Współwłasność domu a koszty remontu

Współwłasność domu a obowiązek ponoszenia kosztów

Sam fakt, że jeden ze współwłaścicieli nie mieszka w domu albo przebywa w nim tylko kilka razy w roku, nie zwalnia go automatycznie z obowiązków związanych z nieruchomością. Zgodnie z art. 207 Kodeksu cywilnego pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Jeżeli więc udziały wynoszą 75% i 25%, to podstawowa reguła rozliczeń jest taka, że właściciel udziału 75% ponosi 75% zasadnych wydatków dotyczących rzeczy wspólnej, a właściciel udziału 25% ponosi 25%. Dotyczy to w szczególności kosztów koniecznych do utrzymania domu w stanie niepogorszonym, opłat publicznoprawnych, niezbędnych napraw i usuwania awarii.

Nie jest jednak tak, że współwłaściciel mieszkający w domu może samodzielnie zdecydować o każdej inwestycji, zlecić prace, a następnie bezwarunkowo żądać zwrotu części kosztów. Trzeba odróżnić wydatki konieczne i prawidłowy zarząd nieruchomością od prac, które są modernizacją, ulepszeniem albo zmianą sposobu korzystania z domu.

Znaczenie może mieć również to, czy osoba mieszkająca w domu korzysta z całej nieruchomości za zgodą drugiego współwłaściciela, czy faktycznie wyłącza go od współposiadania. Art. 206 Kodeksu cywilnego przyznaje każdemu współwłaścicielowi prawo do współposiadania rzeczy wspólnej i korzystania z niej w zakresie dającym się pogodzić z prawami pozostałych. Partner lub konkubent jednego ze współwłaścicieli nie staje się przez samo zamieszkiwanie współwłaścicielem, ale sposób korzystania przez niego z domu może mieć znaczenie przy rozliczeniach między współwłaścicielami.

Zwykły zarząd, większy remont i zgoda współwłaścicieli

Przy współwłasności kluczowe jest ustalenie, czy planowane prace mieszczą się w zwykłym zarządzie rzeczą wspólną, czy przekraczają zwykły zarząd. Do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli liczona według udziałów, a nie według liczby osób. Jeżeli jedna osoba ma 75% udziałów, to ona ma większość udziałów przy czynnościach zwykłego zarządu.

Do czynności przekraczających zwykły zarząd, takich jak istotna przebudowa, kosztowna modernizacja, rozporządzenie rzeczą wspólną albo poważna zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Jeżeli takiej zgody nie ma, współwłaściciele mający co najmniej połowę udziałów mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd na podstawie art. 199 Kodeksu cywilnego.

Wymiana całego dachu, rozbiórka budynku gospodarczego czy budowa nowego ogrodzenia mogą w praktyce przekraczać zwykły zarząd, ale ocena zależy od konkretnego stanu technicznego domu, wartości prac, celu remontu i tego, czy prace są niezbędne dla bezpieczeństwa. Inaczej należy ocenić awaryjną naprawę przeciekającego dachu, a inaczej kosztowną modernizację dachu połączoną ze zmianą konstrukcji.

Każdy współwłaściciel może wykonywać czynności zachowawcze zmierzające do zachowania wspólnego prawa. Dlatego w sytuacji nagłej awarii albo realnego zagrożenia dla budynku jednostronne działanie może być uzasadnione, ale współwłaściciel dochodzący później zwrotu kosztów powinien wykazać, że prace były rzeczywiście potrzebne, wykonane w rozsądnym zakresie i prawidłowo udokumentowane.

Zwrot wydatków i nakładów na remont domu

Podstawą rozliczeń między współwłaścicielami jest przede wszystkim art. 207 Kodeksu cywilnego. Współwłaściciel, który poniósł wydatek na rzecz wspólną, może żądać od pozostałych zwrotu odpowiedniej części, ale tylko wtedy, gdy wydatek był związany z rzeczą wspólną i został poniesiony zgodnie z regułami zarządu rzeczą wspólną albo miał charakter konieczny.

W praktyce najlepiej odróżnić trzy kategorie nakładów. Nakłady konieczne to takie, które chronią nieruchomość przed pogorszeniem lub usuwają awarie, np. naprawa przeciekającego dachu, zabezpieczenie instalacji albo usunięcie zagrożenia budowlanego. Nakłady użyteczne zwiększają wartość lub funkcjonalność rzeczy, np. wymiana ogrodzenia na lepsze. Nakłady zbytkowne służą głównie wygodzie lub estetyce. Im dalej od nakładów koniecznych, tym większe znaczenie ma wcześniejsza zgoda współwłaścicieli.

W uchwale z dnia 10 maja 2006 r., sygn. III CZP 11/06, Sąd Najwyższy wskazał, że roszczenie o zwrot wartości nakładów poczynionych przez jednego ze współwłaścicieli na nieruchomość wspólną przysługuje przeciwko osobom, które były współwłaścicielami w czasie dokonywania tych nakładów. To ważne zwłaszcza wtedy, gdy po remoncie dochodzi do sprzedaży udziału albo zmiany właściciela.

Trzeba też pamiętać o przedawnieniu. Obecnie ogólny termin przedawnienia z art. 118 Kodeksu cywilnego wynosi 6 lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej 3 lata. Co do zasady koniec terminu przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin jest krótszy niż 2 lata. W starszych sprawach mogą mieć znaczenie przepisy przejściowe, dlatego datę poniesienia nakładów trzeba sprawdzić indywidualnie.

Osoba żądająca zwrotu kosztów powinna zachować faktury, potwierdzenia przelewów, umowy z wykonawcami, dokumentację fotograficzną, korespondencję ze współwłaścicielem, kosztorysy i ewentualne opinie techniczne. Bez takich dowodów nawet zasadny remont może być trudny do rozliczenia.

Obowiązki wynikające z prawa budowlanego

Współwłasność nie znosi obowiązków publicznoprawnych. Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego ma obowiązek utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami prawa budowlanego, w szczególności w należytym stanie technicznym i bezpiecznym dla ludzi, mienia oraz środowiska.

Jeżeli dom jest w złym stanie technicznym, powiatowy inspektor nadzoru budowlanego może nakazać usunięcie nieprawidłowości, wykonanie określonych robót, opróżnienie lub wyłączenie obiektu z użytkowania, jeżeli zachodzą ustawowe przesłanki. Taki obowiązek może dotyczyć współwłaścicieli jako właścicieli obiektu, niezależnie od tego, który z nich faktycznie mieszka w domu.

W tej sytuacji odmowa udziału w kosztach nie zawsze będzie bezpiecznym rozwiązaniem. Jeżeli prace są konieczne do usunięcia zagrożenia albo wykonania decyzji organu nadzoru budowlanego, brak zgody na remont nie musi chronić współwłaściciela przed kosztami. Może natomiast nadal istnieć spór o zakres prac, wybór wykonawcy, wysokość kosztów i sposób rozliczenia.

Korzystanie z domu przez jednego współwłaściciela

Jeżeli tylko jeden współwłaściciel faktycznie mieszka w domu, warto ustalić, czy strony zawarły choćby dorozumianą umowę co do sposobu korzystania z nieruchomości. Taka umowa, nazywana często podziałem do korzystania, może określać, kto używa których pomieszczeń, kto ponosi bieżące opłaty i jak rozliczane są większe wydatki.

Jeżeli nie ma umowy, a jeden współwłaściciel korzysta z całego domu w sposób wyłączający drugiego od współposiadania, mogą pojawić się dodatkowe roszczenia, np. o dopuszczenie do współposiadania, wynagrodzenie za korzystanie ponad udział albo rozliczenie pożytków. Nie powstają one automatycznie w każdej sprawie, dlatego trzeba zbadać, czy drugi współwłaściciel godził się na taki stan i czy realnie był pozbawiony możliwości korzystania z rzeczy.

W sprawach rodzinnych, zwłaszcza między rodzicami i dziećmi, często przez lata funkcjonuje nieformalna zgoda na zamieszkiwanie jednej osoby w domu. Taka zgoda nie pozbawia jednak drugiego współwłaściciela praw właścicielskich ani nie oznacza, że ma on finansować każdą inwestycję zaplanowaną przez osobę mieszkającą w nieruchomości.

Zniesienie współwłasności domu

Jeżeli współwłaściciele nie potrafią uzgodnić remontów, kosztów i sposobu korzystania z domu, praktycznym rozwiązaniem może być zniesienie współwłasności. Zgodnie z art. 210 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności, chyba że uprawnienie to zostało czasowo wyłączone w dopuszczalny sposób.

Zniesienie współwłasności może nastąpić umownie u notariusza, jeżeli wszyscy współwłaściciele są zgodni, albo w postępowaniu sądowym. Sąd może podzielić rzecz fizycznie, jeżeli jest to możliwe i zgodne z przepisami, przyznać nieruchomość jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo zarządzić sprzedaż rzeczy i podział uzyskanej ceny.

Przy domu jednorodzinnym fizyczny podział bywa trudny albo niemożliwy. Wtedy najczęściej rozważa się przejęcie domu przez jednego ze współwłaścicieli ze spłatą drugiego albo sprzedaż. Sprzedaż sądowa może być mniej korzystna ekonomicznie niż dobrowolna sprzedaż rynkowa, dlatego przed skierowaniem sprawy do sądu warto rozważyć ugodę, wycenę rzeczoznawcy i harmonogram spłaty.

FAQ

Czy muszę płacić za remont domu, w którym nie mieszkam?

Tak, jeżeli remont dotyczy rzeczy wspólnej i jest zasadny, współwłaściciel co do zasady uczestniczy w kosztach proporcjonalnie do udziału. Sam brak zamieszkiwania nie zwalnia z wydatków koniecznych, ale nie oznacza zgody na każdą modernizację.

Czy współwłaściciel z 25% udziałów może sam narzucić remont?

Zwykle nie. Przy zwykłym zarządzie decyduje większość udziałów, a przy czynnościach przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest zgoda wszystkich albo rozstrzygnięcie sądu na wniosek współwłaścicieli mających co najmniej połowę udziałów. Wyjątkiem mogą być czynności zachowawcze i sytuacje nagłe.

Czy wymiana dachu zawsze przekracza zwykły zarząd?

Nie zawsze. Pilna naprawa przecieku może być czynnością konieczną lub zachowawczą, natomiast kompleksowa wymiana dachu połączona z dużymi kosztami albo zmianą konstrukcji często będzie traktowana jako czynność przekraczająca zwykły zarząd. Decydują szczegóły techniczne i ekonomiczne.

Co zrobić, gdy drugi współwłaściciel zlecił remont bez mojej zgody?

Należy zażądać dokumentów: faktur, kosztorysu, zakresu prac, uzasadnienia technicznego i informacji, dlaczego prace były konieczne. Następnie trzeba ocenić, czy wydatek był zgodny z regułami zarządu rzeczą wspólną. W razie sporu sprawę może rozstrzygnąć sąd.

Czy mogę żądać zniesienia współwłasności, jeśli nie chcę płacić za dom?

Tak. Każdy współwłaściciel może co do zasady żądać zniesienia współwłasności. Można to zrobić umownie u notariusza, jeżeli jest zgoda wszystkich, albo sądownie. Sąd może przyznać dom jednemu współwłaścicielowi ze spłatą, dokonać podziału albo zarządzić sprzedaż.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji współwłaściciel mający 75% udziałów powinien liczyć się z obowiązkiem ponoszenia odpowiedniej części kosztów koniecznych utrzymania domu. Nie ma jednak obowiązku bezrefleksyjnie finansować każdego remontu zaplanowanego przez współwłaściciela mającego 25% udziałów, zwłaszcza jeżeli prace przekraczają zwykły zarząd albo mają charakter ulepszenia.

Najbezpieczniej ustalić, które prace są naprawdę konieczne, jakie dokumenty potwierdzają stan techniczny domu, czy potrzebna jest zgoda współwłaścicieli albo decyzja sądu oraz czy dalsza współwłasność ma sens. Przy trwałym konflikcie warto rozważyć umowne lub sądowe zniesienie współwłasności.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 118, 199, 201, 206, 207, 209, 210 i 212.
2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414, w szczególności art. 61 i 66.
3. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 10 maja 2006 r., sygn. akt III CZP 11/06 - orzeczenie SN.
4. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 22 października 2010 r., sygn. akt III CSK 331/09 - orzeczenie SN.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.