Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości jak zabezpieczyć strony

Umowa przedwstępna przy sprzedaży nieruchomości ma zwykle pomóc stronom bezpiecznie przejść okres między uzgodnieniem transakcji a podpisaniem aktu notarialnego. W tym czasie kupujący często organizuje kredyt, sprzedający kompletuje dokumenty, a notariusz weryfikuje stan prawny nieruchomości. Problem zaczyna się wtedy, gdy jedna ze stron zwleka, nie dostarcza dokumentów, nie otrzymuje finansowania, próbuje zmienić cenę albo chce wycofać się z transakcji.

Dobrze przygotowana umowa przedwstępna nie usuwa wszystkich ryzyk, ale znacząco ogranicza pole sporu. Powinna odpowiadać nie tylko na pytanie, że strony chcą zawrzeć umowę sprzedaży, lecz także na pytanie, co dokładnie stanie się w razie opóźnienia, odmowy kredytu, ujawnienia obciążenia w księdze wieczystej, braku dokumentów albo zmiany decyzji przez jedną ze stron.

Kiedy powstaje problem i z jakiej umowy wynika

Podstawą sporu jest najczęściej umowa przedwstępna, czyli umowa, przez którą jedna strona albo obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy przyrzeczonej. Przy nieruchomości umową przyrzeczoną jest najczęściej umowa sprzedaży w formie aktu notarialnego.

Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia przyszłej sprzedaży. W praktyce oznacza to przede wszystkim dokładne oznaczenie stron, nieruchomości, ceny, terminu zawarcia aktu notarialnego oraz warunków, od których strony uzależniają finalizację transakcji. Jeżeli tych elementów brakuje albo są opisane nieprecyzyjnie, spór może dotyczyć już nie tylko wykonania umowy, ale nawet tego, czy strony rzeczywiście uzgodniły jej najważniejszą treść.

Forma umowy przedwstępnej a poziom ochrony

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości może zostać zawarta w zwykłej formie pisemnej, a w określonych sytuacjach strony powołują się także na ustalenia mailowe, dokumentowe albo ustne. Trzeba jednak odróżnić ważność umowy od skutków, jakie daje jej forma. Sprzedaż nieruchomości wymaga aktu notarialnego, dlatego umowa przedwstępna zawarta u notariusza daje znacznie silniejszą ochronę niż zwykły dokument podpisany między stronami.

Jeżeli umowa przedwstępna spełnia wymagania, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganą formę, strona uprawniona może żądać zawarcia umowy przyrzeczonej. Przy nieruchomości oznacza to w praktyce, że akt notarialny umowy przedwstępnej może otworzyć drogę do żądania przed sądem złożenia oświadczenia woli przez stronę, która odmawia podpisania aktu końcowego.

Zwykła umowa pisemna nadal może być przydatna, zwłaszcza jako dowód ustaleń i podstawa do dochodzenia odszkodowania, zwrotu zadatku albo rozliczenia zaliczki. Nie daje jednak takiego samego poziomu zabezpieczenia jak akt notarialny, jeżeli celem strony jest doprowadzenie do samego przeniesienia własności.

Jakie prawa i obowiązki mają strony umowy

Prawa i obowiązki stron wynikają przede wszystkim z treści podpisanej umowy. Dlatego zabezpieczenie stron nie polega wyłącznie na wpisaniu zadatku. Równie ważne jest opisanie, kto ma przygotować dokumenty, kto wybiera notariusza, w jakim terminie kupujący ma złożyć wniosek kredytowy, co oznacza odmowa kredytu, kiedy sprzedający ma opróżnić lokal oraz jakie zaświadczenia musi dostarczyć przed aktem.

Kupujący powinien zadbać, aby umowa przewidywała możliwość sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości, w tym księgi wieczystej, podstawy nabycia przez sprzedającego, ewentualnych obciążeń, praw osób trzecich, zaległości w opłatach oraz dokumentów potrzebnych do kredytu. Jeżeli w tle pojawia się zadłużenie sprzedającego lub zajęcie komornicze, nie należy traktować umowy przedwstępnej jako tarczy przed wierzycielami; szerzej wyjaśnia to temat umowa przedwstępna a egzekucja z nieruchomości. Sprzedający powinien zabezpieczyć terminową zapłatę ceny, zasady wydania nieruchomości, skutki zwłoki kupującego oraz sytuację, w której kupujący nie uzyska finansowania z przyczyn leżących po jego stronie.

Zadatek, zaliczka i warunek kredytowy

Najczęstsze zabezpieczenie finansowe to zadatek. Jeżeli strony nie postanowią inaczej, zadatek ma poważne skutki: gdy jedna strona nie wykona umowy, druga może odstąpić od umowy bez wyznaczania dodatkowego terminu i zatrzymać otrzymany zadatek, a jeżeli sama go dała, żądać sumy dwukrotnie wyższej. Jeżeli umowa zostanie rozwiązana albo niewykonanie nastąpi z przyczyn, za które żadna ze stron nie odpowiada albo odpowiadają obie strony, zadatek powinien zostać zwrócony.

Zaliczka działa inaczej. Co do zasady jest częścią przyszłej ceny i w razie niedojścia transakcji do skutku zwykle podlega zwrotowi, chyba że istnieje inna podstawa rozliczenia. Dlatego w umowie trzeba jasno wskazać, czy wpłacana kwota jest zadatkiem, zaliczką, pierwszą ratą ceny czy innym świadczeniem.

Przy zakupie finansowanym kredytem konieczne jest precyzyjne opisanie warunku kredytowego. Umowa powinna wskazywać, czy odmowa kredytu zwalnia kupującego z odpowiedzialności, ile decyzji bankowych ma przedstawić, w jakim terminie ma złożyć wnioski i jakie dokumenty powinien przekazać sprzedający. Brak takich postanowień często prowadzi do sporu, czy kupujący rzeczywiście nie mógł uzyskać finansowania, czy tylko zmienił decyzję o zakupie. Osobny problem omawia szerzej artykuł o tym, jak oceniać zadatek a trzy odmowy kredytu przy sprzedaży.

Zabezpieczenia przy płatności po akcie

Jeżeli strony planują, że część ceny zostanie zapłacona po podpisaniu umowy przyrzeczonej, sprzedający powinien rozważyć dodatkowe zabezpieczenia. W praktyce stosuje się m.in. depozyt notarialny, rachunek powierniczy, hipotekę, oświadczenie kupującego o poddaniu się egzekucji co do zapłaty ceny albo odpowiednie ukształtowanie terminu wydania nieruchomości. Przy podobnych transakcjach pomocne może być też omówienie problemu sprzedaż działki na raty – jak zabezpieczyć zapłatę. Tego typu rozwiązania wymagają dopasowania do konkretnej transakcji i powinny być omówione przed podpisaniem aktu.

W umowie warto też uregulować, kiedy nieruchomość zostanie wydana, kto ponosi opłaty do dnia wydania, jak rozliczane są media, podatki i czynsz administracyjny oraz co dzieje się z wyposażeniem. Te postanowienia często mają znaczenie dopiero po podpisaniu aktu, ale brak ich opisania w umowie przedwstępnej może utrudnić późniejsze negocjacje.

Jak udokumentować roszczenie albo naruszenie umowy

W sporze z umowy przedwstępnej najważniejsze są dokumenty. Samo przekonanie, że druga strona zachowała się nieuczciwie, zwykle nie wystarczy. Trzeba wykazać treść umowy, termin wykonania, swoje działania, naruszenie po stronie kontrahenta oraz skutki finansowe tego naruszenia.

Warto unikać załatwiania kluczowych ustaleń wyłącznie telefonicznie. Jeżeli po rozmowie strony uzgodniły przesunięcie terminu, zmianę notariusza, dopłatę albo sposób rozliczenia zadatku, dobrze jest potwierdzić to co najmniej mailowo. Najbezpieczniej jednak sporządzić aneks w tej samej formie, w jakiej zawarto umowę, zwłaszcza gdy pierwotna umowa była aktem notarialnym.

Dowody należy porządkować chronologicznie. Przy sporze o zadatek albo odmowę podpisania aktu duże znaczenie ma to, czy strona była gotowa do wykonania umowy w terminie. W praktyce przydatne mogą być wiadomości od notariusza o wyznaczonym terminie, lista brakujących dokumentów, potwierdzenie gotowości zapłaty ceny, promesa kredytowa albo informacja banku o przyczynie odmowy uruchomienia środków.

Wezwanie, negocjacje i rozwiązanie umowy krok po kroku

Przed skierowaniem sprawy do sądu zazwyczaj warto wysłać drugiej stronie pisemne wezwanie. Treść pisma zależy od tego, czego strona chce: podpisania umowy przyrzeczonej, uzupełnienia dokumentów, zwrotu zadatku, zapłaty podwójnego zadatku, odszkodowania albo polubownego rozwiązania umowy.

Co powinno zawierać wezwanie

Wezwanie powinno być konkretne. Należy wskazać datę i strony umowy, nieruchomość, obowiązek naruszony przez drugą stronę, żądanie oraz termin na wykonanie. Jeżeli pismo dotyczy podpisania aktu, warto wskazać proponowany termin i kancelarię notarialną albo wezwać do wskazania realnego terminu w krótkim czasie. Jeżeli pismo dotyczy pieniędzy, trzeba podać kwotę, numer rachunku, podstawę żądania i termin zapłaty.

Przy zadatku nie zawsze trzeba wyznaczać dodatkowy termin, jeżeli zachodzą przesłanki z art. 394 Kodeksu cywilnego. Mimo to w wielu sprawach praktycznie korzystne jest wcześniejsze uporządkowanie stanowiska na piśmie, aby druga strona nie mogła twierdzić, że nie znała żądania albo że nadal była gotowa do podpisania aktu.

Negocjacje i aneks zamiast sporu

Nie każdy problem powinien od razu kończyć się odstąpieniem od umowy. Jeżeli opóźnienie jest krótkie, bank wymaga dodatkowego dokumentu, a obie strony nadal chcą transakcji, bezpieczniejszy może być aneks. Powinien on wskazywać nowy termin, zakres brakujących dokumentów, skutki kolejnego opóźnienia oraz potwierdzać, czy dotychczasowy zadatek zachowuje swój charakter.

Rozwiązanie umowy albo odstąpienie

Rozwiązanie umowy za porozumieniem stron jest najprostsze wtedy, gdy strony zgadzają się co do rozliczeń. W porozumieniu trzeba jednoznacznie określić, czy zadatek albo zaliczka są zwracane, w jakiej kwocie, w jakim terminie, czy strony zrzekają się dalszych roszczeń i kto ponosi koszty notariusza, pośrednika lub zgromadzonych dokumentów.

Odstąpienie od umowy jest rozwiązaniem bardziej stanowczym. Przed jego złożeniem trzeba sprawdzić, czy wynika ono z samej umowy, z przepisów o zadatku albo z innych podstaw prawnych. Oświadczenie o odstąpieniu powinno być jasne, doręczone drugiej stronie i połączone z odpowiednim żądaniem rozliczenia, jeżeli strona domaga się zatrzymania zadatku, zapłaty podwójnej kwoty albo zwrotu pieniędzy.

Kiedy sprawa trafia do sądu i czego można żądać

Sprawa trafia do sądu najczęściej wtedy, gdy druga strona nie reaguje na wezwanie, kwestionuje przyczynę zerwania transakcji albo odmawia zapłaty. Przed pozwem trzeba ustalić, jakiego roszczenia strona chce dochodzić i czy nie upływa krótki termin przedawnienia właściwy dla umowy przedwstępnej.

Roszczenia z umowy przedwstępnej co do zasady przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne. Gdy umowa nie wskazuje terminu aktu, znaczenie ma mechanizm wyznaczenia terminu przez stronę uprawnioną; jeżeli termin nie zostanie wyznaczony w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej, nie można żądać zawarcia umowy przyrzeczonej.

Możliwe żądania w pozwie

W zależności od formy umowy i okoliczności sprawy można rozważyć przede wszystkim:

• żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, gdy umowa przedwstępna spełnia wymagania dla umowy przyrzeczonej, w szczególności została zawarta w formie aktu notarialnego;
• żądanie naprawienia szkody wynikłej z tego, że strona liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej;
• żądanie zwrotu zadatku, zapłaty podwójnego zadatku albo ustalenia, że druga strona nie miała prawa zatrzymać zadatku;
• żądanie zwrotu zaliczki, jeżeli transakcja nie doszła do skutku i brak podstawy do zatrzymania pieniędzy;
• żądanie odsetek za opóźnienie, jeżeli druga strona nie oddaje należnej kwoty w terminie;
• żądanie rozliczenia kosztów, jeżeli umowa albo przepisy dają do tego podstawę.

Właściwy sąd zależy od rodzaju żądania, wartości przedmiotu sporu i reguł właściwości miejscowej. Inaczej może wyglądać sprawa o zapłatę zadatku, a inaczej sprawa o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli dotyczącego nieruchomości. Dlatego przed złożeniem pozwu trzeba ustalić nie tylko treść roszczenia, ale też właściwy sąd, opłatę sądową i listę dowodów.

Najczęstsze błędy przy dochodzeniu roszczeń z umowy

Najpoważniejszy błąd to podpisanie bardzo ogólnej umowy przedwstępnej, która nie wskazuje, co dokładnie strony mają zrobić i jakie będą skutki niewykonania obowiązków. Drugi częsty błąd to używanie pojęć zadatek i zaliczka zamiennie. Jeżeli umowa mówi o zadatku, a przelew opisano jako zaliczkę, druga strona może próbować wykorzystać tę niespójność w sporze.

Ryzykowne jest także zwlekanie z reakcją po upływie terminu aktu notarialnego. Przy umowie przedwstępnej roczny termin przedawnienia jest krótki, a dodatkowo dowody z czasem stają się mniej czytelne. Jeżeli druga strona nie stawia się u notariusza, nie odpowiada na wiadomości albo odmawia zwrotu pieniędzy, warto szybko uporządkować dokumenty i wysłać pisemne wezwanie.

Kolejny błąd to zakładanie, że każda odmowa kredytu automatycznie zwalnia kupującego z odpowiedzialności. Tak może być, ale tylko wtedy, gdy wynika to z umowy albo konkretnych okoliczności. Jeżeli kupujący nie złożył wniosków, nie dostarczył dokumentów, wybrał nierealne warunki finansowania albo zrezygnował z zakupu z powodów osobistych, sprzedający może kwestionować zwrot zadatku.

Po stronie sprzedającego częstym problemem jest brak kompletu dokumentów: zaświadczenia o braku zaległości, zgody współmałżonka, dokumentów spadkowych, zaświadczeń ze spółdzielni, dokumentów geodezyjnych albo wyjaśnienia wpisów w księdze wieczystej. Jeżeli to sprzedający nie może przygotować nieruchomości do aktu, trudno będzie mu skutecznie obciążać kupującego odpowiedzialnością za niedojście sprzedaży do skutku.

FAQ

Czy umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości musi być u notariusza?

Nie zawsze musi, ale akt notarialny daje silniejszą ochronę. Zwykła umowa pisemna może być ważna i przydatna dowodowo, lecz przy nieruchomości nie daje co do zasady takiej samej możliwości dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej jak umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego.

Co musi zawierać umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości?

Powinna zawierać co najmniej istotne postanowienia przyszłej sprzedaży: strony, dokładne oznaczenie nieruchomości, cenę i zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej. Dla bezpieczeństwa trzeba dodać termin aktu, zasady płatności, dokumenty do przygotowania, zadatek albo zaliczkę, warunki kredytowe i skutki naruszeń.

Czy sprzedający może zatrzymać zadatek, gdy kupujący nie dostał kredytu?

To zależy od treści umowy i przyczyn odmowy kredytu. Jeżeli umowa przewiduje zwrot zadatku po spełnieniu określonych warunków, np. po przedstawieniu decyzji odmownych z banków, kupujący powinien wykazać ich spełnienie. Jeżeli warunku nie ma albo kupujący nie działał starannie, sprzedający może kwestionować zwrot.

Ile jest czasu na dochodzenie roszczeń z umowy przedwstępnej?

Roszczenia z umowy przedwstępnej co do zasady przedawniają się po roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. To krótki termin, dlatego po zerwaniu transakcji nie warto odkładać analizy umowy, wezwania i decyzji o ewentualnym pozwie.

Czy można zmienić termin podpisania aktu notarialnego?

Tak, jeżeli strony się na to zgodzą. Najbezpieczniej zrobić to aneksem, najlepiej w tej samej formie co umowa przedwstępna. W aneksie należy wskazać nowy termin, przyczynę zmiany i potwierdzić, że pozostałe postanowienia, w tym zadatek, pozostają w mocy.

Czy można żądać odszkodowania zamiast zawarcia umowy sprzedaży?

Tak, w określonych sytuacjach można żądać naprawienia szkody związanej z tym, że strona liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Zakres roszczenia zależy od treści umowy, winy drugiej strony, poniesionych kosztów i dowodów.

Czy ustne ustalenia po podpisaniu umowy mają znaczenie?

Mogą mieć znaczenie dowodowe, ale są ryzykowne. Zmiany dotyczące ceny, terminu, zadatku, wydania nieruchomości albo warunków kredytowych najlepiej potwierdzać pisemnie, a przy umowie notarialnej skonsultować z notariuszem potrzebę zachowania odpowiedniej formy.

Podsumowanie

Bezpieczna umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości powinna porządkować nie tylko sam zamiar sprzedaży, ale też ryzyka, które mogą pojawić się przed aktem notarialnym. Kluczowe są: forma umowy, precyzyjny opis nieruchomości i ceny, termin aktu, zasady finansowania, charakter wpłaconej kwoty oraz skutki naruszenia obowiązków. Jeżeli spór już powstał, pierwszym krokiem powinno być zebranie dokumentów, sprawdzenie terminów i przygotowanie jasnego wezwania do drugiej strony.

Źródła

• Kodeks cywilny: art. 77², art. 78¹, art. 158, art. 389, art. 390, art. 394, art. 471, art. 481.
• Kodeks postępowania cywilnego: art. 777 dotyczący oświadczenia o poddaniu się egzekucji w akcie notarialnym.
• Ustawa o księgach wieczystych i hipotece w zakresie weryfikacji stanu prawnego nieruchomości i zabezpieczeń hipotecznych.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.