Usytuowanie altany na działce ROD
• Data: 2022-05-20 • Autor: Kinga Karaś
Na swojej działce ROD postanowiłem postawić altanę. Ma to być domek murowany, posadowiony na fundamencie, o powierzchni 35 m2, wysoki 2,70 m (zgodnie z obowiązującymi przepisami). Na stosownym druku otrzymanym od prezesa RPD sporządziłem szkic, podałem wymiary, zachowując również wymagane 3 m od sąsiednich działek i alei. Prezes zgłoszenie przyjął, po kilku godzinach powiadomił mnie telefonicznie, że wszystko jest w porządku i życzył mi powodzenia w realizacji przedsięwzięcia. Przystąpiłem więc do prac. I wówczas zaczęły się „schody”. Wykonałem wykop pod fundament. Zjawił się wówczas prezes, twierdząc, że domek nie może być posadowiony w tym miejscu, bo nie zgadza się to z „przestrzennym planem ROD”. Altanę chcę umiejscowić 3 m od alei, a nie w głębi działki, jak to jest ogólnie przyjęte. Działka jest w kształcie prostokąta o wymiarach 21/15 m, przy czym jeden z krótszych boków biegnie wzdłuż – równolegle do alei. Wszelkie informacje, jakie udało mi się przeczytać co do umiejscowienia altany na ROD, mówią o dopuszczalnych gabarytach budowli, jej odległości od granic działki – te wszystkie warunki spełniam. Nigdzie nie znalazłem informacji, że altana musi być posadowiona w tej, a nie innej części działki, w jakiejś „linii zabudowy”, która to i tak w bardzo wielu przypadkach jest bardzo wątpliwa, nieprzestrzegana. Jakie mam szanse na zachowanie lokalizacji, którą wyznaczyłem, kto tu właściwie ma rację w tej kwestii? Czy jeżeli faktycznie taki przepis funkcjonuje, to czy są od niego jakieś odstępstwa, a jeżeli tak, to w jakich okolicznościach i kto jest władny podjąć taką decyzję – wydać pozwolenie? Czy może chodzi tu o zwykły akt dobrej woli ze strony zarządu ROD albo dowolną interpretację przepisów?
Lokalizacja altany na działce ROD
W przedstawionym stanie fatycznym mamy do czynienia z budową altany na ROD.
ROD może określić w swoim regulaminie lub uchwale sposób lokalizacji altany na nieruchomościach ROD. Jednak musi to być oficjalnie podjęty dokument. Często takiego określenia dokonuje się w planie zagospodarowania rodzinnego ogrodu działkowego. Jeżeli takiego dokumentu nie uchwalono to pozostaje zasada ogólna przewidująca usytuowania takiej altany minimum 3 metry od granicy nieruchomości. Dlatego też należałoby zweryfikować, czy taki dokumenty został podjęty oraz jaka jest jego treść. Najczęściej wszystkie podjęte uchwały i akty dostępne są na stronie internetowej ROD.
Zgodnie z art. 2 ust. 9 ustawy „przez altanę działkową należy rozumieć wolno stojący budynek rekreacyjno-wypoczynkowy lub inny obiekt budowlany spełniający taką funkcję, położony na terenie działki w rodzinnym ogrodzie działkowym, o powierzchni zabudowy do 35 m2 oraz o wysokości do 5 m przy dachach stromych i do 4 m przy dachach płaskich, przy czym do powierzchni zabudowy nie wlicza się tarasu, werandy lub ganku, o ile ich łączna powierzchnia nie przekracza 12 m2”.
Zobacz też: Budynek w granicy a spadek dachu
Przepisy dotyczące altan na działkach ROD
Stosownie do art. 12:
„1. Na terenie działki nie może znajdować się:
1) altana działkowa niespełniająca wymagań określonych w art. 2 pkt 9a;
2) obiekt gospodarczy o powierzchni zabudowy przekraczającej 35 m2 oraz o wysokości przekraczającej 5 m przy dachach stromych i 4 m przy dachach płaskich.
2. W przypadku powzięcia informacji, że na terenie działki wybudowano, nadbudowano lub rozbudowano altanę działkową lub inny obiekt z naruszeniem przepisów prawa, stowarzyszenie ogrodowe zgłasza naruszenie do właściwego organu administracji publicznej.
3. Naruszenie stwierdzone przez właściwy organ administracji publicznej stanowi podstawę do rozwiązania umowy w trybie określonym w art. 36 ust. 3”.
Warto wskazać również na art. 13a ustawy o ROD, zgodnie z którym:
„1. Działkowiec może wystąpić do właściwego organu nadzoru budowlanego z wnioskiem o wydanie zaświadczenia potwierdzającego zgodność wybudowanej altany działkowej z wymaganiami określonymi w art. 2 pkt 9a.
2. Do wniosku, o którym mowa w ust. 1, dołącza się:
1) aktualny na dzień złożenia wniosku wypis z ewidencji działek, o której mowa w art. 51;
2) oświadczenie działkowca o powierzchni zabudowy altany działkowej znajdującej się na jego działce, zawierające również wskazanie powierzchni tarasów, werand lub ganków.
3. Za wydanie zaświadczenia, o którym mowa w ust. 1, nie pobiera się opłaty skarbowej”.
Ograniczenia dotyczące lokalizacji altany
Podsumowując, o tym, czy istnieje ograniczenie w zakresie miejsca lokalizacji altany ogrodowej, decydujące znaczenie ma regulamin ROD albo inne uchwały, w tym plan zagospodarowania ROD. Aby jednak miały one moc wiążącą, muszą zostać podjęte i ogłoszone. Dlatego tez najlepiej albo poprosić stowarzyszenie o udostępnienie takiego dokumentu, albo zweryfikować jego treść na stronie internetowej stowarzyszenia ROD.
Przykłady
Jan, nowy działkowiec w jednym z podwarszawskich ogrodów, zaplanował postawić altanę w rogu swojej działki, tuż przy bocznym ogrodzeniu, aby zyskać więcej przestrzeni rekreacyjnej od strony południowej. Zgłoszenie zaakceptowano bez uwag, więc niezwłocznie przystąpił do prac. Kilka dni później odwiedził go członek zarządu ROD i zakwestionował lokalizację, argumentując, że obowiązuje „wewnętrzny zwyczaj”, by altany były sytuowane centralnie. Jan powołał się na regulamin i przepisy ogólne – nigdzie nie znalazł zapisu o takiej zasadzie. Dopiero po kilku tygodniach interwencji u prezesa i przeglądzie dokumentów ogrodu okazało się, że nie uchwalono żadnego planu zagospodarowania. Zarząd uznał rację Jana, ale niesmak pozostał.
Z kolei Barbara, która przejęła działkę po zmarłym ojcu, chciała wymienić starą, drewnianą altankę na nową, murowaną. Zgłosiła zamiar budowy, dołączyła szkic, wskazała w nim lokalizację altany – identyczną jak dotychczasowa, oddaloną 2,5 metra od jednej z granic. Po tygodniu otrzymała odpowiedź odmowną, mimo że pierwotna altanka stała tam przez kilkanaście lat. Zarząd ROD powołał się na nowy plan zagospodarowania, uchwalony dwa miesiące wcześniej, który przewidywał minimalny odstęp 3 metrów od każdej granicy. Dopiero po rozmowie z inspektorem PINB dowiedziała się, że dokument wszedł w życie, ale nie został jeszcze opublikowany na stronie ROD, co formalnie czyniło go niewiążącym w jej sprawie. W efekcie sprawa wróciła do zarządu i zakończyła się kompromisem.
Trzeci przypadek dotyczy pana Krzysztofa, który nabył działkę po osobie, która samowolnie postawiła altanę dokładnie w granicy z alejką. Gdy Krzysztof postanowił odnowić altanę i zgłosił chęć jej rozbudowy – o taras i nowe fundamenty – spotkał się z odmową. Zarząd powołał się na plan zagospodarowania, który nakazywał lokalizowanie altan w głębi działki. Krzysztof zwrócił się o wgląd do planu – i wtedy okazało się, że altana została ujęta w planie jako „zabudowa istniejąca do modernizacji”, co otworzyło furtkę do jej legalizacji w obecnym położeniu. Dzięki zaświadczeniu z nadzoru budowlanego potwierdzającemu zgodność gabarytów budynku z przepisami, ostatecznie uzyskał zgodę na przebudowę.
Podsumowanie
Lokalizacja altany na działce ROD powinna opierać się nie tylko na ogólnych przepisach ustawowych, ale również na wewnętrznych regulacjach konkretnego ogrodu działkowego. Choć prawo określa dopuszczalne wymiary i minimalne odległości od granic działki, to sposób rozmieszczenia altan może być dodatkowo regulowany planem zagospodarowania ROD lub uchwałami zarządu. Aby uniknąć sporów i nieporozumień, warto przed rozpoczęciem budowy dokładnie zapoznać się z obowiązującymi dokumentami ogrodu, poprosić o ich udostępnienie i – w razie wątpliwości – domagać się pisemnych wyjaśnień. Przejrzystość i konsekwencja w działaniu zarówno po stronie działkowca, jak i zarządu, to klucz do uniknięcia niepotrzebnych konfliktów i zrealizowania inwestycji zgodnie z prawem.
Oferta porad prawnych
Jeśli masz wątpliwości dotyczące budowy altany na działce ROD, interpretacji przepisów czy problemów z zarządem ogrodu, skorzystaj z naszej pomocy prawnej online. Oferujemy szybkie, rzetelne i przystępnie napisane porady prawne, które pomogą Ci rozwiązać konkretny problem, przygotować pismo lub zrozumieć Twoje prawa jako działkowca. Nasi prawnicy mają doświadczenie w sprawach dotyczących ogrodów działkowych i chętnie pomogą Ci znaleźć najlepsze rozwiązanie.
Źródła:
1. Ustawa o ROD
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Kinga Karaś
Adwokat świadczący usługi prawne zarówno na rzecz osób fizycznych jak i przedsiębiorców. Doktorantka na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach. Autorka lub współautorka wielu artykułów naukowych i monografii. Absolwentka prawa na Uniwersytecie Jagiellońskim oraz programu Master 2 Uniwersytetu w Orleanie. Ukończyła Szkołę Prawa Francuskiego, Szkołę Prawa Kontynentalnego w Paryżu. Specjalizuje się w prawie administracyjnym oraz prawie cywilnym a w szczególności w szeroko pojętym prawie nieruchomości (Wspólnoty Mieszkaniowe, Spółdzielnie, umowy deweloperskie, umowy o roboty budowlane itp.).
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
NAJNOWSZE
Zadaj pytanie »
» Kamera sąsiada a moje prawo, jak bronić się przed naruszeniem prywatności?
» Obowiązki rodziny wobec osoby starszej, kto powinien ponosić koszty opieki w DPS-ie?
» Dodanie partnera jako współwłaściciela nieruchomości, jakie są możliwości i formalności?
» Przeniesienie własności nieruchomości jako zabezpieczenie pożyczki, kroki prawne w przypadku braku spłaty
» Jak odzyskać pieniądze za niedokończony remont łazienki?
