Usytuowanie altany na działce ROD

Lokalizacja altany na działce ROD

W opisanej sprawie kluczowe są dwie kwestie: czy planowana altana spełnia ustawowe parametry altany działkowej oraz czy wybrane miejsce jest zgodne z dokumentami obowiązującymi w danym rodzinnym ogrodzie działkowym.

Ustawa nie wskazuje jednej obowiązkowej części działki, w której zawsze musi stanąć altana. Nie oznacza to jednak, że działkowiec ma pełną dowolność. Sposób zagospodarowania działek w konkretnym ROD może wynikać z regulaminu, planu zagospodarowania ogrodu, uchwał właściwych organów stowarzyszenia ogrodowego albo z dokumentów przyjętych dla danego ogrodu.

Jeżeli prezes lub zarząd twierdzi, że altana nie może stać w miejscu wybranym przez działkowca, powinien wskazać konkretny dokument i konkretny zapis. Samo powołanie się na ogólny zwyczaj, niepisaną linię zabudowy albo telefoniczną zmianę stanowiska po wcześniejszym przyjęciu zgłoszenia nie jest wystarczającą podstawą do zakazania budowy.

W praktyce należy więc zażądać od zarządu ROD pisemnego stanowiska oraz wglądu do planu zagospodarowania ROD, regulaminu i uchwał dotyczących lokalizacji altan. Jeżeli taki dokument istnieje i został prawidłowo przyjęty, trzeba sprawdzić, czy rzeczywiście obejmuje daną działkę i czy wynika z niego zakaz sytuowania altany przy alei.

Wymiary altany działkowej i wymagania ustawowe

Zgodnie z art. 2 pkt 9a ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych przez altanę działkową rozumie się wolno stojący budynek rekreacyjno-wypoczynkowy lub inny obiekt budowlany pełniący taką funkcję, położony na terenie działki w rodzinnym ogrodzie działkowym, o powierzchni zabudowy do 35 m² oraz o wysokości do 5 m przy dachach stromych i do 4 m przy dachach płaskich. Do powierzchni zabudowy nie wlicza się tarasu, werandy lub ganku, o ile ich łączna powierzchnia nie przekracza 12 m².

Jeżeli planowana altana ma 35 m² powierzchni zabudowy i wysokość 2,70 m, to co do samych gabarytów mieści się w ustawowych granicach. Trzeba jednak pamiętać, że zgodność wymiarów nie przesądza jeszcze o zgodności lokalizacji. Altana może być prawidłowa pod względem powierzchni i wysokości, a jednocześnie naruszać plan zagospodarowania ROD albo regulaminowe zasady sytuowania obiektów na działce.

W prawie budowlanym budowa altan działkowych spełniających wymagania ustawy o ROD co do zasady nie wymaga pozwolenia na budowę. Nie zwalnia to jednak działkowca z obowiązku przestrzegania przepisów ustawy o ROD, regulaminu ogrodu, zasad bezpieczeństwa oraz dokumentów wewnętrznych obowiązujących w danym ogrodzie.

Zobacz również: Budynek w granicy a spadek dachu

Czy plan zagospodarowania ROD może ograniczać miejsce altany?

Tak, plan zagospodarowania ROD może mieć znaczenie dla rozmieszczenia altan, ale tylko wtedy, gdy rzeczywiście istnieje, został prawidłowo przyjęty i jest możliwy do zweryfikowania przez działkowca. Dokument taki może wskazywać między innymi strefy zabudowy, układ alei, sposób zagospodarowania poszczególnych działek albo zasadę ustawiania altan w określonej części działki.

Jeżeli plan zagospodarowania przewiduje konkretną lokalizację altan, działkowiec powinien się do niego stosować. Jeżeli jednak zarząd nie potrafi przedstawić dokumentu, a powołuje się wyłącznie na praktykę stosowaną w ogrodzie, argument działkowca jest silniejszy. Zasady ograniczające korzystanie z działki powinny być jasne, dostępne i wynikać z obowiązujących aktów wewnętrznych, a nie z uznaniowej decyzji jednej osoby.

Warto także sprawdzić, czy wcześniejsze altany w ogrodzie faktycznie stoją według tej samej zasady. Nierówne traktowanie działkowców nie przesądza automatycznie o prawie do budowy w dowolnym miejscu, ale może być istotnym argumentem w rozmowie z zarządem, zwłaszcza gdy dokumenty ogrodu są niejednoznaczne.

Co powinien zrobić działkowiec w razie sporu z zarządem?

Najbezpieczniej nie opierać się wyłącznie na rozmowach telefonicznych. Działkowiec powinien złożyć do zarządu ROD pismo, w którym opisze planowaną lokalizację altany, wskaże jej wymiary, załączy szkic i poprosi o pisemne potwierdzenie braku zastrzeżeń albo o wskazanie podstawy odmowy.

W piśmie warto zażądać udostępnienia dokumentów, na które powołuje się zarząd, w szczególności planu zagospodarowania ROD, regulaminu oraz uchwał dotyczących lokalizacji altan. Jeżeli zarząd powołuje się na plan, powinien umożliwić zapoznanie się z jego treścią. Działkowiec nie powinien być zobowiązany do stosowania się do dokumentu, którego treści nie zna i którego nie można zweryfikować.

Jeżeli dokumenty potwierdzają ograniczenia, należy rozważyć zmianę lokalizacji albo wystąpienie o zgodę na odstępstwo, o ile regulamin lub wewnętrzne przepisy ogrodu taką możliwość przewidują. O tym, kto może wyrazić zgodę, decydują przepisy obowiązujące w danym stowarzyszeniu ogrodowym. Może to być zarząd ROD albo inny organ wskazany w regulaminie lub statucie.

Jeżeli natomiast dokumenty nie zawierają zakazu, a altana spełnia wymagania ustawowe i zachowuje wymagane odległości, działkowiec może domagać się respektowania przyjętego zgłoszenia. W razie narastającego sporu warto zadbać o dowody: kopię zgłoszenia, szkic, korespondencję, notatki z rozmów oraz zdjęcia z miejsca budowy.

Skutki naruszenia przepisów przy budowie altany

Art. 12 ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych przewiduje, że na terenie działki nie może znajdować się altana działkowa niespełniająca wymagań ustawowych ani obiekt gospodarczy przekraczający dopuszczalne parametry. Jeżeli stowarzyszenie ogrodowe uzyska informację, że altana lub inny obiekt został wybudowany, nadbudowany albo rozbudowany z naruszeniem przepisów prawa, zgłasza naruszenie do właściwego organu administracji publicznej.

Stwierdzenie naruszenia przez właściwy organ może być podstawą do rozwiązania umowy z działkowcem w trybie przewidzianym w ustawie o ROD. To istotne, ponieważ spór o altanę nie musi kończyć się tylko wewnętrzną korespondencją z zarządem. W skrajnych przypadkach może prowadzić do postępowania przed organem nadzoru budowlanego i do konsekwencji dotyczących prawa do działki.

Ustawa przewiduje również możliwość wystąpienia przez działkowca do właściwego organu nadzoru budowlanego o wydanie zaświadczenia potwierdzającego zgodność wybudowanej altany działkowej z wymaganiami ustawowymi. Do wniosku dołącza się aktualny wypis z ewidencji działek prowadzonej w ROD oraz oświadczenie o powierzchni zabudowy altany, wraz ze wskazaniem powierzchni tarasów, werand lub ganków. Za wydanie takiego zaświadczenia nie pobiera się opłaty skarbowej.

Czy zarząd może cofnąć wcześniejszą akceptację?

Przyjęcie zgłoszenia przez prezesa lub zarząd ma znaczenie praktyczne, ale trzeba ustalić, jaki miało charakter. Jeżeli było to tylko wstępne potwierdzenie przyjęcia dokumentów, zarząd może później zgłosić zastrzeżenia, o ile wynikają one z obowiązujących przepisów lub dokumentów ROD. Jeżeli jednak działkowiec otrzymał jasną zgodę i rozpoczął prace w zaufaniu do stanowiska zarządu, cofnięcie akceptacji powinno być szczególnie dobrze uzasadnione.

Najważniejsze jest to, aby zarząd nie działał arbitralnie. Zmiana stanowiska powinna wynikać z konkretnej podstawy: błędu w zgłoszeniu, niezgodności z planem zagospodarowania, naruszenia odległości albo innych wymogów. Jeżeli podstawą jest wyłącznie stwierdzenie, że altany zwykle stoją w głębi działek, działkowiec może domagać się wskazania przepisu, który nakazuje takie usytuowanie.

Podsumowanie

Jeżeli altana ma dopuszczalną powierzchnię, wysokość i zachowuje wymagane odległości, nie oznacza to jeszcze pełnej swobody wyboru miejsca. Trzeba sprawdzić dokumenty obowiązujące w konkretnym ROD, przede wszystkim regulamin i plan zagospodarowania ogrodu. To one mogą wprowadzać dodatkowe zasady dotyczące lokalizacji altan.

W opisanej sytuacji działkowiec powinien zażądać od zarządu pisemnego wskazania podstawy sprzeciwu. Jeżeli istnieje prawidłowo uchwalony plan zagospodarowania nakazujący lokalizację altan w innej części działki, stanowisko zarządu może być uzasadnione. Jeżeli takiego dokumentu nie ma albo nie zawiera on takiego ograniczenia, zarząd nie powinien opierać odmowy wyłącznie na zwyczaju lub dowolnej interpretacji.

FAQ

Czy altana w ROD zawsze musi stać 3 metry od granicy działki?

W praktyce regulaminy ROD często przewidują wymóg zachowania określonej odległości od granicy działki, najczęściej 3 m. Trzeba jednak sprawdzić regulamin i plan zagospodarowania konkretnego ogrodu, ponieważ szczegółowe zasady mogą zależeć od dokumentów obowiązujących w danym ROD.

Czy zarząd ROD może nakazać postawienie altany w głębi działki?

Może, jeżeli taki obowiązek wynika z regulaminu, planu zagospodarowania ROD albo prawidłowo podjętej uchwały. Jeżeli zarząd powołuje się wyłącznie na zwyczaj lub niepisaną praktykę, działkowiec powinien poprosić o pisemne wskazanie podstawy.

Czy telefoniczna zgoda prezesa wystarczy do rozpoczęcia budowy?

Dla bezpieczeństwa nie warto opierać się wyłącznie na rozmowie telefonicznej. Najlepiej mieć pisemne potwierdzenie przyjęcia zgłoszenia, szkic lokalizacji oraz informację, że zarząd nie zgłasza zastrzeżeń. W razie sporu dokumenty są znacznie ważniejsze niż ustne zapewnienia.

Czy altana murowana na fundamencie jest dopuszczalna w ROD?

Ustawa o ROD definiuje altanę przez funkcję, położenie, powierzchnię i wysokość, a nie przez sam materiał wykonania. Murowana altana może być dopuszczalna, jeżeli spełnia wymagania ustawowe oraz zasady wynikające z regulaminu i dokumentów ogrodu.

Co zrobić, gdy zarząd nie chce pokazać planu zagospodarowania ROD?

Warto złożyć pisemny wniosek o udostępnienie dokumentu i o wskazanie konkretnego zapisu, który ma blokować planowaną lokalizację altany. Jeżeli zarząd odmawia bez uzasadnienia, działkowiec może eskalować sprawę w strukturach stowarzyszenia ogrodowego i zabezpieczyć całą korespondencję.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych, w szczególności art. 2 pkt 9a, art. 12 i art. 13a.

2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, w zakresie zasad dotyczących budowy altan działkowych.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.