Wydzielenie fragmentu korytarza wspólnego

Udział w nieruchomości wspólnej a korytarz

Jeżeli lokal został wyodrębniony i ma założoną księgę wieczystą, właścicielowi lokalu przysługuje także udział w nieruchomości wspólnej. Wynika to z ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Udział ten jest prawem związanym z własnością lokalu i nie funkcjonuje jako odrębny, swobodnie wydzielany kawałek budynku.

Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali nieruchomością wspólną jest grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Do takich części zazwyczaj należą klatki schodowe, korytarze, ciągi komunikacyjne, dach, elewacja, elementy konstrukcyjne oraz instalacje wspólne.

Oznacza to, że zapis w akcie notarialnym o udziale w powierzchni pomieszczeń wspólnych nie daje właścicielowi prawa do samodzielnego wybrania i trwałego zajęcia konkretnego fragmentu korytarza. Udział wyraża ułamek prawa do całej nieruchomości wspólnej, a nie wyłączną własność konkretnego miejsca przed drzwiami mieszkania.

Zobacz również: pomieszczenia przynależne w księdze wieczystej

Czy można sądownie znieść współwłasność 1,9 m² korytarza?

Co do zasady nie. Właściciel lokalu nie może skutecznie żądać zniesienia współwłasności wybranego fragmentu nieruchomości wspólnej, jeżeli w budynku nadal istnieje odrębna własność lokali. Ustawa o własności lokali przewiduje, że nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

Przyczyną jest ścisłe powiązanie lokalu z udziałem w nieruchomości wspólnej. Klatka schodowa i korytarz są potrzebne do prawidłowego korzystania z budynku, dostępu do lokali, ewakuacji, obsługi instalacji oraz wykonywania remontów. Nie można więc traktować takiego fragmentu jak zwykłej współwłasności działki, którą sąd może podzielić między współwłaścicieli.

Postępowanie o zniesienie współwłasności nie jest właściwą drogą do zalegalizowania samowolnie zabudowanego korytarza. Sąd nie powinien wydzielić na własność jednego właściciela części, która nadal pełni funkcję części wspólnej albo jest potrzebna innym właścicielom lub zarządcy budynku.

Jak można legalnie uregulować korzystanie z fragmentu korytarza?

Jeżeli fragment korytarza rzeczywiście nie jest potrzebny innym mieszkańcom, nie narusza drogi ewakuacyjnej, nie ogranicza dostępu do instalacji i da się go bezpiecznie wydzielić, można rozważyć uregulowanie sprawy we wspólnocie mieszkaniowej. Najczęściej w grę wchodzą trzy rozwiązania.

• Uchwała o zgodzie na wyłączne korzystanie z określonej części nieruchomości wspólnej, często za dodatkową opłatą na rzecz wspólnoty.
• Umowa określająca sposób korzystania z nieruchomości wspólnej, czyli tzw. podział do korzystania, bez przenoszenia własności zajętego fragmentu.
• Formalna zmiana stanu prawnego, jeżeli część wspólna miałaby zostać trwale przyłączona do lokalu, co zwykle wymaga uchwał, dokumentacji technicznej, aktu notarialnego, zmiany udziałów i wpisów w księgach wieczystych.

Najprostsze w praktyce bywa uregulowanie samego korzystania, bez przenoszenia własności. Trzeba jednak pamiętać, że nawet taka zgoda nie może legalizować rozwiązania sprzecznego z przepisami budowlanymi, przeciwpożarowymi albo naruszającego prawa innych właścicieli.

Zgoda wspólnoty mieszkaniowej

Zmiana sposobu korzystania z części wspólnej, zabudowa korytarza albo zmiana jego przeznaczenia zwykle przekracza zakres zwykłego zarządu. W takiej sytuacji potrzebna jest uchwała właścicieli lokali, podejmowana według zasad wynikających z ustawy o własności lokali. W szczególności istotne znaczenie może mieć art. 22 ust. 3 pkt 4 tej ustawy, dotyczący zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej.

Jeżeli zabudowany fragment miałby zostać włączony do lokalu albo potraktowany jako pomieszczenie przynależne, sama zgoda na korzystanie nie wystarczy. Konieczne może być przygotowanie dokumentacji, wykazanie samodzielności lokalu po zmianach, zmiana udziałów w nieruchomości wspólnej oraz dokonanie odpowiednich czynności notarialnych i wieczystoksięgowych. W praktyce wymaga to współdziałania wspólnoty i właściciela lokalu.

Wspólnota może odmówić zgody, jeżeli zabudowa ogranicza przejście, dostęp do instalacji, pogarsza bezpieczeństwo pożarowe, narusza estetykę budynku, utrudnia korzystanie z części wspólnej albo krzywdzi innych właścicieli. Odmowa może być uzasadniona nawet wtedy, gdy zajęty fragment jest niewielki.

Skutki samowolnego zajęcia części wspólnej

Samowolne postawienie ścianki działowej na korytarzu nie przenosi własności zajętej powierzchni. Nie tworzy też automatycznie pomieszczenia przynależnego ani nie zmienia udziałów wpisanych w księdze wieczystej. Wspólnota lub inni właściciele mogą domagać się usunięcia zabudowy, przywrócenia poprzedniego stanu, zaprzestania naruszeń, a w niektórych sytuacjach także rozliczenia korzyści z wyłącznego korzystania z części wspólnej.

Znaczenie ma również dostęp do odgrodzonej części. Jeżeli znajdują się tam instalacje, piony, liczniki, zawory albo inne elementy wspólne, właściciel lokalu powinien liczyć się z obowiązkiem udostępnienia tej przestrzeni zarządowi lub osobom wykonującym prace konserwacyjne, remontowe albo usuwającym awarię.

W orzecznictwie wskazuje się, że wyłączne korzystanie z części wspólnej przez jednego właściciela może rodzić obowiązek rozliczenia uzyskanych korzyści. Nie oznacza to jednak, że taki właściciel może żądać przeniesienia własności tej części tylko dlatego, że faktycznie z niej korzysta.

Co zrobić w opisanej sytuacji?

W pierwszej kolejności należy sprawdzić akt notarialny, księgę wieczystą lokalu, dokumenty wspólnoty, uchwały oraz ewentualną dokumentację techniczną budynku. Trzeba ustalić, czy wskazane 7,1 m² dotyczy udziału w nieruchomości wspólnej, pomieszczenia przynależnego czy innego sposobu opisania powierzchni.

Następnie warto wystąpić do zarządu wspólnoty z pisemnym wnioskiem o uregulowanie korzystania z wydzielonego fragmentu. We wniosku należy opisać powierzchnię, sposób zabudowy, wpływ na komunikację, dostęp do instalacji i proponowany sposób rozliczeń. Jeżeli wspólnota wyrazi zgodę tylko na korzystanie, nie będzie to jeszcze oznaczać nabycia własności.

Jeżeli celem jest trwałe przyłączenie 1,9 m² do lokalu, potrzebna będzie znacznie dalej idąca procedura. Bez zgody wspólnoty i bez spełnienia wymagań technicznych oraz formalnych nie ma podstaw, aby jednostronnie doprowadzić do wpisania tej powierzchni jako wyłącznej własności właściciela lokalu.

FAQ

Czy mogę zasiedzieć fragment korytarza wspólnego?

W typowej sytuacji jest to bardzo wątpliwe. Korytarz stanowi część nieruchomości wspólnej związaną z lokalami, a samo wieloletnie korzystanie z niego przez jednego właściciela nie oznacza automatycznie posiadania samoistnego ani nabycia własności.

Czy uchwała wspólnoty wystarczy, aby korytarz stał się częścią mojego lokalu?

Nie zawsze. Uchwała może być konieczna, ale przy trwałym przyłączeniu części wspólnej zwykle potrzebne są także czynności notarialne, zmiana udziałów, dokumentacja techniczna i wpisy w księgach wieczystych.

Czy wspólnota może pobierać opłatę za wyłączne korzystanie z korytarza?

Tak, jeżeli właściciel korzysta wyłącznie z fragmentu części wspólnej, wspólnota może uregulować zasady takiego korzystania i rozliczeń. Wysokość oraz podstawa opłaty powinny wynikać z uchwały albo umowy.

Co grozi za postawienie ścianki bez zgody?

Wspólnota może żądać usunięcia zabudowy i przywrócenia poprzedniego stanu. W zależności od okoliczności mogą pojawić się także roszczenia o wynagrodzenie za korzystanie z części wspólnej albo problemy wynikające z przepisów budowlanych i przeciwpożarowych.

Czy sąd może zastąpić zgodę wspólnoty?

Nie jest to zwykła droga do przejęcia części korytarza przez jednego właściciela. W sprawach wspólnot istnieją szczególne tryby sądowe, ale nie służą one prostemu zniesieniu współwłasności fragmentu nieruchomości wspólnej na żądanie jednego właściciela.

Podsumowanie

Fragment korytarza przed mieszkaniem najczęściej pozostaje częścią nieruchomości wspólnej. Nie można skutecznie żądać sądowego zniesienia współwłasności 1,9 m² takiej powierzchni tylko dlatego, że właściciel lokalu postawił ściankę i faktycznie korzysta z tego miejsca. Możliwe jest natomiast podjęcie próby legalnego uregulowania korzystania albo, w bardziej skomplikowanym wariancie, formalnego przyłączenia tej powierzchni do lokalu. W obu przypadkach potrzebna jest zgoda wspólnoty oraz zgodność z przepisami technicznymi i prawami pozostałych właścicieli.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
2. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 22 stycznia 2010 r., sygn. akt II SA/Gl 115/09
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 maja 2006 r., sygn. akt III CZP 9/06

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.