Ubezwłasnowolniony współwłaściciel mieszkania - zgoda na najem i sprzedaż

Najem wspólnego mieszkania

Podstawę żądania stanowi art. 199 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym „do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli”.

Dodatkowym problemem jest ubezwłasnowolnienie. Do czynności osoby ubezwłasnowolnionej stosuje się przepisy o opiece.

W tym miejscu odwołać się należy do przepisów Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego regulujących zasady sprawowania opieki przez opiekuna prawnego – tu: osoby całkowicie ubezwłasnowolnionej. I tak zgodnie z art. 155 § 1 i 2 opiekun sprawuje pieczę nad osobą i majątkiem pozostającego pod opieką, podlega przy tym nadzorowi sądu opiekuńczego, ponadto do sprawowania opieki stosuje się odpowiednio przepisy władzy rodzicielskiej z zachowanie przepisów poniższych. Takim „poniższym” przepisem jest kolejny przepis, tj. art. 156, w myśl którego opiekun powinien uzyskiwać zezwolenie sądu opiekuńczego we wszelkich ważniejszych sprawach, które dotyczą osoby lub majątku małoletniego. Przepis ten nie precyzuje, jak należy rozumieć sformułowanie „ważniejsze sprawy”, ale w doktrynie i orzecznictwie przyjmuje się, że takimi ważniejszymi sprawami z zakresu pieczy nad majątkiem będą czynności przekraczające zwykły zarząd majątkiem podopiecznego.

Uregulowanie to koresponduje z przepisem art. 101 § 3, do którego na zasadzie odpowiedniego stosowania odsyła ww. przepis art. 155 § 2 – w myśl którego rodzice (tu opiekun) nie mogą bez zezwolenia sądu opiekuńczego w formie postanowienia dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu majątkiem dziecka (tu: osoby całkowicie ubezwłasnowolnionej).

Czynności przekraczające zwykły zarząd

Przyjmuje się, że jako czynności przekraczające zwykły zarząd powinny być traktowane nie tylko te czynności, które powodują poważniejsze zmniejszenie substancji majątku podopiecznego, ale nawet te, które noszą w sobie tylko ryzyko takiego zmniejszenia. Umowa najmu nieruchomości jako taka nie zmniejsza samej substancji majątku, ale warunki na jakich może być zawarta, nie zawsze muszą być (nie zawsze będą) dla podopiecznego korzystne. Dlatego również tego rodzaju umowy zaliczane są zarówno przez przedstawicieli doktryny, jak i przez Sąd Najwyższy do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu majątkiem, na których dokonanie opiekun prawny musi uzyskać zezwolenie sądu opiekuńczego.

W tym miejscu przykładowo wskazać należy komentarz do Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, do przepisu art. 156 czy też na wyrok Sądu Najwyższego z 3 kwietnia 2007 r. w sprawie II UK, w którym Sąd ten stwierdził, że umowa dzierżawy nieruchomości zawarta bez zgody sądu opiekuńczego przez osobę ograniczoną w zdolności do czynności prawnych jest nieważna jako przekraczająca zakres zwykłego zarządu majątkiem.

Występowanie w imieniu ubezwłasnowolnionego

Nie może Pani bez zgody sądu w imieniu osoby ubezwłasnowolnionej wynająć mieszkania. Uzyskawszy zgodę, występuje Pani w imieniu brata jako opiekun prawny, więc nie potrzebuje Pani pełnomocnictwa.

Pełnomocnictwo będzie Pani jedynie potrzebne od siostry, jeśli w jej imieniu ma Pani dokonywać formalności w US. Pełnomocnictwo nie wymaga szczególnej formy, nie musi być notarialne.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.