Jak wykupić mieszkanie komunalne przy kilku najemcach

Najem mieszkania komunalnego po śmierci najemcy

W opisanej sytuacji kluczowe jest odróżnienie prawa najmu od prawa własności. Mieszkanie komunalne nie było własnością ojca, dlatego nie można mówić, że lokal albo udział w lokalu jest spadkiem po nim. Spadkiem mogą być prawa i obowiązki majątkowe należące do spadkodawcy, ale najem lokalu mieszkalnego po śmierci najemcy jest uregulowany odrębnie.

Zgodnie z art. 691 Kodeksu cywilnego w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu mogą wstąpić m.in. małżonek niebędący współnajemcą, dzieci najemcy i jego współmałżonka, osoby wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych oraz osoba pozostająca z najemcą faktycznie we wspólnym pożyciu. Warunkiem jest stałe zamieszkiwanie z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.

Jeżeli w chwili śmierci ojca wszyscy bracia rzeczywiście stale mieszkali w lokalu, mogli wstąpić w stosunek najmu. Jeżeli jednak któryś z nich już wtedy faktycznie mieszkał gdzie indziej, można rozważać zakwestionowanie jego statusu jako współnajemcy. Po wielu latach będzie to jednak wymagało dowodów, takich jak dokumenty, zeznania świadków, korespondencja, dokumenty szkolne, zawodowe albo dowody pobytu za granicą.

Zobacz również: problem kilku najemców mieszkania komunalnego

Czy można wykupić mieszkanie bez pozostałych współnajemców?

Jeżeli gmina uznaje Pana i braci za współnajemców, to najczęściej będzie wymagała, aby wszyscy współnajemcy uczestniczyli w procedurze wykupu albo aby osoby, które nie chcą kupować lokalu, złożyły skuteczne oświadczenia prowadzące do wygaśnięcia lub rozwiązania ich praw najmu. Wynika to z praktycznego założenia, że gmina nie powinna sprzedawać lokalu jednemu najemcy z pominięciem innych osób, które formalnie mają takie samo prawo do lokalu.

Nie oznacza to jednak, że brat może skutecznie twierdzić, że mieszkanie jest jego spadkiem. Jeżeli nie jest właścicielem, nie ma udziału we własności lokalu. Ma co najwyżej status współnajemcy, o ile został prawidłowo ustalony i nadal trwa. To istotna różnica: współnajemca może blokować procedurę wykupu, ale nie dlatego, że odziedziczył mieszkanie, lecz dlatego, że gmina nadal traktuje go jako stronę stosunku najmu.

W pierwszej kolejności warto wystąpić do gminy pisemnie o wskazanie, na jakiej podstawie uznaje braci za współnajemców oraz jakie dokumenty są konieczne do sprzedaży lokalu tylko Panu. Należy poprosić także o aktualne uchwały rady gminy dotyczące sprzedaży lokali komunalnych, bonifikat i zasad wynajmowania lokali. W sprawach mieszkań komunalnych szczegóły często zależą od prawa miejscowego.

Bracia mieszkają za granicą i nie płacą za lokal

Wieloletnie niezamieszkiwanie w lokalu, brak udziału w opłatach, brak remontów i posiadanie centrum życiowego za granicą są ważnymi argumentami, ale nie zawsze automatycznie powodują utratę prawa najmu. Jeżeli gmina przez lata nie wypowiedziała najmu ani nie doprowadziła do formalnego uregulowania tej sytuacji, w dokumentach nadal mogą widnieć wszyscy współnajemcy.

Można złożyć do gminy wniosek o podjęcie czynności wobec braci, którzy faktycznie nie korzystają z lokalu. We wniosku warto opisać, od kiedy nie mieszkają w mieszkaniu, gdzie znajduje się ich centrum życiowe, kto ponosił opłaty, kto wykonywał remonty i dlaczego utrzymywanie ich jako współnajemców jest sprzeczne z rzeczywistym stanem rzeczy. Do wniosku dobrze dołączyć dowody: potwierdzenia przelewów, rachunki, umowy z wykonawcami, korespondencję, oświadczenia sąsiadów lub administracji.

Jeżeli jeden z braci posiada własne mieszkanie za granicą, należy sprawdzić, czy lokalne przepisy gminy dotyczące sprzedaży z bonifikatą przewidują ograniczenia dla osób posiadających inny lokal. Nie każda uchwała reguluje tę kwestię tak samo. Sam fakt posiadania lokalu za granicą nie musi automatycznie pozbawiać prawa najmu, ale może mieć znaczenie przy ocenie uprawnienia do wykupu z bonifikatą albo przy decyzji gminy co do dalszego trwania stosunku najmu.

Czy zameldowanie przesądza o prawie do najmu?

Zameldowanie nie tworzy prawa najmu i samo w sobie nie przesądza, że dana osoba jest najemcą. Meldunek potwierdza przede wszystkim fakt administracyjny związany z pobytem, a nie tytuł prawny do lokalu. W praktyce jednak osoba nadal zameldowana w lokalu może być przez gminę traktowana jako ktoś, kogo sytuację trzeba wyjaśnić przed sprzedażą mieszkania.

Jeżeli brat jest zameldowany, ale od lat mieszka za granicą, można równolegle rozważyć działania zmierzające do wymeldowania administracyjnego. Trzeba jednak pamiętać, że wymeldowanie nie zawsze automatycznie usuwa osobę z umowy najmu. To dwa różne zagadnienia: meldunek dotyczy ewidencji ludności, a najem wynika z umowy, przepisów i dokumentów gminy.

Dobrowolne zrzeczenie się lub rozwiązanie najmu

Najszybszą drogą jest zwykle dobrowolne podpisanie przez braci dokumentów wymaganych przez gminę. W praktyce może to być oświadczenie, porozumienie z gminą albo inny dokument prowadzący do tego, że dana osoba nie będzie już traktowana jako współnajemca. Nie należy jednak ograniczać się do prywatnego pisma między rodzeństwem, jeżeli gmina wymaga dokumentu w określonej formie.

Jeżeli bracia mieszkają za granicą, gmina może wskazać, czy wystarczy podpis poświadczony przez notariusza, dokument sporządzony za granicą z odpowiednią legalizacją albo dokument podpisany w polskiej placówce konsularnej. Warto uzyskać od gminy precyzyjną instrukcję na piśmie, aby uniknąć sytuacji, w której dokument zostanie później zakwestionowany.

Jeżeli jeden z braci odmawia, można próbować wykazać mu, że brak porozumienia nie daje mu automatycznie udziału we własności mieszkania. Może natomiast doprowadzić do zablokowania wykupu albo do sporu z gminą. Czasami praktycznym rozwiązaniem jest pisemne przedstawienie konsekwencji prawnych i zaproszenie do zawarcia porozumienia, zamiast prowadzenia rozmów wyłącznie ustnie.

Co zrobić krok po kroku?

Najpierw należy ustalić aktualny stan dokumentów w gminie: kto figuruje jako najemca lub współnajemca, jaka jest treść umowy najmu, czy były aneksy oraz jakie uchwały regulują sprzedaż lokali komunalnych i bonifikatę. Bez tych dokumentów trudno ocenić, czy gmina ma podstawę do żądania zgody wszystkich braci.

Następnie warto zebrać dowody potwierdzające, że bracia od lat nie mieszkają w lokalu i nie uczestniczą w jego utrzymaniu. Im dłuższy okres nieobecności i im wyraźniejsze przeniesienie centrum życiowego za granicę, tym silniejsza argumentacja we wniosku do gminy.

Kolejny krok to złożenie pisemnego wniosku do gminy o uregulowanie kręgu najemców przed wykupem lokalu. Można w nim wnosić o podjęcie czynności wobec osób, które faktycznie nie korzystają z mieszkania, albo o wskazanie procedury, która pozwoli Panu nabyć lokal samodzielnie.

Jeżeli gmina odmówi albo będzie bierna, a spór dotyczy tego, czy bracia w ogóle są współnajemcami, w szczególnych sytuacjach można rozważyć drogę sądową, w tym powództwo o ustalenie. Taka decyzja wymaga jednak analizy dokumentów i dowodów, bo po wielu latach od śmierci pierwotnego najemcy ciężar wykazania okoliczności może być trudny.

FAQ

Czy mieszkanie komunalne po ojcu jest spadkiem?

Nie. Jeżeli lokal był mieszkaniem komunalnym, jego właścicielem była gmina, a nie ojciec. Po śmierci najemcy określone osoby mogą wstąpić w stosunek najmu, ale nie dziedziczą własności mieszkania.

Czy gmina może żądać zgody wszystkich współnajemców?

Tak, jeżeli z dokumentów wynika, że kilka osób jest współnajemcami. Gmina może uzależnić sprzedaż od udziału wszystkich współnajemców albo od wcześniejszego uregulowania ich statusu.

Czy brat mieszkający za granicą traci automatycznie prawo najmu?

Nie zawsze. Długotrwałe niezamieszkiwanie jest ważnym argumentem, ale zwykle potrzebne jest formalne działanie gminy, porozumienie albo rozstrzygnięcie sporu. Trzeba sprawdzić umowę, dokumenty gminy i lokalne uchwały.

Czy posiadanie mieszkania za granicą wyklucza wykup z bonifikatą?

To zależy od zasad obowiązujących w konkretnej gminie. Niektóre uchwały przewidują ograniczenia związane z posiadaniem innego lokalu, inne regulują tę kwestię inaczej. Warto zażądać od gminy podstawy prawnej odmowy albo wymogu udziału danej osoby.

Co zrobić, gdy brat nie chce zrzec się prawa najmu?

Należy najpierw ustalić, czy rzeczywiście jest współnajemcą i czy jego prawo nadal trwa. Następnie można złożyć do gminy wniosek o uregulowanie kręgu najemców, przedstawić dowody niezamieszkiwania i rozważyć dalsze działania formalne, w tym postępowanie sądowe, jeżeli spór dotyczy istnienia prawa najmu.

Podsumowanie

Wykup mieszkania komunalnego przy kilku współnajemcach wymaga najpierw uporządkowania sytuacji najmu. Brat, który nie mieszka w lokalu od wielu lat, nie staje się właścicielem mieszkania tylko dlatego, że lokal zajmował kiedyś ojciec. Może jednak nadal figurować jako współnajemca, a to wystarcza, aby gmina żądała jego udziału w procedurze wykupu albo skutecznego oświadczenia o rezygnacji z najmu.

Najrozsądniejsze działania to uzyskanie pełnych dokumentów z gminy, sprawdzenie uchwał dotyczących sprzedaży lokali, zebranie dowodów faktycznego zamieszkiwania i ponoszenia kosztów oraz złożenie pisemnego wniosku o uregulowanie statusu braci. Jeżeli jeden ze współnajemców odmawia współpracy, sprawa może wymagać indywidualnej oceny prawnej.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

3. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.