , co potwierdzają zapisy w księdze wieczystej oraz wypisie i wyrysie...

 

Zmiana udziałów we współwłasności mieszkania narzeczonych

W 2006 r. zakupiłem wraz z narzeczoną mieszkanie – każde z nas stało się współwłaścicielem 1/2 udziału. Jednocześnie na zakup mieszkania...

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »