Zapłata za nieruchomość po podpisaniu aktu

Pan Zenon sprzedaje działkę. Kupujący chce zapłacić przelewem dwa dni po podpisaniu aktu notarialnego, a taki zapis ma znaleźć się w umowie. Sprzedający obawia się, czy po podpisaniu aktu nie utraci własności nieruchomości bez otrzymania pieniędzy.

Obawa jest uzasadniona. W typowej umowie sprzedaży nieruchomości zawieranej u notariusza dochodzi jednocześnie do zobowiązania sprzedaży i przeniesienia własności. Jeżeli strony nie zastosują odpowiednich zabezpieczeń, sprzedający może stać się wierzycielem ceny, ale nie będzie już właścicielem nieruchomości.

Przeniesienie własności nieruchomości przy sprzedaży

Zgodnie z art. 157 i 158 Kodeksu cywilnego własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu, a umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości oraz umowa przenosząca własność wymagają formy aktu notarialnego.

Oznacza to, że w samej umowie przenoszącej własność nie można skutecznie wpisać postanowienia: własność przejdzie na kupującego dopiero po zapłacie ceny. Taki mechanizm jest sprzeczny z zasadą wynikającą z Kodeksu cywilnego.

Możliwe jest natomiast zawarcie najpierw umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, a dopiero później odrębnej umowy przenoszącej własność. W praktyce przy zwykłej sprzedaży działki, domu lub mieszkania strony najczęściej zawierają jednak jedną umowę zobowiązująco-rozporządzającą, która od razu przenosi własność na kupującego.

Czy zapis o zapłacie po akcie chroni sprzedającego?

Sam zapis, że cena zostanie zapłacona w ciągu dwóch dni po podpisaniu aktu, tworzy po stronie kupującego obowiązek zapłaty. Nie zatrzymuje jednak przejścia własności. Jeżeli kupujący nie zapłaci, sprzedający będzie musiał dochodzić należności, korzystając z zabezpieczeń przewidzianych w umowie albo z drogi sądowej i egzekucyjnej.

Dlatego przy sprzedaży nieruchomości warto odróżnić dwa zagadnienia: przeniesienie własności oraz zabezpieczenie zapłaty ceny. To, że cena ma zostać zapłacona później, nie oznacza automatycznie, że sprzedający może jednostronnie cofnąć sprzedaż albo zatrzymać nieruchomość.

Dobrowolne poddanie się egzekucji z art. 777 k.p.c.

Często stosowanym zabezpieczeniem jest oświadczenie kupującego w akcie notarialnym o dobrowolnym poddaniu się egzekucji co do obowiązku zapłaty ceny. Podstawą jest art. 777 § 1 pkt 4 lub 5 Kodeksu postępowania cywilnego, zależnie od konstrukcji oświadczenia.

Takie postanowienie ma duże znaczenie praktyczne. Jeżeli kupujący nie zapłaci w terminie, sprzedający co do zasady nie musi prowadzić pełnego procesu o zapłatę. Może wystąpić do sądu o nadanie aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności, a następnie skierować sprawę do komornika.

Oświadczenie z art. 777 k.p.c. powinno być przygotowane bardzo precyzyjnie. W akcie warto wskazać w szczególności kwotę ceny, termin zapłaty, rachunek bankowy, termin, do którego wierzyciel może wystąpić o klauzulę wykonalności, oraz zdarzenie, od którego zależy możliwość egzekucji, na przykład brak wpływu ceny na rachunek sprzedającego.

Trzeba jednak pamiętać, że poddanie się egzekucji nie daje pieniędzy natychmiast. Nadal potrzebne są czynności przed sądem i komornikiem, a skuteczność egzekucji zależy od majątku dłużnika oraz od tego, czy nieruchomość nie została już obciążona albo zbyta.

Depozyt notarialny jako bezpieczne rozwiązanie

Przy sprzedaży nieruchomości jednym z najbezpieczniejszych sposobów rozliczenia jest depozyt notarialny. Kupujący wpłaca cenę na specjalny rachunek depozytowy notariusza, a notariusz wypłaca środki sprzedającemu po spełnieniu warunków określonych w protokole depozytu i umowie sprzedaży.

W praktyce depozyt notarialny ogranicza ryzyko obu stron. Sprzedający wie, że pieniądze zostały wcześniej zabezpieczone, a kupujący ma pewność, że środki zostaną wypłacone zgodnie z ustalonymi warunkami, na przykład po podpisaniu aktu albo po złożeniu wniosku wieczystoksięgowego.

Depozyt może wiązać się z dodatkowymi kosztami i wymaga wcześniejszego uzgodnienia z notariuszem, ale przy wysokiej cenie nieruchomości często jest rozwiązaniem bardziej komfortowym niż oczekiwanie na przelew po akcie.

Hipoteka na zabezpieczenie zapłaty ceny

Innym rozwiązaniem może być ustanowienie hipoteki zabezpieczającej roszczenie sprzedającego o zapłatę ceny. Hipoteka daje wierzycielowi możliwość dochodzenia zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, kto stanie się jej właścicielem, z zachowaniem zasad pierwszeństwa wynikających z wpisów w księdze wieczystej.

To zabezpieczenie bywa przydatne zwłaszcza wtedy, gdy płatność ma być rozłożona w czasie albo znaczna część ceny ma zostać zapłacona później. Przy odroczeniu płatności tylko o jeden lub dwa dni hipoteka może być rozwiązaniem zbyt rozbudowanym, ale w konkretnej transakcji nie należy jej z góry wykluczać.

Warto pamiętać, że hipoteka wymaga odpowiedniej treści aktu i wpisu w księdze wieczystej. Znaczenie ma też kolejność wpisów oraz ewentualne wcześniejsze obciążenia nieruchomości.

Weksel przy sprzedaży nieruchomości

Teoretycznie kupujący może wystawić weksel wraz z deklaracją wekslową. W praktyce przy sprzedaży nieruchomości weksel zwykle nie jest podstawowym zabezpieczeniem, ponieważ dobrze przygotowane oświadczenie z art. 777 k.p.c. daje sprzedającemu prostszą drogę do egzekucji.

Weksel może mieć znaczenie pomocnicze, ale nie usuwa głównego ryzyka: jeżeli kupujący nie zapłaci, sprzedający nadal musi dochodzić pieniędzy od dłużnika. Dlatego sam weksel nie powinien zastępować płatności w dniu aktu, depozytu notarialnego albo mocnego zabezpieczenia egzekucyjnego.

Zapłata w dniu podpisania aktu notarialnego

Najprostsze i często najbezpieczniejsze rozwiązanie to zapłata w dniu podpisania aktu notarialnego. Może to nastąpić przelewem natychmiastowym, przelewem wewnętrznym w tym samym banku, wpłatą w placówce banku albo z wykorzystaniem depozytu notarialnego.

Przed transakcją kupujący powinien sprawdzić limity przelewów, godziny sesji bankowych, możliwość wykonania przelewu natychmiastowego oraz ewentualne ograniczenia kwotowe. Sprzedający powinien natomiast ustalić, czy będzie mógł od razu zweryfikować wpływ środków na rachunek.

Warto uzgodnić z notariuszem przebieg czynności. W praktyce strony mogą podpisać akt po potwierdzeniu zapłaty albo tak zorganizować spotkanie, aby przelew został wykonany i sprawdzony przed zakończeniem czynności. Szczegóły zależą od banków, godzin pracy, kwoty transakcji i ustaleń z notariuszem.

Co zrobić, gdy kupujący nie zapłaci po akcie?

Jeżeli termin zapłaty minął, a cena nie wpłynęła, sprzedający powinien działać szybko. Pierwszym krokiem jest zebranie dokumentów: aktu notarialnego, potwierdzenia rachunku wskazanego do zapłaty, historii rachunku, korespondencji z kupującym i ewentualnego wezwania do zapłaty.

Jeżeli akt zawiera prawidłowe oświadczenie o poddaniu się egzekucji, zasadniczym krokiem jest wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Po uzyskaniu tytułu wykonawczego można skierować sprawę do komornika.

Jeżeli takiego zabezpieczenia nie ma, sprzedający najczęściej musi dochodzić zapłaty w postępowaniu sądowym. W zależności od treści umowy i okoliczności sprawy można też analizować inne roszczenia, ale nie należy zakładać, że sam brak zapłaty automatycznie cofa przeniesienie własności.

FAQ

Czy własność nieruchomości przechodzi przed zapłatą ceny?

Tak, jeżeli strony zawierają typową umowę sprzedaży przenoszącą własność w formie aktu notarialnego. Brak zapłaty nie powoduje sam z siebie, że własność pozostaje przy sprzedającym.

Czy można wpisać do aktu, że własność przejdzie dopiero po zapłacie?

Nie w umowie przenoszącej własność nieruchomości. Kodeks cywilny zakazuje przenoszenia własności nieruchomości pod warunkiem albo z zastrzeżeniem terminu.

Czy art. 777 k.p.c. wystarczy, aby bezpiecznie sprzedać nieruchomość?

To silne zabezpieczenie egzekucyjne, ale nie daje gwarancji natychmiastowej zapłaty. Ułatwia dochodzenie ceny, gdy kupujący nie płaci, lecz nadal wymaga uzyskania klauzuli wykonalności i egzekucji.

Co jest bezpieczniejsze: przelew po akcie czy depozyt notarialny?

Z punktu widzenia sprzedającego zwykle bezpieczniejszy jest depozyt notarialny albo zapłata w dniu aktu, ponieważ środki są zabezpieczone przed albo w trakcie przeniesienia własności.

Czy notariusz sprawdza, czy cena została zapłacona?

Notariusz może opisać w akcie oświadczenia stron i ustalone warunki, ale sam fakt zawarcia aktu nie oznacza automatycznie, że pieniądze wpłynęły na rachunek sprzedającego. Weryfikacja przelewu powinna być praktycznie zorganizowana przez strony.

Podsumowanie

Sprzedający nieruchomość nie powinien traktować zapisu o zapłacie po akcie jako pełnego zabezpieczenia. Jeżeli akt przenosi własność, kupujący staje się właścicielem, a sprzedającemu pozostaje roszczenie o cenę.

Najbezpieczniej jest doprowadzić do zapłaty w dniu podpisania aktu albo skorzystać z depozytu notarialnego. Jeżeli płatność ma nastąpić później, w akcie powinny znaleźć się precyzyjne zabezpieczenia, zwłaszcza dobrowolne poddanie się egzekucji, a przy większym odroczeniu także rozważenie hipoteki.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.