Przejęcie mieszkania komunalnego po zmarłej mamie

Czy można przejąć mieszkanie komunalne po mamie?

Mieszkanie komunalne jest lokalem należącym do mieszkaniowego zasobu gminy. Gmina wynajmuje takie lokale osobom spełniającym kryteria określone w ustawie oraz w uchwale rady gminy. Nie jest to lokal własnościowy, dlatego po śmierci najemcy nie przechodzi na spadkobierców w drodze dziedziczenia.

W opisanej sytuacji kluczowe znaczenie ma nie to, kto opłacał czynsz, rachunki, leki lub koszty leczenia, lecz to, czy osoba chcąca przejąć lokal stale mieszkała z najemcą w tym konkretnym mieszkaniu komunalnym do chwili jego śmierci. Jeżeli mama od 3 lat przebywała pod opieką w Pana mieszkaniu, a Pan nie mieszkał z nią w lokalu komunalnym, gmina może zasadnie odmówić uznania, że wstąpił Pan w stosunek najmu.

Nie oznacza to, że nie warto wyjaśnić sprawy w urzędzie. Należy jednak odróżnić dwa tryby: ustawowe wstąpienie w najem po zmarłym najemcy oraz ewentualne ubieganie się o zawarcie nowej umowy najmu według lokalnych zasad obowiązujących w gminie.

Zasady najmu lokali gminnych

Zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego rada gminy ustala zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy.

Zasady te określają między innymi kryteria dochodowe, warunki zamieszkiwania kwalifikujące do poprawy sytuacji mieszkaniowej, pierwszeństwo zawarcia umowy najmu, tryb rozpatrywania wniosków oraz postępowanie wobec osób, które pozostały w lokalu opuszczonym przez najemcę albo nie wstąpiły w najem po jego śmierci.

W praktyce każda gmina ma własną uchwałę regulującą najem lokali komunalnych. W Warszawie sprawy lokalowe prowadzone są co do zasady przez właściwy urząd dzielnicy, dlatego pierwszy kontakt powinien nastąpić z wydziałem lub jednostką zajmującą się zasobem lokalowym dla danej dzielnicy.

Mieszkanie komunalne po najemcy a spadek

Prawo najmu lokalu mieszkalnego nie wchodzi do spadku na zasadach ogólnych. Nie można więc przejąć lokalu komunalnego tylko dlatego, że jest się spadkobiercą ustawowym albo testamentowym zmarłego najemcy.

W przypadku lokali mieszkalnych ustawodawca przewidział szczególną regulację. Jeżeli spełnione są warunki z art. 691 Kodeksu cywilnego, określone osoby wstępują w stosunek najmu z mocy prawa. Jeżeli tych warunków nie ma, gmina nie ma obowiązku zawarcia umowy tylko z tego powodu, że dana osoba jest dzieckiem, opiekunem lub osobą ponoszącą koszty utrzymania zmarłego.

Nie ma też podstaw do powoływania się na zasiedzenie mieszkania komunalnego w takiej sytuacji. Najem jest posiadaniem zależnym, a nie samoistnym posiadaniem jak właściciel.

Kto może wstąpić w najem po śmierci najemcy?

Zgodnie z art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu mogą wstąpić:

• małżonek niebędący współnajemcą lokalu,
• dzieci najemcy i jego współmałżonka,
• inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych,
• osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

To jednak dopiero pierwszy warunek. Drugim, bardzo istotnym warunkiem jest stałe zamieszkiwanie z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. Wynika to z art. 691 § 2 Kodeksu cywilnego. Chodzi o rzeczywiste centrum życia w danym mieszkaniu: nocowanie, prowadzenie tam spraw życia codziennego, posiadanie rzeczy osobistych, odbieranie korespondencji, korzystanie z mediów, utrzymywanie więzi z lokalem.

Sam meldunek może być jednym z dowodów, ale nie rozstrzyga sprawy. Również brak meldunku nie zawsze przekreśla roszczenie, jeżeli faktyczne zamieszkiwanie da się udowodnić innymi środkami.

Znaczenie wspólnego zamieszkiwania do chwili śmierci

W opisanym stanie faktycznym największym problemem jest to, że mama przez ostatnie 3 lata mieszkała u Pana, ponieważ wymagała stałej opieki. Jeżeli lokal komunalny nie był już miejscem stałego zamieszkiwania mamy, a Pan również tam faktycznie nie mieszkał, trudno będzie wykazać przesłankę stałego wspólnego zamieszkiwania z najemcą w tym lokalu do chwili śmierci.

Choroba najemcy i konieczność opieki mogą tłumaczyć czasową nieobecność w mieszkaniu, ale nie zawsze wystarczą do przyjęcia, że lokal nadal był miejscem stałego zamieszkania. Znaczenie mogą mieć między innymi: długość nieobecności, zamiar powrotu, pozostawienie rzeczy osobistych, sposób korzystania z lokalu, korespondencja, zeznania sąsiadów oraz dokumenty medyczne.

Płacenie czynszu i innych opłat z własnego rachunku może potwierdzać, że pomagał Pan mamie i dbał o lokal. Nie zastępuje jednak ustawowego warunku wspólnego zamieszkiwania. Faktury za leki, operacje lub opiekę są ważne w sensie rodzinnym i dowodowym, ale nie przesądzają o prawie do lokalu komunalnego.

Co zrobić po śmierci najemcy lokalu komunalnego?

W pierwszej kolejności warto zgłosić śmierć najemcy do właściwej jednostki gminy lub urzędu dzielnicy oraz złożyć pisemny wniosek o potwierdzenie wstąpienia w stosunek najmu albo o zajęcie stanowiska w sprawie lokalu. Do wniosku zwykle warto dołączyć:

• odpis aktu zgonu najemcy,
• dokument potwierdzający pokrewieństwo, na przykład odpis aktu urodzenia,
• kopię umowy najmu albo dane lokalu, jeżeli umowa nie jest dostępna,
• dowody faktycznego zamieszkiwania w lokalu, jeżeli takie istnieją,
• dokumenty dotyczące opieki nad zmarłym, jeżeli mają znaczenie dla wyjaśnienia sytuacji.

Jeżeli gmina odmówi uznania wstąpienia w najem, należy poprosić o pisemne stanowisko z uzasadnieniem. W wielu sprawach odmowa gminy jako wynajmującego nie jest klasyczną decyzją administracyjną, lecz sporem cywilnym dotyczącym istnienia stosunku najmu. Wtedy właściwą drogą jest wystąpienie do sądu cywilnego z żądaniem ustalenia, że dana osoba wstąpiła w stosunek najmu.

Jeżeli nie ma podstaw do wstąpienia w najem, można rozważyć złożenie odrębnego wniosku o najem lokalu z zasobu gminy na zasadach ogólnych. Trzeba jednak spełniać lokalne kryteria, zwłaszcza dochodowe i mieszkaniowe. Posiadanie innego lokalu albo możliwość zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie może istotnie zmniejszyć szanse na uzyskanie lokalu komunalnego.

Jakie dowody mogą pomóc?

W sprawie o wstąpienie w najem najważniejsze są dowody pokazujące faktyczne, stałe zamieszkiwanie w lokalu komunalnym do chwili śmierci najemcy. Mogą to być na przykład:

• zeznania sąsiadów, dozorcy, pracowników administracji lub członków rodziny,
• korespondencja przychodząca na adres lokalu,
• dokumentacja medyczna wskazująca miejsce pobytu i charakter nieobecności,
• rachunki, umowy, potwierdzenia odbioru przesyłek, dokumenty z instytucji publicznych,
• informacje o rzeczach osobistych, wyposażeniu i codziennym korzystaniu z lokalu.

Dowody opłacania czynszu mogą być pomocnicze, ale nie są decydujące. Jeżeli osoba ubiegająca się o lokal mieszkała gdzie indziej, a w lokalu komunalnym jedynie regulowała opłaty lub przechowywała rzeczy, gmina i sąd mogą uznać, że warunek z art. 691 Kodeksu cywilnego nie został spełniony.

Ryzyko korzystania z lokalu bez tytułu prawnego

Po śmierci najemcy nie należy zakładać, że lokal można swobodnie zająć tylko dlatego, że zmarły był członkiem rodziny. Jeżeli nie doszło do wstąpienia w najem i nie zawarto nowej umowy, korzystanie z mieszkania może zostać potraktowane jako zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego.

Może to prowadzić do żądania opuszczenia lokalu, naliczania opłat za bezumowne korzystanie, a w dalszej kolejności do sprawy sądowej o opróżnienie lokalu. Dlatego najlepiej działać pisemnie, zachować kopie dokumentów i nie zwlekać z wyjaśnieniem statusu mieszkania w gminie.

FAQ

Czy dziecko zawsze przejmuje mieszkanie komunalne po rodzicu?

Nie. Dziecko jest w kręgu osób wskazanych w art. 691 Kodeksu cywilnego, ale musi jeszcze stale mieszkać z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.

Czy opłacanie czynszu daje prawo do mieszkania?

Nie. Opłacanie czynszu może być dowodem pomocy zmarłemu lub dbania o lokal, ale samo w sobie nie powoduje wstąpienia w stosunek najmu.

Czy meldunek wystarczy do przejęcia lokalu komunalnego?

Nie. Meldunek jest tylko dowodem administracyjnym. Najważniejsze jest faktyczne zamieszkiwanie, czyli rzeczywiste prowadzenie życia w danym lokalu.

Co jeśli najemca przed śmiercią mieszkał u rodziny z powodu choroby?

Trzeba ocenić, czy była to tylko czasowa nieobecność, czy faktyczna zmiana miejsca zamieszkania. Długotrwałe przebywanie poza lokalem, bez realnego zamiaru powrotu, może utrudnić wykazanie warunku z art. 691 Kodeksu cywilnego.

Gdzie szukać pomocy po odmowie gminy?

Najpierw warto zwrócić się do właściwego urzędu dzielnicy lub gminy o pisemne stanowisko. Jeżeli spór dotyczy wstąpienia w najem, pomocy może udzielić prawnik przygotowujący wezwanie, analizę dowodów albo pozew do sądu cywilnego.

Podsumowanie

Przejęcie mieszkania komunalnego po zmarłej mamie jest możliwe tylko po spełnieniu ustawowych warunków. Jako dziecko najemcy znajduje się Pan w kręgu osób potencjalnie uprawnionych, ale decydujące jest stałe wspólne zamieszkiwanie z mamą w lokalu komunalnym do chwili jej śmierci.

Jeżeli mama przez ostatnie lata mieszkała u Pana, a Pan nie mieszkał z nią w lokalu komunalnym, szanse na skuteczne wstąpienie w najem są co do zasady małe. Warto jednak zebrać dokumenty, wystąpić do gminy o pisemne stanowisko i ocenić, czy istnieją dowody pozwalające bronić tezy, że lokal komunalny nadal był rzeczywistym miejscem zamieszkania najemcy.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, t.j. Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, t.j. Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.