Darowizna mieszkania a lokal komunalny

Czy najemca lokalu komunalnego może dostać mieszkanie w darowiźnie?

Co do zasady przepisy nie zabraniają najemcy lokalu komunalnego przyjęcia darowizny mieszkania od rodzica, teściowej albo innej osoby. Sama umowa darowizny jest więc dopuszczalna. Problem pojawia się dopiero na gruncie dalszego prawa do korzystania z lokalu komunalnego.

Lokal komunalny służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób, które nie mają realnej możliwości zaspokojenia ich we własnym zakresie. Dlatego uzyskanie własności innego mieszkania może zostać przez gminę potraktowane jako okoliczność uzasadniająca wypowiedzenie umowy najmu, ale tylko po spełnieniu ustawowych przesłanek.

Najważniejszy jest art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z nim wypowiedzenie stosunku prawnego przez właściciela lokalu może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ustawie, musi być dokonane na piśmie i powinno wskazywać przyczynę wypowiedzenia.

Kiedy gmina może wypowiedzieć umowę najmu?

Gmina może wypowiedzieć najem lokalu komunalnego między innymi wtedy, gdy najemcy przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, najemca może używać tego lokalu, a lokal spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego. Wypowiedzenie następuje z zachowaniem miesięcznego terminu, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego.

Tytułem prawnym do innego lokalu może być w szczególności własność mieszkania nabyta w drodze darowizny. Nie wystarczy jednak samo formalne nabycie własności. Trzeba jeszcze ocenić, czy obdarowany rzeczywiście może z tego mieszkania korzystać oraz czy standard i powierzchnia lokalu odpowiadają wymogom lokalu zamiennego.

Nie należy automatycznie przyjmować, że każde mieszkanie otrzymane w darowiźnie spowoduje utratę lokalu komunalnego. Jeżeli darowane mieszkanie jest faktycznie niedostępne, zajmowane przez darczyńcę na podstawie skutecznego prawa do zamieszkiwania albo nie nadaje się do używania zgodnie z przeznaczeniem, sytuacja wymaga dokładniejszej analizy.

Znaczenie położenia darowanego mieszkania

Największe ryzyko powstaje wtedy, gdy darowane mieszkanie znajduje się w tej samej miejscowości co lokal komunalny albo w miejscowości pobliskiej. Ustawa nie posługuje się prostym, sztywnym limitem kilometrów, który zawsze rozstrzygałby sprawę. W praktyce znaczenie może mieć odległość, komunikacja, możliwość dojazdu do pracy, szkoły, lekarza i faktyczna możliwość przeniesienia centrum życiowego.

Jeżeli mieszkanie darowane znajduje się w zupełnie innej części kraju i obiektywnie nie pozwala na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych najemcy w miejscu dotychczasowego życia, argumenty gminy mogą być słabsze. Nadal jednak warto sprawdzić treść umowy najmu, uchwały lokalne gminy i ewentualne obowiązki informacyjne wobec urzędu.

Darowizna z prawem dalszego zamieszkiwania teściowej

W praktyce często zdarza się, że rodzic lub teściowa chce przepisać mieszkanie na dziecko, ale nadal w nim mieszkać. W akcie notarialnym może pojawić się na przykład służebność osobista mieszkania albo inne postanowienia zabezpieczające prawo darczyńcy do korzystania z lokalu.

Taka okoliczność może mieć znaczenie przy ocenie, czy obdarowany najemca lokalu komunalnego może faktycznie używać otrzymanego mieszkania. Jeżeli teściowa ma zagwarantowane prawo zamieszkiwania w całym lokalu lub w istotnej jego części, a lokal nie pozwala realnie zaspokoić potrzeb mieszkaniowych obdarowanego i jego rodziny, nie zawsze można mówić o prostym zastąpieniu lokalu komunalnego tym mieszkaniem.

Nie oznacza to jednak pełnego bezpieczeństwa. Gmina może badać stan prawny i faktyczny lokalu, a w razie sporu znaczenie będzie miała treść aktu notarialnego, metraż mieszkania, liczba osób w gospodarstwie domowym i realna możliwość korzystania z lokalu.

Co jeśli najemcami są oboje małżonkowie?

Jeżeli stroną umowy najmu lokalu komunalnego jest wyłącznie mąż, a to on otrzyma mieszkanie w darowiźnie, gmina będzie oceniała przede wszystkim jego sytuację jako najemcy. Jeżeli wszystkie przesłanki ustawowe są spełnione, ryzyko wypowiedzenia jest realne.

Jeżeli natomiast umowę najmu zawarli oboje małżonkowie jako współnajemcy, sprawa jest bardziej złożona. Darowizna dokonana tylko na rzecz jednego małżonka co do zasady wchodzi do jego majątku osobistego, chyba że darczyńca wyraźnie postanowi inaczej. Drugi małżonek nie staje się więc automatycznie właścicielem mieszkania tylko dlatego, że pozostaje w małżeństwie z obdarowanym.

Nie można jednak z góry założyć, że wypowiedzenie będzie zawsze nieskuteczne wobec drugiego małżonka. W praktyce trzeba sprawdzić treść umowy najmu, status każdego ze współnajemców, lokalne zasady gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy oraz to, czy darowane mieszkanie może zaspokoić potrzeby mieszkaniowe całej rodziny.

Na co uważać przed przyjęciem darowizny?

Przed podpisaniem aktu notarialnego warto ustalić kilka kwestii. Po pierwsze, kto dokładnie jest najemcą lokalu komunalnego. Po drugie, gdzie znajduje się mieszkanie, które ma być darowane. Po trzecie, czy lokal jest wolny, nadaje się do zamieszkania i czy obdarowany może z niego realnie korzystać. Po czwarte, czy darczyńca ma zachować prawo do dalszego zamieszkiwania.

Warto również zweryfikować, czy umowa najmu albo przepisy lokalne nakładają na najemcę obowiązek informowania gminy o zmianach majątkowych lub mieszkaniowych. Zatajenie istotnych okoliczności może pogorszyć sytuację najemcy w ewentualnym sporze z gminą.

Jeżeli celem rodziny jest uniknięcie problemów spadkowych po śmierci teściowej, można rozważyć także inne rozwiązania, ale ich skutki trzeba ocenić indywidualnie. Inaczej będzie wyglądała darowizna z ustanowieniem służebności, inaczej testament, a jeszcze inaczej umowa dożywocia. Każde z tych rozwiązań może mieć inne skutki podatkowe, spadkowe i mieszkaniowe.

Podsumowanie

Najemca lokalu komunalnego może przyjąć darowiznę mieszkania, ale powinien liczyć się z tym, że gmina może zbadać, czy nadal istnieje potrzeba korzystania z lokalu komunalnego. Największe ryzyko wypowiedzenia pojawia się wtedy, gdy darowane mieszkanie znajduje się w tej samej lub pobliskiej miejscowości, nadaje się do zamieszkania, spełnia warunki lokalu zamiennego i obdarowany może z niego korzystać.

W opisanej sytuacji nie wystarczy sama odpowiedź, czy darowizna jest prawnie dopuszczalna. Trzeba ustalić, czy mąż jest jedynym najemcą czy współnajemcą, czy mieszkanie teściowej będzie obciążone jej prawem do zamieszkiwania oraz czy lokal faktycznie może zastąpić mieszkanie komunalne. Dopiero wtedy można ocenić realne ryzyko wypowiedzenia najmu.