Jak uregulować mieszkanie spółdzielcze po rozwodach?

Od czego zacząć porządkowanie sytuacji prawnej mieszkania?

Przy takim stanie faktycznym najważniejsze jest ustalenie, jakie dokładnie prawo do lokalu istnieje obecnie. Potoczne określenie „mieszkanie własnościowe” może oznaczać spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu albo odrębną własność lokalu. To są różne prawa i inaczej wygląda ich ujawnienie w dokumentach.

Jeżeli nie było aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu, to najprawdopodobniej nie doszło do ustanowienia odrębnej własności lokalu. Samo przekształcenie w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mogło natomiast nastąpić na podstawie dokumentów spółdzielni, bez typowej umowy sprzedaży mieszkania w formie aktu notarialnego.

W pierwszej kolejności warto uzyskać ze spółdzielni lub od następcy administrującego budynkiem kopie: przydziału lokalu z 1982 r., dokumentów dotyczących wkładu mieszkaniowego, dokumentów przekształcenia z 2004 r., informacji o osobach wpisanych jako uprawnione oraz informacji, czy dla prawa do lokalu albo dla lokalu prowadzona jest księga wieczysta.

Prawo do lokalu przydzielone w pierwszym małżeństwie

Skoro przydział spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu nastąpił w 1982 r., czyli w czasie trwania pierwszego małżeństwa, należy przyjąć jako punkt wyjścia, że prawo to albo związane z nim uprawnienia majątkowe wchodziły do majątku wspólnego Pana i pierwszej żony.

Według ówczesnych zasad wspólności ustawowej przedmioty majątkowe nabyte w czasie trwania małżeństwa stanowiły dorobek małżonków. Dzisiaj tę funkcję pełni przede wszystkim art. 31 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgodnie z którym z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje wspólność majątkowa obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich.

Istotne znaczenie miały także przepisy spółdzielcze. Zgodnie z art. 213 § 3 ustawy Prawo spółdzielcze w pierwotnym brzmieniu spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego powstawało z chwilą przydziału lokalu. Jeżeli przydział nastąpił w trakcie małżeństwa, to dla oceny majątkowej kluczowa jest właśnie data przydziału oraz źródło finansowania wkładu.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego utrwalono pogląd, że o przynależności spółdzielczego prawa do lokalu do majątku wspólnego rozstrzyga porównanie daty przydziału z okresem trwania wspólności majątkowej. Jeżeli przydział nastąpił w czasie wspólności ustawowej, prawo co do zasady należy traktować jako składnik majątku wspólnego, nawet gdy dokumenty spółdzielni wskazywały tylko jednego z małżonków.

Co oznacza rozwód z pierwszą żoną?

Rozwód zakończył wspólność majątkową między Panem a pierwszą żoną, ale sam przez siebie nie podzielił majątku. Od chwili ustania wspólności majątkowej byli małżonkowie mają udziały w majątku objętym wcześniej wspólnością, a zasadą są równe udziały. Dopiero umowa albo orzeczenie sądu przesądza, komu przypadnie konkretny składnik i jakie spłaty będą należne.

Jeżeli po pierwszym rozwodzie nie przeprowadzono podziału majątku, pierwsza żona może nadal mieć roszczenia związane z lokalem albo z wartością prawa do lokalu i wkładu mieszkaniowego. Sam fakt, że od wielu lat nie mieszka w lokalu, nie oznacza automatycznie utraty jej roszczeń majątkowych.

Znaczenie może mieć natomiast to, kto po rozwodzie utrzymywał lokal, kto spłacał zobowiązania wobec spółdzielni, kto ponosił koszty remontów i czy nakłady zwiększyły wartość prawa. Te wydatki można rozliczać w sprawie o podział majątku, ale trzeba je udowodnić dokumentami, rachunkami, potwierdzeniami przelewów albo innymi dowodami.

Przekształcenie mieszkania podczas drugiego małżeństwa

Drugi problem polega na tym, że przekształcenie lokalu nastąpiło w 2004 r., a więc w czasie trwania drugiego małżeństwa. To może powodować powstanie roszczeń także po stronie drugiej byłej żony, zwłaszcza jeżeli z majątku wspólnego drugiego małżeństwa ponoszono opłaty związane z przekształceniem, spłatą wkładu, remontami lub utrzymaniem lokalu.

Nie można jednak automatycznie przyjąć, że druga żona uzyskała takie samo prawo do całego mieszkania, jak gdyby lokal został nabyty całkowicie od podstaw w czasie drugiego małżeństwa. Trzeba zbadać, czy przekształcenie było kontynuacją wcześniejszego prawa pochodzącego z pierwszego małżeństwa, jakie środki zostały użyte i kto formalnie występował wobec spółdzielni.

W praktyce sąd może analizować kilka warstw rozliczeń: udział pierwszej żony w prawie lub wkładzie powstałym w pierwszym małżeństwie, Pana udział wynikający z tego samego prawa, a także ewentualne nakłady albo przysporzenia z okresu drugiego małżeństwa. Dlatego sprawy tego typu rzadko da się bezpiecznie rozwiązać jedną prostą czynnością w administracji budynku.

Czy potrzebne są dwie sprawy o podział majątku?

Najczęściej tak. Jeżeli nie było podziału majątku po pierwszym rozwodzie i nie było podziału majątku po drugim rozwodzie, konieczne może być przeprowadzenie dwóch postępowań albo tak skonstruowanego postępowania, które pozwoli rozliczyć prawa wynikające z obu wspólności. Ostateczna strategia zależy od dokumentów.

W pierwszym postępowaniu trzeba rozliczyć majątek wspólny Pana i pierwszej żony, w szczególności prawo do lokalu, wkład mieszkaniowy albo wartość prawa, które powstało na bazie przydziału z 1982 r. W drugim postępowaniu trzeba ocenić, czy w czasie drugiego małżeństwa powstał składnik majątku wspólnego z drugą żoną albo czy druga żona ma tylko roszczenie o rozliczenie nakładów.

Wniosek o podział majątku wspólnego po ustaniu wspólności składa się do sądu rejonowego. Jeżeli w skład majątku wchodzi prawo związane z lokalem, w praktyce istotna jest właściwość sądu związana z położeniem mieszkania. Opłata sądowa od wniosku o podział majątku wspólnego wynosi co do zasady 1000 zł, a jeżeli strony przedstawią zgodny projekt podziału - 300 zł.

Co zrobić, gdy była żona mieszka za granicą albo nie ma z nią kontaktu?

Brak kontaktu z byłą żoną nie uniemożliwia sądowego uregulowania sprawy. Jeżeli zna Pan jej adres za granicą, należy go wskazać we wniosku, a sąd będzie doręczał pisma zgodnie z właściwą procedurą. Może to wydłużyć sprawę, ale nie zamyka drogi do podziału majątku.

Jeżeli adres nie jest znany, trzeba wykazać, że podjął Pan realne próby jego ustalenia. Mogą to być zapytania do rodziny, korespondencja, informacje z rejestrów, dokumenty potwierdzające brak aktualnego adresu albo inne dowody. Po uprawdopodobnieniu, że miejsce pobytu uczestniczki nie jest znane, sąd może ustanowić kuratora dla osoby nieznanej z miejsca pobytu.

Nie warto pomijać byłej żony we wniosku, jeżeli może mieć prawa do lokalu. Pominięcie osoby zainteresowanej może prowadzić do przedłużenia postępowania, uchylenia rozstrzygnięcia albo późniejszych roszczeń.

Jakie prawa może mieć była żona do mieszkania?

Pierwsza była żona może żądać rozliczenia wartości prawa do lokalu lub wkładu, jeżeli prawo powstało w czasie pierwszego małżeństwa i nie zostało skutecznie podzielone. Jej roszczenie nie musi oznaczać, że sąd przyzna jej lokal do korzystania. W praktyce często sąd przyznaje prawo jednej osobie, która faktycznie lokal zajmuje i ponosi koszty, z obowiązkiem spłaty drugiego byłego małżonka.

Druga była żona może twierdzić, że przekształcone prawo weszło do majątku wspólnego drugiego małżeństwa albo że z majątku wspólnego poniesiono nakłady na lokal. Pana argumentem może być natomiast to, że zasadnicze źródło prawa do mieszkania pochodziło sprzed drugiego małżeństwa, a więc w odpowiedniej części powinno być traktowane jako Pana majątek osobisty albo jako majątek wymagający wcześniejszego rozliczenia z pierwszą żoną.

Sąd będzie badał dokumenty, daty, źródła finansowania oraz sposób korzystania z lokalu. Znaczenie ma także to, czy była zawarta intercyza, czy istniały szczególne ustalenia między małżonkami i czy którakolwiek z byłych żon została ujawniona w dokumentach spółdzielni albo księdze wieczystej.

Rola wspólnoty mieszkaniowej i spółdzielni

Wspólnota mieszkaniowa nie rozstrzyga, komu przysługuje prawo do lokalu. Może natomiast wymagać wskazania osoby zobowiązanej do ponoszenia opłat, prowadzić korespondencję w sprawie zaległości i oczekiwać uporządkowania dokumentów właścicielskich lub ewidencyjnych.

Jeżeli budynek przeszedł z zarządu spółdzielni do wspólnoty, nie oznacza to jeszcze, że automatycznie uregulowano własność każdego lokalu. Trzeba sprawdzić, czy dla lokalu istnieje księga wieczysta, kto jest w niej ujawniony i jakie prawo zostało wpisane. Jeżeli księgi nie ma, tym bardziej znaczenie mają akta spółdzielni.

Najbezpieczniejsza kolejność działań to: zebranie dokumentów ze spółdzielni, sprawdzenie księgi wieczystej, ustalenie uczestników postępowań, przygotowanie wyliczenia nakładów i opłat, a następnie złożenie wniosku o podział majątku lub podjęcie negocjacji ugodowych.