• Autor: Radca prawny Wioletta Dyl
Mam wydzielone mieszkanie z zasobów SM. W akcie notarialnym mam przydzielone 7,1 m2 powierzchni pomieszczeń wspólnych. Mam również wpis do księgi wieczystej. Przed wejściem do mojego mieszkania postawiłem ściankę działową i tym samym oddzieliłem fragment 1,9 m2 korytarza (klatki schodowej). Czy i w jaki sposób mogę sądownie znieść współwłasność tego 1,9 m2 powierzchni pomieszczeń wspólnych?
Jak rozumiem, jest Pan właścicielem wyodrębnionego lokalu z zasobów spółdzielni. Zakładam, że budynek jest wielolokalowy oraz że w budynku jest WM (wspólnota mieszkaniowa). Z prawem Pana odrębnej własności lokalu nierozerwalnie związane jest prawo właściciela lokalu do udziału w nieruchomości wspólnej. Jak stanowi art. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej u.w.l.), w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali.
Nieruchomością wspólną, w świetle art. 3 ust. 2 u.w.l. jest grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Zgodnie z poglądami doktryny i judykatury za elementy wspólne uważa się dach, ściany nośne, klatkę schodową, przewody, instalacje wodne, ogrzewcze itp. (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 22 stycznia 2010 r., sygn. akt II SA/Gl 115/09, LEX nr 600123). W praktyce zatem na części wspólne nieruchomości, oprócz działki gruntu, składać się będą ściany i stropy konstrukcyjne budynku, elewacje, ciągi komunikacyjne, klatki schodowe, pomieszczenia służące do wspólnego użytku (najczęściej są to piwnice, strychy, komórki, pralnie, suszarnie, wózkownie itp.).
Zobacz też: Pomieszczenia przynależne w księdze wieczystej
W myśl ustawy o własności lokali udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej powinien odpowiadać stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. W uproszczeniu, wielkość udziału w nieruchomości wspólnej jest równa stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z przynależnościami (np. piwnica) do łącznej powierzchni lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi. Określenie wysokości udziału związanego z danym lokalem w nieruchomości wspólnej następuje w akcie notarialnym i podlega wpisowi w księdze wieczystej.[PRZXYCISK_2]
Niemniej jednak pomimo wskazania Pana udziału w nieruchomości wspólnej w myśl postanowienia art. 12 ust. 1, właściciel lokalu może korzystać z nieruchomości wspólnej jako współkorzystający. Oznacza to, że właściciel może korzystać z tej nieruchomości w sposób, jaki można pogodzić z korzystaniem przez pozostałych właścicieli lokali. Poza tym, może z niej korzystać, ale tylko „zgodnie z jej przeznaczeniem”. Z całą pewnością klatka schodowa jako jej element służy do korzystania przez wszystkich pozostałych właścicieli wyodrębnionych lokali na takich samych zasadach. Jeżeli jednak Pan jako właściciel lokalu chce wybudować ściankę odgradzającą na korytarzu i wykorzystywać tę część nieruchomości wspólnej jedynie na własne potrzeby, musi uzyskać przede wszystkim zgodę wspólnoty, zgodnie z art. 22 ust. 3 pkt 4 (zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej). Może się to oczywiście wiązać z dodatkowymi opłatami, jakie się ponosić ze względu na wyłączne korzystanie z części nieruchomości wspólnej. Należy także pamiętać, że zawsze na żądanie zarządu będzie Pan obowiązana zezwalać na wstęp do odgrodzonej części korytarza – ilekroć będzie to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także gdy zachodzi potrzeba wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje. W związku jednak z tym, że udział w nieruchomości wspólnej przysługuje każdemu właścicielowi lokalu to nie można żądać zniesienia tej współwłasności, dopóki trwa odrębna własność lokali (art. 136 § 2 zd. drugie Kodeksu cywilnego). Przepis ten uniemożliwia przekształcenie WM funkcjonującej w budynku gdzie ustanowiono odrębną własność lokali w twór inny, który funkcjonowałby w sposób nieokreślony żadnymi regulacjami prawnymi. Przepis ten potwierdza zasadę związania indywidualnej własności lokalu z udziałem w nieruchomości wspólnej.
Ponadto warto zauważyć, że wyodrębnieniu może ulec tylko lokal samodzielny, czyli taki, który jest wydzielony trwałymi ścianami i samodzielnie pełni funkcję, do jakiej jest przeznaczony. O samodzielności lokalu stwierdza właściwy organ (jest nim starosta) w formie zaświadczenia. Jeżeli do ustanowienia odrębnej własności dochodzi w trybie sądowym, sąd ustala samodzielność lokalu na podstawie opinii biegłego.
Fakt, że wyodrębnił Pan część klatki schodowej i wyłącznie Pan z tej części korzysta w wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli, niczego nie zmienia w zakresie stanu własności ani, co więcej, nie powoduje konieczności dokonania takich zmian. Stan ten może wynikać np. z umowy pomiędzy współwłaścicielami albo z umowy pomiędzy Panem z WM. W tej sytuacji jest Pan obowiązany do rozliczenia uzyskanej z tego tytułu korzyści (wyrok SN z 10.05.2006 r., sygn. akt III CZP 9/06), ale nie może żądać Pan wyodrębnienia własności tej części.
„Powiększony przedpokój”
Pan Kowalski mieszka w bloku z lat 70. w mieszkaniu dwupokojowym. Przed wejściem do jego mieszkania znajduje się wnęka stanowiąca część korytarza wspólnego, o powierzchni około 1,5 m². Pan Kowalski, bez zgody wspólnoty mieszkaniowej, postawił tam lekką ściankę działową i drzwi, powiększając tym samym swój przedpokój. Uważa, że skoro nikt inny z tego fragmentu nie korzysta, to faktycznie należy on już do niego. Sąsiedzi jednak zaczęli protestować, argumentując, że jest to część wspólna i wymaga zgody wspólnoty na jakiekolwiek zmiany. W tym przypadku, nawet jeśli nikt poza Panem Kowalskim nie korzystał bezpośrednio z tej wnęki, nadal stanowi ona część wspólną nieruchomości. Samowolne jej zajęcie nie zmienia stanu prawnego i może skutkować koniecznością przywrócenia stanu poprzedniego oraz ewentualnymi roszczeniami ze strony wspólnoty. Pan Kowalski, chcąc legalnie korzystać z tej przestrzeni, powinien uzyskać zgodę wspólnoty na zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej i ewentualnie uregulować kwestie finansowe związane z wyłącznym korzystaniem z niej.
„Komórka na półpiętrze”
Pani Nowak mieszka w kamienicy. Na półpiętrze, tuż przy jej mieszkaniu, znajduje się niewielki, niewykorzystywany przez nikogo fragment korytarza o powierzchni 2 m². Pani Nowak chciałaby tam postawić szafę na buty i odzież wierzchnią. Zapytała wspólnotę o zgodę, ale otrzymała odpowiedź odmowną, argumentowaną tym, że korytarz jest drogą ewakuacyjną i jakiekolwiek zabudowy są niedopuszczalne ze względów bezpieczeństwa. W tym przypadku, nawet chęć „drobnego” zagospodarowania części wspólnej napotyka na uzasadnione przeszkody. Bezpieczeństwo pożarowe i drożność dróg ewakuacyjnych są nadrzędne i wspólnota słusznie odmówiła zgody. Nawet gdyby formalnie zgodziła się na postawienie szafy, mogłoby to być niezgodne z przepisami prawa budowlanego.
„Spór o okno”
W starym budynku, na klatce schodowej, znajdowało się duże okno doświetlające korytarz. Jeden z mieszkańców, Pan Wiśniewski, którego mieszkanie przylegało do tego okna, postanowił je zamurować i w tym miejscu urządzić wnękę w swoim mieszkaniu. Pozostali mieszkańcy uznali, że pozbawił ich tym samym dostępu do światła dziennego na klatce schodowej i zażądali przywrócenia stanu pierwotnego. W tym przypadku, zamurowanie okna, będącego elementem wspólnym, naruszyło prawo pozostałych współwłaścicieli do korzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Pan Wiśniewski, dokonując takiej zmiany bez zgody wspólnoty, naruszył prawo i powinien ponieść konsekwencje swojego działania.
Wydzielenie fragmentu korytarza lub innej części wspólnej nieruchomości i zniesienie w związku z tym współwłasności jest zasadniczo niemożliwe bez zgody wspólnoty mieszkaniowej i uregulowania stanu prawnego. Samowolne zajęcie części wspólnej nie zmienia stanu własności i może skutkować koniecznością przywrócenia stanu poprzedniego. Udział w nieruchomości wspólnej jest nierozerwalnie związany z własnością lokalu, a wszelkie zmiany w częściach wspólnych wymagają zgody wspólnoty i mogą wiązać się z dodatkowymi opłatami. Nie można żądać zniesienia współwłasności części wspólnych, dopóki trwa odrębna własność lokali w budynku.
1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
2. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 22 stycznia 2010 r., sygn. akt II SA/Gl 115/09
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 maja 2006 r., sygn. akt III CZP 9/06
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Radca prawny Wioletta Dyl
Radca prawny, absolwentka prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Wrocławskiego. Udziela porad prawnych z zakresu prawa autorskiego, nowych technologii, ochrony danych osobowych, a także prawa konkurencji, podatkowego i pracy. Zajmuje się również sporządzaniem regulaminów oraz umów, szczególnie z zakresu e-biznesu i prawa informatycznego, które jest jej pasją. Posiada kilkudziesięcioletnie doświadczenie prawne, obecnie prowadzi własną kancelarię prawną.
Zapytaj prawnika
