Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z nieruchomościami?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Wezwanie do przesunięcia ogrodzenia

Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2019-12-13

Ostatnie pomiary geodezyjne wykazały, że ogrodzenie sąsiadki (płot i siatka) znajduje się w znacznej części na mojej działce. Wielokrotne prośby o przesunięcie ogrodzenia nie przyniosły żadnych skutków. Wcześniej, zanim postawiła płot, była informowana, że stawia go w nieodpowiednim miejscu. Jak mogę skutecznie wezwać sąsiadkę do przesunięcia ogrodzenia?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.


Wezwanie do przesunięcia ogrodzenia

Kwestia granicy działek to zawsze zarzewie konfliktów sąsiedzkich, a jeszcze gdy trafi się na „potomka Kargula czy Pawlaka” – robi się mniej przyjemnie. Ale nie znaczy, że się nie da. Czasem potrzeba czasu, niekiedy nakładów finansowych, ale warto.

Roszczenie o wydanie nieruchomości

Może Pan wystąpić sądownie o wydanie nieruchomości. Zgodnie z treścią art. 222 Kodeksu cywilnego:

„§ 1. Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

§ 2. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń”.

Roszczenie o wydanie rzeczy, czyli tzw. roszczenie windykacyjne (inaczej roszczenie wydobywcze), zostało przewidziane w art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego, który dotyczy nieruchomości lub ruchomości.

Jeżeli posiadającemu niewłaścicielowi przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania nieruchomością, to roszczenie windykacyjne nie przysługuje. Jeżeli właściciel nieruchomości wystąpi do sądu o wydanie nieruchomości w stosunku do osoby, której przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania nieruchomością, to wówczas osoba ta może podnieść zarzut, że jej takie prawo przysługuje i w takim przypadku sąd powództwo oddala (jest to konieczne, gdyż sąd nie uwzględni uprawnienia, które przysługuje tej osobie względem właściciela z urzędu). Zarzut taki nie wyłącza roszczenia windykacyjnego na stałe, lecz tamuje jedynie realizację na czas przysługiwania osobie, przeciwko której roszczenie zostało skierowane, uprawnienia do władania rzeczą.

Uprawnienie do władania rzeczą może wynikać zarówno ze stosunków rzeczowych (np. użytkowania), jak i zobowiązaniowych (np. najmu); w procesie pozwany może także podnieść zarzut wynikający z prawa zatrzymania (z art. 461 Kodeksu cywilnego). Prawo zatrzymania cudzej rzeczy ze względu na poczynienie nakładów na tę rzecz nie przysługuje, jeżeli zobowiązanym do zwrotu nakładów nie jest osoba domagająca się wydania rzeczy (zobacz wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 4 listopada 1999 r.; sygn. akt II CKN 561/98).

Ustalenie przebiegu granicy

Najpierw jednak, przed wezwaniem do przesunięcia ogrodzenia, należy się upewnić co do właściwego przebiegu granicy. Każda nieruchomość powinna mieć jasno określone granice, tzn. wytyczone i oznaczone. Niestety granice nieruchomości często ulęgają zatarciu, a użytkowanie działek utrwala stan niezgodny z faktycznym przebiegiem granicy. W takiej sytuacji należy rozgraniczyć nieruchomość bądź odnowić granice.

 

Sądzę, że geodeta nie prowadził rozgraniczenia, tylko wznawiał granice. Zgodnie z ustawą Prawo geodezyjne i kartograficzne, z art. 39 ust. 1–4, „przesunięte, uszkodzone lub zniszczone znaki graniczne, ustalone uprzednio według stanu prawnego nieruchomości mogą być wznowione bez przeprowadzenie postępowania rozgraniczeniowego. Wznowienie przebiegu granic polega na przywróceniu położenia punktów granicznych zgodnie ze stanem wynikającym z dokumentacji geodezyjnej posiadającej moc dowodową”.

Sama czynność wznowienia znaków granicznych to procedura techniczna i nie stanowi procedury postępowania administracyjnego. Generalnie wznowienie znaków granicznych następuje w sytuacji, gdy granice mają charakter prawny i nie ma sporu co do ich przebiegu.

Rozgraniczenie jest bowiem uwarunkowane wszczęciem postępowania. Rozgraniczenie nieruchomości ma na celu ustalenie przebiegu ich granic przez określenie położenia punktów i linii granicznych, utrwalenie tych punktów znakami granicznymi na gruncie oraz sporządzenie odpowiednich dokumentów.

Postępowanie rozgraniczające nieruchomości

Tryb rozgraniczenia jest uregulowany w art. 29 Prawa geodezyjnego i kartograficznego. „Rozgraniczenia nieruchomości dokonują wójtowie (burmistrzowie, prezydenci miast) oraz, w wypadkach określonych w ustawie, sądy” (art. 29 ustawy). Czynności ustalania przebiegu granic wykonuje geodeta upoważniony przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta). Przy ustalaniu przebiegu granic bierze się pod uwagę znaki i ślady graniczne, mapy i inne dokumenty oraz punkty osnowy geodezyjnej. Jeżeli brak jest danych, o których mowa powyżej, lub są one niewystarczające albo sprzeczne, ustala się przebieg granicy na podstawie zgodnego oświadczenia stron lub jednej strony, gdy druga strona w toku postępowania oświadczenia nie składa i nie kwestionuje przebiegu granicy. W razie sporu co do przebiegu linii granicznych, geodeta nakłania strony do zawarcia ugody – wówczas moglibyście Państwo ustalić zgodną granicę pomiędzy działkami i taki stan uznany byłby za prawny, bowiem ugoda zawarta przed geodetą posiada moc ugody sądowej.

Postępowanie rozgraniczeniowe ma dwie fazy: administracyjną i sądową, przy czym postępowanie sądowe może się rozpocząć jedynie, gdy zostanie wyczerpana droga administracyjna.

W celu rozpoczęcia postępowania rozgraniczającego należy złożyć wniosek o wszczęcie czynności rozgraniczeniowych. Wniosek należy złożyć u wójta burmistrza lub prezydenta miasta właściwego ze względu na położenie nieruchomości podlegającej rozgraniczeniu.

Geodeta odszuka znaki graniczne, a także określi położenie przesuniętych, uszkodzonych lub zniszczonych znaków granicznych oraz punktów granicznych, jeżeli istnieją dokumenty pozwalające na określenie ich położenia. W razie gdy ustalenia przebiegu granicy nie można wykonać na podstawie zebranych dowodów, geodeta przyjmuje oświadczenia stron dotyczące przebiegu granicy.

Na podstawie dokumentacji przygotowanej przez geodetę wójt (burmistrz, prezydent miasta) wydaje decyzję o rozgraniczeniu nieruchomości, jeżeli zainteresowani właściciele nieruchomości nie zawarli ugody, a ustalenie przebiegu granicy nastąpiło na podstawie zebranych dowodów lub zgodnego oświadczenia stron. Strona niezadowolona z ustalenia przebiegu granicy może żądać, w terminie 14 dni od dnia doręczenia jej decyzji w tej sprawie, przekazania sprawy sądowi.

Sąd rozpatruje sprawy o rozgraniczenie nieruchomości w trybie postępowania nieprocesowego. Zbiera na nowo dowody i przeprowadza całe postępowanie dowodowe od początku z wywołaniem nowej opinii geodety, jeśli jest konieczna.

Zgodnie z art. 153 Kodeksu cywilnego „jeżeli granice gruntów stały się sporne, a stanu prawnego nie można stwierdzić, ustala się granice według ostatniego spokojnego stanu posiadania. Gdyby również takiego stanu nie można było stwierdzić, a postępowanie rozgraniczeniowe nie doprowadziło do ugody między zainteresowanymi, sąd ustali granice z uwzględnieniem wszelkich okoliczności; może przy tym przyznać jednemu z właścicieli odpowiednią dopłatę pieniężną”.

Art. 154 § 1 określa, że „mury, płoty, miedze, rowy i inne urządzenia podobne, znajdujące się na granicy gruntów sąsiadujących, służą do wspólnego użytku sąsiadów. To samo dotyczy drzew i krzewów na granicy”.

Kryterium ostatniego spokojnego posiadania

Kolejnymi sposobami ustalenia przebiegu spornej granicy jest ustalenie granicy w oparciu o kryterium ostatniego spokojnego posiadania.

Sąd Najwyższy, Izba Cywilna, w postanowieniu z dnia 26.05.2000 r., sygn. akt II CKN 274/2000, stwierdził, że „ostatni stan spokojnego posiadania, jako kryterium stanowiące podstawę rozgraniczenia, jest posiadaniem mającym charakter ustabilizowany, a więc trwający przez długi czas; nie chodzi tu o czas potrzebny do zasiedzenia, ale o trwający zbyt długo, by pozbawienie dotychczasowego posiadacza pasa ziemi przez ustalenie granicy z uwzględnieniem wszelkich okoliczności dało się pogodzić z zasadami współżycia społecznego”.

Wydaje się, że najkorzystniejszym prawnie krokiem, jaki powinien Pan podjąć, jest wszczęcie postępowania rozgraniczeniowego. Wniosek może złożyć każdy zainteresowany rozgraniczeniem nieruchomości – nie wymaga zgody wszystkich.

Postępowanie z urzędu w sprawie ustalenia granic

Natomiast jeśli mamy do czynienia z postępowaniem z urzędu w sprawie wprowadzenia w operacie ewidencji gruntów i budynków zmiany dotyczącej działki i operatem pomiarowym przyjętym do zasobu geodezyjno-kartograficznego, należy wnieść skargę na decyzję Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Geodezyjnego i Kartograficznego do Sądu Administracyjnego stosownie do art. 2 pkt. 8 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. z 2005 r. Nr 240, poz. 2027 ze zm.) . Ewidencja gruntów i budynków to jednolity dla kraju, systematycznie aktualizowany zbiór informacji o gruntach, budynkach i lokalach, ich właścicielach oraz o innych osobach fizycznych lub prawnych władających tymi gruntami, budynkami i lokalami. Przepis art. 20 ustawy określa rodzaje informacji o gruntach (ust. 1 pkt 1), oraz ich właścicielach (ust. 2), które obejmuje ewidencja gruntów. Informacje te mają charakter przedmiotowy lub podmiotowy. W odniesieniu do gruntów informacje o charakterze przedmiotowym dotyczą ich położenia, granic, rodzaju użytków gruntowych i klas gleboznawczych, oznaczenia ksiąg wieczystych lub rodzaju dokumentów, jeżeli zostały założone dla nieruchomości, w skład której wchodzą grunty. Informacje podmiotowe dotyczą wskazania właściciela, a w odniesieniu do gruntów państwowych lub samorządowych - innych osób fizycznych lub prawnych, w których władaniu znajdują się grunty, budynki lub ich części. Dane podmiotowe służyć mają wyłącznie odzwierciedleniu aktualnego stanu prawnego nieruchomości i potwierdzają zaistniały stan ukształtowany na podstawie innych dokumentów. Nie mogą zatem samodzielnie tego stanu kształtować. Informacje powyższe zawiera tzw. operat ewidencyjny, który składa się z map, rejestrów i dokumentów uzasadniających wpisy do rejestrów – art. 24 ust. 1 ustawy. Podstawową zasadą prowadzenia ewidencji jest zasada aktualności, tj. utrzymywania operatu w zgodności z aktualnymi, dostępnymi dla organu dokumentami i materiałami źródłowymi, co wynika z przepisów Rozdziału 3 (§ 44 i nast.) rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454) zwanego dalej rozporządzeniem, wydanego na podstawie delegacji zawartej w art. 26 ust. 2 ustawy. Zgodnie z § 45 ust. 1 rozporządzenia, aktualizacja operatu ewidencyjnego następuje poprzez wprowadzanie udokumentowanych zmian do bazy danych ewidencyjnych, zaś dane zawarte w ewidencji podlegają aktualizacji z urzędu lub na wniosek osób, o których mowa w § 10 i 11 (§ 46 ust. 1).

Zgodnie z § 46 ust. 2 pkt. 2 rozporządzenia w sprawie ewidencji gruntów i budynków, podstawę wprowadzenia zmian w ewidencji gruntów może stanowić opracowanie geodezyjne przyjęte do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, zawierające wykazy zmian danych ewidencyjnych. Dysponując zatem powyższym opracowaniem Starosta miał podstawę do wszczęcia z urzędu postępowania w sprawie wprowadzenia zmian w ewidencji. Wprowadzenie zmian w operacie ewidencji gruntów i budynków następuje w drodze decyzji administracyjnej wówczas, gdy aktualizacja operatu wymaga wyjaśnień zainteresowanych lub uzyskania dodatkowych dowodów (§ 47 ust. 3 rozporządzenia).

Treść przepisu § 46 ust.2 pkt. 2 rozporządzenia nie zwalnia jednak organu prowadzącego ewidencję gruntów i budynków od obowiązku dokonania oceny dokumentacji przyjętej do państwowego zasobu geodezyjno-kartograficznego. Ocena ta musi polegać na dokonaniu kontroli, czy dokumentacja taka stanowi wystarczającą podstawę wprowadzenia zmian z uwagi na ich przedmiot (por. wyrok WSA w Krakowie, z dnia 16.04.2008 r., sygn. akt III SA/Kr 119/08).

Zgodnie bowiem z treścią § 12 ust. 1 rozporządzenia: „Prawa osób i jednostek organizacyjnych, o których mowa w § 10 ust. 1 pkt 2 oraz w § 11 ust. 1 pkt 1 i 2, do gruntów, budynków i lokali uwidacznia się w ewidencji na podstawie:

1) wpisów dokonanych w księgach wieczystych,

2) prawomocnych orzeczeń sądowych,

3) umów zawartych w formie aktów notarialnych, dotyczących ustanowienia lub przeniesienia praw rzeczowych do nieruchomości, z wyłączeniem umów dotyczących użytkowania wieczystego gruntów i własności lokali,

4) ostatecznych decyzji administracyjnych,

5) dyspozycji zawartych w aktach normatywnych,

6) umów dzierżawy, o których mowa w § 11 ust. 1 pkt 2”.

Natomiast zmiany wynikające z opracowań geodezyjnych i kartograficznych, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, zawierające wykazy zmian danych ewidencyjnych mogą dotyczyć wyłącznie zmian przedmiotowych i nie mogą uzasadniać zmiany danych w zakresie praw podmiotowych do gruntu (tak np. wyrok WSA w Białymstoku z 19 lutego 2008 r., sygn. akt II SA/Bk 636/07). Zapisy zawarte w ewidencji gruntów, dotyczące uprawnień do niego, w tym szczególnie prawa własności, mają charakter informacji pochodnych w stosunku do informacji wynikających ze źródeł wskazanych w § 12 rozporządzenia wykonawczego. Skoro więc obowiązująca mapa ewidencyjna obrazuje stan prawny wynikający z ostatecznej decyzji administracyjnej i z wpisu w dziale II księgi wieczystej nr […], to w istocie brak jest podstaw do dokonywania aktualizacji ewidencji gruntów i budynków w oparciu o operat KERG W tej sytuacji nie mogła mieć znaczenia przyczyna istniejącej nieścisłości. W istocie bowiem w sprawie chodzi o zasięg prawa własności aktualnych właścicieli działki ewidencyjnej.

Reasumując – po pierwsze w tej sprawie o przesunięcie ogrodzenia należy ustalić bezdyskusyjnie przebieg granicy, jeśli to jest ustalone, należy wystąpić o wydanie nieruchomości. Nie pomagają prośby, perswazja – pozostaje droga sądowa, jeśli sąsiadka nie posiada tego spornego kawałka przez 30 lat, aby mogła podnieść kwestię nabycia go przez zasiedzenie.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Podobne materiały

Brak zgody współwłaścicieli na sprzedaż nieruchomości

Brak zgody współwłaścicieli na sprzedaż nieruchomości

Problem dotyczy braku zgody współwłaścicieli na sprzedaż nieruchomości. Ładna działka podmiejska ma ośmiu współwłaścicieli – udziały po 1/6...

Samodzielne wkopanie słupków granicznych i zagrodzenie wjazdu

Samodzielne wkopanie słupków granicznych i zagrodzenie wjazdu

Właściciel działki sąsiadującej z moim gospodarstwem samodzielnie wkopał słupki graniczne, na których podstawie zagrodził mi dojazd do posesji....

Kompostownik sąsiada umiejscowiony przy granicy działki

Kompostownik sąsiada umiejscowiony przy granicy działki

Sąsiadka umiejscowiła kompostownik o wymiarach ok. 3 x 2m w granicy działki. Nie chce go usunąć pomimo moich próśb. Wiem, że są odpowiednie...

Nieustalona granica działek a plany budowlane sąsiada

Nieustalona granica działek a plany budowlane sąsiada

Mój sąsiad buduje dom na działce, której granice nie zostały ustalone od strony działki, której jestem współwłaścicielem. Niedawno wylał fundamenty pod...

Spór o ogrodzenie i granicę nieruchomości, rozwiązania prawne

Spór o ogrodzenie i granicę nieruchomości, rozwiązania prawne

Postanowiłem w 2006 r. wykonać ogrodzenie wzdłuż działki z sąsiadem w miejscu istniejącego, bardzo starego ogrodzenia drewnianego. Doszło do...

Brak zgody współwłaściciela nieruchomości na remont

Brak zgody współwłaściciela nieruchomości na remont

Moja teściowa wykupiła lokal mieszkalny na własność. W nieruchomości, w której mieszka, są trzy lokale mieszkalne, czyli to taka mała wspólnota....

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »