Wykup mieszkania z bonifikatą a wyprowadzka

Zwrot bonifikaty po wykupie mieszkania od gminy

Podstawowe znaczenie ma art. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis przewiduje, że jeżeli nabywca nieruchomości zbył ją albo wykorzystał na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem ustawowego okresu, właściwy organ może żądać zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji.

W przypadku lokalu mieszkalnego okres ten wynosi 5 lat od dnia nabycia. Dłuższy, 10-letni okres dotyczy innych nieruchomości. Dla osoby, która wykupiła lokal komunalny z bonifikatą, najistotniejsze jest więc to, co działo się z mieszkaniem w ciągu pierwszych 5 lat od zawarcia umowy sprzedaży.

Zwrot bonifikaty nie jest sankcją za każde zachowanie, które nie spodoba się gminie. Ustawa wskazuje konkretne sytuacje: zbycie lokalu albo wykorzystanie go na inny cel niż ten, który uzasadniał udzielenie bonifikaty. W praktyce spory najczęściej dotyczą tego drugiego pojęcia, czyli oceny, czy lokal nadal służy celom mieszkaniowym, dla których został sprzedany z dużą zniżką.

Czy wyprowadzka właściciela narusza warunki bonifikaty?

Jeżeli właściciel po 3 latach wyprowadził się do innego lokalu, ale nie sprzedał mieszkania wykupionego od gminy, nie dochodzi do zbycia lokalu. Pozostaje jednak pytanie, czy gmina może uznać, że lokal przestał być wykorzystywany zgodnie z celem mieszkaniowym, który uzasadniał udzielenie bonifikaty.

Orzecznictwo Sądu Najwyższego akcentuje, że bonifikata przy wykupie mieszkania komunalnego jest pomocą ze środków publicznych i ma służyć stabilnemu zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dotychczasowego najemcy. W uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 11 kwietnia 2008 r., sygn. akt III CZP 130/07, podkreślono wyjątkowy charakter bonifikaty i cel, któremu ona służy. Podobnie w sprawach dotyczących art. 68 u.g.n. wskazuje się, że istotne jest realne wykorzystanie lokalu, a nie wyłącznie formalne pozostawanie jego właścicielem.

Nie oznacza to jednak, że każda czasowa wyprowadzka automatycznie powoduje obowiązek zwrotu bonifikaty. Inaczej należy oceniać sytuację, w której właściciel wynajął lokal osobom obcym, urządził w nim biuro albo pozostawił go pusty, a inaczej sytuację, w której w mieszkaniu nadal mieszkają jego rodzice i lokal faktycznie służy celom mieszkaniowym rodziny.

Rodzice w mieszkaniu a cel mieszkaniowy lokalu

To, że w lokalu mieszkają rodzice właściciela, jest ważną okolicznością na jego korzyść. Rodzice są osobami bliskimi, a samo ich zamieszkiwanie w mieszkaniu nie oznacza wykorzystania lokalu na cel gospodarczy, inwestycyjny czy zarobkowy. Jeżeli lokal nadal jest normalnie używany jako mieszkanie, właściciel może argumentować, że cel mieszkaniowy nie został porzucony.

Nie przesądza sprawy również to, że rodzice ponoszą bieżące opłaty za lokal. W praktyce domownicy często pokrywają czynsz, media albo inne koszty utrzymania mieszkania, w którym faktycznie mieszkają. Taki fakt może wymagać wyjaśnienia, ale sam w sobie nie jest równoznaczny ze sprzedażą lokalu ani z przeznaczeniem go na cel niemieszkalny.

Ryzyko wzrasta wtedy, gdy z dokumentów i okoliczności wynika, że właściciel trwale przeniósł swoje centrum życiowe do innego miejsca, nie zamierza wrócić do wykupionego lokalu, a mieszkanie służy wyłącznie innym osobom. W takiej sytuacji gmina może próbować wykazywać, że cel bonifikaty nie jest realizowany przez nabywcę.

Wykreślenie hipoteki ustanowionej na rzecz gminy

Hipoteka ustanawiana przy sprzedaży lokalu z bonifikatą ma zwykle zabezpieczać ewentualne roszczenie gminy o zwrot bonifikaty. Dlatego przy wniosku o zgodę na jej wykreślenie gmina może pytać, kto mieszkał w lokalu, kto ponosił opłaty i czy mieszkanie nie zostało zbyte albo wykorzystane sprzecznie z celem bonifikaty.

Jeżeli od nabycia lokalu nie upłynęło jeszcze 5 lat, gmina może odmówić zgody na wykreślenie hipoteki albo żądać dodatkowych wyjaśnień. Jeżeli okres 5 lat już minął, właściciel ma silniejszą argumentację, ale gmina nadal może badać, czy w okresie ochronnym nie doszło wcześniej do zdarzenia uzasadniającego zwrot bonifikaty.

W odpowiedzi do gminy warto przedstawić stan faktyczny spokojnie i konkretnie. Pomocne mogą być: potwierdzenia opłat za lokal, oświadczenia osób zamieszkujących, dokumenty meldunkowe, korespondencja z administracją, dowody używania lokalu jako mieszkania oraz wyjaśnienie, czy wyprowadzka właściciela była czasowa, zawodowa, rodzinna czy definitywna.

Kiedy gmina może żądać zwrotu bonifikaty?

Żądanie zwrotu bonifikaty jest najbardziej prawdopodobne, gdy w ciągu 5 lat od wykupu właściciel sprzedał lokal, darował go osobie nieobjętej wyjątkiem ustawowym, wynajął mieszkanie w sposób sprzeczny z celem bonifikaty, prowadził w nim działalność zamiast funkcji mieszkaniowej albo faktycznie przestał wykorzystywać lokal do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.

Ustawa przewiduje wyjątki od obowiązku zwrotu, między innymi w razie określonych rozporządzeń na rzecz osób bliskich oraz w sytuacjach, gdy środki ze sprzedaży lokalu mieszkalnego zostaną przeznaczone w ustawowym terminie na nabycie innego lokalu lub nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowym. Te wyjątki należy jednak stosować ściśle i zawsze odnieść do konkretnego stanu faktycznego.

W opisanej sytuacji szczególne znaczenie ma to, że nie doszło do sprzedaży lokalu, a mieszkanie nadal jest wykorzystywane na cele mieszkaniowe przez rodziców. Nie eliminuje to całkowicie ryzyka sporu, ale daje argumenty do obrony przed automatycznym żądaniem zwrotu bonifikaty.

Jak odpowiedzieć gminie?

W piśmie do gminy warto unikać ogólnych sformułowań typu „nie mieszkam, ale mieszkanie jest moje”. Lepiej opisać, że lokal nie został zbyty, nie został przeznaczony na działalność gospodarczą ani komercyjny najem, pozostaje lokalem mieszkalnym, a zamieszkują w nim rodzice właściciela ponoszący bieżące koszty jego utrzymania.

Jeżeli wyprowadzka była związana z pracą, sytuacją rodzinną, opieką nad inną osobą albo innymi okolicznościami życiowymi, warto to wyjaśnić. Znaczenie może mieć również to, czy właściciel nadal jest związany z lokalem, czy przechowuje tam rzeczy, czy regularnie przebywa w mieszkaniu oraz czy traktuje je jako mieszkanie rodzinne, a nie inwestycję.

Jeżeli gmina formułuje już żądanie zwrotu bonifikaty, nie należy ograniczać się do krótkiego zaprzeczenia. Warto zażądać wskazania podstawy faktycznej i prawnej, ustalenia wysokości roszczenia, sposobu waloryzacji oraz wyjaśnienia, które konkretne zachowanie gmina uznaje za naruszenie art. 68 u.g.n.

FAQ

Czy sama wyprowadzka z lokalu oznacza zwrot bonifikaty?

Nie zawsze. Sama zmiana miejsca pobytu nie musi automatycznie powodować zwrotu bonifikaty. Problem powstaje wtedy, gdy z okoliczności wynika, że lokal przestał służyć celom mieszkaniowym, dla których został sprzedany z bonifikatą.

Czy rodzice mogą mieszkać w lokalu wykupionym z bonifikatą?

Co do zasady zamieszkiwanie rodziców w lokalu przemawia za tym, że mieszkanie nadal jest wykorzystywane na cele mieszkaniowe. Nie wyklucza to jednak badania przez gminę, czy nabywca nie porzucił celu, dla którego uzyskał bonifikatę.

Czy opłacanie rachunków przez rodziców jest naruszeniem warunków bonifikaty?

Nie musi nim być. Osoby faktycznie mieszkające w lokalu często pokrywają koszty jego utrzymania. Dla gminy może to być okoliczność wymagająca wyjaśnienia, ale nie przesądza automatycznie o obowiązku zwrotu bonifikaty.

Czy gmina może odmówić wykreślenia hipoteki?

Może odmówić albo zażądać dodatkowych dokumentów, jeżeli uważa, że nadal istnieje ryzyko roszczenia o zwrot bonifikaty. Właściciel powinien wtedy wykazać, że lokal nie został zbyty ani wykorzystany w sposób sprzeczny z celem bonifikaty.

Co zrobić, gdy gmina zażąda zwrotu bonifikaty?

Należy sprawdzić podstawę prawną żądania, datę wykupu, okres 5 lat, treść aktu notarialnego, uchwałę gminy i faktyczne korzystanie z lokalu. Warto odpowiedzieć pisemnie i przedstawić dowody potwierdzające mieszkaniowy charakter używania lokalu.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji najważniejsze jest to, że mieszkanie nie zostało sprzedane, a lokal nadal służy celom mieszkaniowym, ponieważ mieszkają w nim rodzice właściciela. To silny argument przeciwko automatycznemu żądaniu zwrotu bonifikaty.

Jednocześnie gmina ma prawo badać, czy w okresie 5 lat od wykupu lokal był wykorzystywany zgodnie z celem bonifikaty. Trwała wyprowadzka właściciela i przeniesienie centrum życiowego do innego miejsca mogą być przez gminę oceniane niekorzystnie, zwłaszcza gdy towarzyszą temu inne okoliczności wskazujące na inwestycyjne lub niemieszkalne wykorzystanie lokalu.

Przy staraniu się o wykreślenie hipoteki warto przygotować rzeczowe wyjaśnienia i dokumenty pokazujące, że lokal pozostaje mieszkaniem rodzinnym, nie został zbyty i nie jest wykorzystywany sprzecznie z celem udzielenia bonifikaty.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741 z późn. zm.
2. Uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 11 kwietnia 2008 r., sygn. akt III CZP 130/07
3. Uchwała Sądu Najwyższego, sygn. akt III CZP 4/12

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.