Samowolne zajęcie części wspólnej nieruchomości

Kiedy współwłaściciel narusza prawa pozostałych?

Punktem wyjścia jest art. 206 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli.

Oznacza to, że współwłaściciel nie może samodzielnie traktować części wspólnej tak, jakby należała wyłącznie do niego. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, w których zajmuje strych, piwnicę, ogród, garaż, klatkę schodową, korytarz albo inne pomieszczenie wspólne i faktycznie uniemożliwia dostęp pozostałym.

Jeżeli nie ma umowy współwłaścicieli, orzeczenia sądu albo innej skutecznej podstawy określającej wyłączny sposób korzystania z danej części nieruchomości, zasadą pozostaje współposiadanie i współkorzystanie. Granicą uprawnień jednego współwłaściciela są takie same uprawnienia pozostałych.

W praktyce częste są spory o strychy adaptowane na lokal mieszkalny. Trzeba wtedy sprawdzić dokumenty nieruchomości: księgę wieczystą, akty notarialne, rzuty lokali, sposób wyodrębnienia lokali, uchwały lub umowy współwłaścicieli, a także to, czy strych był częścią wspólną, pomieszczeniem przynależnym do konkretnego lokalu albo częścią oddaną komuś do wyłącznego korzystania.

Adaptacja strychu bez zgody współwłaścicieli

Przebudowa lub adaptacja części wspólnej, która zmienia sposób korzystania z nieruchomości i może prowadzić do wyłączenia innych współwłaścicieli, co do zasady nie jest zwykłym bieżącym używaniem rzeczy. W wielu przypadkach będzie to czynność przekraczająca zwykły zarząd, wymagająca zgody wszystkich współwłaścicieli albo rozstrzygnięcia sądu.

Istotne jest także odróżnienie procedury budowlanej od prawa cywilnego. To, że ktoś uzyskał decyzję administracyjną, dokonał zgłoszenia albo złożył oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, nie zawsze oznacza, że miał cywilnoprawną zgodę pozostałych współwłaścicieli na wyłączne zajęcie części wspólnej. Organ administracyjny nie rozstrzyga w takim trybie pełnego sporu o zakres współwłasności.

Jeżeli strych nadal jest częścią wspólną, a jeden współwłaściciel korzysta z niego jak z własnego lokalu, pozostali mogą rozważyć kilka działań: wezwanie do dopuszczenia do współposiadania, żądanie uregulowania sposobu korzystania, żądanie rozliczenia pożytków albo wynagrodzenia za korzystanie ponad przysługujący udział, a w skrajnych przypadkach także zniesienie współwłasności.

Roszczenie o dopuszczenie do współposiadania

Współwłaściciel, który został pozbawiony możliwości korzystania z rzeczy wspólnej, może powoływać się na art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego w związku z art. 206 Kodeksu cywilnego. W takim przypadku żądanie może zmierzać do dopuszczenia go do współposiadania części wspólnej.

Nie zawsze jednak fizyczne współposiadanie jest praktycznie możliwe. Jeżeli korzystanie z danej części wymaga stałego współdziałania, a między współwłaścicielami istnieje konflikt, sąd może określić sposób korzystania z rzeczy wspólnej, czyli dokonać tzw. podziału quoad usum. Nie znosi to współwłasności, ale porządkuje zasady używania nieruchomości.

Przykładowo sąd może ustalić, które pomieszczenia mają być używane wspólnie, które czasowo lub wyłącznie przez określonych współwłaścicieli, jak mają być rozliczane koszty i czy określony sposób korzystania wymaga dodatkowych rozliczeń.

Wynagrodzenie za korzystanie z części wspólnej

Jeżeli współwłaściciel korzysta z rzeczy wspólnej w sposób wykluczający innych, może powstać roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy. W orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmuje się, że współwłaściciel może dochodzić takiego wynagrodzenia od innego współwłaściciela, który narusza art. 206 Kodeksu cywilnego, przy zastosowaniu przepisów o roszczeniach uzupełniających, w szczególności art. 224 § 2 i art. 225 Kodeksu cywilnego.

Wysokość wynagrodzenia zwykle ustala się według rynkowej wartości korzystania z danej części nieruchomości, z uwzględnieniem czasu korzystania, powierzchni, standardu, lokalizacji oraz zakresu wyłączenia pozostałych współwłaścicieli. W sprawach sądowych często potrzebna jest opinia biegłego rzeczoznawcy.

Nie jest to automatyczna „spłata” udziału w strychu. Spłata pojawia się typowo przy zniesieniu współwłasności albo innym rozliczeniu własnościowym. Wynagrodzenie za korzystanie ma natomiast rekompensować fakt, że jedna osoba używała rzeczy wspólnej ponad zakres dający się pogodzić z prawami pozostałych.

Przedawnienie roszczeń współwłaściciela

Przedawnienie trzeba oceniać osobno dla różnych roszczeń. Roszczenie właściciela nieruchomości o ochronę własności, w tym żądanie dopuszczenia do korzystania z nieruchomości, ma inny charakter niż roszczenie pieniężne o wynagrodzenie za wcześniejsze korzystanie.

Art. 229 § 1 Kodeksu cywilnego przewiduje szczególny roczny termin dla roszczeń właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, zwrot pożytków lub zapłatę ich wartości oraz naprawienie szkody z powodu pogorszenia rzeczy, liczony od dnia zwrotu rzeczy. Przepis ten ma znaczenie przede wszystkim wtedy, gdy doszło już do zwrotu rzeczy.

Jeżeli część wspólna nadal nie została udostępniona, nie można automatycznie przyjąć, że roczny termin z art. 229 § 1 Kodeksu cywilnego już upłynął. Nadal jednak roszczenia pieniężne mogą podlegać ogólnym zasadom przedawnienia. W praktyce warto działać szybko, ponieważ im dłuższy okres sporu, tym trudniejsze bywa udowodnienie zakresu korzystania, stawek rynkowych i momentu naruszenia.

Przed skierowaniem sprawy do sądu warto wysłać pisemne wezwanie do zaniechania naruszeń, dopuszczenia do współposiadania, wskazania podstawy korzystania z części wspólnej oraz zapłaty określonej kwoty albo przedstawienia propozycji rozliczenia. Takie pismo porządkuje spór i może mieć znaczenie dowodowe.

Jak przygotować się do sprawy?

W pierwszej kolejności należy ustalić, jaki jest status spornej części nieruchomości. Pomocne będą: księga wieczysta, akty notarialne, dokumenty wyodrębnienia lokali, rzuty budynku, uchwały, umowy, korespondencja, decyzje administracyjne, dokumentacja budowlana, zdjęcia oraz zeznania świadków.

Następnie trzeba określić cel postępowania. Inaczej formułuje się żądanie dopuszczenia do współposiadania, inaczej żądanie ustalenia sposobu korzystania, a jeszcze inaczej powództwo o zapłatę wynagrodzenia. W części spraw konieczne jest również rozważenie zniesienia współwłasności, jeżeli konflikt jest trwały i uniemożliwia normalne korzystanie z nieruchomości.

FAQ

Czy współwłaściciel może sam zająć część wspólną?

Nie powinien tego robić, jeżeli wyłącza pozostałych z korzystania i nie ma ku temu skutecznej podstawy, np. umowy współwłaścicieli albo orzeczenia sądu. Sam fakt posiadania udziału nie daje prawa do dowolnego zajęcia konkretnej części nieruchomości.

Czy można żądać usunięcia naruszenia i dopuszczenia do strychu?

Tak, jeżeli strych jest częścią wspólną, a inny współwłaściciel bezprawnie uniemożliwia dostęp. ŝądanie może dotyczyć dopuszczenia do współposiadania albo sądowego określenia sposobu korzystania.

Czy za zajęcie części wspólnej należy się wynagrodzenie?

Może się należeć, gdy jeden współwłaściciel korzysta z rzeczy wspólnej ponad dopuszczalny zakres i wyłącza innych. Wysokość zwykle ustala się według rynkowej wartości korzystania z danej powierzchni.

Czy pozwolenie na budowę przesądza o prawie do strychu?

Nie zawsze. Sprawy administracyjne i cywilne trzeba odróżnić. Dokument budowlany nie musi oznaczać, że współwłaściciel uzyskał zgodę pozostałych na wyłączne zajęcie części wspólnej.

Czy takie roszczenia są przedawnione po wielu latach?

To zależy od rodzaju roszczenia i tego, czy doszło do zwrotu rzeczy. Roszczenia pieniężne wymagają szczegółowej analizy terminów, ale żądania dotyczące ochrony własności nieruchomości ocenia się odrębnie.

Podsumowanie

Samowolne zajęcie części wspólnej przez współwłaściciela może naruszać art. 206 Kodeksu cywilnego. Osoba pozbawiona korzystania z nieruchomości nie jest bezradna: może żądać dopuszczenia do współposiadania, sądowego ustalenia sposobu korzystania, rozliczenia pożytków albo wynagrodzenia za bezprawne korzystanie.

Najważniejsze jest prawidłowe ustalenie, czy sporna część rzeczywiście jest częścią wspólną, czy istniała zgoda współwłaścicieli i jak długo trwało wyłączenie z korzystania. Od tego zależy wybór roszczeń, sposób sformułowania pozwu i szanse powodzenia sprawy.

Śródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28 września 1963 r., sygn. akt III CO 33/62
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 października 1973 r., sygn. akt III CRN 247/73
4. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 lipca 2003 r., sygn. akt IV CKN 325/01
5. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 29 listopada 2007 r., sygn. akt III CZP 94/07
6. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 13 marca 2008 r., sygn. akt III CZP 3/08
7. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 marca 2013 r., sygn. akt III CZP 88/12
8. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 stycznia 2007 r., sygn. akt III CSK 278/06
9. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 10 lipca 1984 r., sygn. akt III CZP 20/84
10. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 stycznia 1998 r., sygn. akt III CZP 62/97
11. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 kwietnia 2004 r., sygn. akt IV CK 273/03

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.