Zapłata za nieruchomość dwa dni po podpisaniu aktu notarialnego - jak się zabezpieczyć?

• Data: 2024-05-10 • Autor: Radca prawny Anna Sufin

Sprzedaż nieruchomości to znaczący krok, który wymaga starannego rozważenia i odpowiedniego zabezpieczenia interesów zarówno sprzedającego, jak i kupującego. W sytuacji, gdy zapłata za nieruchomość ma nastąpić po podpisaniu umowy, istotne jest zrozumienie, w jaki sposób prawo własności jest przenoszone i jakie środki ochrony można zastosować w przypadku nieuiszczenia zapłaty przez nabywcę. W artykule omówimy na przykładzie zapytania pana Zenona różne metody zabezpieczenia sprzedającego przed ryzykiem niewykonania przez nabywcę jego zobowiązań finansowych.

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Zapłata za nieruchomość dwa dni po podpisaniu aktu notarialnego - jak się zabezpieczyć?

Pan Zenon sprzedaje nieruchomość – kawałek ziemi. Ma pewne obawy co do zapłaty, a to dlatego, że zapłata za nieruchomość zostanie dokonana w formie przelewu na jego konto bankowe dwa dni po podpisaniu umowy sprzedaży – aktu notarialnego. Stosowny zapis znalazł się w umowie. Pan Zenon zapytuje, czy faktycznie po podpisaniu umowy notarialnej prawo własności przechodzi na nabywcę i jak zabezpieczyć się przed sytuacją, gdy nabywca nie zapłaci w umówionym terminie.

Przeniesienie własności nieruchomości

Zgodnie z art. 157 i 158 Kodeksu cywilnego:

 Art. 157. § 1. Własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu.

§ 2. Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności.

Art. 158. Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione”.

Zatem umowa rozporządzająca sprzedaży nieruchomości przenosi własność rzeczy na nabywcę. Można zawrzeć dwie umowy w formie aktu notarialnego – zobowiązującą do przeniesienia własności (ta mogłaby być zawarta pod warunkiem np. zapłaty) i dopiero następnie przenoszącą tę własność (ta już nie może być zawarta pod żadnych warunkiem), ale tego się raczej nie praktykuje. Z reguły zawierane są umowy zobowiązująco-rozporządzające.

Umowa sprzedaży przeniesie więc własność na nabywcę, a nie można w niej zastrzec, że przeniesie tę własność pod warunkiem dokonania zapłaty.

Przedstawiony przez pana Zenona problem dotyczy większości osób dokonujących transakcji sprzedaży nieruchomości. W praktyce jest on rozwiązywany mniej lub bardziej przezornie.

Zobacz też: Brak zapłaty za wykonany remont

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Poddanie się egzekucji w razie braku zapłaty za nieruchomość

Z reguły w umowie zamieszcza się zastrzeżenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w przypadku braku zapłaty ceny (z art. 777 § 1 ust. 4 i 5 Kodeksu postępowania cywilnego). Taki zapis oznacza tyle, że jeśliby kupiec nie zapłacił, nie musi Pan składać pozwu o zapłatę i udowadniać swojego roszczenia, ale wystarczy, że wyśle Pan do sądu akt notarialny i opisze sytuację braku zapłaty wraz z wnioskiem o nadanie aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności. Z takim aktem z klauzulą może Pan pójść do komornika i ściągać należność. Oczywiście jeśli jest z czego (tu z reguły będzie z czego ściągać należność, bo komornik będzie mógł to czynić ze sprzedanej nieruchomości. Jeśliby w tym czasie dłużnik sprzedał (darował) tę nieruchomość, skomplikuje to sprawę, ale z reguły nie uniemożliwi zaspokojenia się z niej w przyszłości. Największy problem, choć raczej tylko w teorii, bo wierzyciele tak szybko nie dowiedzą się o nabyciu, byłby wtedy, gdyby nabywca był zadłużony i toczyłyby się przeciwko niemu egzekucje, w których można by jeszcze zanim Pan zadziała, zająć nieruchomość). Powyższy sposób zabezpieczenia często proponują notariusze, uważając go za wystarczający.

Przeczytaj też: Przeniesienie własności nieruchomości

Hipoteka na kwotę zapłaty

Teoretycznie w akcie można by ustanowić na rzecz pana Zenona hipotekę na kwotę zapłaty – wtedy łatwiej mógłby się on zaspokoić się z tej nieruchomości w razie braku zapłaty. Tego jednak – także zapewne w uwagi na dodatkową procedurę, czasochłonność wpisu – nie praktykuje się (bardziej celowe wydaje się takie zabezpieczenie w sytuacjach, gdy zapłata ma następować w dalszym czasie, nie w tak krótkim terminie). Skutek jest dość podobny do poprzednio opisanego, ale szybciej „zajmuje” Pan nieruchomość do zaspokojenia, z pierwszeństwem przed tymi, którzy później będą chcieli coś z niej ściągać.

Jest także możliwe złożenie kwoty ceny w depozycie notarialnym – notariusz wypłaci cenę po zawarciu aktu.

Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

Weksel podpisany przez nabywcę

Teoretycznie możliwym sposobem byłoby podpisanie wekslu przez nabywcę wraz z zawarciem dodatkowej umowy – deklaracji wekslowej. Taki weksel jednak nie chroniłby bardziej i szybciej niż dobrowolne poddanie się egzekucji, o którym była mowa powyżej.

Zapłata na miejscu, podczas podpisania aktu notarialnego

Najprostszy jednak wydaje mi się sposób, który ja staram się praktykować i polecam – zapłatę na miejscu i w tym samym dniu. Taka zapłata może nastąpić w gotówce, ale w dzisiejszych czasach można ją zrealizować także przelewem (można na transakcję zabrać ze sobą np. laptopa do wykonania przelewu i weryfikacji, czy doszedł). Koszt szybkiego przelewu jest niewielki w porównaniu z ryzykiem transakcji i mając na względzie wygodę stron. Kupujący powinien dowiedzieć się w swoim banku, jak długo taki przelew pójdzie (powinien dojść do 15 minut) i czy jest on możliwy w danej kwocie (może wtedy zwiększyć limit transakcji na dzień), a w trakcie transakcji (np. po podpisaniu umowy przez pana Zenona) wykonać przelew. Można przed transakcją ustalić z notariuszem taką procedurę – notariusz wyda umowę do podpisu drugiej stronie, gdy przelew będzie na rachunku zbywcy. Taką procedurę można wykonać również z wizytą w banku – jeśliby nastąpiła sytuacja, że strony mają rachunek w tym samym banku, sytuacja byłaby najprostsza, bo mogłyby w trakcie transakcji (po podpisaniu umowy przez zbywcę) pójść do tego banku i zlecić przelew na miejscu, pracownik banku sprawdziłby, czy kwota przeszła na konto zbywcy. Jeśliby strony nie miały konta w tym samym banku, nabywca mógłby wpłacić gotówkę w banku zbywcy (tu plusem byłoby przerzucenie liczenia kwoty na bank) albo także zlecić szybki przelew – dojście przelewu musiałby Pan sprawdzić zdalnie bądź w swoim banku. Notariusze z reguły godzą się na poczekanie, aż strony załatwią kwestie finansowe, by dokończyć transakcję. Wielokrotnie wyżej opisane postępowanie przeprowadzałam w praktyce.

Dodam, że ja sama nie czułabym się pewnie, musząc oczekiwać na tak wysoki przelew i mając świadomość, jakie czekają mnie kłopoty i dalsze procedury, jeśli pieniądze nie wpłyną, mimo że jako radca prawny przecież sama umiałabym sobie poradzić ze sprawami sądowymi. Z tej przyczyny nigdy nie dałam przekonać notariuszowi siebie i moich klientów, że bezpieczne jest zastrzeżenie czasu na przelew, skoro zastosowaliśmy zabezpieczenia.

Przykłady

 

Przypadek pani Anny, która sprzedała mieszkanie

Pani Anna podpisała umowę sprzedaży swojego mieszkania, gdzie ustalono, że zapłata nastąpi dwa dni po podpisaniu umowy notarialnej. Niestety, nabywca nie dokonał zapłaty w wyznaczonym terminie. Aby zabezpieczyć swoje interesy, pani Anna skorzystała z wcześniejszego zastrzeżenia w umowie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji przez kupującego. Dzięki temu, bez konieczności wnoszenia pozwu sądowego, mogła skutecznie dochodzić swoich roszczeń finansowych za pośrednictwem komornika.

 

Historia pana Krzysztofa, który otrzymał zapłatę bezpośrednio przy podpisaniu umowy

Pan Krzysztof, sprzedając swoją działkę, zdecydował się na otrzymanie zapłaty bezpośrednio w momencie podpisania aktu notarialnego. Kupujący, przygotowany na tę sytuację, dokonał przelewu w obecności notariusza, korzystając z szybkiego przelewu bankowego. Pan Krzysztof mógł natychmiast zweryfikować wpływ środków na swoje konto, co zapewniło mu pełne bezpieczeństwo transakcji i eliminowało ryzyko opóźnienia lub braku zapłaty.

 

Doświadczenie pani Ewy z hipoteką na kwotę zapłaty

Pani Ewa przy sprzedaży swojego domu zdecydowała się na zabezpieczenie transakcji poprzez ustanowienie hipoteki na poczet zapłaty. W akcie notarialnym zapisano, że w razie braku zapłaty przez nabywcę będzie miała prawo do zaspokojenia swoich roszczeń poprzez hipotekę. Choć taka procedura jest rzadziej stosowana ze względu na jej złożoność, zapewniła ona pani Ewie dodatkowe poczucie bezpieczeństwa i pierwszeństwo w ściąganiu należności w przypadku problemów z zapłatą przez kupującego.

Podsumowanie

 

Przeniesienie własności nieruchomości przy sprzedaży to proces, który wymaga dokładnego planowania i zastosowania odpowiednich zabezpieczeń. Istnieją różne metody, takie jak dobrowolne poddanie się egzekucji, zapłata w dniu podpisania umowy, ustanowienie hipoteki, czy weksel, które mogą ochronić interesy sprzedającego przed ryzykiem niewykonania zobowiązań przez nabywcę. Wybór odpowiedniego sposobu zabezpieczenia zależy od indywidualnych okoliczności transakcji i może znacząco wpłynąć na jej bezpieczeństwo i powodzenie.

Oferta porad prawnych

 

Potrzebujesz porady prawnej lub przygotowania odpowiednich dokumentów dotyczących sprzedaży nieruchomości? Skontaktuj się z nami! Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz pomoc w przygotowaniu niezbędnych pism, dostosowanych do Twoich indywidualnych potrzeb. Napisz do nas, korzystając z formularza umieszczonego pod tekstem.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Radca prawny Anna Sufin

O autorze: Radca prawny Anna Sufin

Radca prawny.



Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie »

eporady24.pl

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

spolkowy.pl

sluzebnosc.info

poradapodatkowa.pl

prawozus.pl

Szukamy prawnika »