Wykup mieszkania z bonifikatą i wyprowadzka do innego lokalu
• Data: 2022-02-14 • Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Pytanie dotyczy prawa mieszkaniowego, a dokładniej bonifikaty po wykupie mieszkania komunalnego. Wykupiłem mieszkanie komunalne od gminy z zastosowaniem bonifikaty 90% (art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Po upływie 3 lat wyprowadziłem się z tego mieszkania do innego lokalu niebędącego moją własnością. W mieszkaniu, które wykupiłem, pozostali moi rodzice. Rodzice ponoszą koszty utrzymania lokalu. Czy narusza to w jakiś sposób zasady przyznawania bonifikaty? Staram się teraz o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej i gmina pyta m.in., kto zamieszkiwał lokal i kto opłacał rachunki.
Zwrot bonifikaty udzielonej na wykup lokalu
Art. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami (w skrócie u.g.n.) przewiduje, że jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty (tj. cele mieszkaniowe), przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu.
Obowiązek zwrotu powstaje oczywiście tylko w sytuacji, gdy nastąpiło wykorzystanie nieruchomości na inny cel niż cel, na jaki została udzielona bonifikata, nastąpiło przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny – przed upływem lat 5, licząc od dnia pierwotnego nabycia (art. 68 ust. 2b u.g.n.).
Literalne brzmienie przepisu art. 68 ust. 2a pkt 5a ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazuje, że „warunkiem koniecznym do zwolnienia nabywcy z obowiązku zwrotu bonifikaty jest zakup innego lokalu mieszkalnego”, a ustawa milczy, by w nowym lokalu stworzyć centrum życiowe. Jednak niestety orzecznictwo przemawia na Pana niekorzyść.
Zważenia wymaga, że celem nabycia lokalu mieszkalnego od gminy było stworzenie Panu – wynajmującemu ten lokal – możliwości nabycia lokalu mieszkalnego z bonifikatą stanowi realizację wskazanej w art. 75 ust. 1 Konstytucji polityki władz publicznych, sprzyjającej zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli i popierającej ich działania zmierzające do uzyskania własnego mieszkania.
Przewidziana w art. 68 ust. 1 u.g.n. możliwość udzielenia bonifikaty od ceny ustalonej zgodnie z art. 67 ust. 3 stanowi istotny przywilej finansowy nabywcy lokalu. Bonifikata jest przy tym wyjątkiem od zasady sprzedaży lokalu za cenę odpowiadającą jego wartości rynkowej (sygn. akt III CZP 4-12, Sąd Najwyższy).
Dochodzenie zwrotu bonifikaty przez gminę
W innym orzeczeniu Sąd Najwyższy podkreślił, że w art. 68 u.g.n. przewidziano wiele wyjątków od tej zasady ustalania ceny zbywanej nieruchomości, które w ocenie ustawodawcy, usprawiedliwiają zastosowanie przywileju w postaci udzielenia bonifikaty cenowej. Jednym z tych wyjątków jest sprzedaż nieruchomości jako lokalu mieszkalnego (art. 67 ust. 1 pkt 7), na której tle powstało rozpoznawane zagadnienie prawne (uchwała składu siedmiu sędziów z dnia 11 kwietnia 2008 r., sygn. akt III CZP 130/07). W orzecznictwie podkreśla się, że ratio legis tego przepisu polega na ułatwieniu zakupu lokalu przez najemcę, dla którego lokal ten stanowi centrum życiowe, a najemca uzyskuje w ten sposób stabilne zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Realizacja tego celu następuje przez udzielenie nabywcy – dotychczasowemu najemcy lokalu – upustu cenowego (bonifikaty) na sprzedawany lokal, przy czym trzeba podkreślić, że stosowane tą drogą obniżki cen są bardzo radykalne. Oznacza to, że w ten sposób dochodzi do przyznania kupującemu znacznego przywileju finansowego i pomocy ze środków publicznych. Ustawodawca, chcąc zapewnić, żeby pomoc ta była wykorzystywana zgodnie z przeznaczeniem, przewidział okres karencji (początkowo 10 lat, a później – 5 lat), w którym możliwe jest dochodzenie zwrotu udzielonej bonifikaty, jeżeli nabywca zbył lub wykorzystał lokal na cel inny niż mieszkalny, z zastrzeżeniem, że nie dotyczy to zbycia na rzecz osoby bliskiej.
Wyprowadzka z lokalu
W świetle poglądów orzecznictwa zaprezentowanego powyżej nie ulega wątpliwości, że uzasadnieniem sprzedaży lokalu mieszkalnego, jest umożliwienie nabywcy zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, uzyskanie własnego mieszkania i stworzenia w nim centrum życiowego.
Fakt skoncentrowania centrum życiowego gdzie indziej może być podstawą do żądania zwrotu bonifikaty.
Przykłady
Marek i mieszkanie rodziców
Marek wykupił od gminy mieszkanie komunalne z 90% bonifikatą, w którym mieszkał z rodzicami. Po trzech latach przeprowadził się do wynajmowanego mieszkania bliżej pracy, ale jego rodzice nadal zamieszkują wykupiony lokal i regularnie opłacają wszystkie rachunki. Choć formalnie nie sprzedał lokalu ani nie przeznaczył go na cele inne niż mieszkaniowe, gmina zakwestionowała brak jego centrum życiowego w lokalu.
Anna i nowy partner
Anna, po wykupie mieszkania z bonifikatą, przeprowadziła się do partnera, z którym planowała wspólne życie. Mimo że formalnie pozostawała właścicielką mieszkania, przez kilka lat w lokalu mieszkała jej siostra. Gdy Anna wystąpiła o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej, gmina odmówiła, powołując się na brak zgodności z celem mieszkaniowym wskazanym przy bonifikacie.
Tomasz i inwestycja w przyszłość
Tomasz wykupił lokal z dużą zniżką, lecz po dwóch latach wyjechał do innego miasta za pracą. Mieszkanie stało puste, a opłaty pokrywał jego brat. Tomasz planował wrócić po kilku latach, traktując nieruchomość jako zabezpieczenie. W międzyczasie gmina wystąpiła o zwrot bonifikaty, uznając, że lokal nie służył już celom mieszkaniowym nabywcy.
Podsumowanie
Wyprowadzka z mieszkania wykupionego od gminy z bonifikatą, nawet bez jego sprzedaży, może prowadzić do żądania zwrotu bonifikaty, jeśli nowe miejsce zamieszkania właściciela wskazuje na zmianę centrum życiowego. Kluczowe znaczenie ma nie tylko cel mieszkaniowy samego lokalu, ale i to, czy właściciel faktycznie z niego korzysta. Przepisy nie wymagają, by w razie zakupu nowego lokalu tworzyć w nim centrum życiowe, ale orzecznictwo często ocenia realne wykorzystanie nieruchomości. Wątpliwości co do zamieszkiwania, opłat czy przeznaczenia lokalu mogą skutkować odmową wykreślenia hipoteki lub żądaniem zwrotu udzielonej bonifikaty.
Oferta porad prawnych
Potrzebujesz pomocy w sprawach mieszkaniowych? Skorzystaj z naszych porad prawnych online – szybko, wygodnie i bez wychodzenia z domu. Nasi prawnicy pomogą Ci zrozumieć przepisy, ocenić ryzyko zwrotu bonifikaty oraz przygotować pisma do urzędów czy sądów. Zadaj pytanie, opisz swoją sytuację i otrzymaj konkretną odpowiedź prawną dostosowaną do Twojej sprawy.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741
2. Uchwała składu siedmiu sędziów z dnia 11 kwietnia 2008 r., sygn. akt III CZP 130/07
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
NAJNOWSZE
Zadaj pytanie »
» Oskarżenie o używanie nielegalnego oprogramowania, jak się bronić?
» Spór o uszkodzenie wynajętego samochodu, jak bronić się przed nieuczciwymi praktykami?
» Odwołanie rezerwacji w hotelu i odzyskanie pieniędzy
» Wadliwie wykonany trawnik, co zrobić, gdy wykonawca wziął pieniądze, a nie wywiązał się z umowy?
» Jak dochodzić odszkodowania za uszkodzenia auta po czyszczeniu?
