Użytkowana działka bez aktu notarialnego, kiedy i jak możliwe jest zasiedzenie?

Podstawę prawną niniejszej opinii stanowią przepisy Kodeksu cywilnego zwanego dalej K.c. oraz przepisy Kodeksu postępowania cywilnego zwanego dalej K.p.c.

Przeniesienie prawa własności działki bez aktu notarialnego

Z treści Pana pytania wynika, że wujek przekazał początkowo Pana rodzicom, a następnie Panu władanie działką. Teoretycznie można zatem wskazywać na przeniesienie prawa własności bez zachowania formy aktu notarialnego.

Istotny z punktu widzenia Pana interesu jest przepis art. 172 K.c., zgodnie z którym:

„Art. 172. § 1. Posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).

§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze”.

Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).

Użytkowanie działki

W tym miejscu zwrócić należy uwagę na zwrot „użytkowanie”. Powyższe zwrot na początku swej opinii dałem w cudzysłów nieprzypadkowo. Wyraźnie bowiem podkreślić należy, iż nie może używać Pan sformułowania „użytkowanie działki”. Pan władał działką jak właściciel i tak też był postrzegany na zewnątrz, np. przez sąsiadów.

Użytkowanie pozbawiało by bowiem Pana prawa do zasiedzenia działki, pomimo upływu 30 lat, a to z uwagi na fakt, że nie byłaby spełniona przesłanka samoistnego posiadania.

Poniżej pragnę wskazać na dwie przesłanki zasiedzenia.

Posiadanie samoistne działki

Pierwsza z nich to posiadanie. Niezbędne do nabycia prawa własności nieruchomości w drodze zasiedzenia jest posiadanie samoistne. Zgodnie z art. 336 K.c. posiadaczem samoistnym nieruchomości jest ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel. Z posiadaniem samoistnym mamy do czynienia w sytuacji, kiedy posiadacz ma rzeczywistą możliwość władania nieruchomością. Władnie nieruchomością winno odpowiadać zakresowi uprawnień. Niezwykle istotny jest także fakt, jak otocznie postrzega wolę władania nieruchomością będącą przedmiotem zasiedzenia jak właściciel we własnym imieniu (zgodnie z: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 1986 r., sygn. akt III CRN 60/86, orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 14 kwietnia 1961 r., sygn. akt CR 961/60). Nie ma przy tym znaczenia, czy samoistny posiadacz zdaje sobie sprawę z tego, że nie jest właścicielem nieruchomości. Przepis art. 339 K.c. wprowadza domniemanie, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym.

Upływ czasu posiadania a zasiedzenie

Druga przesłanka to upływ czasu. Do nabycia nieruchomości przez zasiedzenie konieczne jest, aby władający nieruchomością był jej posiadaczem, a także aby owo posiadanie trwało przez czas określony w art. 172 K.c. Zgodnie z art. 340 zdanie 1 K.c. domniemywa się ciągłość posiadania. Posiadacz samoistny nie jest zobowiązany udowadniać, iż posiada nieruchomość w sposób ciągły. Ciężar dowodu spoczywa natomiast na osobie, która twierdzi, że doszło do przerwy posiadania. Wskazać należy na art. 340 zd. 2 K.c. zgodnie z którym, niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą nie przerywa posiadania. W myśl art. 345 K.c. posiadanie przywrócone poczytuje się za nieprzerwane.

Mając zatem na uwadze, iż Pan i rodzice traktowaliście przedmiotową nieruchomość jak swoją własną, było to posiadanie samoistne. Spełniono zatem pierwszą przesłankę. Niezbędnym dowodem będzie jednak przedłożenie nakazów zapłaty podatku od nieruchomości, świadkowie na okoliczność, iż władali Państwo przedmiotową nieruchomością jak własną. Dbali o nią, remontowali ogrodzenie, sprzątali. Mając na uwadze powyższe, jeżeli wykaże Pan za pomocą wskazanych powyżej dowodów posiadanie samoistne, należy oczekiwać pozytywnego zakończenia sprawy.

Darowizna a termin zasiedzenia

Stwierdzić należy jednak, iż weszli Państwo w posiadania nieruchomości na skutek darowizny, ale bez zachowania formy aktu notarialnego. W takiej sytuacji zgodnie z utartym orzecznictwem Sądu Najwyższego nie może mieć do Państwa zastosowanie krótszy, tj. 20-letni termin zasiedzenia. Wskazać należy na pogląd wyrażony przez Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 6 grudnia 1991 r., sygn. akt III CZP 108/91, zgodnie z którym „osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego nie jest samoistnym posiadaczem w dobrej wierze”.

Dopiero zatem 30 lat po nabyciu w posiadanie nieruchomości możliwe jest skuteczne złożenie wniosku o zasiedzenia. Powyższe ma zastosowanie wówczas, jeżeli chciałby Pan nabyć nieruchomość przez zasiedzenie, licząc od Pana okresu posiadania samoistnego. Właściwym dla rozpatrzenia wniosku jest sąd rejonowy miejsca położenia nieruchomości. Stronami postępowania są: wnioskodawca, tj. osoba (fizyczna lub prawna) występująca z inicjatywą rozstrzygnięcia sprawy, oraz uczestnik postępowania, tj. osoba, której interesu prawnego dotyczy rozstrzygnięcie sprawy, tj. spadkobiercy wujka. Wnioskodawca ma obowiązek podać adres, pod który sąd może doręczyć odpis wniosku oraz inne pisma i zawiadomienia oraz wezwania. W interesie wnioskodawcy jest wszechstronne uzasadnienie wniosku przez przytoczenie okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia wniosku. W tym przypadku celowe jest chronologiczne przedstawienie posiadania od jego uzyskania do terminu, w którym nastąpiło nabycie własności, oraz dowodów, które mogą istotne fakty potwierdzić. Jeżeli to możliwe, proszę o złożenie wniosku o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z zeznań świadka na okoliczność, w jaki sposób był Pan postrzegany przez lokalne środowiska, czy wujek interesował się ziemią, czy ją uprawiał, czy się o nią w inny sposób troszczył. Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia podlega opłacie sądowej stałej w kwocie 2000 zł – art. 40 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 1986 r., sygn. akt III CRN 60/86
3. Orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 14 kwietnia 1961 r., sygn. akt CR 961/60
4. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 6 grudnia 1991 r., sygn. akt III CZP 108/91

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.