Zasiedzenie udziału w nieruchomości — kiedy jest możliwe?

Czym jest zasiedzenie udziału i kiedy można je rozważać

Zasiedzenie pozwala nabyć własność nieruchomości wskutek długotrwałego posiadania samoistnego. Podstawą są przede wszystkim art. 172 i nast. Kodeksu cywilnego. Przepisy nie ograniczają zasiedzenia wyłącznie do całej nieruchomości. W orzecznictwie od dawna przyjmuje się, że możliwe jest również zasiedzenie udziału we współwłasności należącego do innej osoby.

Trzeba jednak odróżnić dwie sytuacje. Jeżeli posiadacz nie jest właścicielem żadnego udziału i włada nieruchomością jak właściciel, ocena koncentruje się przede wszystkim na tym, czy jego posiadanie jest samoistne i jak długo trwa. Jeżeli natomiast posiadacz jest już współwłaścicielem i chce zasiedzieć udział innego współwłaściciela, wymagania dowodowe są znacznie surowsze.

Udział we współwłasności jest udziałem idealnym, na przykład 1/2 albo 1/4 prawa własności całej nieruchomości. Zasiedzenie takiego udziału nie oznacza automatycznie nabycia własności konkretnego pokoju, piętra czy pasa gruntu. Jeżeli spór dotyczy fizycznie wydzielonej części nieruchomości, trzeba osobno ustalić przedmiot posiadania i prawidłowo oznaczyć go w postępowaniu.

Powód jest prosty: zgodnie z art. 206 Kodeksu cywilnego każdy współwłaściciel ma prawo do współposiadania całej rzeczy wspólnej i korzystania z niej w zakresie dającym się pogodzić z prawami pozostałych. Dlatego fakt, że jeden współwłaściciel faktycznie mieszka w całym domu, uprawia całą działkę albo sam zajmuje się gospodarstwem, może być jedynie wykonywaniem jego uprawnień współwłaścicielskich, a nie posiadaniem udziałów innych osób.

Do zasiedzenia cudzego udziału potrzebne jest coś więcej: współwłaściciel musi rozszerzyć zakres swojego posiadania ponad własne uprawnienie i ujawnić tę zmianę na zewnątrz, przede wszystkim wobec osoby, której udział ma zostać zasiedziany. Sąd Najwyższy wielokrotnie wskazywał, że pozostali współwłaściciele nie mogą zostać zaskoczeni dopiero po wielu latach twierdzeniem, że ich udziały były w tym czasie posiadane wyłącznie dla siebie przez inną osobę.

W sprawach rodzinnych i spadkowych szczególnie ważne jest ustalenie, czy po śmierci właściciela pozostali spadkobiercy byli traktowani jako współuprawnieni, czy też od pewnego momentu ktoś jednoznacznie zaczął wykonywać władztwo z ich wyłączeniem. Więcej na ten temat pokazują materiały o zasiedzeniu przez spadkobierców oraz o zasiedzeniu udziału po dziedziczeniu.

Posiadanie samoistne, dobra i zła wiara

Zgodnie z art. 336 Kodeksu cywilnego posiadaczem samoistnym jest ten, kto faktycznie włada rzeczą jak właściciel. W sprawie o zasiedzenie udziału trzeba zatem wykazać nie tylko fizyczne korzystanie z nieruchomości, lecz także wolę wykonywania prawa właścicielskiego w odniesieniu do udziału należącego do innej osoby.

Między współwłaścicielami ta ocena jest szczególnie wymagająca. Sąd Najwyższy konsekwentnie przyjmuje, że współwłaściciel domagający się zasiedzenia udziału innego współwłaściciela musi udowodnić rozszerzenie swojego samoistnego posiadania ponad zakres wynikający z art. 206 Kodeksu cywilnego oraz dostatecznie wyraźne uzewnętrznienie tej zmiany wobec właściciela zasiedzanego udziału. Nie można w takiej sytuacji poprzestać na samym domniemaniu samoistności posiadania z art. 339 Kodeksu cywilnego, ponieważ władanie całą rzeczą może wynikać z samego statusu współwłaściciela.

Dlatego same w sobie zwykle nie wystarczą:

• samodzielne zamieszkiwanie w nieruchomości,
• uprawianie całego gruntu lub prowadzenie gospodarstwa,
• płacenie podatku od nieruchomości i innych ciężarów,
• finansowanie remontów i napraw,
• pobieranie pożytków albo czynszu,
• brak zainteresowania nieruchomością ze strony pozostałych współwłaścicieli.

Znaczenie może natomiast mieć spójny zespół zachowań pokazujących, że posiadacz traktuje cudzy udział jak własny i jawnie odmawia pozostałym wykonywania ich praw. W zależności od stanu faktycznego mogą to być między innymi jednoznaczne oświadczenia kierowane do współwłaścicieli, trwałe niedopuszczanie ich do współposiadania, samodzielne podejmowanie istotnych decyzji dotyczących nieruchomości w sposób ujawniający wolę wyłącznego władania czy konsekwentne występowanie wobec otoczenia jako jedyny właściciel. Nie istnieje jednak zamknięty katalog takich zachowań. Sąd ocenia cały przebieg relacji między współwłaścicielami.

Nie oznacza to również, że każde zachowanie polegające na wykluczaniu współwłaściciela jest zgodne z prawem. W sporze o zasiedzenie może ono mieć znaczenie dowodowe, ale równolegle może prowadzić do roszczeń związanych z naruszeniem współposiadania albo rozliczeniami między współwłaścicielami.

Dobra albo zła wiara decyduje o długości terminu

Przy nieruchomościach termin wynosi 20 lat, jeżeli posiadacz uzyskał posiadanie samoistne w dobrej wierze, oraz 30 lat, jeżeli uzyskał je w złej wierze. Dobra lub zła wiara jest oceniana w chwili uzyskania posiadania, które ma prowadzić do zasiedzenia. Późniejsza zmiana świadomości co do stanu prawnego nie zmienia sama przez się długości terminu.

Dobra wiara występuje wtedy, gdy posiadacz ma usprawiedliwione okolicznościami przekonanie, że przysługuje mu prawo własności. Zła wiara zachodzi natomiast wtedy, gdy wie, że właścicielem jest inna osoba, albo przy zachowaniu należytej staranności powinien o tym wiedzieć. W typowych sporach między ujawnionymi współwłaścicielami częściej pojawia się więc termin 30-letni, ponieważ osoba posiadająca nieruchomość zazwyczaj wie, że inni mają własne udziały. Ostateczna kwalifikacja zależy jednak od okoliczności, w jakich rozpoczęło się samoistne posiadanie konkretnego udziału.

Jak liczyć termin zasiedzenia udziału

Najczęstszy błąd polega na liczeniu terminu od chwili, w której jedna osoba zaczęła sama korzystać z nieruchomości. W przypadku współwłaściciela nie musi to być prawidłowe. Termin może rozpocząć bieg dopiero wtedy, gdy jego władanie udziałem innego współwłaściciela nabrało charakteru samoistnego, wykraczającego poza zwykłe wykonywanie współwłasności, i zostało odpowiednio uzewnętrznione.

Jeżeli więc po śmierci rodziców jedno dziecko pozostało w domu, a pozostałe wyprowadziły się, sama data śmierci spadkodawcy albo wyprowadzki rodzeństwa nie przesądza jeszcze o początku zasiedzenia. Trzeba ustalić, czy pozostający w domu od początku uznawał prawa pozostałych spadkobierców, czy też od określonego momentu zaczął jawnie traktować całą nieruchomość wyłącznie jako własną.

Przy liczeniu czasu trzeba sprawdzić przede wszystkim:

• datę, od której można wykazać samoistne posiadanie konkretnego udziału,
• czy w chwili uzyskania tego posiadania występowała dobra czy zła wiara,
• czy posiadanie było nieprzerwane,
• czy można doliczyć okres posiadania poprzednika,
• czy wystąpiły zdarzenia wpływające na bieg zasiedzenia.

Art. 176 Kodeksu cywilnego pozwala w określonych sytuacjach doliczyć czas posiadania poprzednika. Zasada ta dotyczy również spadkobiercy poprzedniego posiadacza. W sprawie o zasiedzenie udziału nie wystarczy jednak wykazać, że poprzednik przez wiele lat korzystał z nieruchomości. Jego okres można wykorzystać tylko w takim zakresie, w jakim również on posiadał sporny udział w sposób mogący prowadzić do zasiedzenia.

Jeżeli historia posiadania przechodzi przez kilka pokoleń, przydatny może być osobny materiał o zasiedzeniu odziedziczonego posiadania.

Do biegu zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy o biegu przedawnienia roszczeń. Dlatego niektóre czynności właściciela podjęte przed sądem lub innym właściwym organem w celu ochrony jego prawa mogą wpływać na ciągłość biegu zasiedzenia. Nie każda korespondencja albo zwykłe wezwanie wywołuje jednak taki skutek. Znaczenie ma rodzaj podjętej czynności i to, przeciwko komu została skierowana.

Jeżeli bieg miał rozpocząć się wiele dziesięcioleci temu, trzeba dodatkowo uwzględnić przepisy przejściowe, zwłaszcza zmianę terminów zasiedzenia, która weszła w życie 1 października 1990 r. W takich sprawach proste dodanie 20 albo 30 lat do dawnej daty może prowadzić do błędnego wyniku.

Jakie dowody przygotować do sądu

Wniosek o zasiedzenie udziału powinien być oparty na chronologii faktów, a nie wyłącznie na ogólnym twierdzeniu, że wnioskodawca od wielu lat zajmuje się nieruchomością. Sąd będzie szukał odpowiedzi na trzy zasadnicze pytania: kto faktycznie władał nieruchomością, w jakim charakterze oraz od kiedy można mówić o samoistnym posiadaniu udziału należącego do innej osoby.

Przydatne mogą być w szczególności:

• aktualny i historyczny odpis księgi wieczystej,
• postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku, akty poświadczenia dziedziczenia i inne dokumenty pokazujące źródło współwłasności,
• dokumenty podatkowe i potwierdzenia ponoszenia ciężarów związanych z nieruchomością,
• rachunki, faktury i umowy dotyczące istotnych remontów, inwestycji i sposobu korzystania z nieruchomości,
• umowy zawierane z osobami trzecimi, jeżeli pokazują sposób wykonywania władztwa,
• korespondencja między współwłaścicielami, w tym wiadomości i pisma dotyczące dostępu do nieruchomości, rozliczeń albo prawa własności,
• dokumentacja fotograficzna, mapy i dokumenty geodezyjne, jeżeli mają znaczenie dla zakresu posiadania,
• zeznania świadków znających relacje między współwłaścicielami i sposób korzystania z nieruchomości.

Szczególnie cenne są dowody pozwalające wskazać konkretny moment zmiany charakteru posiadania. Jeżeli wnioskodawca twierdzi, że zasiedzenie biegnie od 1996 r., powinien być w stanie wyjaśnić, co właśnie wtedy wydarzyło się w relacji z właścicielem zasiedzanego udziału i dlaczego od tej daty jego posiadanie nie było już tylko wykonywaniem współwłasności.

Dowody takie jak podatek, remonty czy samodzielne gospodarowanie nadal są potrzebne, lecz zwykle działają jako element szerszego obrazu. Nie powinny być traktowane jako automatyczny dowód wyłącznego posiadania udziału.

Uczestnicy postępowania i rola księgi wieczystej

Sprawa o stwierdzenie zasiedzenia toczy się w postępowaniu nieprocesowym. Zgodnie z art. 606 Kodeksu postępowania cywilnego w sprawach z zakresu prawa rzeczowego właściwy jest sąd położenia rzeczy. Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia może zgłosić każdy zainteresowany.

We wniosku trzeba dokładnie oznaczyć nieruchomość oraz udział, którego dotyczy żądanie, wskazać osobę mającą nabyć udział przez zasiedzenie, podać datę, z którą według wnioskodawcy nastąpiło nabycie, opisać podstawę faktyczną i przedstawić dowody. Jeżeli nie wszystkie osoby zainteresowane są znane, sąd może posłużyć się ogłoszeniem przewidzianym w art. 609 Kodeksu postępowania cywilnego.

Uczestnikami powinny być przede wszystkim osoby, których praw dotyczy wynik postępowania, w szczególności właściciel albo współwłaściciele udziałów objętych żądaniem, a w razie ich śmierci ich następcy prawni. Jeżeli krąg spadkobierców nie jest uporządkowany, często trzeba najpierw albo równolegle ustalić, kto jest następcą prawnym zmarłego współwłaściciela.

Księga wieczysta ma w takiej sprawie duże znaczenie dowodowe i praktyczne, ale nie rozstrzyga sama w sobie, czy doszło do zasiedzenia. Sąd bada rzeczywisty przebieg posiadania. Prawomocne postanowienie stwierdzające zasiedzenie stanowi następnie podstawę do ujawnienia nowego stanu własności w księdze wieczystej.

Od wniosku o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie pobierana jest obecnie opłata stała w wysokości 2000 zł. W sprawie mogą pojawić się również dalsze koszty, przykładowo wynagrodzenie biegłego, koszty ogłoszeń albo pełnomocnika, zależnie od przebiegu postępowania.

Jeżeli problem dotyczy braków formalnych w samym wniosku, pomocny może być materiał o zwrocie pozwu o zasiedzenie. W sprawie o zasiedzenie prawidłową formą pisma wszczynającego postępowanie jest jednak wniosek, a nie pozew.

Kiedy temat nie jest zasiedzeniem, tylko granicą lub służebnością

Nie każdy wieloletni sposób korzystania z cudzej nieruchomości prowadzi do zasiedzenia własności albo udziału. Przed skierowaniem sprawy do sądu trzeba ustalić, jakie prawo rzeczywiście miało być wykonywane.

Jeżeli spór dotyczy wyłącznie przebiegu granicy między dwiema sąsiednimi nieruchomościami, zasadniczym problemem może być rozgraniczenie, a nie zasiedzenie udziału. Jeżeli natomiast ktoś od lat korzysta jedynie z określonego pasa gruntu jako przejazdu, przechodu albo dojścia do mediów, problem może dotyczyć służebności, a nie nabycia własności.

Inna sytuacja występuje również wtedy, gdy współwłaściciele jedynie uzgodnili sposób korzystania z rzeczy wspólnej, na przykład jedna osoba zajmuje piętro domu, a druga parter albo każda korzysta z określonej części działki. Taki podział do korzystania nie oznacza sam przez się podziału własności i nie dowodzi zamiaru zasiedzenia udziału drugiej osoby.

Jeżeli natomiast właściciel podejmuje próbę sprzedaży nieruchomości mimo wieloletniego posiadania przez inną osobę, trzeba osobno przeanalizować, czy zasiedzenie nastąpiło jeszcze przed planowaną transakcją. Taki problem szerzej omawia materiał o zasiedzeniu a sprzedaży nieruchomości.

Najczęstsze pytania o zasiedzenie udziału

Czy można zasiedzieć udział brata albo siostry w odziedziczonej nieruchomości?

Tak, jest to prawnie możliwe, ale samo pozostanie w domu rodzinnym po śmierci rodziców i brak zainteresowania rodzeństwa nie wystarczają. Trzeba wykazać samoistne posiadanie ich udziałów ponad własne prawa współwłaściciela oraz dostatecznie wyraźne ujawnienie takiej zmiany wobec rodzeństwa.

Czy płacenie podatku przez 30 lat wystarczy do zasiedzenia udziału?

Nie. Płacenie podatku może być jednym z dowodów wykonywania władztwa nad nieruchomością, ale w relacjach między współwłaścicielami samo w sobie nie dowodzi, że posiadacz wyłączył prawa pozostałych i posiadał ich udziały wyłącznie dla siebie.

Czy brak kontaktu ze współwłaścicielem przez wiele lat oznacza zasiedzenie?

Nie automatycznie. Współwłaściciel ma prawo do współposiadania, ale nie ma obowiązku stale z niego korzystać. Jego bierność nie przenosi udziału na osobę, która pozostała na nieruchomości.

Czy można zasiedzieć tylko jeden z kilku cudzych udziałów?

Tak. Zasiedzenie każdego udziału może być oceniane odrębnie. Jeżeli zachowanie posiadacza wobec jednego współwłaściciela było inne niż wobec pozostałych, różny może być także początek biegu terminu i wynik sprawy w odniesieniu do poszczególnych udziałów.

Czy zasiedzenie następuje dopiero po wydaniu postanowienia przez sąd?

Nie. Jeżeli wszystkie przesłanki zostały spełnione, nabycie własności następuje z mocy prawa z upływem wymaganego terminu. Postanowienie sądu potwierdza ten skutek i pozwala wykazać nowy stan prawny, w szczególności przy dokonywaniu wpisu w księdze wieczystej.

Czy zamiast zasiedzenia lepiej znieść współwłasność?

To zależy od stanu faktycznego. Jeżeli brak dowodów na wieloletnie samoistne posiadanie ponad udział, a celem jest po prostu zakończenie wspólności i przyznanie nieruchomości jednej osobie za spłatą albo jej podział, właściwszym narzędziem może być zniesienie współwłasności. Zasiedzenie nie służy do zastępowania rozliczeń między współwłaścicielami tylko dlatego, że jedna osoba przez lata korzystała z rzeczy częściej niż pozostałe.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 172–176, art. 206 oraz art. 336 i nast.
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 606 oraz art. 609–610.
• Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, art. 40.
• Ustawa z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny, w szczególności przepisy przejściowe dotyczące biegu zasiedzenia.
• Postanowienia Sądu Najwyższego dotyczące zasiedzenia udziałów między współwłaścicielami, m.in. III CSK 184/10, V CSK 324/13, III CSK 179/14, I CSK 55/15, II CSK 6/18, III CSK 101/19, III CSKP 36/21 oraz I CSK 5171/22.