Umowa sprzedaży udziału w rzeczy albo nieruchomości, prawa stron i dochodzenie roszczeń

Udział jest ułamkowo określoną częścią prawa własności, na przykład 1/2, 1/3 albo 15/100. Nie wskazuje automatycznie, która fizyczna część domu, działki, samochodu lub innej rzeczy należy wyłącznie do danego współwłaściciela. Nabywca udziału uzyskuje prawo do współposiadania i współkorzystania z całej rzeczy w zakresie dającym się pogodzić z prawami pozostałych współwłaścicieli.

W praktyce spory najczęściej powstają wtedy, gdy umowa niedokładnie opisuje przedmiot sprzedaży, kupujący nie płaci ceny, sprzedawca nie ma prawa do rozporządzenia udziałem, ujawniają się obciążenia albo strony błędnie zakładają, że sprzedaż udziału daje kupującemu wyłączne prawo do konkretnego pomieszczenia lub części gruntu.

Kiedy powstaje problem i z jakiej umowy wynika

Umowa sprzedaży jest umową wzajemną. Sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy lub udziału i wydać przedmiot sprzedaży, a kupujący zobowiązuje się go odebrać i zapłacić cenę. Przy udziale przedmiotem transakcji nie jest cała rzecz, lecz określona część prawa własności.

Jeżeli istnieje współwłasność w częściach ułamkowych, każdy współwłaściciel może co do zasady rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych. Nie oznacza to jednak, że może sam sprzedać całą rzecz wspólną. Sprzedaż całej nieruchomości, całego samochodu albo innej wspólnej rzeczy wymaga udziału wszystkich uprawnionych lub odpowiedniego pełnomocnictwa.

Inaczej należy oceniać współwłasność łączną, na przykład majątek objęty ustawową wspólnością małżeńską. W czasie trwania takiej wspólności małżonek nie dysponuje oznaczonym udziałem, który mógłby samodzielnie sprzedać. Udziały pojawiają się dopiero po ustaniu wspólności, chyba że przepisy szczególne przewidują inne rozwiązanie.

Trzeba też odróżnić udział we współwłasności konkretnej rzeczy od udziału w niepodzielonym spadku. Współspadkobierca może rozporządzić udziałem w całym spadku, natomiast sprzedaż udziału w jednym konkretnym przedmiocie należącym do spadku przed działem spadku może być bezskuteczna wobec pozostałych spadkobierców w zakresie, w którym narusza ich uprawnienia przy dziale. Szerzej ten problem omawia artykuł o sprzedaży odziedziczonego udziału.

Kluczowa jest forma umowy. Sprzedaż udziału w ruchomości, na przykład samochodzie, maszynie albo kolekcji, co do zasady nie wymaga aktu notarialnego. Dla bezpieczeństwa dowodowego powinna jednak zostać zawarta na piśmie. Sprzedaż udziału w nieruchomości zawsze wymaga aktu notarialnego. Brak tej formy powoduje nieważność czynności i nie może zostać naprawiony samym przelewem ceny lub wydaniem kluczy.

Przy transakcji rodzinnej strony często rozważają sprzedaż, darowiznę albo zniesienie współwłasności. Każda z tych czynności ma inne skutki podatkowe i rozliczeniowe. Praktyczne porównanie zawiera materiał o przeniesieniu własności nieruchomości w rodzinie.

Jakie prawa i obowiązki mają strony umowy

Sprzedawca powinien przede wszystkim wykazać, że udział rzeczywiście mu przysługuje i że może nim rozporządzać. Przy nieruchomości podstawowe znaczenie mają księga wieczysta, dokument nabycia, ewentualne dokumenty spadkowe, informacje o hipotekach, służebnościach, roszczeniach i ograniczeniach w rozporządzaniu. Przy ruchomości należy sprawdzić dokument zakupu, rejestrację, numery identyfikacyjne, zastawy, zajęcia i prawa osób trzecich.

Kupujący powinien zapłacić cenę w uzgodnionym terminie i odebrać to, co zgodnie z umową ma zostać mu wydane. Przy sprzedaży udziału wydanie może polegać na przekazaniu dokumentów, kluczy, dostępu do rzeczy albo współposiadania. Warto opisać to wprost, ponieważ sam zakup udziału nie gwarantuje wyłącznego korzystania z oznaczonej części rzeczy.

Umowa powinna określać co najmniej:

• strony i podstawę ich reprezentacji,
• dokładne oznaczenie rzeczy oraz wielkość sprzedawanego udziału,
• cenę, rachunek, termin i sposób zapłaty,
• moment przejścia własności, jeżeli przepisy i charakter rzeczy pozwalają go odrębnie określić,
• termin oraz sposób wydania rzeczy, dokumentów i dostępu,
• stan techniczny i prawny rzeczy,
• znane obciążenia, umowy dotyczące korzystania oraz spory,
• zasady rozliczenia kosztów, podatków, pożytków i nakładów,
• skutki opóźnienia i sposób doręczania oświadczeń.

Jeżeli sprzedany udział lub rzecz ma wadę, kupujący może mieć roszczenia z rękojmi albo, w relacji przedsiębiorca–konsument, z tytułu braku zgodności towaru z umową. Zakres ochrony zależy od statusu stron, daty umowy, rodzaju przedmiotu i postanowień kontraktu. W obrocie między osobami prywatnymi odpowiedzialność z rękojmi może zostać ograniczona lub wyłączona, ale takie wyłączenie nie chroni sprzedawcy, który podstępnie zataił wadę.

Wada prawna może polegać między innymi na tym, że sprzedawca nie był właścicielem udziału, udział był mniejszy niż wskazano, rzecz była obciążona prawem osoby trzeciej albo istniało ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu. Wada fizyczna dotyczy stanu samej rzeczy, na przykład istotnego uszkodzenia samochodu lub maszyny. Szczególne zasady dotyczą finansowania leasingowego, ponieważ korzystający nie jest właścicielem przedmiotu; odrębnie wyjaśnia to artykuł o zwrocie leasingowanego samochodu z wadami.

Jeżeli jedna ze stron nie wykonuje umowy, druga może żądać wykonania zobowiązania, odsetek, naprawienia szkody, a w ustawowych lub umownych przypadkach także obniżenia ceny albo odstąpienia od umowy. Nie każde naruszenie daje jednak prawo do natychmiastowego rozwiązania transakcji. Należy sprawdzić podstawę prawną, treść umowy, znaczenie naruszenia oraz to, czy wcześniej trzeba wyznaczyć dodatkowy termin.

Jak udokumentować roszczenie albo naruszenie umowy

W sporze nie wystarczy przekonanie, że druga strona postąpiła nieuczciwie. Trzeba wykazać treść umowy, własne wykonanie zobowiązania, naruszenie po stronie kontrahenta oraz wysokość żądania. Dlatego dokumenty należy gromadzić od początku, a nie dopiero po zerwaniu kontaktu.

Najważniejszym dowodem jest sama umowa wraz z załącznikami i późniejszymi zmianami. Do tego warto zachować potwierdzenia przelewów, pokwitowania, faktury, protokoły wydania, korespondencję e-mail i SMS, zdjęcia, nagrania wykonane zgodnie z prawem, wyceny, opinie techniczne, wydruki księgi wieczystej, dokumenty rejestrowe oraz dowody doręczenia wezwań.

Jeżeli ustalenia były ustne, sprawa nie zawsze jest przegrana, lecz znacznie trudniej odtworzyć treść zobowiązania. Pomocne mogą być wiadomości wysłane po rozmowie, potwierdzenie przelewu z opisem, świadkowie i zachowanie stron. Trzeba jednak pamiętać, że ustna umowa nie zastąpi aktu notarialnego wymaganego do przeniesienia udziału w nieruchomości. Więcej informacji zawiera poradnik spór o niedotrzymanie umowy ustnej.

Wezwanie, negocjacje i rozwiązanie umowy krok po kroku

Pierwszym krokiem powinno być ustalenie, czego dokładnie strona chce: zapłaty ceny, wydania dokumentów, dopuszczenia do współposiadania, usunięcia wady, obniżenia ceny, odszkodowania, odstąpienia od umowy czy zwrotu świadczeń. Łączenie sprzecznych żądań bez wyjaśnienia ich podstawy często osłabia wezwanie.

1. Ustal naruszenie i termin. Wskaż, które postanowienie umowy nie zostało wykonane, kiedy świadczenie miało zostać spełnione i od kiedy kontrahent pozostaje w opóźnieniu.
2. Oblicz żądanie. Podaj kwotę główną, sposób wyliczenia, termin zapłaty, numer rachunku i ewentualne odsetki. Przy żądaniu niepieniężnym dokładnie opisz oczekiwane działanie.
3. Wyznacz dodatkowy termin, gdy jest potrzebny. Przy zwłoce w wykonaniu umowy wzajemnej bezpieczne jest wyznaczenie odpowiedniego dodatkowego terminu z wyraźnym zastrzeżeniem, że po jego bezskutecznym upływie strona będzie uprawniona do odstąpienia od umowy.
4. Wyślij wezwanie w sposób możliwy do udowodnienia. Treść, data nadania i data doręczenia mogą później decydować o wymagalności roszczenia, odsetkach i skuteczności odstąpienia.
5. Rozważ ugodę. Ugoda może określić nowy harmonogram zapłaty, zabezpieczenie, sposób wydania rzeczy, obniżenie ceny albo zakończenie sporu. Powinna jasno wskazywać, które roszczenia wygasają, a które pozostają.
6. Złóż właściwe oświadczenie. Jeżeli podstawa do odstąpienia istnieje, oświadczenie powinno jednoznacznie wskazywać umowę, przyczynę i podstawę działania. Nie należy ograniczać się do sformułowania, że umowa zostaje anulowana.
7. Wezwij do rozliczenia po odstąpieniu. Strony powinny zwrócić otrzymane świadczenia, a osoba poszkodowana może dodatkowo dochodzić naprawienia szkody na zasadach przewidzianych w przepisach.

Przy udziale w nieruchomości sprawa jest bardziej złożona. Samo oświadczenie o odstąpieniu od wykonanej umowy sprzedaży nie zastępuje czynności potrzebnej do powrotnego przeniesienia własności i odpowiedniej zmiany wpisu w księdze wieczystej. Jeżeli druga strona nie współdziała, może być konieczne powództwo i orzeczenie zastępujące wymagane oświadczenie woli, zależnie od podstawy roszczenia.

Negocjacje nie powinny prowadzić do utraty kontroli nad terminami. Samo prowadzenie rozmów nie zawsze przerywa bieg przedawnienia. Jeżeli termin jest bliski, trzeba rozważyć czynność, która rzeczywiście zabezpieczy roszczenie, na przykład wniesienie pozwu albo uzyskanie jednoznacznego uznania długu.

Kiedy sprawa trafia do sądu i czego można żądać

Sprawa trafia do sądu, gdy wezwanie pozostaje bez skutku, strony nie potrafią uzgodnić rozliczenia albo potrzebne jest orzeczenie zastępujące działanie kontrahenta. Przed pozwem trzeba ustalić właściwego pozwanego, rodzaj roszczenia, wartość przedmiotu sporu, właściwy sąd i termin przedawnienia.

W zależności od sytuacji można żądać między innymi:

• zapłaty ceny lub jej pozostałej części,
• wydania rzeczy, dokumentów albo dopuszczenia do współposiadania,
• wykonania obowiązku wynikającego z umowy,
• naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania umowy,
• zapłaty odsetek za opóźnienie,
• obniżenia ceny albo zwrotu części ceny, jeżeli istnieje właściwa podstawa,
• zwrotu świadczeń po skutecznym odstąpieniu od umowy,
• ustalenia istnienia lub nieistnienia prawa albo stosunku prawnego, gdy powód ma interes prawny,
• złożenia oświadczenia woli, jeżeli ustawa pozwala zastąpić je prawomocnym orzeczeniem.

Typowy pozew z umowy wnosi się do sądu właściwego dla miejsca zamieszkania lub siedziby pozwanego. W niektórych sprawach można skorzystać także z właściwości miejsca wykonania umowy. Jeżeli jednak żądanie dotyczy prawa rzeczowego do nieruchomości, zastosowanie może mieć właściwość wyłączna sądu miejsca położenia nieruchomości. Wybór sądu zależy więc od treści żądania, a nie tylko od tego, że umowa dotyczyła nieruchomości.

Do pozwu należy dołączyć dowody i jasno wyjaśnić sposób obliczenia żądanej kwoty. Trzeba też uiścić opłatę sądową ustaloną według rodzaju sprawy i wartości przedmiotu sporu albo złożyć prawidłowy wniosek o zwolnienie od kosztów. W sprawach majątkowych opłata może być stała lub stosunkowa. Jej wysokość należy sprawdzić na dzień wniesienia pozwu.

Podstawowy termin przedawnienia wynosi obecnie sześć lat, a dla roszczeń związanych z działalnością gospodarczą i świadczeń okresowych trzy lata, jeżeli przepis szczególny nie przewiduje innego terminu. Dla niektórych roszczeń ze sprzedaży obowiązują terminy szczególne, dlatego nie można automatycznie przyjmować terminu sześcioletniego. Bieg przedawnienia co do zasady rozpoczyna się od dnia wymagalności roszczenia.

Jeżeli roszczenie dotyczy sprzedaży dokonanej w zakresie działalności przedsiębiorstwa sprzedawcy, trzeba sprawdzić szczególny dwuletni termin przewidziany dla określonych roszczeń sprzedawcy. Odrębne terminy dotyczą także rękojmi, roszczeń konsumenckich i umów przedwstępnych. Ocena terminu powinna być dokonana dla konkretnego żądania, a nie dla całej sprawy ogólnie.

Najczęstsze błędy przy dochodzeniu roszczeń z umowy

Mylenie udziału z fizyczną częścią rzeczy. Udział 1/2 w domu nie oznacza automatycznie własności parteru, a udział 1/3 w działce nie daje wyłącznego prawa do wskazanego pasa gruntu. Sposób korzystania może wynikać z porozumienia współwłaścicieli, utrwalonej praktyki albo orzeczenia, ale nie zmienia sam przez się zakresu własności.

Brak sprawdzenia tytułu prawnego sprzedawcy. Samo korzystanie z rzeczy, wpis w dowodzie rejestracyjnym albo rodzinne ustalenia nie zawsze dowodzą własności. Przy nieruchomości trzeba zbadać księgę wieczystą i dokument nabycia, a przy spadku także dokumenty potwierdzające dziedziczenie.

Zawarcie umowy w niewłaściwej formie. Przy udziale w nieruchomości zwykła forma pisemna jest niewystarczająca. Ustne uzgodnienia mogą co najwyżej tworzyć inny rodzaj zobowiązania, jeżeli spełniają jego przesłanki, ale nie przeniosą własności.

Nieprecyzyjna cena i harmonogram zapłaty. Umowa powinna określać, czy część ceny została już zapłacona, kiedy płatna jest reszta, czy środki trafiają do depozytu, jakie są warunki uruchomienia kredytu i co stanie się w razie opóźnienia.

Odstąpienie bez podstawy albo bez dodatkowego terminu. Oświadczenie wysłane zbyt wcześnie może być bezskuteczne. Z kolei zbyt ogólne wezwanie bez wskazania obowiązku, terminu i konsekwencji może nie stworzyć podstawy do dalszego działania.

Żądanie od niewłaściwej osoby. Przy pośrednikach, pełnomocnikach, leasingu, spadku i sprzedaży przez małżonków trzeba ustalić, kto był stroną umowy i kto odpowiada za konkretne świadczenie.

Brak rozróżnienia między wadą rzeczy a wadą prawa. Inne dowody będą potrzebne do wykazania uszkodzenia technicznego, a inne do wykazania, że udział był obciążony lub nie przysługiwał sprzedawcy.

Ignorowanie skutków rodzinnych i spadkowych. Samo pokrewieństwo nie daje rodzeństwu prawa do udziału, ale wcześniejsza darowizna może mieć znaczenie w późniejszych rozliczeniach spadkowych. Odrębne zagadnienie opisuje artykuł o darowiźnie nieruchomości i rodzeństwie.

Zwlekanie do końca terminu przedawnienia. Im później rozpoczyna się działanie, tym trudniej zabezpieczyć korespondencję, świadków, stan rzeczy i dokumenty. Wniesienie pozwu po przedawnieniu może umożliwić pozwanemu skuteczne uchylenie się od zapłaty, a w sporach konsumenckich sąd bierze przedawnienie pod uwagę z urzędu.

FAQ

Czy można sprzedać udział bez zgody pozostałych współwłaścicieli?

Co do zasady tak, jeżeli jest to udział we współwłasności w częściach ułamkowych i sprzedawca rozporządza wyłącznie swoim udziałem. Wyjątki mogą dotyczyć między innymi niepodzielonego spadku, wspólności łącznej, nieruchomości rolnej albo umownego lub ustawowego prawa pierwokupu.

Czy sprzedaż udziału w nieruchomości zawsze wymaga notariusza?

Tak. Zarówno umowa zobowiązująca do przeniesienia własności udziału w nieruchomości, jak i umowa przenosząca własność wymagają formy aktu notarialnego. Brak tej formy powoduje nieważność.

Czy udział w samochodzie można sprzedać zwykłą umową pisemną?

Zasadniczo tak. Dla celów dowodowych umowa powinna dokładnie oznaczać pojazd, udział, cenę, stan techniczny, termin wydania dokumentów i sposób korzystania po transakcji. Trzeba też sprawdzić zastawy, zajęcia i prawa osób trzecich.

Czy kupujący udział w domu dostaje konkretny pokój albo piętro?

Nie automatycznie. Kupuje ułamkowy udział w prawie własności całej nieruchomości. Wyłączny sposób korzystania z części domu może wynikać z porozumienia współwłaścicieli lub orzeczenia, ale nie jest skutkiem samej sprzedaży udziału.

Co zrobić, gdy kupujący nie zapłacił całej ceny?

Należy sprawdzić termin płatności, wysłać wezwanie do zapłaty, naliczyć odsetki i zabezpieczyć dowód doręczenia. Następnie można dochodzić ceny przed sądem. Odstąpienie od umowy wymaga odrębnej podstawy i nie zawsze będzie rozwiązaniem korzystniejszym.

Czy można odstąpić od sprzedaży udziału z powodu wady?

Może to być możliwe, jeżeli spełnione są przesłanki wynikające z rękojmi, przepisów konsumenckich albo umowy. Przy wadzie nieistotnej odstąpienie może być wyłączone. Trzeba też ustalić, czy odpowiedzialność z rękojmi nie została skutecznie ograniczona w obrocie prywatnym.

Po jakim czasie przedawniają się roszczenia z umowy sprzedaży?

Nie ma jednego terminu dla wszystkich roszczeń. Ogólny termin wynosi sześć lat, a dla roszczeń związanych z działalnością gospodarczą trzy lata, lecz przepisy szczególne mogą przewidywać terminy krótsze. Termin trzeba ustalić osobno dla zapłaty, rękojmi, odszkodowania i innych żądań.

Czy przy sprzedaży udziału w nieruchomości rolnej obowiązują dodatkowe ograniczenia?

Tak, mogą wystąpić prawa pierwokupu i ograniczenia wynikające z przepisów o nieruchomościach rolnych. Przed podpisaniem aktu notariusz powinien zbadać status gruntu, osoby nabywcy i zakres zastosowania przepisów szczególnych.

Podsumowanie

Bezpieczna sprzedaż udziału zaczyna się od prawidłowego ustalenia, co jest przedmiotem transakcji i czy sprzedawca rzeczywiście może tym prawem rozporządzać. Następnie trzeba dobrać wymaganą formę, dokładnie opisać cenę, zapłatę, wydanie, obciążenia i odpowiedzialność stron.

Gdy dochodzi do naruszenia umowy, należy szybko zabezpieczyć dokumenty, ustalić właściwe roszczenie i wysłać precyzyjne wezwanie. Przed odstąpieniem od umowy lub wniesieniem pozwu trzeba sprawdzić terminy, właściwość sądu i skutki wybranego żądania, zwłaszcza gdy własność udziału w nieruchomości została już przeniesiona.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 118, art. 155, art. 158, art. 166, art. 198, art. 471, art. 491, art. 494, art. 535, art. 554 oraz przepisy o odpowiedzialności za wady.
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności przepisy o właściwości sądu, postępowaniu dowodowym i orzeczeniu zastępującym oświadczenie woli.
3. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
4. Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie.
5. Ustawa z dnia 30 maja 2014 r. o prawach konsumenta, w szczególności przepisy o braku zgodności towaru z umową.
6. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.
7. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.