Przejęcie mieszkania komunalnego po zmarłej mamie

Mieszkanie komunalne jest szczególnym rodzajem lokalu mieszkalnego. Każda gmina w ten sposób realizuje ustawowy obowiązek zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych mieszkańców, a po drugie z uwagi na to, że mieszkanie komunalne gmina z reguły przyznaje osobom, które to spełniają określone warunki wskazane wprost w ustawie o ochronie praw lokatorów.

Zasady najmu lokali gminnych

Zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego „rada gminy ustala zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy”. Stosownie zaś do art. 21 ust. 3 powołanej ustawy „zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy powinny określać w szczególności:

1) wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie w najem lub w podnajem lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego, oraz wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą zastosowanie obniżek czynszu;

2) warunki zamieszkiwania kwalifikujące wnioskodawcę do ich poprawy;

3) kryteria wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego;

4) warunki dokonywania zamiany lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz zamiany pomiędzy najemcami lokali należących do tego zasobu a osobami zajmującymi lokal w innych zasobach;

5) tryb rozpatrywania i załatwiania wniosków o najem lokali zawierany na czas oznaczony i o najem lokali socjalnych oraz sposób poddania tych spraw kontroli społecznej;

6) zasady postępowania w stosunku do osób, które pozostawały w lokalu opuszczonym przez najemcę lub w lokalu, w którego najem nie wstąpiły po śmierci najemcy;

7) kryteria oddawania w najem lokali o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 m²”.

Każda gmina ustala własne zasady najmu mieszkań komunalnych. Co do zasady mieszkanie komunalne przyznawane jest przez gminę osobom, które mają odpowiednio niskie dochody w przeliczeniu na członka rodziny. Jednym z warunków, który trzeba spełnić, aby otrzymać mieszkanie komunalne, jest nieposiadanie żadnego innego lokalu mieszkalnego (własnościowego lub spółdzielczego).

Teraz, jak rozumiem, główny najemca, czyli mama, zmarła i Pan chciałby to mieszkanie przejąć?

Zobacz też: Dopisanie osoby do umowy najmu lokalu komunalnego

Mieszkanie komunalne po najemcy a spadek

Zgodnie z ogólnymi zasadami prawa spadkowego nie należą do spadku prawa i obowiązki zmarłego ściśle związane z jego osobą, jak również prawa, które z chwilą jego śmierci przechodzą na konkretne osoby niezależnie od tego, czy są one spadkobiercami. W przypadku najmu lokali mieszkalnych nasz ustawodawca wprowadził zasadę, że w razie śmierci najemcy prawo najmu przechodzi na oznaczone osoby przy spełnieniu konkretnych warunków. Wniosek z tego taki, że prawo najmu lokalu komunalnego nie wchodzi do spadku. Nie każdy spadkobierca nabędzie zatem prawo do lokalu komunalnego. I to jest sytuacja, które nie podlega zmianie – niezależnie od okoliczności. Nie możemy tutaj oczywiście mówić też o kwestii zasiedzenia – bowiem tutaj mieliśmy do czynienia z najmem, czyli posiadaniem zależnym, nie zaś z posiadaniem samoistnym i niezależnym.

Śmierć najemcy mieszkania komunalnego

W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują z mocy prawa:

• małżonek, który nie jest współnajemcą lokalu: małżeństwo trwa od jego zawarcia do orzeczenia rozwodu.
• dzieci najemcy i jego współmałżonka: chodzi tu o dzieci wspólne małżonków, ale także o dzieci któregokolwiek z nich.
• inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych: mogą to być świadczenia alimentacyjne orzeczone wyrokiem sądu, ale także świadczenia, które były spełniane dobrowolnie przez najemcę.
• osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą: chodzi tu o związek dwojga ludzi podobny do małżeństwa, czyli konkubinat (Nie dotyczy to krótkotrwałych relacji. W orzecznictwie przyjęto już, że może chodzić także o stały związek osób o tej samej płci, o ile tylko ma charakter trwały odpowiadający wspólnemu pożyciu).

Potwierdza to art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.) który wskazuje, że „w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą”.

Wspólne zamieszkiwanie przed śmiercią najemcy

Zatem Pan jako dziecko co do zasady jest w kręgu tych osób. Jednakże drugim wymogiem koniecznym jest wspólne zamieszkiwanie, nie zameldowanie, lecz zamieszkanie w tym miejscu. Może Pan to jakoś udowodnić? Jeśli nie, to gmina może nie podpisać z Panem tej umowy najmu. Co do zasady jednak oczywiście można spróbować złożyć taki wniosek. Jeśli gmina się nie zgodzi, oczywiście może Pan tę decyzję zaskarżyć. Co do zasady przysługuje Panu roszczenie o ustalenie istnienia prawa najmu. W toku postępowania sądowego sąd ustali, kto był głównym najemcą i kiedy zmarł. Ustali także, kto mieszkał stale z najemcą do chwili jego śmierci oraz czy osoby te zostały przewidziane przez ustawodawcę w art. 691 Kodeksu cywilnego. Jeśli sąd przyzna Panu rację – jak najbardziej wstąpi Pan w tę umowę.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.