Parkowanie na wspólnej nieruchomości bez zgody

Czy współwłaściciel może sam udostępnić część działki na parking?

Każdy współwłaściciel ma prawo współposiadać rzecz wspólną i korzystać z niej w takim zakresie, jaki da się pogodzić z takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli. Wynika to z zasad współwłasności uregulowanych w Kodeksie cywilnym. Nie oznacza to jednak, że jeden współwłaściciel może dowolnie oddać osobom trzecim część nieruchomości do stałego korzystania, jeżeli narusza to prawa innych współwłaścicieli.

O tym, czy udostępnienie terenu pod parkowanie jest czynnością zwykłego zarządu, czy czynnością przekraczającą zwykły zarząd, decydują konkretne okoliczności: skala parkowania, czas trwania, odpłatność, wyłączenie części działki z użytku, liczba pojazdów oraz wpływ na możliwość korzystania z nieruchomości przez pozostałych współwłaścicieli.

Stałe albo zorganizowane udostępnienie części wspólnej nieruchomości osobom trzecim, zwłaszcza odpłatnie, najczęściej nie jest zwykłym, bieżącym korzystaniem z rzeczy. W takim przypadku drugi współwłaściciel może kwestionować tę czynność, żądać zaprzestania naruszeń i dochodzić rozliczenia przychodów.

Zobacz również: wynajem nieruchomości przez współwłaściciela bez zgody pozostałych

Powództwo o ustalenie czy inne roszczenia?

Można rozważać powództwo o ustalenie istnienia albo nieistnienia stosunku prawnego, jeżeli współwłaściciel ma w tym interes prawny. W sprawach takich jak parkowanie na wspólnej nieruchomości samo ustalenie podstawy prawnej nie zawsze będzie jednak najskuteczniejszym rozwiązaniem.

W praktyce często lepsze są roszczenia dalej idące, na przykład żądanie zaprzestania naruszania prawa współwłasności, dopuszczenia do współkorzystania z nieruchomości, usunięcia pojazdów, rozliczenia pobranych opłat albo zapłaty wynagrodzenia za korzystanie z terenu bez skutecznego tytułu prawnego.

Przed skierowaniem sprawy do sądu warto ustalić, kto faktycznie korzysta z nieruchomości, czy istnieje umowa z drugim współwłaścicielem, czy parkowanie jest odpłatne oraz czy wpływy z tego tytułu są dokumentowane. Bez tych informacji trudniej prawidłowo dobrać żądanie pozwu.

Co zrobić przed wniesieniem pozwu?

Pierwszym krokiem powinno być pisemne wezwanie drugiego współwłaściciela do wyjaśnienia, na jakiej podstawie osoby trzecie parkują na nieruchomości. W piśmie można zażądać okazania umowy, wskazania osób korzystających z parkingu, przedstawienia rozliczenia opłat oraz zaprzestania udostępniania terenu bez Pana zgody.

Osobne wezwanie można skierować także do osób parkujących. Należy zażądać wskazania, od kogo uzyskały zgodę, czy płacą za parkowanie oraz na jakich warunkach korzystają z nieruchomości. Taka korespondencja może później stanowić dowód w sprawie.

Jeżeli parkujący nie mają skutecznego tytułu do korzystania z terenu albo ich korzystanie narusza Pana uprawnienia jako współwłaściciela, można żądać opuszczenia nieruchomości i zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie. Zakres roszczenia zależy jednak od tego, czy działa Pan wyłącznie we własnym interesie, czy podejmuje czynność zachowawczą dotyczącą rzeczy wspólnej.

Rozliczenie opłat za parkowanie

Jeżeli drugi współwłaściciel pobiera opłaty od osób parkujących, zastosowanie ma zasada, że pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów. Tak samo współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Art. 207 Kodeksu cywilnego stanowi, że pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów, a w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Podstawą rozliczenia na podstawie art. 207 K.c. są co do zasady pożytki rzeczywiście uzyskane, a nie tylko hipotetyczne korzyści, które mogłyby zostać osiągnięte. Takie stanowisko wynika również z postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 21 września 2006 r., sygn. I CSK 128/06.

Jeżeli więc nie ma dowodu, że opłaty były pobierane, samo twierdzenie, że teren mógłby przynosić dochód, może nie wystarczyć do zasądzenia udziału w pożytkach. W takiej sytuacji można natomiast rozważyć inne roszczenia, na przykład o dopuszczenie do współkorzystania albo o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy ponad udział, jeśli drugi współwłaściciel faktycznie wyłącza Pana z korzystania.

Parkowanie nieodpłatne a bezumowne korzystanie

Jeżeli osoby trzecie parkują nieodpłatnie, trzeba ustalić, czy mają skuteczną zgodę wszystkich wymaganych współwłaścicieli albo czy zgoda jednego współwłaściciela mieściła się w granicach jego uprawnień. Jeżeli korzystanie narusza prawa pozostałych współwłaścicieli, można domagać się jego zakończenia.

Roszczenie o zapłatę za bezumowne korzystanie może być kierowane przeciwko osobom korzystającym z nieruchomości bez skutecznego tytułu prawnego. W niektórych sytuacjach uzasadnione może być także roszczenie wobec współwłaściciela, który zorganizował korzystanie z terenu w sposób wyłączający lub istotnie ograniczający prawa drugiego współwłaściciela.

Wysokość wynagrodzenia zwykle ustala się według stawek rynkowych za korzystanie z podobnego miejsca parkingowego albo podobnej powierzchni w danej lokalizacji. W sporze sądowym przydatne mogą być zdjęcia, nagrania, zeznania świadków, korespondencja, potwierdzenia płatności, ogłoszenia parkingowe oraz opinia biegłego, jeżeli wysokość roszczenia jest sporna.

Jakie żądania można sformułować w sądzie?

W zależności od ustaleń faktycznych pozew może obejmować różne żądania. Można żądać zakazania dalszego udostępniania części nieruchomości osobom trzecim, usunięcia pojazdów, dopuszczenia do współposiadania i współkorzystania, zapłaty udziału w uzyskanych pożytkach albo zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie.

Jeżeli problemem jest sama czynność dokonana przez współwłaściciela, na przykład zawarcie umowy najmu albo użyczenia z osobami trzecimi, można kwestionować jej skuteczność wobec pozostałych współwłaścicieli. Jeżeli natomiast problemem jest faktyczne zajęcie części terenu, właściwe mogą być roszczenia ochronne związane z własnością lub posiadaniem.

Nie ma jednego uniwersalnego pozwu dla wszystkich takich spraw. Inaczej formułuje się roszczenia, gdy parking jest płatny i istnieją wpływy do rozliczenia, inaczej gdy parkowanie jest nieodpłatne, a jeszcze inaczej, gdy drugi współwłaściciel sam korzysta z terenu ponad swój udział i wyłącza Pana z korzystania.

FAQ

Czy mogę żądać od sądu ustalenia, na jakiej podstawie parkują osoby trzecie?

Takie powództwo jest możliwe, jeżeli istnieje interes prawny w ustaleniu. W praktyce warto jednak rozważyć, czy skuteczniejsze nie będzie żądanie zapłaty, zaprzestania naruszeń, dopuszczenia do współkorzystania albo rozliczenia pożytków.

Czy drugi współwłaściciel może sam pobierać opłaty za parking?

Nie powinien zatrzymywać dla siebie całości przychodów z rzeczy wspólnej. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej podlegają rozliczeniu między współwłaścicielami proporcjonalnie do udziałów, o ile zostały rzeczywiście uzyskane.

Czy każda zgoda na parkowanie jest nieważna bez zgody wszystkich współwłaścicieli?

Nie zawsze można tak stwierdzić automatycznie. Ocena zależy od skali i charakteru korzystania. Stałe, zorganizowane albo odpłatne oddanie części nieruchomości osobom trzecim, które ogranicza prawa pozostałych współwłaścicieli, może być skutecznie kwestionowane.

Czy mogę żądać pieniędzy, jeśli parking był nieodpłatny?

Jeżeli nie było realnych przychodów, roszczenie o udział w pożytkach może nie przysługiwać. Możliwe może być natomiast wynagrodzenie za bezumowne korzystanie albo roszczenie wobec współwłaściciela korzystającego z rzeczy ponad przysługujący mu zakres, jeżeli spełnione są przesłanki takiego roszczenia.

Jakie dowody są najważniejsze w sprawie o parkowanie na wspólnej działce?

Przydatne są zdjęcia i nagrania pojazdów, korespondencja ze współwłaścicielem, dane osób parkujących, potwierdzenia płatności, umowy, ogłoszenia, zeznania świadków oraz dokumenty pokazujące, że parkowanie ogranicza Pana możliwość korzystania z nieruchomości.

Podsumowanie

Współwłaściciel nie jest pozbawiony ochrony, gdy drugi współwłaściciel dopuszcza parkowanie osób trzecich na wspólnej nieruchomości. Może żądać wyjaśnień, rozliczenia rzeczywiście pobranych opłat, zaprzestania naruszeń oraz ochrony swojego prawa do współkorzystania z rzeczy. Kluczowe jest ustalenie, czy parking jest odpłatny, czy istnieje umowa, kto z niej korzysta i czy sposób parkowania ogranicza uprawnienia pozostałych współwłaścicieli.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego
3. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 21 września 2006 r., sygn. I CSK 128/06

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.