Remont dachu w małej wspólnocie mieszkaniowej

Mała wspólnota mieszkaniowa a zarząd nieruchomością wspólną

W opisanej sytuacji istotne jest to, że w budynku znajdują się trzy lokale. Jeżeli łączna liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych nie jest większa niż trzy, mamy do czynienia z tak zwaną małą wspólnotą mieszkaniową. W takim przypadku ustawa o własności lokali odsyła w zakresie zarządu nieruchomością wspólną do przepisów Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

Oznacza to, że nie działa tu standardowy model podejmowania uchwał znany z większych wspólnot mieszkaniowych. Decydują przede wszystkim współwłaściciele nieruchomości wspólnej, a znaczenie ma wielkość ich udziałów. Jeżeli teściowa ma 60% udziałów, jest współwłaścicielem większościowym, ale nie oznacza to pełnej swobody blokowania każdej decyzji dotyczącej budynku.

Trzeba też odróżnić lokatora od właściciela. Lokator, który nie jest właścicielem lokalu, co do zasady nie podejmuje decyzji jako współwłaściciel nieruchomości wspólnej. Może zgłaszać problem techniczny, ale formalne stanowisko powinien zająć właściciel niewyodrębnionych lokali albo inny podmiot, któremu przysługują udziały w nieruchomości wspólnej.

Warto również ustalić, kim dokładnie jest wskazany w pytaniu zarządca. Może to być administrator wykonujący czynności techniczne i organizacyjne, zarządca umowny ustanowiony w akcie notarialnym albo wyjątkowo zarządca ustanowiony przez sąd. Zakres jego uprawnień wynika z dokumentów: aktu notarialnego, umowy o zarządzanie, ewentualnych wcześniejszych porozumień współwłaścicieli albo orzeczenia sądu.

Czy remont dachu wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli?

Dach jest elementem nieruchomości wspólnej. O tym, czy konkretne prace wymagają zgody większości udziałów, czy zgody wszystkich współwłaścicieli, decyduje charakter remontu, jego zakres, koszt i pilność.

Przy czynnościach zwykłego zarządu stosuje się art. 201 Kodeksu cywilnego. Do takich czynności potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli liczona według wielkości udziałów. Jeżeli nie ma takiej zgody, każdy współwłaściciel może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Bieżąca naprawa przecieku, drobne prace zabezpieczające albo niezbędne usunięcie awarii mogą zostać uznane za czynności zwykłego zarządu albo czynności zachowawcze, zależnie od okoliczności.

Przy czynnościach przekraczających zwykły zarząd zastosowanie ma art. 199 Kodeksu cywilnego. Co do zasady potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Jeżeli jej nie ma, współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Sąd bierze pod uwagę cel planowanej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Kosztowny generalny remont dachu, wymiana konstrukcji, ocieplenie połączone z modernizacją albo prace znacząco obciążające współwłaścicieli częściej będą traktowane jako czynności przekraczające zwykły zarząd. Z kolei usunięcie przecieku, naprawa uszkodzonego pokrycia czy zabezpieczenie budynku przed dalszym niszczeniem może zostać ocenione łagodniej, zwłaszcza gdy zwłoka grozi szkodą.

Nie da się więc bez dokumentów i oceny technicznej przesądzić, że teściowa może skutecznie odmówić zgody i nie poniesie żadnych konsekwencji. Jeżeli dach jest w złym stanie, bezpieczniejszym rozwiązaniem jest kontrolowanie zakresu i kosztów remontu, a nie samo blokowanie prac.

Jak rozlicza się koszty remontu dachu?

Zgodnie z art. 207 Kodeksu cywilnego pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów. W takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Jeżeli teściowa ma 60% udziałów w nieruchomości wspólnej, to zasadniczo powinna ponieść 60% uzasadnionych kosztów remontu dachu. Pozostałe 40% powinno obciążać właściciela albo właścicieli pozostałych udziałów. Lokatorzy niewykupionych lokali nie są z tego powodu automatycznie stroną rozliczeń wspólnoty, choć ich relacje z właścicielem lokali mogą wynikać z umów najmu lub przepisów dotyczących najmu.

Współwłaściciel ma jednak prawo oczekiwać, że koszty będą racjonalne, udokumentowane i związane z rzeczywistą potrzebą remontową. Przed wyrażeniem zgody warto zażądać co najmniej: opisu stanu technicznego dachu, zakresu planowanych prac, kosztorysu, kilku ofert wykonawców, terminu realizacji, zasad nadzoru i sposobu rozliczenia faktur.

Jeżeli proponowany koszt wydaje się zawyżony, można zgodzić się co do zasady na niezbędny remont, ale zakwestionować zakres, technologię, wykonawcę albo kosztorys. Takie stanowisko jest zwykle bezpieczniejsze niż całkowita odmowa, szczególnie gdy dach faktycznie wymaga naprawy.

Co grozi za odmowę zgody na remont?

Odmowa zgody nie powoduje automatycznie odpowiedzialności, jeżeli remont jest zbędny, zakres prac jest nieuzasadniony albo koszty są zawyżone. Współwłaściciel może bronić się przed niepotrzebnymi lub nadmiernymi wydatkami. Problem pojawia się wtedy, gdy remont jest konieczny dla utrzymania budynku w należytym stanie.

W razie sporu drugi współwłaściciel może próbować skierować sprawę do sądu. Podstawą może być żądanie upoważnienia do dokonania czynności zwykłego zarządu, rozstrzygnięcie sprawy przekraczającej zwykły zarząd, a w poważniejszych konfliktach także wniosek o ustanowienie zarządcy rzeczy wspólnej na podstawie art. 203 Kodeksu cywilnego. Ustanowienie zarządcy sądowego może ograniczyć realny wpływ współwłaścicieli na bieżące decyzje dotyczące nieruchomości.

Jeżeli stan dachu zagraża bezpieczeństwu ludzi lub mienia, znaczenie mogą mieć także obowiązki wynikające z Prawa budowlanego. Właściciel lub zarządca obiektu powinien utrzymywać budynek w należytym stanie technicznym i użytkowym. W skrajnych przypadkach organ nadzoru budowlanego może nakazać wykonanie określonych prac zabezpieczających lub usunięcie nieprawidłowości.

Trzeba też brać pod uwagę odpowiedzialność odszkodowawczą. Jeżeli z powodu zaniechania naprawy dojdzie do zalania lokalu, uszkodzenia mienia, oderwania części budynku albo innej szkody, poszkodowany może dochodzić odszkodowania. W zależności od okoliczności znaczenie mogą mieć między innymi przepisy o odpowiedzialności za nienależyte utrzymanie budowli oraz odpowiedzialności kontraktowej wynajmującego wobec najemców.

Jak bezpiecznie postąpić przed podjęciem decyzji?

Najlepiej nie ograniczać odpowiedzi do krótkiego: nie zgadzam się. W piśmie do zarządcy albo drugiego współwłaściciela warto wskazać, że teściowa nie odmawia koniecznych prac zabezpieczających, ale żąda wykazania ich zasadności i przedstawienia dokumentów. Takie stanowisko pokazuje gotowość do współdziałania, a jednocześnie pozwala kontrolować koszty.

Praktycznie warto zażądać:

• protokołu przeglądu technicznego albo opinii osoby z odpowiednimi uprawnieniami,
• dokładnego zakresu robót, z rozróżnieniem prac pilnych i prac modernizacyjnych,
• minimum dwóch lub trzech porównywalnych ofert wykonawców,
• informacji, kto będzie nadzorował prace i odbierał roboty,
• harmonogramu płatności i zasad rozliczenia faktur,
• wyjaśnienia, z jakiej podstawy prawnej lub umownej działa zarządca.

Jeżeli teściowa jest osobą starszą albo nie chce samodzielnie prowadzić rozmów, może udzielić pełnomocnictwa zaufanej osobie. Pełnomocnik może uczestniczyć w korespondencji, negocjować zakres remontu, weryfikować kosztorysy i pilnować dokumentów. Pełnomocnictwo powinno jasno wskazywać, do jakich czynności upoważnia.

Przykłady

FAQ

Czy osoba mająca 60% udziałów może sama zablokować remont dachu?

Może mieć decydujący wpływ na czynności zwykłego zarządu, ale nie oznacza to pełnej dowolności. Jeżeli remont jest konieczny, spór może trafić do sądu, a przy zagrożeniu bezpieczeństwa znaczenie mogą mieć także działania nadzoru budowlanego.

Czy lokator niewykupionego mieszkania może żądać remontu?

Lokator może zgłosić problem, zwłaszcza gdy dach przecieka albo zagraża bezpieczeństwu. Decyzje współwłaścicielskie powinien jednak podejmować właściciel lokalu lub właściciel niewyodrębnionych lokali, a nie sam lokator.

Czy koszty zawsze dzieli się według udziałów?

Co do zasady tak. Art. 207 Kodeksu cywilnego wiąże wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną z wielkością udziałów. Inny podział może wynikać z ważnej umowy albo szczególnych ustaleń, ale wymaga to sprawdzenia dokumentów.

Czy można odmówić, jeśli kosztorys jest zawyżony?

Tak, można kwestionować wysokość kosztów, zakres prac lub wybór wykonawcy. Warto jednak jasno wskazać, że sprzeciw dotyczy zawyżonych albo nieudokumentowanych kosztów, a nie koniecznych prac zabezpieczających budynek.

Czy sąd może zgodzić się na remont mimo sprzeciwu współwłaściciela?

W określonych sytuacjach tak. Przy braku zgody na czynność zwykłego zarządu każdy współwłaściciel może żądać upoważnienia sądowego. Przy czynnościach przekraczających zwykły zarząd rozstrzygnięcia mogą żądać współwłaściciele mający co najmniej połowę udziałów.

Podsumowanie

Teściowa nie powinna zakładać, że odmowa zgody na remont dachu automatycznie zwolni ją z kosztów i zakończy sprawę. W małej wspólnocie stosuje się zasady współwłasności, a dach jako część wspólna wymaga utrzymania w należytym stanie. Jeżeli remont jest potrzebny, koszty co do zasady obciążają współwłaścicieli według udziałów.

Najrozsądniejsze jest pisemne zażądanie dokumentów, kosztorysu i ofert, a następnie zajęcie stanowiska co do zakresu prac. Można sprzeciwiać się wydatkom zawyżonym lub zbędnym, ale blokowanie koniecznego remontu może doprowadzić do postępowania sądowego, ustanowienia zarządcy albo odpowiedzialności za szkody wynikłe ze złego stanu budynku.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
3. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
4. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.