Najem mieszkania z ubezwłasnowolnionym współwłaścicielem

Najem wspólnego mieszkania a zgoda współwłaścicieli

W opisanej sytuacji mieszkanie jest przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych: Pani, siostry oraz brata całkowicie ubezwłasnowolnionego. To oznacza, że decyzje dotyczące lokalu trzeba oceniać zarówno przez pryzmat przepisów o współwłasności, jak i przepisów o opiece nad osobą ubezwłasnowolnioną.

Zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Jeżeli takiej zgody nie ma, współwłaściciele mający co najmniej połowę udziałów mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Sąd ocenia wtedy cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Nie każdy najem w każdej sytuacji automatycznie będzie oceniany identycznie. Krótka, typowa umowa na warunkach rynkowych może być czasem traktowana jako element zwykłego zarządu, zwłaszcza gdy służy pokrywaniu kosztów utrzymania lokalu. Jednak wynajęcie całego mieszkania, zawarcie najmu okazjonalnego, ustalenie zasad pobierania opłat, odpowiedzialność za szkody, długość umowy i ryzyko problemów z lokatorem powodują, że w praktyce jest to czynność istotna dla majątku każdego współwłaściciela.

W Pani sprawie dodatkowo decydujące znaczenie ma to, że jeden ze współwłaścicieli jest całkowicie ubezwłasnowolniony. Dlatego sama zgoda Pani i siostry nie daje pełnego bezpieczeństwa prawnego, jeżeli umowa ma obejmować także udział brata.

Ubezwłasnowolniony współwłaściciel i rola sądu opiekuńczego

Osoba całkowicie ubezwłasnowolniona nie zawiera samodzielnie skutecznych umów. Działa za nią opiekun prawny, ale opiekun nie ma pełnej swobody w sprawach majątkowych podopiecznego. Przepisy Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego nakładają na opiekuna obowiązek działania pod nadzorem sądu opiekuńczego.

Na podstawie art. 155 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego opiekun sprawuje pieczę nad osobą i majątkiem pozostającego pod opieką oraz podlega nadzorowi sądu opiekuńczego. Z kolei art. 156 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego przewiduje, że opiekun powinien uzyskiwać zezwolenie sądu opiekuńczego we wszelkich ważniejszych sprawach dotyczących osoby lub majątku podopiecznego. Przy opiece nad osobą całkowicie ubezwłasnowolnioną stosuje się odpowiednio przepisy o opiece nad małoletnim.

W praktyce do ważniejszych spraw majątkowych zalicza się czynności, które mogą istotnie wpłynąć na wartość, sposób korzystania albo bezpieczeństwo majątku podopiecznego. Sprzedaż udziału w mieszkaniu niewątpliwie wymaga zezwolenia sądu. W przypadku najmu ocena zależy od warunków umowy, ale przy wynajęciu całego lokalu osobie trzeciej bezpieczne i prawidłowe rozwiązanie to wystąpienie do sądu opiekuńczego również o zgodę na zawarcie umowy najmu.

We wniosku do sądu warto precyzyjnie wskazać nie tylko zamiar wynajęcia mieszkania, lecz także najważniejsze warunki: planowany typ umowy, okres najmu, wysokość czynszu lub sposób pokrywania kosztów, zasady rozliczania mediów, przeznaczenie środków przypadających na udział brata oraz powód, dla którego najem jest korzystny dla jego majątku. Argumentem może być ograniczenie strat związanych z pustostanem i bieżącymi opłatami.

Czy można podpisać umowę tylko z siostrą?

Jeżeli umowa ma dotyczyć całego mieszkania, powinni występować w niej wszyscy współwłaściciele albo osoby prawidłowo ich reprezentujące. Pani może podpisać umowę we własnym imieniu. Siostra może podpisać ją osobiście albo udzielić Pani pełnomocnictwa. W praktyce przy najmie wystarczy pełnomocnictwo pisemne, ale powinno ono jasno upoważniać do zawarcia umowy, odbioru oświadczeń, rozliczania opłat oraz wykonywania czynności związanych z najmem.

W imieniu brata działa Pani jako opiekun prawny, ale w ważniejszej sprawie majątkowej powinna Pani dysponować postanowieniem sądu opiekuńczego zezwalającym na dokonanie tej czynności. W umowie warto wtedy wskazać, że działa Pani w imieniu brata jako opiekun prawny na podstawie określonego postanowienia sądu.

Podpisanie umowy bez uwzględnienia udziału brata może prowadzić do sporu co do skuteczności najmu w zakresie całego lokalu. Najemca powinien mieć pewność, że osoby podpisujące umowę mogą oddać mu lokal do używania. W przeciwnym razie rośnie ryzyko zarzutów ze strony współwłaściciela, sądu opiekuńczego, a także problemów przy dochodzeniu należności lub opróżnieniu lokalu.

Najem okazjonalny - o czym trzeba pamiętać?

Najem okazjonalny może być korzystny dla wynajmujących, ponieważ daje mocniejsze narzędzia na wypadek, gdyby najemca nie chciał dobrowolnie opuścić lokalu po zakończeniu umowy. Nie zwalnia jednak z obowiązku prawidłowego umocowania osób podpisujących umowę.

Umowa najmu okazjonalnego lokalu powinna być zawarta na piśmie pod rygorem nieważności. Do umowy dołącza się w szczególności oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia lokalu, wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w razie egzekucji, oraz oświadczenie właściciela tego lokalu lub osoby mającej do niego tytuł prawny o zgodzie na zamieszkanie najemcy.

Wynajmujący powinien także pamiętać o zgłoszeniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Brak takiego zgłoszenia może pozbawić wynajmującego części szczególnych uprawnień przewidzianych dla najmu okazjonalnego.

Jeżeli sąd opiekuńczy ma wyrazić zgodę na najem, najlepiej nie podpisywać umowy przed uzyskaniem postanowienia. Można natomiast przygotować projekt umowy i przedstawić go sądowi jako załącznik do wniosku. W razie pilnej potrzeby ograniczenia kosztów można we wniosku podkreślić, że lokal stoi pusty, generuje opłaty, a najem ma zabezpieczać majątek wszystkich współwłaścicieli, w tym brata.

Opłaty, czynsz i podatek od najmu

To, że nie zamierza Pani pobierać dodatkowego odstępnego, nie oznacza automatycznie, że nie pojawią się obowiązki podatkowe. Znaczenie ma treść umowy i faktyczny sposób przepływu pieniędzy. Jeżeli najemca płaci wynajmującym określoną kwotę, a wynajmujący następnie regulują czynsz do spółdzielni i media, organy podatkowe mogą oceniać te wpływy jako przychód z najmu, zależnie od konstrukcji umowy.

W przypadku prywatnego najmu przychody są obecnie opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Podstawowa stawka wynosi 8,5% przychodu, a od nadwyżki ponad 100 000 zł stosuje się stawkę 12,5%. Przy współwłasności każdy współwłaściciel co do zasady rozlicza przychód proporcjonalnie do swojego udziału, czyli w opisanej sytuacji po 1/3.

Przychód przypadający na brata pozostaje przychodem brata, a nie Pani osobistym przychodem. Jako opiekun prawny działa Pani w jego imieniu, ale powinna Pani oddzielać rozliczenia dotyczące jego udziału od własnych środków. Dla bezpieczeństwa warto prowadzić prostą ewidencję wpływów i wydatków oraz gromadzić potwierdzenia przelewów do spółdzielni, dostawców mediów i urzędu skarbowego.

Jeżeli siostra chce, aby załatwiała Pani za nią formalności podatkowe, zwykłe cywilne upoważnienie może nie wystarczyć w relacji z organami podatkowymi. Do działania w sprawach podatkowych stosuje się pełnomocnictwa przewidziane w Ordynacji podatkowej, np. pełnomocnictwo ogólne, szczególne albo pełnomocnictwo do podpisywania deklaracji elektronicznych. Wybór zależy od tego, czy chodzi tylko o techniczne opłacanie podatku, podpisywanie deklaracji, czy szerszy kontakt z urzędem.

Jak przygotować bezpieczne dokumenty?

Najbezpieczniejsza kolejność działań to przygotowanie projektu umowy najmu, uzyskanie zgody siostry lub pełnomocnictwa od niej, złożenie do sądu opiekuńczego wniosku o zgodę na zawarcie umowy w imieniu brata, a dopiero po uzyskaniu postanowienia podpisanie umowy z najemcą. Jeżeli w sądzie jest już sprawa dotycząca zgody na sprzedaż udziału brata, nie należy zakładać, że obejmuje ona automatycznie zgodę na najem. To są odrębne czynności.

Wniosek o zgodę na najem powinien wykazywać, że czynność jest korzystna dla osoby ubezwłasnowolnionej. Warto opisać wysokość bieżących kosztów pustego mieszkania, brak realnego korzystania z lokalu przez brata, plan zabezpieczenia płatności, kaucję, czas trwania umowy, sposób rozliczania udziału brata oraz to, że środki należne bratu będą zachowane albo przeznaczone na jego uzasadnione potrzeby.

W umowie warto unikać niejasnych zapisów typu „najemca pokrywa wszystkie koszty”. Lepiej wskazać, które kwoty są czynszem najmu, które są opłatami administracyjnymi, jak rozliczane są media, na czyj rachunek dokonywane są płatności i w jakim terminie. Ma to znaczenie zarówno dla rozliczeń między współwłaścicielami, jak i dla podatku.

FAQ

Czy zgoda Pani i siostry wystarczy do wynajęcia całego mieszkania?

Nie jest to bezpieczne założenie. Jeżeli umowa ma obejmować całe mieszkanie, należy uwzględnić także udział brata. Ponieważ brat jest całkowicie ubezwłasnowolniony, w jego imieniu działa opiekun prawny, ale przy ważniejszej sprawie majątkowej powinien mieć zgodę sądu opiekuńczego.

Czy zgoda sądu na sprzedaż udziału obejmuje także najem?

Co do zasady nie. Sprzedaż udziału i zawarcie umowy najmu to różne czynności. Jeżeli wniosek dotyczy tylko sprzedaży udziału brata, warto złożyć odrębny wniosek albo rozszerzyć żądanie, jeżeli jest to procesowo możliwe w danej sprawie.

Kto powinien podpisać umowę najmu okazjonalnego?

Umowę powinni podpisać wszyscy współwłaściciele albo ich przedstawiciele. Pani podpisuje ją za siebie, siostra może podpisać osobiście albo przez pełnomocnika, a za brata podpisuje Pani jako opiekun prawny po uzyskaniu zgody sądu opiekuńczego, jeżeli sąd jest wymagany dla tej czynności.

Czy pełnomocnictwo od siostry musi być notarialne?

Przy typowej umowie najmu pełnomocnictwo pisemne zwykle wystarcza, ponieważ sama umowa najmu nie wymaga aktu notarialnego. Dla celów dowodowych pełnomocnictwo powinno być jednak konkretne i obejmować podpisanie umowy, odbiór płatności, rozliczenia oraz reprezentację w sprawach związanych z najmem.

Jak rozliczyć podatek, gdy najemca płaci tylko koszty mieszkania?

Trzeba ocenić treść umowy i rzeczywisty przepływ pieniędzy. Jeżeli środki trafiają do współwłaścicieli, mogą powstać przychody z najmu rozliczane proporcjonalnie do udziałów. Warto tak skonstruować umowę i płatności, aby jasno odróżnić czynsz najmu od zwrotu konkretnych kosztów.

Podsumowanie

Wynajęcie mieszkania, którego współwłaścicielem jest osoba całkowicie ubezwłasnowolniona, wymaga szczególnej staranności. Sama zgoda dwóch pozostałych współwłaścicieli może nie wystarczyć, jeżeli umowa obejmuje cały lokal i udział osoby pozostającej pod opieką. Opiekun prawny powinien uzyskać zgodę sądu opiekuńczego na ważniejszą czynność dotyczącą majątku brata, a dopiero potem podpisać umowę w jego imieniu.

Równolegle trzeba zadbać o pełnomocnictwo od siostry, prawidłowe dokumenty najmu okazjonalnego, zgłoszenie takiej umowy do urzędu skarbowego oraz jasne rozliczenie podatku i kosztów. Najlepiej przygotować projekt umowy i wniosek do sądu tak, aby wykazać, że najem chroni majątek brata i zmniejsza koszty utrzymania pustego lokalu.

Źródła:

• Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy - Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny
• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
• Ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.