Mieszkanie komunalne – najem, wykup i prawa domowników

Kto ma prawo do mieszkania komunalnego?

Mieszkania komunalne służą realizacji zadania gminy polegającego na zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych jej wspólnoty samorządowej. Podstawowe zasady wynikają z ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Szczegółowe kryteria przyznawania lokali ustala jednak rada gminy.

Nie istnieje jeden ogólnopolski limit zarobków uprawniający do otrzymania zwykłego mieszkania komunalnego. W różnych miejscowościach obowiązują odmienne progi dochodowe, kryteria dotyczące dotychczasowych warunków zamieszkiwania i zasady kwalifikowania wnioskodawców.

Przy rozpatrywaniu wniosku znaczenie mogą mieć w szczególności:

• dochody członków gospodarstwa domowego i sposób ich obliczania określony w przepisach,
• liczba osób tworzących gospodarstwo domowe,
• dotychczasowe warunki mieszkaniowe, w tym zagęszczenie lokalu,
• posiadanie tytułu prawnego do innego mieszkania lub nieruchomości,
• okoliczności uzasadniające szczególne potrzeby mieszkaniowe, uwzględnione w uchwale gminy,
• spełnienie pozostałych lokalnych warunków ubiegania się o najem.

Samo spełnienie kryterium dochodowego nie oznacza jeszcze, że gmina musi natychmiast zawrzeć umowę najmu konkretnego mieszkania. Liczba dostępnych lokali jest ograniczona, a uchwała gminna określa również tryb rozpatrywania wniosków oraz zasady kontroli społecznej.

Jak złożyć wniosek o mieszkanie komunalne?

Wniosek składa się do właściwej gminy albo jednostki zajmującej się gospodarowaniem jej zasobem mieszkaniowym. Formularze i wymagane załączniki są zwykle dostępne w urzędzie lub na jego stronie internetowej.

W zależności od lokalnych wymagań mogą być potrzebne dokumenty potwierdzające dochody, skład gospodarstwa domowego, aktualną sytuację mieszkaniową oraz szczególne okoliczności wskazane we wniosku. Gmina może weryfikować przedstawione informacje na zasadach przewidzianych ustawą.

Osoba, której odmówiono zakwalifikowania do najmu, powinna uzyskać informację o przyczynach rozstrzygnięcia i sprawdzić przewidzianą w uchwale procedurę zgłaszania zastrzeżeń. Nie każda odmowa zawarcia umowy najmu jest decyzją administracyjną, od której przysługuje odwołanie do samorządowego kolegium odwoławczego. Tryb kwestionowania działania gminy trzeba ustalić według charakteru konkretnej czynności.

Czy posiadanie innego mieszkania wyklucza najem komunalny?

Posiadanie innego lokalu może mieć zasadnicze znaczenie, lecz nie każdą sytuację ocenia się identycznie. Trzeba rozróżnić własność mieszkania, współwłasność, prawo do korzystania z niego oraz faktyczną możliwość zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych.

Znaczenie ma także to, czy chodzi o ubieganie się o nowy lokal, czy o już trwający stosunek najmu. Odrębną analizę wymaga na przykład sytuacja, w której najemca otrzymał mieszkanie w darowiźnie. Więcej na ten temat wyjaśnia poradnik darowane mieszkanie a lokal komunalny.

Umowa najmu komunalnego – jakie prawa i obowiązki ma najemca?

Zwykły najem lokalu z mieszkaniowego zasobu gminy jest co do zasady zawierany na czas nieoznaczony. Wyjątki dotyczą między innymi najmu socjalnego lokalu, który jest zawierany na czas oznaczony. Ustawa dopuszcza również zawarcie umowy na czas oznaczony na żądanie lokatora.

Nie należy utożsamiać zwykłego najmu komunalnego z najmem socjalnym ani z mieszkaniem objętym szczególnym programem mieszkaniowym. Różnice mogą dotyczyć zasad zawierania umowy, wysokości czynszu oraz warunków dalszego korzystania z lokalu.

Najemca powinien terminowo opłacać czynsz, korzystać z mieszkania zgodnie z umową i jego przeznaczeniem, przestrzegać porządku domowego oraz wykonywać obowiązki dotyczące utrzymania lokalu przewidziane przepisami.

Z kolei wynajmujący ma obowiązki związane z utrzymaniem lokalu i budynku, w tym wykonywaniem napraw, które zgodnie z ustawą i umową go obciążają. Podział obowiązków w zakresie napraw określają przede wszystkim art. 6a i 6b ustawy o ochronie praw lokatorów.

Czy gmina może sprawdzać dochody w trakcie najmu?

Tak, lecz znaczenie ma data zawarcia umowy i przepisy przejściowe. Artykuł 21c ustawy przewiduje weryfikację kryterium dochodowego nie częściej niż co 2,5 roku, z wyłączeniem umów najmu socjalnego lokalu. Mechanizm ten nie obejmuje jednak automatycznie wszystkich dawnych umów najmu komunalnego.

W ramach stosowania art. 21c najemca otrzymujący pisemne żądanie gminy ma zasadniczo miesiąc na złożenie deklaracji dotyczącej dochodów członków gospodarstwa domowego z trzech miesięcy poprzedzających jej złożenie. Brak wymaganej deklaracji może skutkować podwyższeniem czynszu do poziomu określonego ustawą, a przekroczenie kryterium dochodowego może prowadzić do podwyższenia czynszu według ustawowego mechanizmu.

Przy sporze o wysokość czynszu należy sprawdzić datę i podstawę zawarcia umowy, właściwy próg dochodowy, sposób obliczenia dochodu oraz prawidłowość procedury zastosowanej przez gminę.

Wypowiedzenie najmu komunalnego – kiedy można stracić mieszkanie?

Gmina nie może dowolnie zakończyć najmu tylko dlatego, że zmieniła plany dotyczące danego budynku albo uznała dalszy najem za niekorzystny. Ustawa o ochronie praw lokatorów określa przyczyny i warunki wypowiedzenia umowy.

Do sytuacji mogących uzasadniać wypowiedzenie należą między innymi:

• zaległości czynszowe lub w innych opłatach, po spełnieniu ustawowych warunków,
• rażące lub uporczywe naruszanie porządku domowego pomimo wymaganego upomnienia,
• oddanie lokalu albo jego części w podnajem lub do bezpłatnego używania bez wymaganej pisemnej zgody właściciela,
• niezamieszkiwanie przez najemcę przez okres dłuższy niż 12 miesięcy, przy zachowaniu odpowiedniego terminu wypowiedzenia,
• posiadanie tytułu prawnego do innego lokalu w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli spełnione są dodatkowe przesłanki ustawowe.

Ustawa przewiduje również szczególne przypadki dotyczące między innymi konieczności opróżnienia budynku, zasad gospodarowania zasobem mieszkaniowym i określonych sytuacji dochodowych.

Ile zaległości wystarczy do wypowiedzenia?

Zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy, przy zaległościach czynszowych podstawą wypowiedzenia może być zwłoka obejmująca co najmniej trzy pełne okresy płatności. Wcześniej wynajmujący musi jednak pisemnie uprzedzić najemcę o zamiarze wypowiedzenia oraz wyznaczyć dodatkowy miesięczny termin na zapłatę zaległych i bieżących należności.

Dopiero po bezskutecznym upływie tego terminu, przy spełnieniu pozostałych warunków, możliwe jest wypowiedzenie z zachowaniem ustawowego terminu. Wypowiedzenie musi mieć formę pisemną i wskazywać przyczynę.

Czy po wypowiedzeniu gmina może od razu usunąć lokatora?

Nie. Samo wypowiedzenie umowy nie jest tytułem pozwalającym gminie samodzielnie przeprowadzić eksmisję. Jeżeli mieszkańcy nie opuszczą lokalu dobrowolnie, właściciel zasadniczo musi dochodzić jego opróżnienia przed sądem, a następnie korzystać z przewidzianego prawem trybu egzekucji.

W postępowaniu sądowym może powstać konieczność rozstrzygnięcia o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. Nie jest ono jednak przyznawane automatycznie każdemu mieszkańcowi. Znaczenie mają przepisy ustawy, sytuacja osób objętych pozwem i ewentualne wyłączenia ustawowe.

Wykup mieszkania komunalnego – czy najemca ma do niego prawo?

Najemca może być zainteresowany nabyciem zajmowanego lokalu, szczególnie gdy mieszka w nim od wielu lat. Długi okres zamieszkiwania nie zobowiązuje jednak gminy do sprzedaży mieszkania. O przeznaczeniu lokalu do zbycia decyduje jego właściciel, działając w granicach przepisów o gospodarce nieruchomościami oraz właściwych uchwał.

Jeżeli gmina przeznaczy mieszkanie do sprzedaży, najemca, którego najem został nawiązany na czas nieoznaczony, korzysta z pierwszeństwa w nabyciu przewidzianego w art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Trzeba odróżnić dwie sytuacje:

• Gmina nie przeznaczyła lokalu do sprzedaży. Samo pierwszeństwo nie daje najemcy możliwości przymuszenia gminy do zawarcia umowy sprzedaży.
• Gmina postanowiła sprzedać lokal. Należy sprawdzić uprawnienia najemcy, zawiadomienie o sprzedaży, wyznaczony termin oraz warunki nabycia.

Najemcy uprawnionemu do pierwszeństwa na podstawie art. 34 ust. 1 pkt 3 doręcza się pisemne zawiadomienie o przeznaczeniu nieruchomości do zbycia. Termin na złożenie wniosku o nabycie określony w tym zawiadomieniu nie może być krótszy niż 21 dni od jego otrzymania.

Jeżeli występuje kilku współnajemców, przed transakcją trzeba ustalić ich status i sposób realizacji uprawnienia do nabycia. Problem ten szerzej omawia artykuł o tym, jak wykupić mieszkanie komunalne przy kilku najemcach.

Bonifikata przy wykupie – ile można zapłacić?

Ustawa o gospodarce nieruchomościami pozwala udzielać bonifikat przy sprzedaży lokali mieszkalnych na określonych warunkach. Nie ustanawia jednak jednolitej, obowiązkowej wysokości bonifikaty dla wszystkich gmin.

Wysokość obniżki oraz warunki jej zastosowania zależą od właściwych regulacji i decyzji podejmowanych na podstawie art. 68 ustawy. W jednej gminie bonifikata może być znaczna, w innej niższa albo niedostępna dla danego lokalu.

Przed zakupem należy sprawdzić:

• czy lokal został przeznaczony do sprzedaży,
• jaką cenę ustalono na podstawie wyceny,
• czy i w jakiej wysokości przysługuje bonifikata,
• jakie warunki trzeba spełnić, aby ją otrzymać,
• czy obowiązują ograniczenia lub obowiązki związane z późniejszym rozporządzaniem lokalem.

Prawa małżonka, dzieci i innych domowników mieszkania komunalnego

W jednym mieszkaniu komunalnym mogą mieszkać osoby o różnym statusie prawnym. Nie wszystkie są stronami umowy najmu, choć mogą od lat prowadzić wspólne gospodarstwo domowe.

Najważniejsze jest ustalenie, czy dana osoba jest najemcą, współnajemcą, małżonkiem najemcy, domownikiem korzystającym z lokalu na podstawie relacji rodzinnej czy też osobą zajmującą lokal bez skutecznego tytułu prawnego.

Małżonek najemcy

Zgodnie z art. 680(1) Kodeksu cywilnego małżonkowie są wspólnie najemcami lokalu, jeżeli stosunek najmu mieszkania przeznaczonego na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny powstał w czasie trwania małżeństwa. Nie ma przy tym znaczenia obowiązujący między nimi ustrój majątkowy.

Jeżeli natomiast najem powstał jeszcze przed zawarciem małżeństwa, sam ślub nie powoduje automatycznie powstania współnajmu na podstawie tego przepisu.

Ustalenie wspólności najmu może mieć znaczenie podczas rozwodu, wyprowadzki jednego z małżonków oraz przy późniejszym wykupie mieszkania.

Czy można dopisać dorosłe dziecko do umowy najmu?

Pełnoletnie dziecko, które mieszka z rodzicami w lokalu komunalnym, nie staje się automatycznie współnajemcą. Samo zameldowanie, ponoszenie części opłat czy wieloletnie zamieszkiwanie nie zastępują umowy ani ustawowej podstawy nabycia statusu najemcy.

Możliwość zmiany umowy wymaga zbadania zasad obowiązujących w gminie, dotychczasowego stosunku najmu i sytuacji wszystkich zainteresowanych. Szczegółowe problemy związane z takim rozwiązaniem wyjaśnia artykuł dziecko jako najemca mieszkania komunalnego.

Czy najemca może zamieszkać z partnerem lub przyjąć inną osobę?

Nie każda osoba mieszkająca z najemcą jest podnajemcą. Trzeba odróżnić wspólne zamieszkiwanie rodziny lub partnerów od oddania lokalu albo jego części innej osobie do samodzielnego używania.

Artykuł 688(2) Kodeksu cywilnego przewiduje wymóg zgody wynajmującego na oddanie lokalu lub jego części do bezpłatnego używania albo podnajmu, z wyjątkiem osoby, wobec której najemca ma obowiązek alimentacyjny. Ustawa o ochronie praw lokatorów określa przy tym konsekwencje oddania lokalu bez wymaganej pisemnej zgody.

W przypadku partnera, dalszego krewnego lub innej osoby należy ocenić rzeczywisty charakter zamieszkiwania, a nie wyłącznie sam fakt zgłoszenia jej obecności w administracji. Przy bardziej skomplikowanych zmianach dotyczących umowy warto uzyskać pisemne stanowisko gminy.

Co dzieje się z mieszkaniem komunalnym po śmierci najemcy?

Mieszkanie komunalne nie jest dziedziczone tak jak nieruchomość będąca własnością zmarłego. Możliwe jest natomiast wstąpienie określonych osób w istniejący stosunek najmu na podstawie art. 691 Kodeksu cywilnego.

Do osób wskazanych w tym przepisie należą:

• małżonek, który nie był współnajemcą,
• dzieci najemcy i jego współmałżonka,
• inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych,
• osoba pozostająca faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

Warunkiem wstąpienia w najem jest stałe zamieszkiwanie z najemcą w lokalu do chwili jego śmierci. Samo pokrewieństwo, zameldowanie czy okazjonalne odwiedzanie mieszkania nie wystarczą.

Jeżeli osoba spełnia przesłanki ustawowe, wstąpienie następuje z mocy prawa, a nie dopiero w wyniku uznaniowej zgody gminy. W praktyce konieczne może być wykazanie tych przesłanek i odpowiednie udokumentowanie nowego statusu.

Więcej o dowodach i postępowaniu w takiej sytuacji można przeczytać w artykule dotyczącym wstąpienia w najem po śmierci matki.

Jak udowodnić stałe zamieszkiwanie?

W razie sporu z gminą przydatne mogą być dokumenty i dowody wskazujące, że lokal stanowił rzeczywiste centrum życia osoby ubiegającej się o potwierdzenie wstąpienia w najem.

Mogą to być między innymi korespondencja kierowana na adres mieszkania, dokumentacja urzędowa, dowody ponoszenia kosztów utrzymania lokalu oraz zeznania osób znających faktyczną sytuację mieszkańców.

Jeżeli gmina odmawia uznania wstąpienia w najem, mimo że przesłanki ustawowe zostały spełnione, możliwe jest rozważenie powództwa o ustalenie istnienia stosunku najmu na podstawie art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego. Wymaga to wykazania interesu prawnego oraz faktów uzasadniających wstąpienie w najem.

Artykułu 691 § 1–4 Kodeksu cywilnego nie stosuje się w razie śmierci jednego ze współnajemców. Wówczas trzeba przede wszystkim ustalić sytuację prawną pozostającego przy życiu współnajemcy.

Jakie dokumenty przygotować w sprawie mieszkania komunalnego?

Najbardziej przydatne dokumenty zależą od tego, czy sprawa dotyczy uzyskania lokalu, kontynuacji najmu, wypowiedzenia umowy, wykupu czy praw domowników. Przed skierowaniem pisma do gminy dobrze jest ustalić podstawę prawną konkretnego żądania.

Nie w każdej sprawie trzeba dostarczać wszystkie wymienione dokumenty. Urząd może dysponować częścią informacji we własnej dokumentacji, a zakres wymaganych załączników powinien wynikać z właściwych przepisów i charakteru prowadzonej sprawy.

Najczęstsze pytania o mieszkania komunalne

Czy zameldowanie w mieszkaniu komunalnym daje prawo do najmu?

Nie. Meldunek jest czynnością ewidencyjną i sam w sobie nie tworzy stosunku najmu. O prawie do lokalu rozstrzyga odpowiednia podstawa prawna, na przykład umowa najmu, współnajem małżeński albo ustawowe wstąpienie w najem po śmierci najemcy.

Czy osoba niepełnosprawna lub ubezwłasnowolniona może być najemcą?

Niepełnosprawność sama w sobie nie wyklucza bycia najemcą. W przypadku ubezwłasnowolnienia trzeba natomiast ustalić zakres zdolności do czynności prawnych oraz zasady reprezentacji przez opiekuna lub kuratora. Niektóre czynności mogą wymagać zgody sądu opiekuńczego. Powiązany problem przedstawia artykuł dotyczący zgody opiekuna na najem mieszkania, przy czym sytuację właściciela należy odróżnić od sytuacji najemcy.

Czy po rozwodzie były małżonek musi wyprowadzić się z lokalu?

Nie zawsze. Jeżeli oboje małżonkowie są współnajemcami, rozwód sam przez się nie rozstrzyga o wygaśnięciu prawa jednego z nich. Znaczenie może mieć treść orzeczenia sądu, ewentualne rozstrzygnięcia dotyczące wspólnego mieszkania oraz dalsze czynności prawne. Nie można zakładać, że osoba niewymieniona w umowie automatycznie nie ma prawa najmu.

Czy można zamienić mieszkanie komunalne na inne?

Takie rozwiązanie może być dopuszczalne, ale wymaga spełnienia warunków wynikających z przepisów i zasad obowiązujących w gminie. Trzeba rozróżnić zamianę lokali należących do zasobu gminnego od zamiany związanej z lokalem o innym statusie prawnym. Sama prywatna umowa mieszkańców nie musi wystarczyć do skutecznej zmiany stosunków najmu.

Czy po wykupie mieszkania komunalnego można je wynajmować?

Co do zasady właściciel może zawierać umowy najmu, ale jeżeli nabył lokal z bonifikatą, sposób wykorzystania mieszkania i okres od wykupu mogą mieć znaczenie dla obowiązku jej zwrotu. Przed oddaniem całego lokalu do wynajęcia należy przeanalizować warunki bonifikaty i cel jej udzielenia. Sam fakt uzyskania własności nie usuwa wszystkich możliwych zobowiązań wynikających z preferencyjnego zakupu.

Czy wieloletnie płacenie czynszu pozwala zasiedzieć mieszkanie komunalne?

Nie na tej podstawie. Najemca korzysta z lokalu jako posiadacz zależny, uznający prawo właściciela. Samo wieloletnie zamieszkiwanie i opłacanie czynszu nie prowadzą do nabycia własności przez zasiedzenie. Nie należy więc traktować długości najmu jako zastępstwa dla umowy wykupu.

Przy mieszkaniu komunalnym o dalszych możliwościach działania często rozstrzyga kilka dokumentów: umowa najmu, uchwała gminy, korespondencja dotycząca lokalu oraz dowody rzeczywistego zamieszkiwania. Ich analiza pozwala odróżnić uprawnienia przysługujące z mocy prawa od sytuacji, w których konieczna jest zgoda gminy lub zawarcie nowej umowy.