Niedotrzymanie warunków umowy ustnej – co grozi?

W praktyce wiele sporów o niedotrzymanie umowy ustnej zaczyna się od prostego ustalenia: strony rozmawiały, uzgodniły cenę albo zakres świadczenia, ale później jedna z nich zmieniła zdanie. Sama ustna forma nie przekreśla ważności ustaleń, jednak w sporze trzeba wykazać, że doszło do zgodnych oświadczeń woli i jaka była ich treść.

Inaczej ocenia się zwykłą umowę sprzedaży rzeczy ruchomej, zlecenie usługi czy krótkoterminowy najem, a inaczej sprzedaż działki lub lokalu. Przy nieruchomości kluczowy jest akt notarialny, ponieważ bez niego nie dochodzi do skutecznego przeniesienia własności.

Umowa ustna a ważność zobowiązania

Zgodnie z art. 60 Kodeksu cywilnego wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie, które ujawnia ją w sposób dostateczny, chyba że ustawa przewiduje wyjątek. Oznacza to, że umowa może zostać zawarta ustnie, przez e-mail, wiadomość SMS, korespondencję w komunikatorze, a czasem nawet przez zachowanie stron.

Trzeba jednak odróżnić dwie kwestie: ważność samej umowy oraz możliwość jej udowodnienia. Umowa ustna może wiązać strony, ale gdy dochodzi do sporu, osoba powołująca się na jej zawarcie musi wykazać, co dokładnie zostało ustalone. Znaczenie mogą mieć nagrania rozmów, wiadomości, przelewy, potwierdzenia rezerwacji, zeznania świadków, projekty dokumentów i późniejsze zachowanie stron.

Nie każda umowa może jednak skutecznie dojść do skutku w dowolnej formie. Jeżeli ustawa wymaga szczególnej formy pod rygorem nieważności, jej brak powoduje, że czynność nie wywoła zamierzonego skutku. Najważniejszym przykładem w tym kontekście jest umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości, która wymaga aktu notarialnego.

Ustna umowa sprzedaży działki lub lokalu

Jeżeli strony rozmawiały o sprzedaży działki, mieszkania albo domu, sama rozmowa nie wystarczy do przeniesienia własności. Art. 158 Kodeksu cywilnego wymaga, aby umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta w formie aktu notarialnego. Bez aktu notarialnego nie można skutecznie sprzedać nieruchomości.

Ustne ustalenia mogą natomiast zostać ocenione jako umowa przedwstępna, jeżeli strony zobowiązały się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy i określiły jej istotne postanowienia. W przypadku sprzedaży nieruchomości będą to przede wszystkim: strony, konkretna nieruchomość oraz cena. Jeżeli te elementy nie zostały ustalone, trudno mówić o skutecznej umowie przedwstępnej.

Przepis art. 389 § 1 K.c. stanowi, że umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy, powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Nie oznacza to jednak, że każda rozmowa o cenie i chęci sprzedaży automatycznie tworzy umowę przedwstępną. Sąd bada całokształt okoliczności: treść rozmów, stanowczość ustaleń, późniejsze działania stron i to, czy strony rzeczywiście chciały się już zobowiązać.

Czy można zmusić drugą stronę do zawarcia umowy?

Przy umowie przedwstępnej skutki zależą od formy. Jeżeli umowa przedwstępna spełnia wymagania, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganą formę, uprawniona strona może żądać zawarcia umowy przyrzeczonej. Wynika to z art. 390 § 2 K.c.

W przypadku sprzedaży nieruchomości oznacza to, że roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej co do zasady wymaga wcześniejszej umowy przedwstępnej zawartej w formie aktu notarialnego. Jeżeli ustalenia były tylko ustne, druga strona zwykle nie może skutecznie żądać, aby sąd zastąpił oświadczenie sprzedającego i doprowadził do przeniesienia własności.

Nie wyklucza to jednak roszczenia o naprawienie szkody. Jeżeli kupujący udowodni, że istniała ważna umowa przedwstępna i że druga strona uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, może domagać się odszkodowania w granicach wynikających z art. 390 § 1 K.c. Chodzi zasadniczo o szkodę poniesioną przez to, że kupujący liczył na zawarcie umowy, a nie o automatyczne uzyskanie korzyści z niedoszłej transakcji.

Odszkodowanie za niedotrzymanie umowy ustnej

Odszkodowanie nie przysługuje za samo rozczarowanie tym, że druga strona zmieniła zdanie. Trzeba wykazać: zawarcie umowy, jej treść, naruszenie zobowiązania, konkretną szkodę oraz normalny związek przyczynowy między zachowaniem drugiej strony a szkodą.

W sprawie podobnej do opisanej na początku kupujący mógłby próbować dochodzić np. kosztów poniesionych na kredyt, wycenę, dokumenty, dojazdy albo przygotowanie transakcji. Nie oznacza to jednak, że sąd automatycznie zasądzi całość takich wydatków. Kupujący musiałby udowodnić, że wydatki były celowe, pozostawały w normalnym związku z ustaleniami stron i zostały poniesione dlatego, że liczył na zawarcie umowy przyrzeczonej.

Jeżeli natomiast rozmowy miały charakter wstępny, nie uzgodniono wszystkich istotnych warunków albo strony wyraźnie zakładały, że dopiero akt notarialny lub pisemna umowa przedwstępna będzie wiążąca, roszczenie odszkodowawcze może okazać się bezzasadne.

Dowody zawarcia umowy ustnej

Najtrudniejszym elementem sporu bywa nie samo wskazanie przepisu, lecz udowodnienie faktów. Zgodnie z ogólną zasadą ciężaru dowodu to osoba, która twierdzi, że umowa została zawarta i że druga strona jej nie dotrzymała, powinna przedstawić dowody na poparcie swoich twierdzeń.

W praktyce przydatne mogą być: nagranie rozmowy, korespondencja SMS lub e-mail, wiadomości z komunikatora, potwierdzenia przelewów, dokumenty kredytowe, projekty umów, notatki ze spotkań, zeznania świadków oraz dowody wykonania części umowy. Nagranie rozmowy przez jej uczestnika nie jest automatycznie pomijane w sprawie cywilnej, ale jego wykorzystanie zawsze podlega ocenie sądu i może wymagać zważenia prawa do dowodu z ochroną prywatności drugiej osoby.

Jeżeli strony prowadziły negocjacje przez dłuższy czas, warto uporządkować chronologię: kiedy pojawiła się oferta, kiedy druga strona ją przyjęła, czy ustalono cenę, termin, przedmiot umowy, sposób zapłaty i czy którakolwiek ze stron zastrzegła, że wiążąca będzie dopiero forma pisemna albo notarialna.

Termin zawarcia umowy przyrzeczonej i przedawnienie

Jeżeli w umowie przedwstępnej nie określono terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, termin może wyznaczyć strona uprawniona do żądania jej zawarcia. Jeżeli obie strony są uprawnione i każda wyznaczy inny termin, wiąże termin wyznaczony wcześniej. Jeżeli w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej nie wyznaczono terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.

Co to oznacza dla sprzedającego, który podniósł cenę?

Jeżeli pani Laura jedynie prowadziła rozmowy z kupującym, a strony nie zawarły skutecznej umowy przedwstępnej, kupujący może mieć trudności z dochodzeniem roszczeń. Sama informacja o planowanej cenie nie zawsze oznacza prawne zobowiązanie do sprzedaży.

Jeżeli jednak z nagrania, korespondencji i zachowania stron wynika, że strony uzgodniły wszystkie istotne elementy umowy przedwstępnej, kupujący może próbować dochodzić odszkodowania. Przy sprzedaży działki ustna umowa przedwstępna nie powinna jednak dawać mu skutecznego roszczenia o zmuszenie sprzedającego do zawarcia aktu notarialnego sprzedaży.

Warto też pamiętać, że odpowiedź zależy od dokładnej treści rozmów. Inaczej będzie oceniona stanowcza deklaracja: sprzedaję tę działkę za określoną cenę i umawiamy się na zawarcie aktu w konkretnym terminie, a inaczej ogólna rozmowa o tym, za ile właściciel rozważa sprzedaż.

Najczęstsze pytania

Czy umowa ustna jest ważna?

Tak, jeżeli ustawa nie wymaga dla danej czynności szczególnej formy. Umowa ustna może być wiążąca, ale w razie sporu trzeba udowodnić jej zawarcie i treść.

Czy ustna umowa sprzedaży nieruchomości jest ważna?

Nie jako umowa przenosząca własność. Sprzedaż nieruchomości wymaga aktu notarialnego. Ustne ustalenia mogą być co najwyżej podstawą do oceny, czy doszło do umowy przedwstępnej.

Czy można zmusić sprzedającego do podpisania aktu notarialnego?

Zwykle tylko wtedy, gdy umowa przedwstępna została zawarta w formie wymaganej dla umowy przyrzeczonej, czyli przy nieruchomości w formie aktu notarialnego. Ustna umowa przedwstępna najczęściej daje jedynie możliwość dochodzenia odszkodowania.

Co grozi za niedotrzymanie umowy ustnej?

Najczęściej odpowiedzialność odszkodowawcza, jeżeli druga strona udowodni umowę, naruszenie, szkodę i związek przyczynowy. W niektórych sprawach możliwe jest także żądanie wykonania umowy, ale zależy to od rodzaju zobowiązania i wymaganej formy.

Czy nagranie rozmowy wystarczy w sądzie?

Nagranie może być ważnym dowodem, szczególnie gdy utrwala konkretne ustalenia stron. Nie daje jednak automatycznej wygranej. Sąd ocenia legalność, wiarygodność, kontekst nagrania i pozostałe dowody.

Czy koszty kredytu można odzyskać od osoby, która wycofała się z umowy?

Jest to możliwe tylko po spełnieniu konkretnych warunków. Trzeba wykazać, że wydatki były normalnym następstwem zawartej umowy przedwstępnej i że zostały poniesione dlatego, że druga strona uchyliła się od zawarcia umowy przyrzeczonej.

Kiedy przedawniają się roszczenia z umowy przedwstępnej?

Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się zasadniczo z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta.

Podsumowanie

Umowa ustna może być wiążąca, ale jej skutki zależą od rodzaju umowy, wymaganej formy i dowodów. W zwykłych umowach cywilnych problemem najczęściej jest udowodnienie ustaleń. Przy nieruchomościach dochodzi dodatkowa przeszkoda w postaci aktu notarialnego, bez którego nie dochodzi do skutecznej sprzedaży.

Jak pokazują przytoczone przykłady, brak pisemnego potwierdzenia umowy czasem prowadzi do nieporozumień i konfliktów. W podobnych sprawach warto też przeanalizować skutki, jakie może wywołać niepodpisanie umowy sprzedaży, zwłaszcza gdy jedna ze stron poniosła już koszty przygotowania transakcji.

Najbezpieczniej potwierdzać ustalenia na piśmie lub co najmniej w korespondencji elektronicznej. Przy nieruchomościach, wysokich kwotach i umowach przedwstępnych warto od razu zadbać o formę, która zapewni realną możliwość dochodzenia praw.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, ze zmianami; tekst jednolity: Dz.U. 2025 poz. 1071.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.