Bezumowne korzystanie z nieruchomości – wynagrodzenie od posiadacza

Kiedy korzystanie z nieruchomości jest bezumowne?

Bezumowne korzystanie z nieruchomości występuje wtedy, gdy określona osoba faktycznie włada cudzym gruntem, mieszkaniem, domem albo inną nieruchomością, nie mając skutecznego względem właściciela uprawnienia do takiego korzystania.

Sam brak pisemnej umowy nie przesądza jednak, że korzystanie jest bezprawne. Tytuł prawny może wynikać również z umowy ustnej, użyczenia, służebności, stosunku rodzinnego, orzeczenia sądu albo innej podstawy prawnej. W określonych okolicznościach znaczenie ma także dorozumiana zgoda właściciela.

Roszczenie o wynagrodzenie może powstać między innymi wtedy, gdy:

• sąsiad zajmuje część cudzej działki i wykorzystuje ją jako własną;
• przedsiębiorca przechowuje materiały lub pojazdy na cudzym gruncie bez uprawnienia;
• osoba korzysta z budynku lub pomieszczeń mimo braku skutecznego tytułu prawnego;
• posiadacz po utracie uprawnienia nadal włada nieruchomością, a właściwe przepisy przewidują rozliczenie z właścicielem;
• współwłaściciel bezpodstawnie wyłącza pozostałych współwłaścicieli ze współposiadania rzeczy wspólnej.

Nie wszystkie te przypadki podlegają identycznym zasadom. Przykładowo za zajmowanie lokalu mieszkalnego bez tytułu prawnego może przysługiwać odszkodowanie określone w art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów. Przy wcześniej istniejącym najmie lub dzierżawie należy dodatkowo zbadać przepisy regulujące dany stosunek prawny.

Kiedy posiadacz musi zapłacić za korzystanie z cudzej nieruchomości?

Podstawowe znaczenie mają art. 224, art. 225 i art. 230 Kodeksu cywilnego. Przepisy te regulują roszczenia właściciela związane z posiadaniem jego rzeczy przez inną osobę.

Odpowiedzialność zależy przede wszystkim od rodzaju posiadania oraz dobrej albo złej wiary posiadacza.

Posiadacz samoistny i posiadacz zależny

Posiadaczem samoistnym jest osoba, która faktycznie włada nieruchomością jak właściciel. Może na przykład ogrodzić cudzy grunt i traktować go jako część własnej posesji.

Posiadacz zależny włada nieruchomością w zakresie odpowiadającym innemu prawu niż własność, np. najmu, dzierżawy lub użytkowania. Sama kwalifikacja jako posiadacza zależnego nie przesądza jeszcze o istnieniu ważnej umowy.

Art. 230 k.c. przewiduje odpowiednie stosowanie przepisów dotyczących roszczeń właściciela przeciwko posiadaczowi samoistnemu także do stosunków między właścicielem a posiadaczem zależnym, o ile przepisy regulujące ten stosunek nie stanowią inaczej.

Nie każda osoba fizycznie przebywająca na nieruchomości jest posiadaczem. Niektóre osoby wykonują faktyczne władztwo wyłącznie za inny podmiot, co może wpływać na ustalenie właściwego adresata roszczenia.

Dobra wiara posiadacza

Posiadacz pozostaje w dobrej wierze, jeżeli ma usprawiedliwione okolicznościami przekonanie, że przysługuje mu uprawnienie do władania nieruchomością.

Na podstawie art. 224 § 1 k.c. samoistny posiadacz w dobrej wierze zasadniczo nie jest zobowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy.

Zgodnie z art. 224 § 2 k.c. obowiązek zapłaty powstaje jednak od chwili, w której posiadacz dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy.

Trzeba przy tym uwzględnić domniemanie dobrej wiary wynikające z art. 7 k.c. Jeżeli właściciel twierdzi, że posiadacz był w złej wierze, powinien przedstawić dowody pozwalające obalić to domniemanie.

Zła wiara posiadacza

Posiadaczem w złej wierze jest osoba, która wie albo powinna wiedzieć, że nie przysługuje jej prawo do określonego władania nieruchomością.

Art. 225 k.c. przewiduje, że obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze są zasadniczo takie jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili uzyskania wiadomości o wytoczeniu powództwa o wydanie rzeczy.

Oznacza to możliwość dochodzenia wynagrodzenia za okres, w którym posiadacz pozostawał w złej wierze, z zastrzeżeniem pozostałych przesłanek roszczenia i przedawnienia.

Zła wiara może istnieć już w chwili objęcia nieruchomości w posiadanie albo powstać później. Samo wysłanie wezwania do zapłaty nie oznacza automatycznie, że od tej daty każdy posiadacz staje się posiadaczem w złej wierze. Takie pismo może jednak stanowić istotny dowód wiedzy o prawach właściciela.

Czy właściciel musi wykazać szkodę, aby otrzymać wynagrodzenie?

Nie. Wynagrodzenie przewidziane w art. 224 § 2 i art. 225 k.c. nie jest klasycznym odszkodowaniem za szkodę majątkową.

Jego celem jest rozliczenie ekonomicznej wartości korzystania z cudzej rzeczy. Właściciel nie musi więc udowadniać, że rzeczywiście zamierzał wynająć działkę, znalazł zainteresowanego najemcę albo utracił konkretną umowę.

Nie oznacza to jednak, że roszczenie przysługuje automatycznie w każdej sytuacji. Nadal trzeba wykazać, kto posiadał nieruchomość, na jakiej podstawie odpowiada za korzystanie, przez jaki okres trwało posiadanie oraz jaka jest obiektywnie uzasadniona wysokość wynagrodzenia.

Jeżeli doszło dodatkowo do zniszczenia nieruchomości, właściciel może rozważyć odrębne roszczenie związane z uszkodzeniem lub pogorszeniem rzeczy, z uwzględnieniem właściwych przepisów i przesłanek odpowiedzialności. Niedopuszczalne jest jednak uzyskanie podwójnej rekompensaty za ten sam uszczerbek.

Podobne rozróżnienie występuje przy innych rzeczach, czego przykładem jest wynagrodzenie za bezumowne używanie auta. Podstawę prawną i sposób rozliczenia zawsze należy dostosować do przedmiotu sporu oraz charakteru posiadania.

Jak obliczyć wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości?

Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości ustala się zasadniczo według rynkowej wartości takiego korzystania w odpowiednim okresie.

W zależności od charakteru nieruchomości punktem odniesienia mogą być rynkowe stawki najmu, dzierżawy albo odpłatnego udostępniania określonej powierzchni do podobnych celów.

Na wysokość wynagrodzenia wpływają przede wszystkim:

• powierzchnia faktycznie objęta posiadaniem;
• lokalizacja nieruchomości;
• przeznaczenie i dopuszczalny sposób wykorzystania terenu;
• standard, wyposażenie i stan techniczny budynku;
• dostęp do drogi publicznej oraz infrastruktury;
• okres korzystania i zmiany stawek rynkowych w tym czasie;
• zakres faktycznego władania oraz ograniczenia uprawnień właściciela.

Nie istnieje jedna ustawowa stawka za metr kwadratowy bezumownie zajętej nieruchomości. Nie ma również ogólnej zasady, zgodnie z którą wynagrodzenie stanowi określony procent wartości gruntu.

W sprawach wymagających wiadomości specjalnych wysokość wynagrodzenia może zostać ustalona przy pomocy rzeczoznawcy majątkowego. W postępowaniu sądowym możliwe jest dopuszczenie dowodu z opinii biegłego.

Obliczenie wynagrodzenia za konkretny okres

Jeżeli można ustalić miesięczną stawkę rynkową, wyjściowe obliczenie polega na pomnożeniu tej stawki przez liczbę miesięcy, za które przysługuje roszczenie.

Gdy stawki zmieniały się w czasie, należność należy obliczyć osobno dla odpowiednich okresów. Przy korzystaniu obejmującym tylko część miesiąca potrzebne może być proporcjonalne rozliczenie.

Przy ustalaniu wartości korzystania nie należy automatycznie przyjmować najwyższej oferty najmu znalezionej na rynku. Ważne są rzeczywiście porównywalne nieruchomości, ich przeznaczenie i warunki rynkowe obowiązujące w okresie objętym żądaniem.

Bezumowne zajęcie części działki i korzystanie z gruntu przez przedsiębiorcę

Roszczenie o wynagrodzenie może dotyczyć jedynie fragmentu nieruchomości. W takich przypadkach należy dokładnie ustalić granice zajętej powierzchni, zakres posiadania i jego czas.

Pomocne mogą być mapy geodezyjne, dokumentacja fotograficzna, protokoły oględzin oraz korespondencja pokazująca, czy właściciel sprzeciwiał się korzystaniu z terenu.

Odrębne problemy powstają wtedy, gdy na prywatnej działce znajdują się urządzenia przesyłowe, np. słupy energetyczne albo linie elektroenergetyczne. Trzeba wówczas zbadać istnienie tytułu prawnego przedsiębiorcy, w tym służebności przesyłu, odpowiednich decyzji lub ewentualnego zasiedzenia służebności.

Nie każde usytuowanie urządzenia na cudzym gruncie automatycznie uprawnia do żądania wynagrodzenia za cały okres jego istnienia.

Więcej informacji o takim szczególnym przypadku przedstawia poradnik dotyczący wynagrodzenia za korzystanie z działki zajętej przez infrastrukturę energetyczną.

Czy jeden współwłaściciel może żądać wynagrodzenia od drugiego?

Współwłasność wymaga odmiennej oceny niż zajmowanie nieruchomości przez osobę całkowicie nieuprawnioną.

Zgodnie z art. 206 k.c. każdy współwłaściciel ma prawo współposiadać rzecz wspólną i korzystać z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli.

Jeżeli jeden współwłaściciel bezpodstawnie wyłącza pozostałych z korzystania z nieruchomości, może powstać roszczenie o wynagrodzenie na podstawie art. 224 § 2 lub art. 225 k.c. w związku z art. 206 k.c.

Taką możliwość potwierdza uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 19 marca 2013 r., sygn. III CZP 88/12.

Nie oznacza to jednak, że każda sytuacja, w której jeden ze współwłaścicieli mieszka we wspólnym domu, a drugi nie korzysta z nieruchomości, automatycznie uzasadnia naliczanie wynagrodzenia.

Znaczenie mają między innymi:

• rzeczywiste pozbawienie możliwości współposiadania;
• ewentualna zgoda pozostałych współwłaścicieli;
• uzgodniony sposób korzystania z nieruchomości;
• istnienie podziału do korzystania, określanego jako quoad usum;
• okres naruszenia praw współwłaściciela.

Przy sporze o korzystanie z miejsc na wspólnej nieruchomości konieczne jest zbadanie uprawnień poszczególnych osób i zakresu udzielonej zgody.

Osobnym zagadnieniem jest zajęcie części nieruchomości wspólnej, które może prowadzić do naruszenia uprawnień innych współwłaścicieli.

Podobna analiza jest konieczna, gdy przedmiotem konfliktu staje się dostęp do wspólnej piwnicy. Przed sformułowaniem żądania zapłaty trzeba ustalić status prawny pomieszczenia i zasady korzystania z niego.

Kiedy przedawnia się wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości?

Przedawnienie należy rozpatrywać na dwóch płaszczyznach: według ogólnych przepisów Kodeksu cywilnego oraz szczególnej regulacji związanej ze zwrotem rzeczy.

Ogólne terminy przedawnienia

Roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości wynikające z art. 224–225 k.c. nie staje się świadczeniem okresowym tylko dlatego, że jego wysokość ustala się według stawek miesięcznych.

Art. 118 k.c. przewiduje zasadniczo sześcioletni termin przedawnienia oraz trzyletni termin dla roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Właściwy termin zależy od charakteru roszczenia i okoliczności sprawy. W szczególności trzeba ustalić, czy roszczenie jest związane z działalnością gospodarczą wierzyciela.

Na podstawie art. 118 k.c. koniec terminu przedawnienia wynoszącego co najmniej dwa lata przypada co do zasady na ostatni dzień roku kalendarzowego.

Początek biegu przedawnienia należy ustalać według art. 120 k.c., uwzględniając charakter roszczenia i okresy korzystania z nieruchomości. Nie można zakładać, że całość wynagrodzenia zaczyna się przedawniać dopiero po opuszczeniu nieruchomości. Przy roszczeniach powstałych przed zmianą terminów przedawnienia w 2018 r. trzeba także zbadać przepisy przejściowe.

Roczny termin liczony od zwrotu nieruchomości

Zgodnie z art. 229 § 1 k.c. roszczenia właściciela przeciwko posiadaczowi samoistnemu o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy przedawniają się z upływem roku od dnia jej zwrotu.

W przypadkach określonych w art. 230 k.c. przepis ten stosuje się odpowiednio do posiadacza zależnego.

Roczny termin nie oznacza jednak możliwości odzyskania wszystkich należności z dowolnie odległej przeszłości. Roszczenia przedawnione wcześniej według właściwych zasad nie odzyskują automatycznie skuteczności wskutek zwrotu nieruchomości.

Znaczenie ma także rzeczywisty moment zwrotu rzeczy. Samo oświadczenie posiadacza o zakończeniu korzystania nie zawsze oznacza faktyczny zwrot nieruchomości właścicielowi.

Uwaga: zwykłe wezwanie do zapłaty nie przerywa biegu przedawnienia. Skutki dotyczące biegu przedawnienia mogą wynikać między innymi z wniesienia odpowiedniego pozwu, uznania roszczenia albo wszczęcia mediacji. W przypadku mediacji należy uwzględnić regulacje o zawieszeniu biegu przedawnienia.

Jak dochodzić wynagrodzenia od posiadacza nieruchomości?

Dochodzenie roszczenia powinno rozpocząć się od ustalenia stanu prawnego i przygotowania materiału dowodowego. Dopiero później należy określić kwotę żądania oraz wybrać właściwy sposób postępowania.

Dokumenty i dowody potrzebne właścicielowi

Podstawowym dokumentem potwierdzającym prawo własności może być odpis księgi wieczystej. W zależności od sytuacji potrzebne mogą być również akty notarialne, dokumenty spadkowe, wypisy z ewidencji gruntów, mapy albo orzeczenia sądowe.

Warto przygotować również:

• zdjęcia pokazujące sposób korzystania z nieruchomości;
• korespondencję z posiadaczem;
• wezwania do opuszczenia nieruchomości lub zaprzestania naruszeń;
• dokumentację geodezyjną wskazującą granice zajętej powierzchni;
• dowody pozwalające ustalić początek i koniec posiadania;
• dane o rynkowych stawkach najmu lub dzierżawy porównywalnych nieruchomości.

Ciężar udowodnienia faktów, z których właściciel wywodzi skutki prawne, wynika z art. 6 k.c. W postępowaniu sądowym znaczenie mają również obowiązki dowodowe określone w art. 232 k.p.c.

Wezwanie do zapłaty

Przed skierowaniem sprawy do sądu warto wystosować do posiadacza pisemne wezwanie do zapłaty.

Powinno ono określać strony, nieruchomość, okres bezumownego korzystania, wysokość żądania, sposób obliczenia należności oraz termin jej zapłaty.

Do wezwania można dołączyć zestawienie miesięcznych lub rocznych stawek oraz dokumenty potwierdzające podstawę żądania. Warto zachować dowód doręczenia pisma.

Jeżeli termin spełnienia świadczenia nie wynika z właściwych przepisów ani charakteru zobowiązania, zastosowanie może mieć art. 455 k.c. Przepis ten przewiduje obowiązek spełnienia świadczenia niezwłocznie po wezwaniu dłużnika.

Po powstaniu opóźnienia wierzyciel może zasadniczo żądać odsetek ustawowych za opóźnienie na podstawie art. 481 k.c. Ich naliczanie wymaga jednak ustalenia daty wymagalności roszczenia.

Jeżeli strony osiągną porozumienie, mogą zawrzeć ugodę określającą wysokość wynagrodzenia, sposób zapłaty i ewentualne warunki dalszego korzystania z nieruchomości.

Pozew o zapłatę wynagrodzenia

Jeżeli posiadacz nie zapłaci dobrowolnie, właściciel może skierować sprawę do sądu cywilnego.

W pozwie należy wskazać dokładną kwotę roszczenia, okres korzystania, podstawę faktyczną i prawną żądania, a także dowody potwierdzające odpowiedzialność pozwanego.

Właściwość rzeczową sądu ustala się według przepisów Kodeksu postępowania cywilnego. Co do zasady sprawy majątkowe o wartości przedmiotu sporu nieprzekraczającej 100 000 zł rozpoznaje sąd rejonowy, natomiast sprawy przekraczające ten próg należą do sądu okręgowego, z uwzględnieniem ustawowych wyjątków.

W przypadku samodzielnego powództwa o zapłatę właściwość miejscową ustala się zasadniczo według miejsca zamieszkania albo siedziby pozwanego, chyba że zastosowanie znajdują inne przepisy o właściwości.

Opłata od pozwu zależy od wartości przedmiotu sporu. Przy roszczeniu przekraczającym 20 000 zł opłata stosunkowa wynosi co do zasady 5% tej wartości, nie więcej niż 100 000 zł. Przy niższych wartościach stosuje się opłaty stałe przewidziane w art. 13 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

W sprawie mogą wystąpić dodatkowe koszty, w szczególności zaliczka na opinię biegłego oraz koszty zastępstwa procesowego. O ich ostatecznym rozliczeniu rozstrzyga sąd zgodnie z zasadami postępowania cywilnego.

Wynagrodzenie za korzystanie a żądanie wydania nieruchomości

Roszczenie o zapłatę wynagrodzenia i roszczenie o wydanie nieruchomości są odrębnymi uprawnieniami właściciela.

Na podstawie art. 222 § 1 k.c. właściciel może żądać wydania rzeczy od osoby, która faktycznie nią włada, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

Roszczenie o wynagrodzenie dotyczy natomiast rozliczenia okresu korzystania z cudzej własności.

W odpowiednich okolicznościach właściciel może dochodzić jednocześnie wydania nieruchomości i zapłaty wynagrodzenia. Może także żądać samego wynagrodzenia, jeżeli nieruchomość została już zwrócona.

Jeżeli dochodzi jedynie do zakłócania korzystania z nieruchomości, bez pozbawienia właściciela faktycznego władztwa, właściwe może być roszczenie negatoryjne przewidziane w art. 222 § 2 k.c.

W takim przypadku nie wolno automatycznie przyjmować, że każde naruszenie własności uzasadnia roszczenie o wynagrodzenie z art. 224–225 k.c. Konieczna jest kwalifikacja konkretnego sposobu działania drugiej strony.

Przy lokalach mieszkalnych trzeba dodatkowo przeanalizować szczególne regulacje dotyczące odszkodowania za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego oraz zasady eksmisji.

Najczęstsze pytania o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie

Czy można żądać wynagrodzenia, jeżeli posiadacz nie osiągnął zysku?

Tak. Wynagrodzenie z art. 224–225 k.c. nie jest uzależnione od wykazania rzeczywistego zysku posiadacza. Znaczenie ma nieuprawnione posiadanie oraz rynkowa wartość korzystania z nieruchomości.

Czy właściciel może naliczyć opłatę za okres, w którym zgadzał się na bezpłatne korzystanie?

Co do zasady nie może automatycznie żądać wynagrodzenia za okres objęty skuteczną zgodą na nieodpłatne korzystanie. Należy ustalić treść porozumienia, możliwość jego wypowiedzenia i moment utraty przez posiadacza tytułu prawnego.

Czy zwrot nieruchomości kończy możliwość dochodzenia zapłaty?

Nie. Zwrot nieruchomości nie powoduje automatycznego wygaśnięcia istniejącego roszczenia za wcześniejszy okres. Może jednak rozpocząć bieg szczególnego rocznego terminu przedawnienia z art. 229 § 1 k.c., jeżeli ten przepis znajduje zastosowanie.

Czy samo zameldowanie daje prawo do bezpłatnego zajmowania mieszkania?

Nie. Zameldowanie jest czynnością ewidencyjną i samo w sobie nie ustanawia prawa własności, najmu ani innego tytułu do lokalu. Trzeba jednak niezależnie zbadać, czy uprawnienie do zamieszkiwania nie wynika z umowy, stosunku rodzinnego albo innych okoliczności.

Czy właściciel może dowolnie podwyższyć wynagrodzenie, aby skłonić posiadacza do opuszczenia działki?

Nie. Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie nie ma charakteru kary. Żądana kwota powinna odpowiadać obiektywnie uzasadnionej wartości korzystania z nieruchomości. Kwota rażąco odbiegająca od realiów rynkowych może zostać zakwestionowana.

Czy przedawnione roszczenie o wynagrodzenie wygasa?

Przedawnienie zasadniczo nie powoduje automatycznego wygaśnięcia zobowiązania. Ogranicza jednak możliwość jego przymusowego dochodzenia. W sporach przeciwko konsumentowi trzeba uwzględnić szczególne zasady z art. 117 § 2(1) oraz art. 117(1) k.c., natomiast w pozostałych przypadkach istotne znaczenie ma podniesienie zarzutu przedawnienia.

Jak przygotować się do dochodzenia zapłaty?

Przed zgłoszeniem roszczenia należy przede wszystkim ustalić, kto rzeczywiście posiadał nieruchomość i czy dysponował skutecznym tytułem prawnym. Kolejnym krokiem jest określenie okresu posiadania oraz zgromadzenie dowodów pozwalających ocenić dobrą lub złą wiarę posiadacza.

Wysokość żądania powinna wynikać z uzasadnionych stawek rynkowych, a nie z dowolnego szacunku właściciela. Przed wysłaniem wezwania do zapłaty warto również sprawdzić przedawnienie oraz ustalić, czy sprawa nie podlega szczególnym przepisom dotyczącym najmu, lokali mieszkalnych, współwłasności lub służebności.

Odpowiednio udokumentowane wezwanie do zapłaty może umożliwić zawarcie ugody. Jeżeli jednak posiadacz kwestionuje obowiązek zapłaty, okres korzystania albo wysokość należności, konieczne może okazać się postępowanie sądowe.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 6–7, art. 117–120, art. 206, art. 222, art. 224–225, art. 229–230, art. 336, art. 455 i art. 481.
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności przepisy o właściwości sądu, dowodach i dochodzeniu roszczeń pieniężnych.
• Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, w szczególności art. 13.
• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 18.
• Uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 19 marca 2013 r., III CZP 88/12 – wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy wspólnej z naruszeniem uprawnień współwłaściciela.