Ubezwłasnowolniony współwłaściciel mieszkania - zgoda na najem i sprzedaż
• Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Jesteśmy (troje rodzeństwa) współwłaścicielami (każde po 1/3) mieszkania na mocy postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku. Ja, moja siostra i mój całkowicie ubezwłasnowolniony brat. Jestem opiekunem prawnym brata. Nikt nie mieszka obecnie w mieszkaniu od kilku miesięcy. Ja i siostra mamy swoje mieszkania, brat z uwagi na swoją chorobę nakazem sądowym mieszka od 4 lat w DPS-ie. Złożyłam w sądzie wniosek o zezwolenie na dokonanie czynności prawnej przekraczającej zakres zwykłego zarządu majątkiem ubezwłasnowolnionego całkowicie brata polegającej na sprzedaży 1/3 części mieszkania spółdzielczego na warunkach własnościowego prawa do lokalu, odziedziczonego w spadku po rodzicach – w oczekiwaniu na wyznaczenie terminu rozprawy.
Chciałabym w tym roku wynająć mieszkanie (najem okazjonalny + notariusz) przed otrzymaniem postanowienia sądu, o które wystąpiłam (opisane wyżej), aby uniknąć comiesięcznych opłat za mieszkanie. Opłaty pokrywam tylko ja i występuję w spółdzielni jako przedstawiciel mieszkania za zgodą siostry i moją. Rodzeństwo moje z uwagi na swój status materialny nie wnosi opłat czynszowych.
Czy wystarczająca będzie zgoda moja i siostry, aby wynająć mieszkanie? Umowa podpisana będzie przez nas obie? Czy mogę w świetle prawa w sytuacji opisanej jak wyżej wynająć okazjonalnie mieszkanie (zakładam, że siostra wyrazi zgodę) bez występowania do sądu z wnioskiem w imieniu ubezwłasnowolnionego brata?
Jeśli jest to dozwolone prawem chciałabym również jako przedstawiciel wszystkich współwłaścicieli mieszkania dokonywać ewentualnych opłat w urzędzie skarbowym. Po podpisaniu przykładowo upoważnienia lub innego dokumentu – w jaki sposób najlepiej tego dokonać? Nie zamierzam pobierać odstępnego za wynajem, tylko opłaty stałe mieszkania oraz zużycie mediów, ewentualnie dodatkowo na opłatę podatkową. Proszę o poradę, jak zgodnie z prawem wynająć mieszkanie i opłacić podatki w sytuacji opisanej jak wyżej.
Najem wspólnego mieszkania
Podstawę żądania stanowi art. 199 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym „do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli”.
Dodatkowym problemem jest ubezwłasnowolnienie. Do czynności osoby ubezwłasnowolnionej stosuje się przepisy o opiece.
W tym miejscu odwołać się należy do przepisów Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego regulujących zasady sprawowania opieki przez opiekuna prawnego – tu: osoby całkowicie ubezwłasnowolnionej. I tak zgodnie z art. 155 § 1 i 2 opiekun sprawuje pieczę nad osobą i majątkiem pozostającego pod opieką, podlega przy tym nadzorowi sądu opiekuńczego, ponadto do sprawowania opieki stosuje się odpowiednio przepisy władzy rodzicielskiej z zachowanie przepisów poniższych. Takim „poniższym” przepisem jest kolejny przepis, tj. art. 156, w myśl którego opiekun powinien uzyskiwać zezwolenie sądu opiekuńczego we wszelkich ważniejszych sprawach, które dotyczą osoby lub majątku małoletniego. Przepis ten nie precyzuje, jak należy rozumieć sformułowanie „ważniejsze sprawy”, ale w doktrynie i orzecznictwie przyjmuje się, że takimi ważniejszymi sprawami z zakresu pieczy nad majątkiem będą czynności przekraczające zwykły zarząd majątkiem podopiecznego.
Uregulowanie to koresponduje z przepisem art. 101 § 3, do którego na zasadzie odpowiedniego stosowania odsyła ww. przepis art. 155 § 2 – w myśl którego rodzice (tu opiekun) nie mogą bez zezwolenia sądu opiekuńczego w formie postanowienia dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu majątkiem dziecka (tu: osoby całkowicie ubezwłasnowolnionej).
Czynności przekraczające zwykły zarząd
Przyjmuje się, że jako czynności przekraczające zwykły zarząd powinny być traktowane nie tylko te czynności, które powodują poważniejsze zmniejszenie substancji majątku podopiecznego, ale nawet te, które noszą w sobie tylko ryzyko takiego zmniejszenia. Umowa najmu nieruchomości jako taka nie zmniejsza samej substancji majątku, ale warunki na jakich może być zawarta, nie zawsze muszą być (nie zawsze będą) dla podopiecznego korzystne. Dlatego również tego rodzaju umowy zaliczane są zarówno przez przedstawicieli doktryny, jak i przez Sąd Najwyższy do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu majątkiem, na których dokonanie opiekun prawny musi uzyskać zezwolenie sądu opiekuńczego.
W tym miejscu przykładowo wskazać należy komentarz do Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, do przepisu art. 156 czy też na wyrok Sądu Najwyższego z 3 kwietnia 2007 r. w sprawie II UK, w którym Sąd ten stwierdził, że umowa dzierżawy nieruchomości zawarta bez zgody sądu opiekuńczego przez osobę ograniczoną w zdolności do czynności prawnych jest nieważna jako przekraczająca zakres zwykłego zarządu majątkiem.
Występowanie w imieniu ubezwłasnowolnionego
Nie może Pani bez zgody sądu w imieniu osoby ubezwłasnowolnionej wynająć mieszkania. Uzyskawszy zgodę, występuje Pani w imieniu brata jako opiekun prawny, więc nie potrzebuje Pani pełnomocnictwa.
Pełnomocnictwo będzie Pani jedynie potrzebne od siostry, jeśli w jej imieniu ma Pani dokonywać formalności w US. Pełnomocnictwo nie wymaga szczególnej formy, nie musi być notarialne.
Przykłady
Pierwszy przykład dotyczy sytuacji, w której współwłaściciel mieszkania, będący opiekunem prawnym ubezwłasnowolnionego brata, postanowił wynająć nieruchomość, aby uniknąć kosztów jej utrzymania. Początkowo założył, że wystarczy zgoda jego i siostry, jednak w trakcie konsultacji prawnej dowiedział się, że wynajem wymaga zgody sądu opiekuńczego. W efekcie musiał złożyć wniosek do sądu, co wydłużyło cały proces o kilka miesięcy. Tymczasem koszty utrzymania nieruchomości narastały, co sprawiło, że wynajem stał się mniej opłacalny, niż zakładano.
Drugi przykład opisuje kobietę, która jako współwłaścicielka mieszkania wraz z ubezwłasnowolnionym bratem i siostrą, chciała dokonać sprzedaży lokalu. Wystąpiła do sądu o zgodę na sprzedaż udziału należącego do jej brata, jednak w międzyczasie pojawił się potencjalny kupiec, który nie chciał czekać na formalności sądowe. Kobieta znalazła się w trudnej sytuacji, ponieważ bez odpowiedniego postanowienia sądu nie mogła podpisać umowy sprzedaży. Ostatecznie nabywca wycofał się z transakcji, a kobieta zmuszona była ponownie szukać chętnego na zakup mieszkania.
Trzeci przypadek dotyczy osoby, która jako współwłaściciel mieszkania wraz z rodzeństwem złożyła wniosek o zgodę sądu na wynajem nieruchomości, ale w obliczu rosnących opłat zdecydowała się wynająć mieszkanie okazjonalnie bez formalnej zgody. Po kilku miesiącach okazało się, że najemca zalegał z płatnościami, a dodatkowo spółdzielnia kwestionowała legalność umowy. Kobieta musiała ponieść konsekwencje finansowe oraz przejść przez skomplikowaną procedurę sądową w celu zalegalizowania najmu.
Podsumowanie
Wynajem lub sprzedaż mieszkania współwłasnościowego, w którym jednym ze współwłaścicieli jest osoba całkowicie ubezwłasnowolniona, wymaga uzyskania zgody sądu opiekuńczego. Umowa najmu, nawet okazjonalnego, przekracza zakres zwykłego zarządu majątkiem i jej zawarcie bez odpowiedniego zezwolenia może skutkować nieważnością. Opiekun prawny reprezentuje osobę ubezwłasnowolnioną, jednak wszelkie kluczowe decyzje dotyczące majątku wymagają nadzoru sądowego. Aby uniknąć problemów prawnych i finansowych, konieczne jest przestrzeganie obowiązujących przepisów i odpowiednie przygotowanie formalności.
Oferta porad prawnych
Oferujemy kompleksowe porady prawne online, dostosowane do Twoich indywidualnych potrzeb. Nasz zespół doświadczonych prawników zapewnia fachowe doradztwo w zakresie prawa cywilnego, rodzinnego, spadkowego, nieruchomości oraz wielu innych dziedzin. Dzięki wygodnej formie konsultacji online możesz uzyskać rzetelne i szybkie wsparcie prawne bez wychodzenia z domu. Gwarantujemy pełną dyskrecję, profesjonalizm oraz praktyczne rozwiązania dostosowane do Twojej sytuacji. Skontaktuj się z nami, aby otrzymać pomoc prawną na najwyższym poziomie.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy - Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
NAJNOWSZE
Zadaj pytanie »
» Zaniedbanie firmy ochroniarskiej a straty finansowe, jak dochodzić roszczeń?
» Wizerunek dzieci w mediach społecznościowych: czy publikacja zdjęć z imprez publicznych wymaga zgody rodziców?
» Jak skutecznie reagować na zalewanie posesji wodą deszczową z sąsiedniej działki?
» Prawo kupującego do odstąpienia od umowy przy opóźnieniu w realizacji zamówienia
» Problemy z wykonawcą remontu, co zrobić, gdy prace się przeciągają?
