Umowa przedwstępna a egzekucja z nieruchomości

Czy umowa przedwstępna wyłącza nieruchomość z egzekucji?

Nie. Zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości nie wyłącza jej spod egzekucji komorniczej. Taka umowa co do zasady tworzy obowiązek zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej, ale nie powoduje jeszcze przejścia własności na kupującego.

Dopóki właścicielem nieruchomości pozostaje dłużnik, komornik może prowadzić z niej egzekucję na wniosek wierzyciela. Nie ma przy tym decydującego znaczenia, że dłużnik wcześniej uzgodnił sprzedaż z inną osobą albo przyjął zadatek lub zaliczkę. W podobnych sytuacjach warto też sprawdzić, jak działa umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości, ponieważ samo jej podpisanie nie daje jeszcze kupującemu ochrony przed egzekucją z majątku sprzedającego.

Inaczej należy oceniać sytuację po zawarciu umowy przyrzeczonej przenoszącej własność. Jeżeli przeniesienie własności nastąpiło przed zajęciem, nieruchomość formalnie nie należy już do dłużnika. Nie oznacza to jednak pełnego bezpieczeństwa nabywcy, ponieważ wierzyciel może badać, czy sprzedaż nie została dokonana z pokrzywdzeniem wierzycieli.

Co dzieje się po zajęciu nieruchomości przez komornika?

Egzekucja z nieruchomości jest odrębnym i sformalizowanym sposobem egzekucji. W praktyce zajęcie wiąże się m.in. z wezwaniem dłużnika do zapłaty oraz ujawnieniem zajęcia w księdze wieczystej. Od tego momentu rozporządzanie nieruchomością jest dla dłużnika szczególnie ryzykowne.

Zgodnie z zasadami postępowania egzekucyjnego rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalszy bieg egzekucji. Oznacza to, że sprzedaż nieruchomości po zajęciu nie zatrzyma automatycznie postępowania, a nabywca musi liczyć się z tym, że egzekucja będzie kontynuowana.

Przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy dotyczącej nieruchomości dłużnika należy więc sprawdzić stan księgi wieczystej, treść wpisów i wzmianek oraz realne ryzyko roszczeń wierzycieli. Sama informacja od sprzedającego, że sprawa „jest w toku” albo „zostanie spłacona po sprzedaży”, nie jest wystarczającym zabezpieczeniem.

Skarga pauliańska a sprzedaż nieruchomości przez dłużnika

Jeżeli dłużnik przenosi własność nieruchomości po to, aby utrudnić albo uniemożliwić wierzycielowi zaspokojenie długu, wierzyciel może skorzystać ze skargi pauliańskiej. Instytucja ta została uregulowana w art. 527 i nast. Kodeksu cywilnego.

Skarga pauliańska nie polega na automatycznym unieważnieniu sprzedaży dla wszystkich. Jej skutkiem jest uznanie czynności za bezskuteczną wobec konkretnego wierzyciela. W praktyce wierzyciel może wtedy prowadzić zaspokojenie z przedmiotu, który wyszedł z majątku dłużnika, tak jakby nadal był dostępny dla egzekucji w zakresie potrzebnym do spłaty długu.

Dla nabywcy nieruchomości oznacza to poważne ryzyko. Nawet jeśli nabywca został wpisany do księgi wieczystej jako właściciel, może zostać pozwany przez wierzyciela dłużnika i bronić się w procesie o uznanie czynności za bezskuteczną.

Kiedy wierzyciel może skutecznie powołać się na skargę pauliańską?

Co do zasady wierzyciel musi wykazać kilka elementów. Po pierwsze, musi istnieć wierzytelność wobec dłużnika. Po drugie, dłużnik musiał dokonać czynności prawnej, wskutek której osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową. Po trzecie, czynność musiała pokrzywdzić wierzyciela, czyli doprowadzić do niewypłacalności dłużnika albo zwiększyć jej stopień.

Istotna jest także świadomość dłużnika. Wierzyciel powinien wykazać, że dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli. W przypadku osoby trzeciej znaczenie ma to, czy wiedziała albo przy zachowaniu należytej staranności mogła dowiedzieć się o takim celu działania dłużnika.

Ustawodawca przewiduje jednak ułatwienia dowodowe dla wierzyciela. Jeżeli korzyść uzyskała osoba pozostająca z dłużnikiem w bliskim stosunku, domniemywa się, że wiedziała o działaniu dłużnika ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli. Jeżeli korzyść była nieodpłatna, na przykład w formie darowizny, ochrona wierzyciela jest jeszcze dalej idąca.

Osoba bliska, darowizna i zaniżona cena

Największe ryzyko skargi pauliańskiej występuje wtedy, gdy nieruchomość trafia do osoby bliskiej, na przykład małżonka, partnera, dziecka, rodzica, rodzeństwa albo osoby faktycznie powiązanej z dłużnikiem. W takich sprawach wierzycielowi łatwiej wykazywać, że nabywca wiedział o zadłużeniu i celu transakcji.

Podobnie wygląda sytuacja przy darowiźnie. Jeżeli dłużnik przekazuje nieruchomość nieodpłatnie, wierzyciel może powoływać się na szczególne zasady ochrony przewidziane w Kodeksie cywilnym. Dłużnik, który pozbywa się majątku bez ekwiwalentu, naraża obdarowanego na spór sądowy.

Ryzykowna może być także sprzedaż za cenę rażąco niższą od rynkowej, pozorna zapłata ceny albo zapłata gotówką bez wiarygodnego potwierdzenia. Takie okoliczności mogą przemawiać za tym, że transakcja nie miała zwykłego gospodarczego celu, lecz służyła odsunięciu majątku od wierzycieli.

Termin na skargę pauliańską

Wierzyciel może żądać uznania czynności za bezskuteczną z powodu pokrzywdzenia wierzycieli w terminie 5 lat od daty dokonania tej czynności. Po upływie tego terminu uprawnienie wygasa.

Termin liczy się od dokonania czynności prawnej, na przykład od zawarcia umowy sprzedaży lub darowizny przenoszącej własność nieruchomości. Sama umowa przedwstępna może mieć znaczenie dowodowe, ale najczęściej kluczowa będzie czynność, która realnie przeniosła majątek z dłużnika na inną osobę.

Co może zrobić dłużnik zamiast pozornej sprzedaży?

Próba ukrycia majątku lub szybkiego przeniesienia nieruchomości na inną osobę zwykle zwiększa ryzyko prawne. Może prowadzić do procesu pauliańskiego, dalszej egzekucji, kosztów sądowych oraz odpowiedzialności po stronie nabywcy.

Bezpieczniejsze rozwiązania zależą od sytuacji dłużnika. W grę mogą wchodzić negocjacje z wierzycielem, ugoda, dobrowolna sprzedaż nieruchomości z przeznaczeniem ceny na spłatę zadłużenia, wniosek o ograniczenie sposobów egzekucji albo analiza przesłanek upadłości konsumenckiej. Każde z tych rozwiązań wymaga jednak oceny dokumentów i wysokości zadłużenia.

Podsumowanie

Przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości nie chroni jej przed komornikiem. Nie przenosi własności i nie odbiera wierzycielowi możliwości skierowania egzekucji do nieruchomości należącej do dłużnika.

Również późniejsza sprzedaż nie zawsze rozwiązuje problem. Jeżeli nastąpiła po zajęciu, nie zatrzymuje egzekucji. Jeżeli nastąpiła wcześniej, ale pokrzywdziła wierzycieli, może zostać zakwestionowana skargą pauliańską.

FAQ

Czy komornik może zająć nieruchomość, jeśli podpisano umowę przedwstępną?

Tak. Umowa przedwstępna nie przenosi własności, dlatego nieruchomość nadal może być zajęta, jeżeli należy do dłużnika.

Czy sprzedaż nieruchomości po zajęciu zatrzyma egzekucję?

Nie. Rozporządzenie nieruchomością po zajęciu nie wstrzymuje dalszego postępowania egzekucyjnego. Nabywca musi liczyć się z kontynuacją egzekucji.

Czy wierzyciel może podważyć sprzedaż sprzed zajęcia?

Może, jeżeli wykaże przesłanki skargi pauliańskiej. Chodzi przede wszystkim o pokrzywdzenie wierzyciela, świadomość dłużnika oraz wiedzę albo możliwą wiedzę nabywcy o tym pokrzywdzeniu.

Czy darowizna nieruchomości rodzinie jest bezpieczna?

Nie, jeżeli dłużnik działa w warunkach zadłużenia i przez darowiznę staje się niewypłacalny albo bardziej niewypłacalny. Przy osobach bliskich i czynnościach nieodpłatnych wierzyciel korzysta z istotnych ułatwień dowodowych.

Ile czasu ma wierzyciel na skargę pauliańską?

Termin wynosi 5 lat od dnia dokonania czynności prawnej, którą wierzyciel chce zakwestionować. Po jego upływie uprawnienie do żądania uznania czynności za bezskuteczną wygasa.

Śródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, t.j. Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.