Ustna umowa przedwstępna sprzedaży lokalu

Kiedy ustne ustalenia mogą być umową przedwstępną?

Umowa przedwstępna nie zawsze musi być sporządzona na piśmie. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego jest to umowa, przez którą jedna ze stron albo obie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy przyrzeczonej. Powinna ona określać istotne postanowienia tej przyszłej umowy.

Przy sprzedaży lokalu do najważniejszych ustaleń należą przede wszystkim: dokładne oznaczenie nieruchomości, cena oraz wskazanie stron. Termin zawarcia umowy przyrzeczonej także ma duże znaczenie praktyczne, choć jeżeli nie został oznaczony, Kodeks cywilny przewiduje mechanizm jego wyznaczenia przez stronę uprawnioną. Jeżeli jednak w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej nie wyznaczono terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

W opisanej sytuacji kluczowe jest więc nie tylko to, czy strony rozmawiały o cenie, zadatku i terminie wizyty u notariusza, ale również to, czy z ich zachowania wynikało, że już zawarły ustną umowę przedwstępną, czy jedynie prowadziły zaawansowane negocjacje i chciały związać się dopiero po podpisaniu aktu notarialnego.

Świadkowie, tacy jak pośrednik nieruchomości albo notariusz, mogą pomóc wykazać przebieg rozmów, ale sam fakt umówienia wizyty u notariusza nie przesądza jeszcze automatycznie, że ustna umowa przedwstępna została zawarta. Ocenia się całokształt okoliczności: treść korespondencji, wiadomości SMS lub e-mail, zachowanie stron, ustalenia pośrednika, projekt aktu oraz to, czy strony mówiły o definitywnym zobowiązaniu, czy o planowanym dopiero podpisaniu umowy.

Czy można zmusić sprzedającego do podpisania umowy sprzedaży?

W przypadku nieruchomości decydujące znaczenie ma forma aktu notarialnego. Sama sprzedaż nieruchomości wymaga aktu notarialnego. Jeżeli umowa przedwstępna sprzedaży lokalu również została zawarta w formie aktu notarialnego i zawiera wymagane elementy przyszłej sprzedaży, kupujący może dochodzić przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej. Jest to tzw. silniejszy skutek umowy przedwstępnej.

Jeżeli natomiast ustalenia były wyłącznie ustne albo spisane zwykłą formą pisemną, przy sprzedaży nieruchomości co do zasady nie można skutecznie żądać, aby wyrok sądu zastąpił oświadczenie sprzedającego i doprowadził do przeniesienia własności lokalu. Taka umowa może być ważna jako umowa przedwstępna, ale nie daje pełnego narzędzia do wymuszenia sprzedaży nieruchomości.

W praktyce oznacza to, że przy ustnej umowie przedwstępnej kupujący może przede wszystkim rozważać roszczenie odszkodowawcze, jeżeli sprzedający uchyla się od zawarcia umowy, a kupujący poniósł przez to szkodę.

Odszkodowanie przy ustnej umowie przedwstępnej

Art. 390 § 1 Kodeksu cywilnego przewiduje, że jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.

W typowej sytuacji chodzi o tzw. ujemny interes umowny. Nie jest to odszkodowanie za to, że kupujący nie stał się właścicielem lokalu i nie osiągnął korzyści z planowanego zakupu. Chodzi raczej o wyrównanie szkody wynikającej z tego, że kupujący zaufał, iż umowa zostanie zawarta, i poniósł z tego powodu konkretne wydatki.

Do takich kosztów mogą należeć na przykład: wynagrodzenie prawnika za analizę dokumentów, koszty uzyskania odpisów i zaświadczeń, opłaty za wycenę, koszty dojazdów, wydatki na przygotowanie finansowania, koszty projektowe lub rezerwacyjne, jeżeli pozostają w normalnym związku przyczynowym z niedoszłą transakcją. Każdy z tych wydatków powinien być udokumentowany fakturą, rachunkiem, potwierdzeniem przelewu, korespondencją albo innym dowodem.

Utracone korzyści są możliwe do dochodzenia tylko ostrożnie i zależą od konkretnego stanu faktycznego. Co do zasady nie chodzi o zysk, jaki kupujący osiągnąłby po nabyciu lokalu, lecz o korzyść utraconą dlatego, że zaufał zapewnieniom sprzedającego, na przykład zrezygnował z innej realnej i możliwej do sfinalizowania transakcji. Takie roszczenie jest trudniejsze dowodowo i wymaga wykazania nie tylko samej szansy, ale także jej realności oraz związku z zachowaniem sprzedającego.

Zadatek, zaliczka i brak wpłaty

W opisanej sprawie strony uzgodniły wysokość zadatku, ale pieniądze nie zostały jeszcze przekazane. To istotne, ponieważ typowe skutki zadatku powstają wtedy, gdy zadatek został rzeczywiście dany przy zawarciu umowy, chyba że strony w sposób skuteczny uregulowały tę kwestię inaczej.

Jeżeli zadatek nie został wpłacony, kupujący nie może zwykle żądać zwrotu podwójnego zadatku tylko dlatego, że strony wcześniej rozmawiały o jego wysokości. Brak zapłaty nie wyklucza jednak roszczenia o odszkodowanie na podstawie przepisów o umowie przedwstępnej, o ile uda się wykazać zawarcie umowy, uchylanie się sprzedającego od jej wykonania oraz poniesioną szkodę.

Jak przygotować roszczenie wobec sprzedającego?

W pierwszej kolejności warto zebrać wszystkie dowody potwierdzające ustalenia stron. Przydatne będą wiadomości e-mail i SMS, historia rozmów z pośrednikiem, projekt aktu notarialnego, potwierdzenie umówienia wizyty u notariusza, ogłoszenie sprzedaży, dokumenty dotyczące lokalu oraz dane osób, które były obecne przy uzgodnieniach.

Następnie warto wysłać do sprzedającego pisemne wezwanie. W wezwaniu można opisać ustalone warunki, wskazać, że sprzedający uchyla się od zawarcia umowy, oraz zażądać naprawienia szkody w określonej kwocie. Jeżeli kupujący zamierza dochodzić odszkodowania, powinien od razu przedstawić sposób jego wyliczenia i załączyć dowody poniesionych kosztów.

Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roczny termin dla roszczeń z umowy przedwstępnej biegnie od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne. Z tego powodu z oceną sprawy nie warto zwlekać.

FAQ

Czy ustna umowa przedwstępna sprzedaży lokalu jest ważna?

Może być ważna, jeżeli strony uzgodniły istotne postanowienia przyszłej sprzedaży i chciały się prawnie zobowiązać. Problemem jest jednak dowodzenie jej treści oraz ograniczone skutki przy nieruchomości.

Czy przy ustnej umowie można żądać przeniesienia własności lokalu?

Co do zasady nie. Aby dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości, umowa przedwstępna powinna spełniać wymagania co do formy, czyli w praktyce powinna być zawarta w akcie notarialnym.

Czy świadek pośrednik wystarczy do wygrania sprawy?

Zeznania pośrednika mogą być ważnym dowodem, ale zwykle warto poprzeć je korespondencją, projektem aktu, potwierdzeniem terminu u notariusza i dokumentami pokazującymi uzgodnione warunki.

Jak wyliczyć odszkodowanie, jeśli nie wpłacono zadatku?

Należy zsumować konkretne, udokumentowane wydatki poniesione dlatego, że kupujący liczył na zawarcie umowy. Mogą to być koszty prawne, notarialne przygotowawcze, dokumenty, dojazdy, wycena albo inne uzasadnione wydatki pozostające w związku z transakcją.

Czy można żądać utraconych korzyści?

Takie roszczenie bywa możliwe, ale jest trudne. Trzeba wykazać realną, a nie tylko hipotetyczną korzyść utraconą wskutek zaufania do umowy, na przykład utratę konkretnej alternatywnej transakcji.

Ile czasu jest na dochodzenie roszczeń z umowy przedwstępnej?

Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się zasadniczo z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Termin jest krótki, dlatego warto szybko zabezpieczyć dowody i ocenić opłacalność działań.

Podsumowanie

Ustne ustalenia dotyczące sprzedaży lokalu mogą mieć znaczenie prawne, ale przy nieruchomościach brak aktu notarialnego istotnie ogranicza możliwości kupującego. Jeżeli nie zawarto notarialnej umowy przedwstępnej, najczęściej nie da się przymusić sprzedającego do sprzedaży lokalu. Można natomiast rozważyć odszkodowanie za udokumentowane straty poniesione przez to, że kupujący liczył na zawarcie umowy. Kluczowe są dowody zawarcia umowy, zachowania sprzedającego oraz rzeczywistej wysokości szkody.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.