Niedotrzymanie warunków umowy ustnej

Pani Laura miała komuś sprzedać działkę i w międzyczasie trochę podniosła cenę. Kupujący nie chce się zgodzić na większą cenę i prawdopodobnie nie dojdzie do sprzedaży. Kupujący twierdzi, że ma nagraną rozmowę z panią Laurą, jak mówiła o niższej cenie, i uważa, że niepotrzebnie wziął kredyt na kupno działki. Poinformował panią Laurę, że za niedotrzymanie warunków umowy ustnej pozwie ją do sądu. W związku z tym pani Laura zapytała nas, czy kupujący ma rację i czy faktycznie może złożyć pozew o niedotrzymanie warunków umowy.

Umowa ustna i udowodnienie jej treści

Umów trzeba dotrzymywać. To stara zasada prawa zobowiązań. Umowy mogą być ustne, nic nie stoi na przeszkodzie, aby taka umowa była ważna. Problematycznym staje się udowodnienie treści takiej umowy. W tym wypadku ciężar dowodu spoczywał będzie na kupującym – on będzie musiał wykazać, że zawarliście umowę o określonej treści (pani Laura zobowiązała się sprzedać mu nieruchomość za określoną cenę), a obecnie pani Laura nie chce dotrzymać tej umowy na tych warunkach.

Jeśli kupujący nie ma nagrań, to jest słowo przeciwko słowu. Jeśli kupujący ma nagrania, jest w stanie udowodnić istnienie umowy przyrzeczonej – tak się to nazywa.

Ważność umowy przedwstępnej

Dla ważności umowy przedwstępnej nie ma znaczenia forma, w jakiej została dokonana, ani forma, jakiej prawo wymaga dla ważności umowy przyrzeczonej. Przepisy prawne nie wymagają także dla umów przedwstępnych zachowania formy szczególnej dla celów dowodowych.

Przepis art. 389 § 1 K.c. formułuje w zakresie treści umowy przedwstępnej przesłankę jej ważności, tj. wymóg określenia istotnych postanowień umowy przyrzeczonej. Obowiązek oznaczenia istotnych postanowień umowy przyrzeczonej sprowadza się do określenia przez strony w umowie tych elementów, które wyznaczają minimalny zakres treści zamierzonej w przyszłości czynności prawnej, nazywany także koniecznymi składnikami umowy (por. Z. Radwański, Teoria umów, Warszawa 1977, s. 71−73 i 252−254 oraz System prawa prywatnego, t. 2, s. 263 i 265).

Natomiast dla zawarcia ważnej umowy przedwstępnej nie ma znaczenia, czy strony zdołały uzgodnić inne postanowienia, nienależące do koniecznych składników umowy. Umowa przedwstępna dochodzi zatem do skutku, jeżeli strony złożyły zgodne oświadczenia woli, określając co najmniej konieczne elementy umowy przyrzeczonej.

Niedotrzymanie warunków umowy i zmuszenie do jej zawarcia

Jeśli umowę zawarto ustnie – bez formy aktu notarialnego, wówczas pani Laury jako strony, która odmawia przystąpienia do umowy przyrzeczonej, w określonych warunkach, nie można prawnie zmusić do jej zawarcia. Strona zobowiązana – pani Laura – może zostać sądownie zobowiązana do naprawienia szkody, jaką kupujący poniósł przez to, że liczył na zawarcie umowy przyrzeczonej. O ile udowodni treść umowy – cenę, na jaką umówiła się pani Laura z kupującym.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.