Samowolne zajęcie części wspólnej przez współwłaściciela nieruchomości

Pani Agnieszka miała problem dotyczący współwłasności, którą stanowił dom mieszkalny. W tym domu znajdowały się dwa wyodrębnione mieszkania z przynależnymi częściami i częściami do użytkowania wspólnego. W mieszkaniu na parterze dwóch współwłaścicieli miało udziały po 75% i 25%, w mieszkaniu na piętrze ci sami współwłaściciele mieli udziały po połowie. Prze 12 laty, po śmierci ojca pani Agnieszka z rodziną wprowadziła się do mieszkania na dole, które stało puste. W międzyczasie sąsiedzi z góry zrobili ze strychu nadbudówkę, która utworzyła odrębny lokal mieszkalny, z którego korzystają tylko oni. Nie otrzymali zgód formalnych od współwłaścicieli, tylko zgodę budowlaną na oświadczenie o prawie do dysponowania całością. Jak współwłaściciele z dołu, pani Agnieszka, może dzisiaj dochodzić swojego prawa do użytkowania strychu zaadaptowanego na mieszkanie? Czy sprawa może być już przedawniona? Czy można dochodzić rozliczenia połowy kosztów zajęcia strychu i zażądać spłaty?

Korzystanie ze współwłasności z naruszeniem uprawnień pozostałych współwłaścicieli

Jak wynika z treści art. 206 Kodeksu cywilnego (K.c.): „Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli”. Na podstawie opisu pani Agnieszki zakładam więc, iż strych stanowi część wspólną. Jak wskazał dorobek doktryny, współwłasność jest postacią własności, środki jej ochrony, do których przede wszystkim należy roszczenie windykacyjne (art. 222 § 1 K.c.), mogą być stosowane także przez współwłaścicieli.

Jeżeli więc niektórzy współwłaściciele występują z roszczeniem windykacyjnym przeciwko pozostałym współwłaścicielom, którzy sami władają całą rzeczą wspólną, należy mieć na względzie, oprócz art. 222 § 1 K.c., regulację przewidzianą w art. 206 K.c. Jeżeli więc w danym przypadku stosuje się art. 206 K.c., gdyż sposobu posiadania rzeczy wspólnej nie normuje umowa współwłaścicieli ani orzeczenie sądu, każdy współwłaściciel jest uprawniony do bezpośredniego posiadania całej rzeczy wspólnie wraz z pozostałymi współwłaścicielami; granicą jego uprawnienia jest takie samo uprawnienie każdego z pozostałych współwłaścicieli.

W konsekwencji współwłaściciel, który pozbawia innego współwłaściciela posiadania na zasadach określonych w art. 206 K.c., narusza jego uprawnienie wynikające ze współwłasności, a sam, w zakresie, w jakim posiada rzecz i korzysta z niej w sposób wykluczający posiadanie i korzystanie innych współwłaścicieli, działa bezprawnie (por. uzasadnienie uchwały SN z 10.05.2006 r., III CZP 9/06, OSNC 2007, Nr 3, poz. 37).

Niniejsza uchwała Sądu Najwyższego odpowiada więc dokładnie na zadane przez panią Agnieszkę pytanie, albowiem jeżeli współwłaściciel posiada i korzysta ze strychu, z naruszeniem uprawnienia pozostałych współwłaścicieli, jest to działanie bezprawne. Taki współwłaściciel może na podstawie art. 222 § 1 w zw. z art. 206 K.c. dochodzić od współwłaściciela, korzystającego z rzeczy w sposób wykluczający jego współposiadanie, roszczenia o dopuszczenie do współposiadania. Gdy natomiast ze względu na charakter rzeczy wspólnej wykonywanie posiadania zakłada zgodne współdziałanie współwłaścicieli, współwłaściciel pozbawiony posiadania rzeczy przez innego współwłaściciela może wystąpić do sądu o podział rzeczy wspólnej do korzystania (por. uchwała SN (PSIC) z 28.09.1963 r., III CO 33/62, OSNCP 1964, Nr 2, poz. 22; wyrok SN z 25.10.1973 r., III CRN 247/73, OSN 1974, Nr 9, poz. 151 i uzasadnienie wyrok SN z 09.07.2003 r., IV CKN 325/01, Legalis, oraz uchwała SN z 29.11.2007 r., III CZP 94/07, Legalis; uzasadnienie uchwały SN z 13.03.2008 r., III CZP 3/08, OSNC 2009, Nr 4, poz. 53).

Jak zatem widać, działanie sąsiada z góry w tym zakresie jest bezprawne. Za okres, w którym pani Agnieszka, jako współwłaścicielka, została pozbawiona możności korzystania z części nieruchomości, należy się jej wynagrodzenie, potwierdza to bowiem bogata linia orzecznictwa.

Zobacz też: Czy współwłaściciel może wynająć mieszkanie

Roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy stanowiącej współwłasność

Współwłaściciel może domagać się od pozostałych współwłaścicieli – korzystających z rzeczy wspólnej z naruszeniem art. 206 K.c. w sposób wykluczający jego współposiadanie – wynagrodzenia za korzystanie z tej rzeczy z zachowaniem przesłanek określonych w art. 224 § 2 lub art. 225 K.c. [tak uchwała SN z 13.03.2008 r., III CZP 3/08, OSNC 2009, Nr 4, poz. 53; uchwała SN (7) z 19.3.2013 r., III CZP 88/12, OSNC 2013, Nr 9, poz. 103]. Roszczenia te są roszczeniami uzupełniającymi roszczenie windykacyjne współwłaściciela.

Moje rozważania potwierdza treść art. 224 § 2 K.c., zgodnie z którym – od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył.

Jak wynika z art. 225 K.c.: „Obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Jednakże samoistny posiadacz w złej wierze obowiązany jest nadto zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał, oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego”.

Roszczenie o wynagrodzenie przewidziane w art. 224 § 2 i art. 225 K.c. może zmierzać do zwrócenia kosztów, jakie właściciel poniósł w związku z tym, że był zmuszony do korzystania z cudzej rzeczy lub do kompensacji utraconych korzyści, jakie by uzyskał, gdyby rzecz wynajął, oraz może także zmierzać do wydania korzyści uzyskanych przez posiadacza w wyniku bezprawnego korzystania z części nieruchomości. Jak wynika z orzecznictwa: „O wysokości należnego właścicielowi wynagrodzenia decydują stawki rynkowe za korzystanie z danego rodzaju rzeczy oraz czas posiadania rzeczy przez adresata roszczenia” [por. uzasadnienie uchwały SN (7) – zasada prawna – z 10.07.1984 r., III CZP 20/84, OSNCP 1984, Nr 12, poz. 209; uzasadnienie uchw. SN z 7.1.1998 r., III CZP 62/97, OSNC 1998, Nr 6, poz. 91; uchw. SN z 13.3.2008 r., III CZP 3/08, OSNC 2009, Nr 4, poz. 53 oraz wyr. SN z 15.4.2004 r., IV CK 273/03, Legalis].

Przeczytaj też: Czy można zmusić współwłaściciela do sprzedaży nieruchomości

Przedawnienie roszczenia współwłaściciela nieruchomości

Niestety jednak przedawnienie w takim przypadku jest nieubłagalne, albowiem jak wynika z art. 229 § 1 K.c.: „Roszczenia właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości, jak również roszczenia o naprawienie szkody z powodu pogorszenia rzeczy przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. To samo dotyczy roszczeń samoistnego posiadacza przeciwko właścicielowi o zwrot nakładów na rzecz".

Komentowany przepis nie ma zastosowania, jeśli albo nie doszło jeszcze do zwrotu rzeczy, albo w ogóle nie może do niego z różnych przyczyn dojść dlatego, że np. posiadacz utracił rzecz albo rzecz już nie istnieje (por. wyr. SA w Krakowie z 30.03.2016 r., I ACa 1811/15, Legalis). Artykuł 229 ma zastosowanie tylko w sytuacji, gdy nastąpił zwrot rzeczy i właściciel dochodzi roszczeń uzupełniających po odzyskaniu posiadania rzeczy (por. wyr. SN z 23.1.2007 r., III CSK 278/06, OSNC 2007, Nr 12, poz. 186). Roszczenie wydobywcze (windykacyjne) natomiast nie przedawnia się.

Zatem jeżeli w dalszym ciągu sąsiad nie udostępnił pani Agnieszce strychu do wspólnego korzystania, to w mojej ocenie przedawnienie nie rozpoczęło biegu i zarówno powództwo o wydanie, jak i ewentualne wynagrodzenie (odszkodowanie) jest zasadne. Żeby jednak rozpocząć procedurę zwrotu, pani Agnieszka musi skierować do sąsiadów wezwanie do usunięcia naruszeń i wydanie części wspólnej do wspólnego korzystania oraz wypłaty ewentualnego wynagrodzenia.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28 września 1963 r., sygn. akt III CO 33/62
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 października 1973 r., sygn. akt III CRN 247/73
4. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 09 lipca 2003 r., sygn. akt IV CKN 325/01
5. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 29 listopada 2007 r., sygn. akt III CZP 94/07
6. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 13 marca 2008 r., sygn. akt III CZP 3/08
7. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 13 marca 2008 r., sygn. akt III CZP 3/08
8. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 marca 2013 r., sygn. akt III CZP 88/12
9. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 stycznia 2007 r., sygn. akt III CSK 278/06
10. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 10 lipca 1984 r., sygn. akt III CZP 20/84
11. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 stycznia 1998 r., sygn. akt III CZP 62/97
12. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 13 marca 2008 r., sygn. akt III CZP 3/08
13. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 kwietnia 2004 r., sygn. akt IV CK 273/03

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.