Zapłata za nieruchomość dwa dni po podpisaniu aktu notarialnego - jak się zabezpieczyć?

Pan Zenon sprzedaje nieruchomość – kawałek ziemi. Ma pewne obawy co do zapłaty, a to dlatego, że zapłata za nieruchomość zostanie dokonana w formie przelewu na jego konto bankowe dwa dni po podpisaniu umowy sprzedaży – aktu notarialnego. Stosowny zapis znalazł się w umowie. Pan Zenon zapytuje, czy faktycznie po podpisaniu umowy notarialnej prawo własności przechodzi na nabywcę i jak zabezpieczyć się przed sytuacją, gdy nabywca nie zapłaci w umówionym terminie.

Przeniesienie własności nieruchomości

Zgodnie z art. 157 i 158 Kodeksu cywilnego:

 „Art. 157. § 1. Własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu.

§ 2. Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności.

Art. 158. Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione”.

Zatem umowa rozporządzająca sprzedaży nieruchomości przenosi własność rzeczy na nabywcę. Można zawrzeć dwie umowy w formie aktu notarialnego – zobowiązującą do przeniesienia własności (ta mogłaby być zawarta pod warunkiem np. zapłaty) i dopiero następnie przenoszącą tę własność (ta już nie może być zawarta pod żadnych warunkiem), ale tego się raczej nie praktykuje. Z reguły zawierane są umowy zobowiązująco-rozporządzające.

Umowa sprzedaży przeniesie więc własność na nabywcę, a nie można w niej zastrzec, że przeniesie tę własność pod warunkiem dokonania zapłaty.

Przedstawiony przez pana Zenona problem dotyczy większości osób dokonujących transakcji sprzedaży nieruchomości. W praktyce jest on rozwiązywany mniej lub bardziej przezornie.

Zobacz też: Brak zapłaty za wykonany remont

Poddanie się egzekucji w razie braku zapłaty za nieruchomość

Z reguły w umowie zamieszcza się zastrzeżenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w przypadku braku zapłaty ceny (z art. 777 § 1 ust. 4 i 5 Kodeksu postępowania cywilnego). Taki zapis oznacza tyle, że jeśliby kupiec nie zapłacił, nie musi Pan składać pozwu o zapłatę i udowadniać swojego roszczenia, ale wystarczy, że wyśle Pan do sądu akt notarialny i opisze sytuację braku zapłaty wraz z wnioskiem o nadanie aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności. Z takim aktem z klauzulą może Pan pójść do komornika i ściągać należność. Oczywiście jeśli jest z czego (tu z reguły będzie z czego ściągać należność, bo komornik będzie mógł to czynić ze sprzedanej nieruchomości. Jeśliby w tym czasie dłużnik sprzedał (darował) tę nieruchomość, skomplikuje to sprawę, ale z reguły nie uniemożliwi zaspokojenia się z niej w przyszłości. Największy problem, choć raczej tylko w teorii, bo wierzyciele tak szybko nie dowiedzą się o nabyciu, byłby wtedy, gdyby nabywca był zadłużony i toczyłyby się przeciwko niemu egzekucje, w których można by jeszcze zanim Pan zadziała, zająć nieruchomość). Powyższy sposób zabezpieczenia często proponują notariusze, uważając go za wystarczający.

Przeczytaj też: Przeniesienie własności nieruchomości

Hipoteka na kwotę zapłaty

Teoretycznie w akcie można by ustanowić na rzecz pana Zenona hipotekę na kwotę zapłaty – wtedy łatwiej mógłby się on zaspokoić się z tej nieruchomości w razie braku zapłaty. Tego jednak – także zapewne w uwagi na dodatkową procedurę, czasochłonność wpisu – nie praktykuje się (bardziej celowe wydaje się takie zabezpieczenie w sytuacjach, gdy zapłata ma następować w dalszym czasie, nie w tak krótkim terminie). Skutek jest dość podobny do poprzednio opisanego, ale szybciej „zajmuje” Pan nieruchomość do zaspokojenia, z pierwszeństwem przed tymi, którzy później będą chcieli coś z niej ściągać.

Jest także możliwe złożenie kwoty ceny w depozycie notarialnym – notariusz wypłaci cenę po zawarciu aktu.

Weksel podpisany przez nabywcę

Teoretycznie możliwym sposobem byłoby podpisanie wekslu przez nabywcę wraz z zawarciem dodatkowej umowy – deklaracji wekslowej. Taki weksel jednak nie chroniłby bardziej i szybciej niż dobrowolne poddanie się egzekucji, o którym była mowa powyżej.

Zapłata na miejscu, podczas podpisania aktu notarialnego

Najprostszy jednak wydaje mi się sposób, który ja staram się praktykować i polecam – zapłatę na miejscu i w tym samym dniu. Taka zapłata może nastąpić w gotówce, ale w dzisiejszych czasach można ją zrealizować także przelewem (można na transakcję zabrać ze sobą np. laptopa do wykonania przelewu i weryfikacji, czy doszedł). Koszt szybkiego przelewu jest niewielki w porównaniu z ryzykiem transakcji i mając na względzie wygodę stron. Kupujący powinien dowiedzieć się w swoim banku, jak długo taki przelew pójdzie (powinien dojść do 15 minut) i czy jest on możliwy w danej kwocie (może wtedy zwiększyć limit transakcji na dzień), a w trakcie transakcji (np. po podpisaniu umowy przez pana Zenona) wykonać przelew. Można przed transakcją ustalić z notariuszem taką procedurę – notariusz wyda umowę do podpisu drugiej stronie, gdy przelew będzie na rachunku zbywcy. Taką procedurę można wykonać również z wizytą w banku – jeśliby nastąpiła sytuacja, że strony mają rachunek w tym samym banku, sytuacja byłaby najprostsza, bo mogłyby w trakcie transakcji (po podpisaniu umowy przez zbywcę) pójść do tego banku i zlecić przelew na miejscu, pracownik banku sprawdziłby, czy kwota przeszła na konto zbywcy. Jeśliby strony nie miały konta w tym samym banku, nabywca mógłby wpłacić gotówkę w banku zbywcy (tu plusem byłoby przerzucenie liczenia kwoty na bank) albo także zlecić szybki przelew – dojście przelewu musiałby Pan sprawdzić zdalnie bądź w swoim banku. Notariusze z reguły godzą się na poczekanie, aż strony załatwią kwestie finansowe, by dokończyć transakcję. Wielokrotnie wyżej opisane postępowanie przeprowadzałam w praktyce.

Dodam, że ja sama nie czułabym się pewnie, musząc oczekiwać na tak wysoki przelew i mając świadomość, jakie czekają mnie kłopoty i dalsze procedury, jeśli pieniądze nie wpłyną, mimo że jako radca prawny przecież sama umiałabym sobie poradzić ze sprawami sądowymi. Z tej przyczyny nigdy nie dałam przekonać notariuszowi siebie i moich klientów, że bezpieczne jest zastrzeżenie czasu na przelew, skoro zastosowaliśmy zabezpieczenia.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.